マンションを貸すメリットデメリットは?賃貸のコツや売却との比較を解説

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転勤や就職、結婚、離婚など急に引っ越しが決まった時、今まで住んでいた家をどうするか悩む人は多いと思います。分譲マンションだと手放すのを躊躇したり、将来のために残しておきたいと考える人もいるでしょう。

ここではマンションを賃貸に出すメリットやデメリットや売却するメリットなどを解説しています。マンションを売却か賃貸かで悩んだ時の参考にして下さい。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

 

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マンションを貸すメリットとデメリット【徹底解説】

マンションを貸したいと思ったとき、どのようなメリットとデメリットがあるのか把握することが大切です。

マンションを貸すメリット3つ

分譲マンションを賃貸に出すと家賃収入があります。そして、固定資産税等を経費として計上でき節税することができます。また、思い出のある家を手放さなくてすむというメリットもあります。

メリット1:副収入として家賃収入が手に入る

マンションを貸す最大のメリットは家賃収入があることです。分譲マンションは、室内の内装や設備が賃貸用のアパートに比べ、質の高いものが多いことが特徴です。

また、壁なども厚いため防音効果が高く騒音に悩まされることもありません。そのため、通常の賃貸用のマンションに比べて高めの家賃設定にできる可能性があります。 立地の良い人気のエリアなら空室の心配も少ないため、安定した収入を毎月得ることができます。

メリット2:維持費を経費として計上できる

分譲のマンションを賃貸に出すと、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費、修繕積立金、減価償却費、住宅ローンの利子部分を経費として計上できます

また、火災保険や地震保険の保険料、設備の修繕費なども経費になります。そして、不動産所得は総合課税になるため、他の所得とあわせて税金の計算を行います。

そのため、他の所得と損益通算することができ、税金の支払いを抑えることができます。 ただし、賃貸経営をして家賃収入があると確定申告をしなければなりません。

メリット3:思い出のある分譲マンションを手元に残せる

できれば将来住む時のためにマンションを残しておきたい。そう考える人も少なくないでしょう。長くすんでいる家には愛着もわき、思い出もたくさん詰まっています。

そのような場合には、賃貸に出すことで維持し続けることも可能です。賃貸だと将来戻ってきて住むことも可能ですし、思い出のある家を手元に残すことができます。

マンションを貸すデメリット3つ

賃貸では空き室のリスクがあります。また、賃貸契約は定期借家契約でない限り、自分の望む時期に賃貸をやめることはできません。そして、賃貸物件は入居者が入れ替わるごとに、ハウスクリーニング等の費用がかかります。

デメリット1:空室や物件の価値低下で損失のリスク

日本の人口は横ばい状態から徐々に減少続けています。そのため、立地がよい物件であれば借主を見つけることもできますが、利便性が悪い場所などでは空き室になるリスクが高くなります。

空き室になると当然、家賃収入が得られません。しかし、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金の支払いは毎月あります。そのため、維持費だけがかかり続けることになります。 また、新規で住宅ローンを組もうと考えても住宅ローンの審査に通らなかったり、希望の額の融資が受けられない可能性があります。

そして、住宅ローンが組めたとしても、家賃収入がないと二重のローンの支払いは厳しくなる可能性があります。 そして、居住用のマンションでも、一度賃貸として貸し出してしまうと収益物件として扱われるようになります。そのため、売却の際には収益還元法での査定になり、一般住宅の売買の取引事例方で査定するよりも5%から30%低くなる可能性があります。

そのため、収益物件としての査定額の低下、築年数が経過したことによる査定額の低下を考慮して賃貸を考える必要があります。将来の売却を考えると、好立地で家賃収入が確実にでるものでなければ賃貸よりも売却の方が無難です。

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デメリット2:すぐに貸すのをやめられない

借地借家法では基本的に借主を保護することに重点をおいています。そのため、普通借家契約では、契約更新の際借主からの退去の申請がない限り、基本的には契約が更新されます。

そして、契約の解除は貸主からは正当な理由がない限りできません。 また、家賃滞納などの正当な理由がある場合でも、賃貸借契約を解除して、明け渡し請求を行います。

それでも退去されない場合には、強制執行と何段階も裁判と手続きが必要になります。 そのため、退去までに半年から1年もかかることがあり、時間や費用、手間もかかります

デメリット3:貸し続けるためには費用がかかる

賃貸物件として人にマンションを貸すときには、壁紙を張り替えたり、設備に不具合がある場合には修繕を行わなければなりません。清潔できれいな状態の部屋の方が借主も見つかりやすくなるためです。

