媒介契約についてわかりやすく解説!一般と専任の長所と短所を比較

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人生の中で、非常に大きな買い物となりうるのが家の購入です。しかし家族が増えたり離婚したりなど様々な理由で今住んでいる家を売らなければならないこともあります。

そんな時にどうやって売るかと言われれば、不動産会社に仲介してもらって売るという方がほとんどです。そんな不動産売却は、不動産会社と結ぶ契約である「媒介契約」を結ぶのですが、こちらには一般と専任の2パターンあり、それぞれ違いがあります。

ではこの2つのうちどちらがより自分にとって有利になるのでしょうか。今回はそんな不動産売却ですることになる媒介契約の詳細について解説していきます。

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媒介契約とは何か

契約の詳細に触れる前に、まずは媒介契約とはそもそも何なのかというところから見ていきましょう。不動産を売却する場合、個人では買い手を探すことが難しいです。

そのためマンションや家の売却を不動産会社に依頼することがあります。その際に行う契約のことを媒介契約と呼ぶのです。

媒介契約とは

媒介契約は不動産を売却する際に、不動産会社と売主が締結する契約です。媒介契約を結ぶことで、売却活動のサポートをしてもらえ、この内容は法律によって定められています。

つまり、法律上のルールのうえで不動産会社に売却をサポートしてもらうことができ、より素早く好条件で売れる買主を見つけやすい点が、媒介契約を結ぶ意義といえます。

売買契約との違い

媒介契約は売買契約とは異なるので、この違いを把握しておきましょう。媒介契約は不動産会社と結ぶものですが、売買契約は売主と買主の双方の合意によって締結します。

また、媒介契約は不動産会社に仲介をしてもらうための契約ですが、売買契約は不動産を売却するための契約です。媒介契約は売却活動を開始する前に締結し、売買契約は不動産を売るとなった際に買主と売主で締結するもので、タイミングが異なることも覚えておきましょう。

買主が結ぶ契約との違い

媒介契約は不動産売却時に売主が売るだけではなく、買主が不動産会社を介して購入する際にも締結します。売主は売却活動をサポートしてもらうために媒介契約を締結しますが、買主は購入する不動産の情報を教えてもらったり、購入時の契約をサポートしてもらうために結ぶと考えましょう。

そのため、不動産の購入と売却両方で媒介契約を結ぶことになり、売却したい場合は媒介契約を結ぶことが大切です。

賃貸で結ぶ契約との違い

賃貸で物件を借りる際には、不動産会社と媒介契約を結びます。これは賃貸住宅に入居する、あるいは他の人に入居してもらう際に不動産会社を介す場合に必要です。賃貸の場合は不動産会社と媒介契約を結ぶことで、スムーズに契約が決まるというメリットがあります。

媒介契約の種類

媒介契約には複数の種類があり、それぞれで特徴が異なります。そのため、契約内容ごとの特徴の違いを知り、自分の場合はどれがよいのかを把握しておくことが大切です。契約内容ごとの特徴を知って、自分に合った媒介契約を見つけましょう。

媒介契約には2つの種類がある

媒介契約は大きく専任と一般の2種類があり、それぞれで特徴が異なります。専任契約には専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つがあり、それぞれ不動産会社1社のみと契約できます。対して一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約できることが特徴です。

専任媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみしか契約できない点は共通しています。ただし、専任媒介契約の場合は自分で買主を見つけて、個人間で取引をすることが可能です。

対して専属専任媒介契約は、個人で買主を見つけた場合も不動産会社を通して契約しなければなりません。自分で買主を見つけて個人間でも取引ができるかどうかが、大きな違いといえます。

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約でき、かつ個人売買も可能な点が一般媒介契約の特徴です。一般媒介契約には明示型と非明示型の2つがあり、それぞれで特徴が異なります。

明示型の場合は、複数の不動産会社と契約している場合に、そのことを他の不動産会社にも伝える方式です。非明示型の場合は、複数社と契約していても、不動産会社にその事実を伝える必要はありません。

明示型のほうが他の不動産会社と契約している場合に、業者間で競争意識が芽生えやすいので、売却活動に積極的になってもらえる可能性が高いといった違いがあることも覚えておきましょう。

媒介契約の選び方

媒介契約は、一概にどれが優れていると決まっているわけではありません。状況に応じてどの契約がよいかは異なるので、選び方を把握しておきましょう。

専属専任媒介契約がおすすめなのは、すでに別の機会でよい不動産会社の担当に出会えた場合や知り合いに信頼できる不動産関係の人間がいる、または紹介してもらえる場合です。また、できるだけ自分で動きたくない人にも専属専任媒介契約が向いています。

これは不動産会社に売却活動を委託しやすいからであり、プロに任せて売却したいなら、専属専任媒介契約がよいといえます。

一般媒介契約は需要の高い物件を売る場合におすすめです。人気のエリアにあったり駅が近い土地のように魅力的な物件であれば顧客が探している確率が高いので、時間をかけずに売却することが可能です。

また自分で納得した値段で売りたいという強いこだわりのある人は一般媒介契約で複数の会社と契約して探すほうがあっているでしょう。

どちらにするか迷った場合は、バランスが取れている専任媒介契約が向いているでしょう。自分で買い手を見つけられそうな方は専任媒介契約、買い手がおらず不動産会社に完全に一任する場合は専属専任媒介契約にするなどを判断基準にすることがおすすめです。

