媒介契約をわかりやすく解説!一般と専任それぞれの長所と短所を解説

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人生の中では非常に大きな買い物となる家の購入。しかし家族が増えたり離婚したりなど様々な理由で今住んでいる家を売らなければならないこともあります。

そんな時にどうやって売るかと言われれば、不動産会社に仲介してもらって売るという方がほとんどです。そんな不動産売却ですが、不動産会社と結ぶ契約である『媒介契約』を結ぶのですが、こちらには一般と専任の2パターンあり、それぞれ違いがあります。

ではこの二つのうちどちらがより自分にとって有利になるのでしょうか。今回はそんな不動産売却ですることになる媒介契約の詳細について解説していきます。

 

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媒介契約とは?

契約の詳細に触れる前に、まずは媒介契約とはそもそも何なのかという所から見て行きましょう。不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しいです。
そのためマンションや家の売却を不動産会社に依頼することがあります。その際に行う契約のことを媒介契約と呼ぶのです。内容は媒介という名の通り自分たちのような不動産売却を申し込んだ人の不動産をPRしてもらったり購入希望者の人を紹介してもらうなどの仲介的な役割をしてもらえます。

契約期間

媒介契約は一度に契約できる期間が3か月間と決まっており、3か月の期間が過ぎる前に、そのまま契約を続けるかどうか決めるようになります。なので3か月の更新を忘れたままにしていると自動的に解約となってしまうのです。なお『専任媒介契約』という方式をとっていると途中解約をした際に営業費を請求される可能性があるので注意が必要です。

媒介契約の種類

媒介契約には大きく分けて3つの契約方法があります。それが「専属専任媒介契約」と「専任媒介」、そして「一般媒介契約」です。簡単に言いますと「専属専任媒介契約」と「専任媒介」は仲介業者を一社に絞って行う契約、「一般媒介」は複数の会社で仲介を依頼できる契約方法となります。

ちなみに、不動産売却の経験者が選択した媒介契約の種類についてアンケート調査を実施したところ、以下の結果となりました。

  • 専属専任媒介契約:35.2%
  • 専任媒介契約:28.2%
  • 一般媒介契約:18.1%
  • わからない:18.5%

参照記事「不動産売却経験者1500人に聞いた!「売却理由」や「売却完了期間」などアンケート結果を公開!

ではこれらの契約に関しての詳細を説明していきます。

専属専任媒介契約の特徴

媒介契約の中で最も制限が厳しい契約である専属専任媒介契約。家やマンションなどの不動産を売却する際、不動産会社は自分の会社のみに依頼してもらえる「専任媒介契約」を必ずお勧めします。
しかしこの契約方式を選んだ場合、あなたは契約した会社以外とは媒介契約を結ぶことができなくなります。さらに会社のほうが依頼人に売却活動の報告義務を発生させたり途中解約をした場合には違約金を発生させることができるのです。このようにデメリットばかりに見える契約方式ですが、この専属専任媒介契約にもメリットが存在します。

専属専任媒介契約のメリット

専属専売契約をすることによる大きなメリットとしては、不動産会社のやる気につながるということです。料金が安くなるなどの目に見えるものではありませんが、非常に大きなメリットになります。
専属専任媒介契約を結ぶということは他の不動産屋に行く可能性は低く、自分の会社に成功報酬を先払いしてくれたようなものです。これにより他の契約よりも優先して買い手を探してくれたり、成約するように動いてくれます。
不動産会社からしてもいつ契約が切れるかわからない物件よりも、確実に自分たちの利益になる物件を売ったほうが利益になるので、専属専任媒介契約はとてもありがたいことなのです
また依頼主からしても相談する窓口を一つに絞れるので別々の会社に赴いて連絡をする必要がなくなるという点では楽になりますし、そこから毎週どのような活動をしたか報告を受けることができるので、自分の不動産の現状を把握しやすいのです。