そして、賃貸物件の場合、入居者が入れ替わるたびにハウスクリーニングや設備の故障個所を確認し修繕することになりこれらの費用がかかります。 また、賃貸経営を始めると、家賃の回収や居住者からのクレーム対応、設備の不具合の対応などをしなければなりません。

しかし、ほかに本業がある場合にはこのような管理業務を自分自身で行うことは困難です。 そのため、管理会社にこれらの管理を依頼することになります。この際の管理費用は依頼する会社にもよりますが、家賃の5%から10%程度のところが多いようです。

マンションを貸すときの成功法

マンションを貸すときの成功法として、利回り計算の方法や賃貸に出すべきマンションの特徴を解説します。

成功法1:コストを考慮して家賃設定をする

マンションを貸す時には利益がでるかを確認しなければなりません。マンションを貸す前にはハウスクリーニングを行ったり、設備に不具合がある場合には修繕費用がかかります。

また、不動産会社に仲介を依頼するとその報酬の支払いもあります。 マンションは維持している限り、固定資産税や都市計画税、管理費等がかかります。

そのため、1年間でどれだけの利益が出るか、空室がどれくらいになるかを予測しながら計算してみましょう。 実際に計算する時には、経費などを計算し実質利回りを計算し、5%以上になるようにしましょう。

また、住宅ローンの支払いがあるマンションを貸す場合には、ローンの金利も経費として計算するので利回りは更に低くなります。利益がでないのであれば、売却を検討するのも良いでしょう。

成功法2:経費を見積もり確定申告で節税

賃貸で得た収入は不動産所得になります。そして、この不動産所得は以下のものが経費として計上することができます。

  • マンションの管理費・修繕積立金
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 設備の修繕費用
  • 固定資産税、都市計画税等の税金
  • 住宅ローンの利息部分
  • 保証料
  • 税理士の報酬
  • 打ち合わせにかかった交通費や通信費
  • 不動産に係る書籍や新聞の購入費

これらのものは経費として不動産所得から引くことができます。そして、引いた金額に課税されるので、税金の支払いを抑えることができます

どの費用が経費になるかの判断が難しい場合には税理士に相談すると良いでしょう。そして、賃貸経営で家賃収入がある場合には確定申告が必要になります。

成功法3:賃貸に出すべきマンションの特徴を把握する

マンションを賃貸に出すか決める際には、物件の状態や状況を確認し、賃貸でも利益が得られるかを考えることが大切です。賃貸経営は個人の手腕だけではなく、物件そのもののポテンシャルに影響される部分が大きいです。
どれだけ経営が上手な人でも、全てのマンションで賃貸経営を成功させられるわけではありません。そもそも賃貸に出す物件次第で、経営の成否のほとんどが決まるため、どのようなマンションが向いているかを知りましょう。

賃貸需要のあるエリア

マンションを賃貸に出す際にもっとも重要なのが、賃貸需要の有無です。賃貸需要のあるエリアにマンションがあるなら、賃貸に出しても問題はないでしょう。賃貸経営でもっとも避けるべきなのは空室状態が続くことであり、空室が続くと利益が減少、コストの増大で損益が出ます。
賃貸経営はいかに空室リスクを減らせるかが重要なため、賃貸需要が確保できるかどうかは、大前提のポイントと言えます。

設備のグレードが高い

分譲マンションの場合、一般的な賃貸マンションよりも設備のグレードが高く、住環境がハイレベルで整えられていることが多いです。住宅の設備は賃貸に出す際の大きなアピールポイントになるため、設備レベルが高いなら、入居者を確保しやすく、賃貸に出すのがおすすめでしょう。
設備のグレードが高いと、その分家賃も引き上げやすく、利益の拡大も見込めます。空室リスクを下げて利益の拡大を目指せるため、設備レベルは儲けを出すための重要なポイントです。

