マンションを売却するときには、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には種類があり、その中の一つが「専任媒介契約」です。これを「専任」と呼びます。不動産会社からは専任媒介契約をすすめられることが多いのですが、専任媒介契約について知らずに決めてしまうことは不安が残ると思います。
特徴やメリット・デメリットについてしっかりと理解してから契約をしましょう。また、専任媒介契約に関する注意点である「売り止め」についても、知識として頭に入れておくとよいです。
マンション売却全般について知りたい方は、「マンションの売却の流れ｜費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。
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マンション売却で専任にして良いか判断する方法
マンションを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。仲介を依頼する契約を媒介契約と呼び、これには一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。それぞれで特徴が異なるため、まずは媒介契約の種類を知り、どの契約内容が自分に適しているかを考えていきましょう。
専任とは何かを知る
そもそも専任媒介契約とはなにか、基本的な知識から身につけていきましょう。専任媒介契約は不動産会社と締結する媒介契約の1つであり、他の媒介契約とは様々な点が異なります。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数の宅建業者に依頼し契約できるか | できる（明示型の場合、複数の宅建業者に依頼した場合は通知義務がある） | できない | できない |
| 自分で買い手を見つけて契約できるか | できる | できる | できない |
| 販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度 | 報告義務はない（任意で報告を求めることは可能） | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | 登録義務はない（任意で登録は可能） | 媒介契約から7日以内 | 媒介契約から5日以内 |
| 契約期間 | 法律上での決まりはないが、行政指導は3カ月以内 | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
専任媒介契約の特徴は、依頼できるのは1社だけだということです。他の宅建業者を、同時に依頼することはできません。ただし、自分で買い手を見つけて売買契約をすることはできます。
その他には、契約日から7日以内にレインズへ登録義務があること、販売状況の報告義務が2週間に1回以上であること、契約の有効期間が3カ月であることが特徴です。2週間に1回は販売状況を教えてくれるので、依頼者としては、安心して待つことができます。
どのような軸で判断すれば良いか知る
3つの媒介契約はどれがよく、どれが悪いというものではありません。そのため、判断軸を知り、自分にはどの媒介契約が合っているかを考えることが大切です。どの媒介契約にするかの判断軸としては、次の4つがあげられます。
- 複数の不動産会社に依頼できるのか
- 販売状況の報告が欲しいか
- 売却に力を入れてもらいやすいか
- どんなリスクを許すのか
3つの媒介契約のうち、複数の不動産会社と契約できるのは一般媒介契約のみです。そのため、複数社を利用したいなら、一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。ただし、一般媒介契約は売却活動についての報告義務がないため、報告義務が欲しいなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
売却に力を入れてもらいたいなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約がよいでしょう。一般媒介契約は不動産会社複数社と契約できるため、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれない場合があります。
また、媒介契約によるリスクにも注意が必要です。専任媒介や専属専任媒介は不動産会社1社としか契約できないことから、不動産会社による囲い込みが行われることもあります。対して一般媒介契約は、どの不動産会社も売却活動をしていないというリスクがあるでしょう。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、総合的に判断してどれが自分の売却の理想に近いかを考えて選ぶことがおすすめです。
マンション売却のときに専任にするメリット
マンション売却に際して、専任媒介契約を結ぶメリットとしては、次の2つがあげられます。
- 特に熱心に売却活動をしてくれる
- 連絡相手が1人なので手間がかからない
これは専属専任媒介契約でも同じことがいえます。
特に熱心に売却活動をしてくれる
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、不動産会社が特に熱心に売却活動をしてくれます。これは不動産会社1社としか契約ができないことや、1週間に一度、あるいは2週間に一度売却活動の報告義務があるからです。