媒介契約の費用・手数料

媒介契約を結ぶ際には、これにかかる費用や手数料を把握しておく必要があります。費用や手数料が発生するのは、次のシーンです。

  • 契約に関連して発生
  • 契約を解除するときに発生
  • 契約違反の際に発生

それぞれの場合にどれくらいの費用がかかるのかを知り、媒介契約におけるコストを把握しておきましょう。

契約に関連して発生する費用

不動産会社と媒介契約を結ぶと、仲介手数料がかかりますが、これは売買契約を締結した際に発生します。そのため、媒介契約を結んだ時点では、費用は発生していないと考えましょう。

媒介契約を結び、売買が成立すると成功報酬として売主から不動産会社に、仲介手数料を支払います。また、買主が媒介契約を結んでいる場合も、不動産購入の成功報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料の金額は法律によって上限が決められており、金額は次の通りです。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%以内+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%以内+消費税
400万円超の部分取引額の3%以内+消費税

また、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算が可能です。

  • 売却価格×3%+6万円+消費税

つまり、売買契約締結時にはじめて仲介手数料が発生することになり、途中で解約する場合は、基本的には費用はかからないと考えましょう。

契約を解除するときにかかる費用

媒介契約を途中で解除したとしても、基本的には費用はかかりません。ただし、通常の仲介業務を超える売却活動をしてもらっている場合には、契約解除時にこの費用を実費精算する必要があります。

例えば通常よりも多く広告を出してもらっていたり、物件情報に載せる写真をプロのカメラマンに撮影してもらっていたりする場合は、その費用を契約解除時に支払うと考えましょう。

実費精算する金額は実施してもらった売却活動によって異なり、場合によっては高額になることもあるので、事前にかかった費用は確認しておくことが大切です。

契約を違反したときにかかる費用

媒介契約の違反をした場合は、売却予定の金額にかかる仲介手数料の全額、あるいは半額などの違約金を支払わなければならないことがあります。これは専任契約で他の不動産会社と媒介契約を結んだ場合や、売買契約が成立してから、売主などの事情によって契約を解除する場合です。

実際にいくらの金額がかかるかは不動産会社によって異なりますが、最大で仲介手数料の最大額がかかってしまうことは理解しておきましょう。ただし、違約金は仲介手数料の上限いっぱいまで請求されることがありますが、この際には消費税分は計算しません。

つまり、仲介手数料の上限額から消費税分を差し引いたものが、違約金として支払う可能性のある金額となります。

媒介契約の契約期間

媒介契約について理解を深めるには、この契約期間を把握しておくことが大切です。契約期間がどれくらい定められているか、期間満了時に更新が可能かなどを知っておきましょう。また、解約するタイミングや契約の切り替えのポイントなども把握しておくことがおすすめです。

種類ごとの契約期間

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、それぞれ契約期間が3ヶ月と定められています。一般媒介契約には契約期間の定めはありませんが、行政指導では3ヶ月以内となっています。そのため、媒介契約は基本的に3ヶ月が契約期間になると考えましょう。

契約期間の更新

契約期間が3ヶ月と定められている専任契約では、契約終了後も期間を更新し、同じ不動産会社と継続して媒介契約を結ぶことができます。また、契約更新後も期限は3ヶ月となり、3ヶ月ごとに更新すると考えましょう。契約期間終了後も、売主の求めによって同じ不動産会社と媒介契約を結べる点はメリットです。

ただし、専任契約の場合は、不動産会社による囲い込みがあるリスクがあるので、注意しなければなりません。囲い込みとは不動産会社が自社で買主と売主の媒介を行い、両者から仲介手数料を受け取ろうとすることです。

これが行われると、不動産会社が他の業者からの購入の申し込みを断ってしまい、売却が遅くなったり、売却価格が下がったりすることもあります。

同じ不動産会社と契約し続けると、囲い込みによって売却条件が悪くなってしまうことがあるので、長期間売れない場合は別の不動産会社と媒介契約を結ぶことも考えましょう。

解約のタイミング

一般媒介契約は、どのタイミングでも自由に解約できます。そのため、その不動産会社による売却活動が上手くいかない場合は、解約して別の不動産会社と契約したほうがよいでしょう。

また、専任契約では中途解約ができませんが、不動産会社に落ち度がある場合などは解約が可能な場合があります。中途解約は手続きが面倒になることもあるので、スムーズに解約したいなら、契約期間終了のタイミングでそのまま更新をしないことがおすすめです。

契約の切り替え

契約を切り替える際は、何から何に変更するかがポイントとなります。一般媒介契約の場合はいつでも解約して専任契約への切り替えが可能ですが、専任契約では期間を満了してから切り替えることになります。基本的には3ヶ月の契約満了時に切り替えを行うと、よりスムーズに契約の切り替えが可能です。

 

媒介契約経験者へのアンケート結果

不動産売却の経験者が選択した媒介契約の種類についてアンケート調査を実施したところ、以下の結果となりました。

  • 専属専任媒介契約:35.2%
  • 専任媒介契約:28.2%
  • 一般媒介契約:18.1%
  • わからない:18.5%

もっとも多いのは専属専任媒介契約です。不動産会社に売却活動を任せたいなら、専属専任媒介契約がおすすめでしょう。もしどの媒介契約にするか悩む場合は、専任媒介契約がおすすめといえます。

なによりまずは信頼できる不動産会社を探す

一般媒介契約から不動産業者を探して専任媒介契約までもっていくのは少々大変ですが、これをしておくことで後々家を売る際の後悔を減らすことにもつながります。

また家の査定額は不動産会社により10%も差が出てくるというデータも出ています。しっかり一番高い値段で売ってくれる業者を見つけ、担当者と密な関係を築くことで家の売却はよりスムーズに、そして自分により利益が出るように売却することにつながるでしょう。

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