立地条件が良い

立地条件の良さも重要で、「駅近」、「周辺環境が整っている」場合も、賃貸に出すべきと言えます。マンションの設備のレベルが高いと、居住における快適性は増しますが、実際に生活するには、周辺環境も重要です。
いかに家のレベルが高くても、周囲に何もないと日常生活に不便を感じてしまい、マンションそのものの価値も下がってしまうでしょう。
「利便性の高い駅が近い」、「ターミナル駅まで電車一本でいける駅がある」など、交通アクセスの良さはマンションの価値を決める重要な要素です。
また、スーパーや病院、コンビニ、など、生活に必須の施設が近隣に充実してあることも大切です。周辺環境が整っているということは、それだけ人が多いとも言えるため、賃貸需要も獲得しやすいでしょう。

将来的な地価の上昇が見込める

マンションを賃貸に出す場合、家賃が利益になります。家賃は一度決めてずっと固定になるわけではなく、マンションの価値の変動によって、上下することが多いです。
マンションの価値は大きく「建物価値」と「土地の価値」つまり地価に分けられ、将来的に地価上昇の可能性があるなら、家賃の引き上げが可能で、賃貸に向いています。
建物は経年劣化するため、建物価値はどうしても時間の経過とともに減少します。しかし、土地は劣化することがないと考えられており、基本的には価値はそのままです。土地の価値変動があるとするなら、それは地価そのものの変動であり、周辺で「都市開発」があったり、「利便性の高い施設」ができたりすると、地価は上昇します。
地価が上昇すると、それに応じて家賃を引き上げることができ、利益の拡大が可能です。反対に地価が下がるとマンション価値が下がるため、家賃は現状維持、あるいは引き下げなければなりません。家賃の設定額は賃貸経営の利益の要になるため、利益拡大が見込めるなら賃貸に出すべきです。

成功法4:賃貸に出すべきでないマンションの特徴を把握する

賃貸に出すべきマンションがある一方で、利益が見込みづらい賃貸に出すべきでないマンションもあります。賃貸に不向きな物件だと、無理に賃貸経営をしても利益が獲得できず、損をする可能性もあるため、注意が必要です。
また、物件自体は賃貸に向いていても、自身の状況次第で賃貸に出すべきでないこともあるため、これも注意しましょう。

将来的に住む予定がある

現時点では不要でも、将来的に居住を考えているなら、賃貸に出すのは控えたほうがよいでしょう。賃貸マンションでは、数年おきに契約更新のタイミングがありますが、契約更新のタイミングでも貸主から一方的に解約を通告することはできません。
賃貸契約では、基本的には借主のほうが力が強く、借主が解約すると言わない以上、契約は自動で更新されると考えましょう。もちろん、借主に落ち度があり、正当な事由がある場合は、退去を求めることも可能です。しかし、正当な事由に該当するケースは少なく、日常的な生活をしている分には、退去を求めることはできません。
一度賃貸に出してしまうと、なかなか居住用に取り戻すことができないため、使いたい時に利用できない可能性が高いです。

リフォームの費用が高い

マンションを賃貸に出す際には、部屋を綺麗な状態にする必要があり、状況に応じてリフォームをしなければなりません。リフォームで快適な環境を作ることで、入居希望者を獲得しやすいですが、費用がかかり過ぎる場合は賃貸は諦めたほうが無難でしょう。
賃貸は一度入居者を確保すると、長期的な収入が見込めますが、費用を差し引くと月々の利益はそれほど大きくありません。リフォームで費用をかけ過ぎてしまうと、費用回収だけで長期間を要し、実際に利益が出るまでのハードルが高いです。
場合によっては費用を回収しきれない可能性もあるため、初期投資があまりにも高い場合は、賃貸に出すのはやめましょう。

管理ができない

マンションを賃貸に出す場合、入居者が確保できるまではこまめに部屋のメンテナンスをし、管理をしなければなりません。入居者が入った後も快適な環境を維持するための管理が必要であり、これができないなら賃貸に出すのは避けましょう。
管理が行き届いていないと入居者からクレームが出て、早々に退去されることも少なくありません。また、悪評が付くことで次の入居者を確保しづらくなり、空室リスクは拡大します。マンション管理は外部機関に委託することも可能ですが、この場合管理料でコストが増大するため注意が必要です。
管理が行き届いていないと、物件価値が下がり、損益が拡大する可能性も高いため、長期的な保有を前提とする賃貸には不向きでしょう。