専属媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約の大きなデメリットとしては、途中解約をすると違約金が発生してしまうことです。他人の紹介やネットの口コミで今の会社よりもよさそうな会社を見つけてしまった場合もそちらに契約を変えることができず、3か月間はそのまま専属専任媒介契約をした会社で売るしかありません。また知り合いで購入したいと言う人が出ても不動産会社を通しての売却しかできず、仲介料を取られることになります

専属媒介契約をしたほうが良い人

すでに別の機会でよい不動産会社の営業マンに出会えた人や知り合いの中に営業マンがいる人がおり、できるだけ自分で動きたくない人には専属専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介契約は縛りがきつい分自分でやることも少ないので、信頼できる人がいるなら非常に良い契約方式です。

 

専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約と似たような名前の契約方式である専任媒介契約。基本的には専属専任媒介契約とほとんど内容が変わりません。

こちらも先程と同様に、一社だけの専属契約という形になります。当然途中解約などがあると違約金が発生したりもしますが少しだけ専属専任媒介契約とは違う点があるのです。

それが自分で買い手を見つけてきた場合です。専属専任媒介契約は買い手を見つけてきても不動産会社を通して契約する必要があり、どうしても仲介手数料が発生してしましまいます。

しかし専任媒介契約は自分で買い手を見つけてくるとそのまま相手と直接契約ができるので仲介手数料を支払わずに済むのです。

買い手を見つけられそうな方は専任媒介契約、だれも買い手がおらず不動産会社に完全に一任する場合は専属専任媒介契約にするようにしましょう。

一般媒介契約の特徴

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いを見てきたところで、もう一つの契約方法である一般媒介契約について見て行きましょう。

一般媒介契約のメリット

まず専任媒介契約との最大の違いでありメリットは、一社だけでなく複数の会社と契約を交わすことができるという点です。このため複数の会社で値段を見てもらうことが出来ます。よりよい金額で売却をすることが可能になり仲介会社選びで失敗するリスクが低くなります。
さらに自分で見つけてきた買主とも不動産会社を通すことなく直接取引することができるので、非常に自由度の高い契約といえるのです。また複数の会社と契約しているおかげで各会社に競争意識が生まれより営業活動が活発になります。

一般媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約では、専属専任媒介契約や専任媒介契約を行えば会社がより積極的に販売活動を行う可能性が高いです。しかしその逆で一般媒介契約では積極的に販売が行われない可能性もあります
専属専任媒介契約では確実に利益を出せるのに対し一般媒介契約では自社で売ってくれるかわからないので物件の紹介を後回しにされることもあります。そのため長いと最悪2~3年の期間をかけて販売することになることを心しておきましょう。
また複数の会社と契約をしている弊害としてそれぞれの会社と密な連絡を取る必要があるので手間がかかってしまいます。不動産が売れているかどうかや金額の変更が起こっていないかは重要な項目なので必ず確認しなければいけません。

一般媒介契約がおすすめの人

一般売却にもそれなりのメリットやデメリットがありましたが、このうちデメリットをある程度帳消しにできる物件があります。それが単純に需要の高い物件です。人気のエリアにあったり駅が近い土地のように魅力的な物件であれば顧客が探している確率が高いので、時間をかけずに売却することが可能です。
また自分で納得した値段で売りたいという強いこだわりのある人は一般媒介契約で複数の会社と契約して探すほうがあっているでしょう。

私たちに有利なのはどちらなのか

専属専任媒介契約にも一般媒介契約にもそれぞれいいところがあり悪いところがあります。この二つのメリットだけを掛け合わせる方法をとることできれば、それが私たちにとって最も優位になります

そのような都合の良い方法とはどうするのでしょうか。その答えは最初に一般媒介契約をして多くの不動産会社と契約してその後一番親身になってくれた会社と専任媒介契約を結ぶという方法です。この方法が有用な理由は大きく分けて二つあります。

