マンションを相続するときの評価額を解説!計算方法や相続の注意点

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2015年の相続税改定により、相続税の対象者は前年度の83%増加しています。かつては相続する不動産といえば、戸建ての家や土地が中心でしたが、今後マンションなどの集合住宅を、相続するケースが増えていくでしょう。

マンションは戸建ての住宅とは、相続税の評価額の計算方法が異なります。相続で受け取るマンションが課税対象になるのか、相続税はいくらなのか疑問を持つ人もいるでしょう。

また、マンションを相続しても住む予定がない場合、所有していれば固定資産税や管理費などが掛かるため、売却を視野に入れるケースも多いのではないでしょうか。

そこで今回は、マンションを相続した場合の相続税の計算方法や、住まずに売却する際の注意点などを解説していきますので、参考にしてみてください。

マンションの評価額を全般的に知りたい方は「マンションの評価額がラクにわかる!相続税評価額の調べ方や計算方法を解説」をご覧ください。

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マンションを相続する時の評価方法

マンションなどの不動産の相続税は、評価額から算出されます。この額を「相続税評価額」と言い、マンションなどの集合住宅は、戸建ての住戸に比べて計算方法が複雑です。

建物と土地を合計する

マンションを相続するときに評価額を出す場合、建物の部分を算出しただけでは足りません。 マンションの評価額は「建物」と「土地」の合計です。

不動産の評価額を算出する際、一戸建てであれば自然と土地と建物それぞれの評価額を算出すると考える人は多いでしょう。マンションを購入している場合、専有部分である部屋だけを購入しているつもりになってしまいがちですが、玄関や廊下などの共有部分も同時に購入していることを忘れてはいけません。

土地に関しては、敷地全体の評価額にあなたが所有している割合を掛け合わせた金額です。これは一戸建てで土地の評価額を算出するのと同じように、市街地にある場合は路線価方式、郊外にある場合は倍率方式で計算され、算出された土地の評価額と建物の評価額を合計した数字がマンションの評価額ということになります。

持ち分割合や敷地権の割合を掛け合わせる

マンションは、専有部分と呼ばれる室内と、マンション玄関や通路、庭などの共有部分があります。相続税評価額は、共有部分も含めたマンション全体に対し、専有部分の持ち分割合で計算します。

持ち分割合とは、マンション全体に対して購入者がどの程度の割合で専有部分を所有しているかを示しています。つまり、マンション全体に対し、住宅の所有権の割合を示しているということになります。

敷地権の割合とは、専有部分の床面積を、全ての専有面積の床面積で割って算出されます。

持ち分割合や敷地権の割合は土地の登記簿や売買契約書に明記されているので確認しておきましょう。

持ち分割合は、各戸が毎月支払う管理費や修繕費の割合にも利用されている数字になるのでとても重要な数字であることが分かります。

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建物部分の相続税評価額を計算

マンションの評価額を知るには、まずは計算方法を知る必要があります。評価額の算出方法は複数あり、正確な値は専門家でないと難しいことも多いですが、目安程度なら素人でも算出できます。

目安でも評価額を知っているのと、知らないのでは、物件の活用方法が異なります。計算式に当てはめて手持ちのマンションの価値を測ってみましょう。

建物の計算は固定資産税評価額

建物の評価額は、特別な計算は不要で、固定資産税評価額と同じです。ただし、建物がどのような状態にあるのかで、評価額が変動することがあります。

建物が自分自身が所有しているものなのか、人に賃貸しているものなのか、によって変わります。自分自身が所有している建物のほうが評価額が高い傾向にあります。

これは、人に貸している場合、建物を取り壊すなどの理由でどうにかしようとした場合に、自分だけの都合ではできないことがあるという点が評価額が低い理由になります。

固定資産税評価額は、マンション1戸あたりの価値から算出されるため、持ち分割合をかける必要はありません。 相続税評価額の計算方法についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

どうすれば固定資産税評価額がわかるのか

建物の評価額となる固定資産税評価額を知るためには、毎年1月1日時点での不動産所有者に送られてくる固定資産税の納税通知書を確認しましょう。その中の課税明細書を見るとマンションの個性資産税評価額が分かります。

もし、課税明細書を紛失してしまった場合は、マンションを管轄しているエリアの市役所で所有者本人が確認書類を持って手続きすれば固定資産税評価額証明書を入手することができます。