成功法5:入居者ターゲットの選定

利益を拡大するには、まずは入居者のターゲット層の選定が重要です。ターゲット層は「年齢」、「性別」、「居住用途」、「家族構成」などから決めましょう。例えば大学生くらいの男性、通学のために使い、一人暮らしの場合、ファミリー向けの大きな部屋、充実した設備は必要ありません。
求められるのは、「最低限の設備」、「交通アクセスの良さ」、「安い家賃」などのため、ターゲットに合わせて賃貸条件を変えることが大切です。また、女性をターゲットにするなら、「防犯」、「セキュリティ」などの充実も必要でしょう。
単身者、ファミリーなど、家族構成によって求められる設備も異なるため、まずは明確なターゲットを決めて、ピンポイントで賃貸需要の確保を目指します。

成功法6:設備投資の充実

ターゲット層によって求められる設備は異なりますが、最低限生活に必要な部分には、しっかり投資をしてグレードを高めることが大切です。例えば「水回りの整備」や「壁紙や床の張替え」など、誰が生活する場合でも関係する部分はあります。
トイレひとつとっても、和式と洋式では洋式が断然人気で、ウォシュレット付きの水洗トイレだと利便性も高まります。似たような条件の物件が近くにある場合、設備が入居を決める要素になる場合も多いため、設備投資は念入りに行いましょう。

成功法7:管理方法を考える

マンションを賃貸に出す場合は、どのように管理するか、方法を決めることも重要です。管理の方法は大きく「自分で管理」「外部機関に管理を委託」の2つに分けられます。自分で管理する場合、時間と手間はかかるものの、コストはかからず利益を確保しやすいです。
外部機関に管理を委託する場合、コストはかかるものの、手間がかからず、時間的なメリットは大きいです。それぞれメリット・デメリットがあるため、どちらのほうがより利益になるかを考え、適切な管理方法を選択しましょう。
また、外部機関に管理を委託する場合、完全に任せっきりになるのはNGです。基本的な管理は任せて問題ありませんが、定期的に自身でも物件状態の確認が必要なことは理解しておきましょう。

成功法8:賃貸に出すときのリスクも考えておく

賃貸に出すときに、リスクは伴うのでしょうか。また、どのようなリスクがあるのか確認しましょう。

住宅ローン返済がある場合のリスク

住宅ローンは、一般的に融資を受けた本人または、親族が居住することが条件となるので、住宅ローン返済中に、物件を賃貸に出すことは規約違反となり、一括返済を求められることがあります。ローン返済中に、賃貸に出す際は、金融機関に相談することになり、多くは金利の見直しや、他の金融機関での賃貸ローンへ借り換えを勧められます。借り換えなどは手数料などがかかり、金利も上がります。
また、住宅ローン控除の対象外となるため『転勤などで持ち家に戻ってくる』といった場合には、届出や特別控除証明書など、必要書類を税務署に提出する必要があります。

賃貸収入がない期間がある場合のリスク

マンションを賃貸に出して、すぐ借主が決まればいいですが、なかなか決まらない場合もあります。サブリース契約で締結している場合を除き、借主が決まらなければその間の家賃収入はもちろん入ってきません。家賃をローン返済に充てたいと考えている方は、その分マイナスが発生します。
また、部屋が空室でも、管理費や修繕積立金は発生するので、借主が決まるまでの間は貸主が支払うことになります。したがって、サブリース契約でない場合は、その分貯蓄しておくことをおすすめします。

賃貸の場合の修繕は貸主負担である

多くの住宅設備は、耐久年数が十数年と言われています。現時点で故障がなかったとしても、いずれ故障や劣化は生じることになります。その際に、使用しているのは借主なのだから、借主が直すと思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、住宅設備を所持しているのは貸主なので、住宅設備の劣化や故障による交換や修繕は、貸主の負担により行うことになります。

税金が上がる可能性がある

マンションを賃貸として出している場合、賃料は収入とみなされ、不動産所得として所得税の課税対象になります。所得とみなされるものは、他にも更新料や礼金などがあります。あなたが会社員で貸主となる場合、会社での年末調整で、マンションの賃貸の所得については行いません。
したがって確定申告が別途必要になり、マンションを貸し出すと、今までの税金より上がる可能性があります。

借主とのトラブルによるリスク

マンションを賃貸に出すときに必要なのが、借主がどのような人なのか見極めることです。なかなか本質を見抜くことは難しいのですが、不動産会社を通じて、直接会ってみるのもよいかもしれません。借主の中には、家賃を滞納したり、騒音などで近隣とのトラブルを招く人もいます
また、賃貸物件だからとマンションを粗雑に扱い、退去時の原状回復で、トラブルになることも少なくありません。もちろん、なかなか借主と会うことができず、契約に至ることも多いと思います。したがって、そういった事があると知っておくことで、心構えができるのではないでしょうか。

