マンションの売却相場を解説!相場動向や自分で相場を調べる方法

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マンションの売却を検討しているなら、まずは相場を知ることが大切です。なぜなら、相場と査定価格を照らしあわせることで、不動産会社にだまされることなく売却を進める事ができるからです。
この記事で、「マンションの売却相場の動向」「相場の調べ方」等を知りましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

 

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マンション売却の相場価格は?

マンションを売ろうと思ったとき、相場価格がいくらか気になると思います。ですが一概にいくらかを知ることは難しいです。なぜなら、マンションのあるエリアによっても金額が大きく異なるからです。

そこで、エリア別に細かく相場価格を把握しましょう。

都道府県別の相場価格を解説

主要な都道府県ごとの相場価格を整理しました。
参考
公益財団法人 東日本不動産流通機構
公益財団法人 中部圏不動産流通機構
公益財団法人 近畿圏不動産流通機構
公益財団法人 西日本不動産流通機構

ここでは相場価格を成約価格としています。言い換えると、実際に売買が成立したときの金額です。なので実際にマンションを売却するときに売れた価格のことを指します。

都道府県平均成約価格(万円)
東京都¥4,279
埼玉県¥2,193
千葉県¥2,056
神奈川県¥2,898
愛知県¥2,075
大阪府¥2,345

表のとおり、東京都の平均相場は約4200万円ですが、たとえば愛知県の平均相場は約2000万円と、約2倍もの差があります。

都道府県別に価格の差がうまれる理由は、需要と供給のバランスです。人気があったり人口が多い場合は需要が高まるので、

【事例3選】売却相場の事例を紹介

具体的な事例も把握してみましょう。東京都武蔵野市、京都府京都市、福岡県福岡市の3エリアで実際に取引がされたマンションをお伝えします。
参考:国土交通省「土地総合情報システム」

所在東京都 武蔵野市 吉祥寺本町京都府 京都市下京区 梅小路東町福岡県 福岡市城南区 鳥飼
最寄り駅吉祥寺駅15分西大路駅 12分別府駅 8分
取り引き価格6100万円3200万円4900万円
間取り3LDK3LDK2LDK
面積65m²65m²80m²
建築年平成12年平成20年平成21年

あなたのマンションと比較する時のポイントは、間取りや最寄駅からの距離、築年数です。間取りや面積は広いほど相場が上あがります。駅から遠い場合や、築年数が古い場合には相場が下がります。

 

売却相場の動向はどうなっている?

マンションの売却相場は日々変動しています。相場が変動する理由はさまざまです。その理由と価格推移を知ることで、今後を予測して売却のタイミングを見計らいましょう。

近年のマンション相場の価格推移

下のグラフは、全国のマンション相場推移を分析したものです。

全国マンション相場推移2019
グラフは不動産経済研究所「全国マンション市場動向 -2019年まとめ-」(2020年)をもとに、編集部が独自に作成。

近年は、マンションの価格は上昇している傾向があります。数年前に遡ると、2008年のリーマンショック後は価格が低いまま停滞。その後、東日本大震災があり外資系企業や海外の投資家も様子見をしていたため、しばらく影響が続いていた状況でした。

しかし、金融緩和やオリンピック開催が決定したことにより、海外の投資家によるマンションの購入が相次ぎ、価格が上昇。近年のマンションの相場は、海外の投資家が軸になっている状態です。

2017年には、新築マンションの取引件数をマンションの取引件数が上回りました。これは、オリンピック需要などの影響による人手不足で建築価格が高騰し、新築マンションの価格が高止まりしたことが原因の1つ。

中古の需要が高くなったために取引件数が上回り、価格も上昇しました。しかし、2018年からはマンションも調整局面に入り、高止まりの傾向があります。

 

地域に分けて分析をしました。首都圏と近畿圏でマンション価格の相場動向をみると、2019年で高止まりの兆候が顕著にでているようです。

首都圏と近畿圏マンション相場推移2019
グラフは不動産経済研究所「全国マンション市場動向 -2019年まとめ-」(2020年)をもとに、編集部が独自に作成。

相場動向の今後を予測

将来の相場動向を正確に予測する事はできません。ですが専門家の意見やある程度予想を立てる事は可能です。専門家の予想を活用しながら、自分なりに予想をしてみましょう。

マンション売却価格のピークは2019~2021年かもしれない

東京オリンピック開催などの影響により、近年ではマンションの価格上昇が報告されています。では、このまま価格は上昇を続けるのか、それとも現在がピークで後は価格が下がってしまうのか、今後を予測することは難しいです。

一般的には、売却価格のピークは2017年だといわれていますが、2020年までは様子を見たほうがよいという意見もあります。多くの専門家が、2019~2021年の間には海外投資家が不動産を売却するだろうと予測しています。

2019年は不動産の動きが活発になると予測されている

2019年は東京オリンピックが開催される直前。オリンピックが開催される前に海外の投資家が、保有しているマンションを売りに出すことが予測できます。オリンピックが開催された後になると、不動産の価格が下がるという予測が多いからです。

また、2019年は消費税増税も予定されており、増税前の駆け込み需要で不動産の動きが活発になることも考えられます。消費税は8%から10%に増税。マンションのように高額な価格の取引となると、その影響は大きいです。

