マンションの売り時を築年数から解説!築何年がおすすめ?

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私たちが普段生活する建物は、日々目に見えない形だったとしても少しずつ劣化し、その価値が落ちていきます。しかし、実際にはどのくらいの速さで価値が変わっていくのでしょうか。価値の変化が分かっていれば、将来的に売却する際にも高いタイミングで手放しやすくなります

マンションの売り時を築年数からみていきましょう。資産価値の下落や実際の耐用年数と寿命、築年数からみるマンションの売却目安についてお伝えします。

マンションの売却相場について知りたい方は、「【マンション売却の相場】売却相場は今いくら?相場価格や動向を解説」の記事をご覧ください。

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マンションは売り時は築年数6~10年!?

築年数別にみたとき、強いて順番をつけるなら築6~10年だと売り時かもしれません。理由は、築年数別で見たときに築6~10年は需要が大きくあるからです。詳しくみていきましょう。

築年数6~10年のマンションは成約率が上がっている

中古マンションの成約率を、2017年と2018年で比較したグラフをご覧ください。
東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」を元に編集部が一部改変 グラフは成約率を示しています。成約率とは「成約件数÷新規登録件数」です。

築6~10年は成約率が年々上がっています。成約率が上がるという事は、市場にでたマンションの中で「買う」と決めている人が増えていることを表しています。つまり、需要(人気)が高まっているのです。 需要の観点からに売りやすいかどうかで考えると、マンションの売り時は築6~10年かもしれません。

背景は中古マンションが受け入れられているから

なぜ築6~10年のマンションの成約率が高いのかというと、多くの人が”中古”を受け入れるようになってきているからです。 元々は、マンションを買うなら新築が常識でした。しかし、近年は新築マンションの価格が高騰し続けています。新築マンションの価格が高騰すると買うに買えない人は中古を検討し始めます。

中古は新築に比べ安く買えるので人気がでてきています。 ただ、とはいえ中古といってもボロボロなマンションを買う事は嫌な人もまだまだ多くいます。そこで、新築よりも安く買えて、新築とそこまで綺麗さの変わらない築6~10年が人気なのです。

価格だけみると築10年越えや築20年越えの方が安いですが、マンションを買う人は綺麗で安心できることも重要なのです。

築年数に応じた資産価値は不均等に減る

基本的に購入してから数年をかけてこの価値が下落します。立地条件などによっては、購入当初より高く売れることもあるでしょう。またマンションは確かに購入後1年で価値は急落しますが、木造住宅に比べると耐久性も高く、資産価値の減少ペースは緩やかです。

では1つの例として東日本不動産流通機構(通称:REINS)が発表している、首都圏中古マンションの成約状況から、1平方メートルあたりの単価と価格の平均を見ていきましょう。

築年数1平方メートル当たり(万円)価格(万円)
築5年82.95,501
築10年70.54,621
築15年60.84,259
築20年55.73,907
築25年40.52,676
築30年28.41,625
築30年以上31.51,782

表から分かるように毎年同じ額ずつ価値が減るわけではなく、不規則に減少していきます。しかし実際に特定のマンションでどの程度変化していくのかはこの表からは分からないため、正確な資産価値を知るためには査定が必要不可欠です。

ただ、傾向としては不均等に下落し続け築25年を経過する頃には約半分の価値となると覚えておくと分かりやすいでしょう。 また築30年を迎えるころには、相当価値も下がってきますし、築30年以上になると大きく下落し、築浅物件と比べると半分以下になります。

また建築基準法の改正があった1981年以前のマンションかどうか、というのも1つの目安です。

マンションの資産価値は購入直後に一気に落ちる

マンションの資産価値は、購入後1年で約10%下落します。これは販売側の経費が乗っていた分がなくなるためです。販売側の経費というのは、たとえば「営業マンの人件費」や「CMやチラシといった広告費用」「説明のためのモデルルームの費用」が含まれます。

しかし新築マンションは誰かが1日でも住めば、その時点で次に手にする人にとっては「中古マンション」になってしまいます。中古マンションには、これら新築だからこその経費はかかりません。したがって、その経費であるおよそ10%が無くなり、価値が急速に下落するのです。

【マンションの売り時】築年数10年の場合

マンションの売り時は、築年素によって異なります。そのため、築年数10年のマンションの場合はどのような特徴があり、いつが売り時なのかを知っておきましょう。

「築年数10年のマンションの特徴」

築年数10年のマンションは、まだまだ綺麗なものが多く、設備の交換が不要な場合も多いです。そのため、住むには十分快適であることが多く、市場でも盛んに取引されているでしょう。購入後も大規模なリフォームやリノベーションが不要であり、そのままでも住みやすい点が、築年数10年のマンションの特徴です。