マンションを貸すまでの流れ

貸す方が得か売却する方が得か。どちらを選ぶかは相場価格や相場の賃料を確認してから選ぶと良いでしょう。そして、賃貸に出すのなら、借主を見つけられそうな賃貸の取り扱いの多い不動産会社を選ぶこともポイントになります。

step1:貸すのか売るのかの決断をする

マンションを貸すか売るかを判断する時には、住宅ローンが残っているかどうかを確認しましょう。住宅ローンが残っているのなら、売却すればその売却代金を返済に充てることができます。

また、将来そのマンションに住むかどうかも考えましょう。住む予定がないのに維持して賃貸にしていても、空き室などのリスクもあるのでおすすめできません。この空き室の時には家賃収入がありません。しかし、固定資産税などの税金の支払いは続きます。

そのため、空室時も維持できるだけの資産が必要になります。 また、この空室の期間が増えると賃貸にしても借主を見つけることが難しく、利益を出すことができない場合があります。

そして、その後売却したくてもより価格が下がっている可能性があります。 マンションを手元に残したい場合や賃貸経営に興味があるなど、積極的に賃貸経営を行いたい人以外は損失が出る可能性があるので、住まないマンションは売却するほうが無難です。

step2:優良な不動産会社を見つける

マンションを貸す時には、不動産会社にどれくらいの家賃収入が得られるかを査定してもらうことができます。査定は無料でできるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や条件などを比較し、不動産会社を選びましょう。 また、不動産会社を選ぶ時には、営業担当者との相性や借主を見つけることができるか。また、安心して任せることができるかを実際に担当者に合って話を聞きながら判断すると良いでしょう。

step3:都合のよい貸し出し方法を3種類から選択

賃貸に出す時には3つの方法から選ぶことができます。普通借家契約は、一般的に2年ごとに契約更新を行う賃貸契約です。この契約は貸主からの契約解除は正当事由がない限りできません。 また、不動産会社に借して不動産会社がまた貸しをする形になるサブリースがあります。

これは、不動産会社に支払う手数料がありますが、空室保証がされます。その分、賃料は安めの設定になります。 そして、貸し出す期間を決めて契約する定期借家契約があります。

この場合には、あらかじめ決めた期間が終了すると、契約を更新することなく返却されます。そのため、期間がきまっている転勤などの場合には便利な契約方法です。これらの3つの中から自分の状況にあった契約を選ぶとよいでしょう。

通常の賃貸

通常の賃貸とは、一般的な賃貸借契約の契約期間は、1年以上で設定できますが、通常は2年に一度の更新となることが多いようです。原則的に、貸主が借主の更新希望を拒むことはできません。
ただし、『転勤などで2~3年後の戻る予定があるから、その時は賃貸をやめて自分達で住みたい』と考える方も多いと思います。しかし、一度マンションを賃貸に出してしまうと、自分達の好きなタイミングで賃貸を止めることができないので、借主から『解約したい』と申し出があるまで、自分達は別の賃貸住宅で暮らすことになってしまいます。ただし、例外もありますが、基本的には止めることはできないと考えておきましょう。

サブリース

サブリースとは、不動産会社(サブリース会社)に一括で借り上げてもらい、不動産会社から一定の賃料をもらいます。賃料は、実勢家賃を基準に一定の割合で決められ、たとえ借主がいなかったとしても、不動産会社から毎月賃料を得られます。そのため、『空き室保証』とよばれる点が魅力になります。
入居者は、不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、管理や維持は不動産会社に任せることができます。手数料は、不動産会社が賃借カ月分の家賃の10%程度を支払いますが、通常の賃貸と比べると、毎月の家賃収入は少なくなります。基本的には2~5年の契約更新となり、賃料の改定が行われます。