ただし、所有者本人でなければ手続きできない点や、平日に市役所に出向く点、発行手数料がかかってしまう点などを理解しておかなければなりません。

土地部分の相続税評価額を計算

マンションの土地部分について相続税評価額を算出する方法には2つのやり方があります。路線価方式と倍率方式です。どちらの方式で算出するかは、国税局によって地域ごとに定められているため、所有する土地がどちらの方式に該当するのかを知りたい場合は、税務署に問い合わせると良いでしょう。

路線価方式で計算する方法

路線価方式を用いて算出する場合、マンションが市街地にあるケースがほとんどで、次のような計算式で算出されます。

マンション全体の土地の相続税評価額=路線価✕地積✕画地補正率

そもそも路線価とは、国土交通省が決定する公示価格、国税庁が決定する相続税評価額の8割の数字で表され、毎年変動します。つまり、路線価で算出した土地の評価額は、一般の土地取引価格よりも少なくなると言えます。マンションの土地が面している道路の路線価をもとに、宅地であるマンションの土地の価値を導き出す方法になります。

計算式にある地積とは、土地の面積のことを指し、不動産登記簿に記載されています。画地補正率とは、土地の奥行きや形状、利用上の法的制限など、各土地の現状に応じて補正を行う割合のことを言います。土地の用途ごとに区分(ビル街地区や普通住宅地区など)され、割合が決められています。

路線価方式で算出する場合、土地の形状などの判断が難しいことも多いため、弁護士や税理士などの専門家に相談することがおすすめです。

倍率方式で計算する方法

郊外にあるマンションの場合、倍率方式を用いて算出します。

マンション全体の土地の相続税評価額=固定資産税評価額✕倍率

という計算式で算出されます。

ここで言う倍率とは、国税庁があらかじめ定めてあるものになります。郊外の道路一つ一つにまで路線価を付けられないため、郊外のマンションの土地では倍率方式を用いた、比較的単純な計算式が使われます。

所有しているマンションの土地の倍率を知りたい場合は、国税庁のホームページから確認することが可能です。地域と地目から倍率が決められており、固定資産税評価額に掛けるだけで相続税評価額を導き出すことができます。

注意しなければならない点として、固定資産税評価額は基準年度のものを使用する点が挙げられます。税理士や弁護士などの専門家にしっかりと計算してもらうには、基準年度の固定資産税評価証明書を役所から取り寄せるようにしましょう。

実際の計算例

路線価方式と倍率方式の仕組みを理解したところで、実際に具体的な数字を入れて計算してみましょう。

奥行き20m、宅地面積200平米の土地を路線価方式で計算する場合は、以下のようになります。

35万円(1平米あたりの評価額)✕1.0(奥行き20mの画地補正率)✕200(宅地面積)

これを計算すると相続税評価額は7,000万円であると導き出されます。

固定資産税評価額が3,000万円、倍率が1.1の土地を倍率方式で計算してみると、

3,000万円(固定資産税評価額)✕1.1(倍率)

という計算式になり、相続税評価額は3,300万円と分かります。

このように計算式に必要な数字が分かれば自分で計算することも可能ですが、より正確に知りたい場合は、弁護士や税理士などに相談して計算してもらうと良いでしょう。

マンションを相続するときの控除を知って節税しよう

マンションを相続した場合、控除が適用されるケースがあります。どのような控除があるのか理解をし、自分が適用されれば十分に活用することで、節税対策にもなります。まずは、控除の種類についてチェックしておきましょう。

相続税にかかわる基礎控除

そもそも相続税とは、相続などで資産を得た人の「課税価格の合計額」に対して課せられるものになります。被相続人のプラスの財産(預貯金や土地など)からマイナスの財産(債務や葬儀費用など)を差し引いたものが課税価格の合計額と理解しておくと分かりやすいでしょう。

課税価格の合計額から基礎控除額を引いたものが相続税の課税対象となる価格になるため、基礎控除額が大きければ大きいほど相続税を少なくすることができるというわけです。

基礎控除額とは誰であっても使えるもので、以下の計算式で導き出します。

基礎控除額=3,000万円+(600万円✕法定相続人の数)