不動産会社は仲介契約をし、売買契約を締結した際に成功報酬として仲介手数料を受け取ります。つまり、一般媒介契約のように、複数社の不動産会社と契約できると、自社で積極的に売却活動をしても、他社で契約が決まって利益を取られてしまう可能性があるからです。
一般媒介契約には不動産会社の売却活動について、報告義務がありません。そのため、本当に売却活動をしてくれているのかがわかりづらく、専任媒介契約のような報告義務があるもののほうがよいでしょう。
また、専任媒介契約は自分でも買主を探せますが、専属専任媒介契約は不動産会社に売却活動をすべて依頼することになり、自分では買主を探せません。
そのため、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、専属専任媒介契約のほうが特に熱心に売却活動をしてもらいやすいでしょう。
連絡相手が1人なので手間がかからない
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、基本的に連絡相手が1人のため、手間がかからない点もメリットです。
専任媒介契約の場合は個人で買主を探せるため、この場合は複数人と連絡を取らなければなりませんが、不動産会社だけに依頼するなら、連絡相手は契約した業者のみとなるため、手間はかかりにくいでしょう。
一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と契約でき、かつ個人でも買主を探せます。そのため、契約先や個人で声をかける人が増えるほど、連絡に手間がかかり、売却に至るまでの労力は、一般媒介契約のほうが多いでしょう。
マンション売却で専任にするリスクと対策
専任媒介契約や専属専任媒介契約には様々なメリットがありますが、反対にリスクもあります。
- 囲い込みに気をつける
- マンションによっては一般媒介契約のほうがよい
これら2つのリスクと、その対策を知り、どのように媒介契約を選ぶとよいのかを判断しましょう。
囲い込みに気をつける
不動産会社1社としか契約できない専任媒介契約などは、不動産会社による囲い込みが起きる場合があります。囲い込みとは、不動産会社が他業者と提携して売却をせず、自社のみで買主を探して売却しようとしている状態です。
不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができ、不動産会社と契約していない買主を見つけることで、より多くの成功報酬を受け取れます。
つまり、他の業者から買主がいると声がかかった場合でも、すでに商談中などと答え、自社で買主を探すため、売却が遅れることが多いです。
売却が遅くなると手元に資金が入ってくるのが遅くなったり、その間に資産価値が減少して、最終的な売却価格が下がってしまうこともあります。
囲い込みを回避するには、複数社と契約できる一般媒介契約を選ぶか、契約する不動産会社自体を変更するとよいでしょう。
囲い込みをされると、最終的な売却価格が下がってしまうことも多いため、いつまでも売れない、不動産会社からずっと商談中などの連絡がある場合は、囲い込みを疑うことがおすすめです。
マンションによっては一般媒介のほうが良い
マンションによっては、専任媒介契約や専属専任媒介契約にこだわらず、一般媒介契約を結んだほうが良い場合もあります。例えばマンションが人気エリアにあったり、新築などで需要が高い場合は、一般媒介契約でもすぐに買主が見つかることは多いです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、売れにくいマンションでも売りやすくなるというメリットがありますが、囲い込みといったリスクがあります。そのため、そもそも売れやすいマンションなら一般媒介契約でも問題はなく、囲い込みのリスクを回避できる意味では、専属専任媒介契約よりも良い場合もあるでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぼう
専任媒介契約は、メリットがたくさんあるのでおすすめです。しかし、複数の宅建業者とは契約できず、1社のみと契約するので、その業者の営業力が販売状況に大きく影響します。そのため、売却を成功させるためには、信頼できる1社を厳選しなくてはなりません。
信頼できる1社を見つけるためには、一括査定サービスを活用すると効率的です。特別な手間を掛けなくても、複数の業者の査定結果がわかります。査定結果を比較することも大切ですが、その査定の際に信頼できる対応をしてくれたかどうかで、契約したいと思う1社を厳選するとよいでしょう。
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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売却する流れを解説！注意点と費用も確認しよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンションを売却する前にリフォームは必要かリノベーションすべきか」 という記事や、 「マンション売却をシミュレーションしてどれくらいの手取りか確認！」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。