定期借家契約

定期借家契約は、自分たちで契約期間を決めることができる契約です。たとえ一年未満でも、契約期間が満了すれば自分達で住むことができます。したがって、転勤などで決まった期間、賃貸に出すのに良いでしょう。しかし、気に入った物件でも期間が満了したら、出て行かなければならないと言われてしまうと、借りるのに躊躇してしまう方が多いようです。
再契約をすれば住み続けられますが、新たに敷金・礼金・仲介手数料が必要になるので、再契約をする方は少ないようです。また、社宅などで借り上げてくれるケースでも、『定期借家契約は不可』となっていることが多く、風当りが厳しいことが実情です。
そのため、『なかなか借り手が見つからない』『賃料が相場より安くなってしまう』といったデメリットがあります。定期借家契約で契約したい場合は、『借主が現れてくれたらよいな』程度の気持ちでいましょう。絶対に賃貸に出したいといった考えの方には、通常賃貸をおすすめします。

 

step4:家賃や管理会社を決めて入居者の募集を開始

家賃を決める際には不動産会社と相談し、周辺物件の賃料相場を確認しながら決めましょう。あまり高すぎる賃料だと借主が見つからず、空室期間が長引きます。

また、管理を依頼する時にはどの部分を依頼するかを決めます。仲介のみを依頼するのか、その後の管理も全てお願いするのかで契約内容やかかる費用が変わります。

そして、入居者の募集の時には広告を作って募集を行います。この広告は不動産会社が作成してくれますが、自分でも見てチェックするようにしましょう。

マンションを賃貸に出したいと考えた時に、自力で借主を探すこともできますが、多くの場合は不動産会社に依頼します。知り合いや親族など、身近で借りたいという人がいればよいのですが、タイミングや地域などが合わずに、見つからないことのほうが多いでしょう。
そんな時には、不動産会社に間に入ってもらうことで、借り手が見つかりやすくなります。不動産会社に依頼する場合、2通りの方法があるのでみていきましょう。

仲介のみ依頼をする

一つ目は、不動産会社に仲介のみを依頼する方法です。依頼を受けたマンションの入居者を募集し、入居者と賃貸借契約の手続きを行います。仲介会社は主に『仲介手数料』を報酬として受け取っています。『仲介手数料』とは、不動産会社のサポート料のようなもので、入居者と契約を結んで、はじめて発生する成功報酬型の手数料です。
仲介手数料は家賃の1カ月分+消費税を上限とし、借主・貸主から二重に請求することはできません。つまり、不動産会社が借主から仲介手数料を受取った場合、貸主は支払う必要がなくなるということになります。また、貸主が依頼していない、入居者募集のためにかかった費用は請求されません。

管理も併せて依頼する

仲介と合わせて、不動産会社に管理もお願いする方法があります。入居者が決まったマンションを、管理・維持をするといった業務が加わります。具体的には、家賃の集金や入居者からのクレーム対応、物件のメンテナンスなどがあり、貸主と交わしている内容によって異なります。
管理を依頼するとなると、仲介手数料』の他に『管理委託料』が発生します。『管理委託料』とは、貸主と管理会社である不動産会社が取り交わす、管理委託契約の内容にも左右されますが、一般的には家賃1カ月分の5%程度を支払うことになります。

step5:希望者の審査をしてから契約

入居希望者が現れると審査を行います。これは不動産会社や保証会社に任せることができます。審査が行われると入居希望者の書類を見て、最終的に貸すかどうかの判断はオーナーが決めます

もし、トラブルを起こしそうな人だと感じたら断ることもできます。 不動産会社に募集や契約も依頼していると、契約書の作成や契約などは全て不動産会社が行います。そのため、オーナーは書類の内容を確認し捺印するだけで済みます。

マンションを貸す以外の方法も検討しよう

全てのマンションが賃貸に向いているわけではないため、物件によっては賃貸以外で活用したほうが良い場合もあります。マンション活用の選択肢を知り、手持ちの物件にもっとも適した方法で利用しましょう。

マンションを貸す以外の方法を知ろう

マンションを貸す以外の方法として、売る事が思い浮かぶかもしれません。ですが、売る以外にも方法はあります。まずはどんな選択肢があるのか把握しましょう。

マンションの活用方法で悩んだ場合は、不動産会社に相談して、どうすべきか判断を仰ぐのもおすすめです。自分に合った業者を見つけ、まずは査定からマンションの価値を調べてもらい、価値に見合った活用方法を相談して決めましょう。

売却する

賃貸に不向きなマンションは、思い切って売却するのもひとつの手です。賃貸に向いていない=不動産投資全てに不向きとは限らず、売却には適している可能性もあります。特に長期的な価値上昇が見込めず、かつ将来的に住む予定もないなら、早めに売却したほうがおすすめです。
不動産価値は地価が上がらない場合は、年々減少するため、少しでも価値が残っているうちに売却したほうが、獲得できる利益は大きいでしょう。