まずは、上記の計算式に当てはめて、基礎控除額がいくらになるのか把握しておきましょう。

配偶者控除による相続税の節税

配偶者控除とは、夫婦のどちらかが亡くなってしまった場合、残された方が相続する財産に課税してしまうと今後の生活に大きな支障をきたす可能性があるため、夫婦間で相続する場合には最低でも1億6,000万円までは課税対象としないというものになります。

つまり、相続した財産が1億6,000万円以下だった場合、相続税は0円になるというわけです。

ただし、注意しなければならないのが、配偶者は法定相続分と1億6,000万円のいずれか多い金額まで非課税となるという点です。

例えば2億円の財産を持っている夫が亡くなった場合、妻の法定相続分は2分の1である1億円です。1億円と1億6,000万円では、1億6,000万円のほうが多い金額になるため、妻は1億6,000万円までであれば相続しても相続税がかからないということになります。

小規模宅地等の特例とは

小規模な宅地においては、一定の要件を満たしている土地であれば、その宅地の評価額を最大8割減額できるというものになります。大きな減額割合だからこそ、適用条件が厳しく複雑なものになっているので注意しましょう。

一定の要件とは、主に3種類に分類されます。住んでいた土地であること、事業をしていた土地であること、貸していた土地であることが挙げられます。それぞれにさらに細かな適用条件が定められています。

住んでいた土地(特定居住用宅地等)

相続した土地が、亡くなった人の住んでいた土地で、かつ、配偶者または一定の要件を満たす人が相続した場合に該当します。

この場合、亡くなった人と同じ生計だった人が相続していなければなりません。さらに、亡くなる直前は老人ホームなどに入居していて実際には住んでいなかった場合、要介護認定を受けていたかどうかが判断基準になります。

要介護認定を受けて老人ホームなどに入居していた場合、実際に居住していなくても、住んでいた土地としてみなされます。

また、亡くなった人とは別居していても、生計が同一の親族であれば条件を満たすことになります。

小規模宅地等の特例では、上限面積300平米、減額割合80%と設定されています。例えば、相続税評価額が1億円、地積200平米の場合、1億円✕80%で小規模宅地等の特例適用額は8,000万円となります。

しかし、相続税評価額4,000万円、地積400平米と上限面積を超えた場合は、4,000万円✕300平米/400平米✕80%となり、小規模宅地等の特例適用額は2,640万円となります。

事業をしていた土地(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)

所得税における事業所得を得ている事業を営んでいることが条件となります。そして、相続したあとも同じ事業を申告期限まで継続する必要があるので注意しましょう。

上限面積は400平米、減額割合は80%です。

貸していた土地(貸付事業用宅地等)

これに該当する例としては、貸駐車場や賃貸アパートの敷地などが挙げられます。ここでの適用ポイントは、相当の対価で貸付しているかという点です。親族だからといって破格の安さで貸付をしていた場合、特例が適用されないケースもあります。

所有者が亡くなる前3年以内に貸付を行った土地については、貸付事業用宅地に該当しないので注意しましょう。上限面積は200平米、減額割合は50%です。

相続したマンションは賃貸と売却どちらが有効か

自分で暮らすことのできないマンションを相続した場合、空き室のまま放置しておくことは、部屋も傷み、管理費や固定資産税を払い続ける必要があります。賃貸に出すことも有効な方法ですが、需要のある地域や、入居者が見つけやすい立地の良い場所でない限り、空室リスクから逃れることはできません。

マンションは、築年数が経つほどその価値は低下していきます。いつかは売却をと考えているのであれば、早めに売却することをおすすめします。売却益が出た場合も、相続税の申告期限から3年以内であれば、相続税額を経費として加算できます。

また現在、他の場所に暮らしているのであれば、2019年の年末までに売却すれば、3,000万円の控除が適用されるかもしれません。 不動産の相続税の評価額は、固定資産税などの公示価格を基に算出することが一般的ですが、実際に売却した金額を申告することも可能です。

固定資産税から算出した額よりも、売却価格のほうが安い場合は、相続税を少なくできます。マンションの相場金額を把握しておくことは、今後の対応の手助けとなるでしょう。最善の方法を選択するためにも、事前に知識を深めておくことは有効といえます。

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もっと詳しく知りたい方は、  「マンションの評価額の調べ方を解説!評価額が高いとどうなるか」  という記事や、 「マンションの火災保険の建物評価額とは|算出方法や注意点を解説」 という記事もご覧ください。

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