「築年数10年のマンションの売り時はいつか」

築年数10年のマンションは、そのまま住みやすいことから売却価格も高くなりやすく、市場でも多く取引されています。そのため、競合が多いことは理解しておきましょう。価値を落とさずに売りたいなら、築10年を迎える前に手放すことがおすすめです。

築5年から10年以内なら、中古マンションでも高値で売りやすいです。住宅設備は新築マンションと比較して、ほとんど劣っていない場合も多いため、早めに手放したほうが高値で売却しやすいでしょう。

【マンションの売り時】築年数15年の場合

築年数が15年とやや古くなったマンションでも
、十分に売却は可能です。スムーズかつ好条件で売るためにも、どのような特徴を持ち、いつ売るのがよいのかを知っておきましょう。

「築年数15年のマンションの特徴」

築年数15年程度のマンションは、中古マンションの中では比較的新しいため、住宅設備が充実しているものも少なくありません。

そのため、新築マンションと同様の設備が導入されていることもあり、住居としての利便性は高いでしょう。多少古くはなっているものの、住みやすさは十分にあるため、市場では積極的に売買されています。

「築年数15年のマンションの売り時はいつか」

築年数15年のマンションを売るには、少しでも早めのほうがおすすめです。築年数がさらに経過すると、資産価値は下がり、好条件での売却が難しくなります。

また、マンションの大規模修繕が実施されているかどうかも重要であり、すでに実施されている場合は、多少高値でも売却できるでしょう。大規模修繕が間近に迫っている場合は、買主が見つかりにくくなるため、いつ修繕が行われるかを確認して、売却スケジュールを決めることがおすすめです。

【マンションの売り時】築年数20年の場合

築年数が20年のマンションは、どのような特徴があり、いつ売るとよいのかを知っておきましょう。

「築年数20年のマンションの特徴」

築年数20年のマンションは、老朽化が進んでいることも多く、資産価値が新築時の半分程度かそれ以下になっていることも少なくありません。そのため、売却してもそれほど高値にならないことも多いでしょう。

ただし、売却自体は可能であり、住宅ローンの控除も適用できます。住宅ローンは築年数25年まで適用でき、控除の期限が間近に迫っていることも、特徴の1つです。

「築年数20年のマンションの売り時はいつか」

築年数25年を迎えると、住宅ローンの控除が適用されなくなるため、売却するならそれ以前に売ることがおすすめでしょう。ただし、築年数が20年を超えると、資産価値の減少スピードは遅くなります。

そのため、焦って手放す必要はなく、多少時間をかけて売却活動を行い、好条件の買主を見極めて売却することもおすすめです。時間の経過とともに資産価値は減少しますが、築年数20年以降はそのスピードが低下するため、無理に売り急ぐ必要はありません。

住宅ローン控除の優遇を受けたい場合のみ、適用期限の25年目までに売却することを目標にするとよいでしょう。

【マンションの売り時】築年数30年の場合

築年数が30年以上と古いものでも、売却は可能です。そのため、どのような特徴があるのかを知り、適切な売り時を知って、少しでも好条件での売却を目指しましょう。

「築年数30年のマンションの特徴」

築年数30年のマンションは、老朽化が進んでおり、住宅設備などが古くなっていることも少なくありません。そのため、購入者はリフォームやリノベーションが必要なケースが多く、売却価格は安くなりやすいでしょう。

しかし、安値で購入でき、自分で手を加えられることから、市場での人気があることも確かです。つまり、築年数が30年と古いマンションでも売却は可能であり、まったく需要がないわけではないことは理解しておきましょう。

「築年数30年のマンションの売り時はいつか」

築年数が30年を経過しているマンションは、大規模修繕が終了しているかどうかがポイントになるでしょう。大規模修繕が間近に迫っていると、買主は購入を悩みやすいため、これが終了してから売却することがおすすめです。

ただし、自宅をリフォームやリノベーションして、自分の好きな空間を作りたいという人には需要があるため、買主がすぐに見つかりそうなら、そのタイミングで手放してもよいでしょう。

信頼できる不動産会社を探すことが重要

どんなマンションでもその価値は目に見えては来ませんし、相場が参考にならないことはよくあることです。まずは適正価格を知り、そのうえで売却を検討したり、時期尚早なら避けたり、臨機応変に対応することも必要です。

また築年数が経過したマンションであっても、仲介を依頼する不動産会社の売り方次第で売れることもあります。

でも、なかなか良い不動産会社が見つからない場合は、ぜひイエウールがおすすめです。イエウールの一括査定サービスを利用すれば、全国1,600社の不動産会社の中から自分の希望にあった会社を同時に6社利用できます。 また複数の不動産会社に査定を依頼するころで査定額を比較することもできます。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションの査定額の相場を知ることで得られるメリットとその調べ方」という記事や「マンションを貸すときの相場はどのくらい?自分で賃料を調べてみよう」という記事をご覧ください。

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