住居で使用

居住性が高く、ライフスタイルにも合っているなら、住居で使用するのもおすすめです。自分で住む場合は儲けは出ませんが、家賃がかからず便利な生活ができるという意味では、利益獲得は可能です。もちろん、空き家にするのがもったいないからといって、無理に住む必要はありません。住んで不便を感じるようなら、別の活用方法を考えましょう。

民泊の利用

要件を満たし、都道府県や自治体に届出を行うことで、マンションでも民泊提供が可能です。民泊の場合、一回の宿泊に対して利益が出るため、宿泊客を獲得できるほどに儲けは増えます。居住に適さない場合でも、短期的な滞在なら向いている可能性もあり、近年では民泊需要も増えているため、一度検討してみましょう。
ただし、マンションのように集合住宅で民泊をする場合は、住民とのトラブルに注意が必要です。自身は気をつけていても、宿泊客が住民とトラブルを起こす可能性もあるため、民泊利用は慎重に行わなければなりません。

賃貸と売却どちらが良いのか比較する

賃貸に出すか売却にするかは、利益を受けられるかどうかで比較しましょう。では、どのように比較すればよいのかみていきましょう。

マンションPER

マンションPERとは、マンション一戸当たりの収益力を、測る基準となるものです。分譲マンションの新築価格が、その周辺で貸し出されている分譲マンションの賃料の、何年分に相当するかを求めた値になります。
要するに、マンションを賃貸で出したときに、何年で購入価格を回収できるかを知ることができます。計算方法は下記のようになり、一般的にマンションPERが低いと回収性が高いといえます。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

表面利回りと実質利回り

利回りとは、マンションを賃貸に出したときに、どの程度の利益が発生するかを表す指標です。この利回りの計算方法はいくつかありますが、ここでは『表面利回り』と『実質利回り』を説明していきます。マンションを実際に貸した場合の利益は、『実質利回り』が重要になってきますが、不動産会社と話す場合は『表面利回り』で話が進んでいくため注意しましょう。

表面利回り
表面利回り=年間収入÷物件価格×100

例として2,000万円で購入したマンションを、月20万円で貸すとします。その場合、年間収入は240万円となります。この数値を計算式に当てはめると、次の通りになります。

240万÷2000万×100=12

つまり、1年間で購入金額の12%の家賃収入が、得られるということになります。ここで注意したいのが、計算式に空室期間は考慮されていないということです。また、管理費などの必要経費も入っていないため、あくまでも参考程度にみておきましょう。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りの計算式に必要経費を含めたものになります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例として、先程と同じ金額を計算式に当てはめていきます。ここでの諸経費は年間60万円、購入時の諸経費を30万円とすると、次の通りになります。

(240万~60万)÷(2,000万+100万)×100=約8.5

先程の『表面利回り』では12%だったので、約3%の違いが出てきます。

売却査定は一括査定を利用する

もしも、マンションを賃貸には出さずに、売却するのであれば、売却査定を不動産会社に依頼しましょう。その際に大切なことは、一社だけでなく複数の業者に依頼するということです。そうすることで、だいたいの相場がわかり、価格設定の参考にしやすくなります。
また、その時の対応の仕方や速さで、不動産会社を比較することができ、売却を依頼する時の不動産会社選びに役に立ちます。ただし、一社ずつ個別に依頼することは時間も手間もかかります。そこでおすすめなのが、イエウールです。登録するだけで、全サービスが無料で利用することができ、最大6社に一斉に査定を依頼することができます。ぜひ活用してみて下さい。

賃貸と比べたときの売却メリット

マンションは所有している限り税金の支払いがあります。また、賃貸に出すと管理会社に支払う管理費用もかかります。そのため、賃貸に有利な条件である場合を除き、築年数が経過する前に売却するほうが損失を少なくできる可能性があります。

売却は不動産管理費用がかからない

マンションを貸すときには不動産会社に仲介を依頼する人がほとんどです。不動産会社には賃貸の募集から管理まで全ての業務を依頼することができます。

また、募集だけを依頼することもできます。 マンションを貸す時の業務には、入居者の募集から始まり、入居者の審査、契約、入居の手続き、賃貸中のクレームの対応、退去の手続きなど多岐にわたります。 定年後で他に仕事を持っていない人であれば、これらの仕事をすることも可能ですが、本業がある人にはこれらの業務をこなすことは困難でしょう。