営業マンを選べる

専任媒介契約でネックとなることが、一度契約してしまうと解約する際に違約金がかかってしまうことです。知り合いであれば最初からある程度信用があるので地雷営業マンを踏むことはないので問題ないのですが、1から不動産会社を探そうとするとどの会社が自分に合っているか、そして親身に付き合ってくれるか見定めることは非常に難しいです。

しかしこれは一般媒介契約と掛け合わせることで回避できるのです。まず最初は一般媒介契約で複数の会社と契約することでそれぞれの会社を比較をします。その後良い会社が決まれば契約を専任媒介契約に切り替えてしっかり紹介してもらいましょう。

出来るだけ高価に

一般媒介契約ではよほど立地が良いか人気のある物件出ないと結果的に売れるのが遅くなってしまうというデメリットはあります。ではそれ以外ではどのようにすれば子のデメリットを回避できるのでしょう。その方法が今回紹介したやり方になります。最初は一般媒介契約ですが、途中から専任媒介契約に変えることで専任媒介契約の対応をしてもらえるので素早い売却が可能となります。

上記の方法をとることで、一般媒介契約と専任媒介契約のいい所取りができるということになります。ではこの途中で契約を変えるといった裏技で契約内容のデメリットを帳消しにする方法の根幹である、途中で契約を変えるといったことは果たして可能なのでしょうか。その方法については次の項目で触れていきます。

途中で契約を切り替える方法

では先程の方法を実践するために一般媒介契約から専任媒介契約に変更する方法を見てみましょう。また逆にこれまで専任媒介契約で契約してきたが改めて一般媒介契約でよい不動産会社を探したいという方もいらっしゃるかもしれませんのでそちらの方法についても解説していきます。

一般媒介契約から専任媒介契約に変更する方法

媒介契約には3か月の契約期間があることを覚えていますでしょうか。これを利用して一般媒介契約をしている中から一社だけを残して解除し、その一社と専任媒介契約をするだけで完了します。専任媒介で契約してもらえる1社は喜んで一般媒介を解除してくれるでしょう。
しかし外される他の不動産業者は嬉しくないので違約金として、広告費用の実費などを請求される恐れもあります。3か月の契約期間がしっかり満了するまでは一般媒介契約を打ち切るのはやめておきましょう。

専任媒介契約から一般媒介契約に変更する方法

こちらも先程の一般媒介契約と同じで、3ヶ月の契約期間が完了してからの契約変更になります。こちらは期間が満了せずに一方的に契約を打ち切ると明確に違約金として広告費用など実費を請求できる規定が契約書に記載されているので契約が満期を迎えるまではおとなしく待ちましょう。
なお専任媒介契約が自動更新されることはありません。3ヶ月毎に契約内容の更新や一般媒介の切り替え、乗り換えが可能です。しっかり契約内容の変更に行きましょう。

切り替えの予告には別の効果も

一般媒介や専任媒介も依頼主として、契約の切り替えを予告することが可能です。そのため専任媒介契約をしようとしている会社にあらかじめ言っておけばより気合を入れて物件の紹介をしてくれるのです。また逆に専任媒介契約を切ると言った場合でも媒介業者へプレッシャーをかけることができ、より効果的に家の売却に励んでくれることでしょう。
不動産業界は成功報酬がすべてなので、このような言い方は非常によく効きます。そのため自分の媒介業者があまり仕事をしてくれないようであればこのように発破をかけてみるというのも良いでしょう。

 

なによりまずは信頼できる不動産会社を探す

一般媒介契約から不動産業者を探して専任媒介契約までもっていくのは少々大変ですが、これをしておくことで後々家を売る際の後悔を減らすことにも繋がります。

また家の査定額は不動産会社により10%も差が出てくるというデータも出ています。しっかり一番高い値段で売ってくれる業者を見つけ、営業マンとより密な関係を築くことで家の売却はよりスムーズに、そして自分により利益が出るように売却することにつながるでしょう。

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