そのため、多くの人はこれらの業務を管理会社に委託しています。 管理会社にこれらの業務を委託すると、会社にもよりますが家賃の5%から10%の手数料がかかります。

この管理の委託費用も経費として計上することは可能ですが、1室だけの賃貸の場合、それほど大きな利益が出るわけではないため、多少税金の支払いを抑えられても利益を上げることが難しい場合が多いです。

そのため、管理会社への支払いを考えると、立地条件や建物の状態、築年数が浅く入居者を常に確保できる状態でない限り売却するほうが損失は出にくいでしょう。そして、売却するとこれらの管理費用がかからないだけでなく、早めの築浅での売却の方が高値で売却できる可能性があります

売却は税金がかからない

マンションは住んでいなくても所有者である限り税金の支払い義務があります。1月1日に所有しているマンションに関しては、春ごろになると所有者に固定資産税の納付書が送付されます。

これは、賃貸にしている時にも当然、所有者に支払い義務があります。そのため、家賃収入があればその収入を固定資産税の支払いに充てることができます。

しかし、空室になって家賃収入がない時でも固定資産税の支払いをしなければなりません。 また、都市計画税がかかる地域では都市計画税も同様に支払い義務があります。

これらの税金は売却することによって、支払い義務から解放されます。もし、新居を購入しているのなら、これらの支払いは二重の支払いとなります。売却することでその後の負担がなくなり、生活にもゆとりをもつことができます。

まとまったお金が手に入る

転勤などで新たに住宅を購入するときには、住まなくなった家を売却することで手元にまとまったお金が入ってきます。そして、このお金を新居の購入資金に充てることができます。

そして、賃貸経営だと税金の支払いや維持するにも費用がかかります。売却だとそれらの支払いがなくなり、空き室で賃料収入がない時に二重のローンを払うのが厳しくなるというリスクもなくなります。

マンションを売ることも一緒に考えるべき理由

マンションを賃貸に出すと考えた時に、売却を考えておくことも大切です。なぜ売却を視野に入れておいたほうがよいのかについて解説します。

黒字にならない可能性があるから

マンションを貸し出すと考えた時に、ローン返済中であったり、古いマンションで管理費や維持費がかかったりする場合、入ってくる予定の家賃よりも、上回ってしまうこともあるかと思います。そんな時には、思い切って売却してしまいましょう。
売却をすると、管理費や維持費はもちろん、修繕積立費を支払わなくて良くなります。ローン返済も全額でなくとも、返済額はぐっと少なくなるはずです。賃貸収益が黒字にならないので、あれば売却をおすすめします。

賃貸してから売却は損をすることがあるから

賃貸に出してみて、その後売却するといった考えはどうでしょうか。『一度賃貸に出して黒字にならなかったら売却したい』『賃貸に出して、その後戻るかはじっくり考えたい』。このように思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、賃貸中の物件を売却に出すと、『収益物件』という扱いになり、市場の相場より売却の金額が安くなってしまいます。また、賃貸中にも築年数は増えて経年劣化が進んでいくので、価値はどんどん下落していくことを踏まえても、後から売却をする予定であれば、始めから売却を選びましょう。

 

一括査定を利用して活用方法を検討しよう

マンションを賃貸に出すと家賃収入を得ることができます。しかし、これは入居者があってこそのものです。日本の人口は減り続けてるにもかかわらず、新しいマンションはどんどん建設されています。

そのため、今後、空き室や空き家が増えることが予測されています。賃貸経営で空き室の期間が長くなると利益を上げることができません。また、1室だけの賃貸ではなおさら利益を上げることは難しくなるでしょう。

そして、家は築年数が経過するほど価格は下落していきます。そのため、賃貸でわずかな収入を得るよりも高値で売れる築浅の時期に売却してしまう方が得な場合が多いです。

賃貸と売却で悩んでいるのであれば、損をしないためにも、相場価格と相場賃料を確認し、賃貸を止める時期での売却価格も予測してから決めることをおすすめします。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンションの売却相場を解説!相場動向や自分で相場を調べる方法」という記事や、 「マンションを査定してもらう方法とは?査定額を上げる3つのコツも解説」 という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
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