マンションの売却を考えている人にとっては、価格が高いときに売ったほうが得をします。そのため、価格がピークを迎えているときに売ることが理想ですが、今後何が起こるかはわからないので、相場は予測不可能です。しかし、2019年の不動産市場の動きには注目しておいたほうがよいでしょう。

マンションの相場が変動する理由

マンションの相場は一定ではありません。さまざまな影響を受け、相場は変動しているのです。例えば、再開発が予定されているエリア、駅が新しくできて都心へのアクセスが向上したエリアなどは、価格が上昇します

他にも、経済情勢や金利の変動も価格に影響。不動産の取引が活発になって価格が上がったり、逆に取引の動きが鈍くなって価格が下がったりします。

 

マンションの売却相場を調べる方法

マンションを売却したい場合は、不動産会社の査定を見極めるために相場を知っておくことが大切です。また売り出し価格を決めるときや価格交渉のときにも相場を参考にできます。

[方法1]物件情報サイトで似た物件の相場を調べる

物件情報サイトを見れば、周辺エリアにあるマンションが今いくらで売り出されているのかがわかります。相場には地域差があるので、周辺物件の価格を調べることが大切。周辺エリア内でマンションの条件が近い物件の価格を調べます。

物件情報サイトで相場を調べるメリットは、物件単位で売り出し価格を確認できるので、対象物件がイメージしやすいことです。ただし、サイトにある価格は売り出し価格なので、実際の成約価格はさらに低くなることを想定しておきましょう。

[方法2]データベース化したサイトで似た物件を調べる

過去の取引をデータベース化したサイトがあります。エリアなどの情報を入れることで、過去に実際に取引があった成約価格や相場の推移を知ることができるので、相場を調べるのに便利です。

過去の成約価格だけでなく、相場の推移も知ることができるので、マンションの売却または購入のタイミングを探っている人にもおすすめ。代表的なサイトには、「レインズ」「土地総合情報システム」があります。

レインズ

レインズは、国交大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産取引情報提供サイトです。

エリア、専有面積、駅までの時間、築年数等で条件検索をすることで、直近1年間の取引事例を知ることができます。さらに、過去2年間の市場動向のグラフも閲覧可能。近年の価格の推移も把握できます。

参考:不動産取引情報提供サイト

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が提供している取引価格情報提供・地価公示サイトです。

不動産取引を実際に行った人へのアンケート結果をデータベース化しています。宅地を選択することで、土地と建物の両方の情報を知ることが可能です。エリア、専有面積、駅までの時間、築年数等の情報により、過去1~5年間の成約価格を調べることができます

参考:土地情報総合システム

 

売却相場を調べる時の注意点

「売り出し価格」と実際の「成約価格」は違うので注意が必要です。売り出し価格で売れると思っていたら実際に売れた価格が低く、資金計画が崩れてしまうこともあります。「売り出し価格」と「成約価格」について把握しておきましょう。

「売り出し価格」とは、売主の希望と査定により決定する価格

マンションを売却するときには、不動産会社に査定を依頼します。その査定価格と売主の希望との折り合いで、「売り出し価格」を決定。売り出し価格は売主が自由に決めることもできますが、適正価格と差がある値段では売れません。そのため、査定をして適正価格を出してもらい、希望も反映させながら価格を決定します。

売却のために査定を依頼するときに注意しなければならないのは、1社の不動産会社のみの査定で判断しないことです。不動産会社にもそれぞれ特徴があるため、査定額に差が出るからです。査定は複数の不動産会社に依頼して比較しましょう。不動産会社はその後の販売活動も依頼することになるので、信頼できる1社を選ぶことが大切です。

査定価格は、媒介契約期間である3カ月までに売れるように値段が付けられます。そのため、売主の希望価格と差が出ることも多いです。その後売れなければ、値下げをすることもあります。

「成約価格」とは、価格交渉後に契約した価格

マンションは、売り出し価格のまま成約に至るケースは少ないです。ほとんどの場合、値引きされてから成約します。価格交渉を経て最終的に契約した価格が「成約価格」です。

売り出し価格は定価ではないので、購入希望者は自由に値引き交渉をすることができます。ただし、値引きに応じるかどうかも売主の自由です。初めから値引きされることを見越して高めに売り出し価格を設定している売主もいれば、早く売るためにはじめから安い価格に設定し、値引き交渉に応じない売主もいます。

マンションを購入する場合も売却する場合も、損をしないためには適正価格を把握することが大切。そのためには、事前に相場を調べておきましょう。値引きの価格交渉は、売主と買主が直接行うのではなく、仲介の不動産会社を介して行います。

 

マンションの売却相場はどのように決まるのか

そもそも、マンションの売却相場がどのような仕組みで決めるのか把握しましょう。マンションの相場を調べる前に、資産価値について具体的に知っておきましょう。

資産価値によりマンションの価格が決まる

マンションの価格を決めるときには、立地の良さ、室内の広さ、築年数、アクセスの良さ、最寄り駅までの距離、眺望の良さ、日当たりの良さなど、さまざまな条件をみて、資産価値を判断します。間取り、内装、設備機器のグレードは、リフォームで変えられるので、それほど価格には影響しません。

マンションを査定に出した場合、これらのさまざまな条件による物件の資産価値や周辺エリアの相場、不動産市場の現在の相場、過去の取引事例などを参考にして、査定価格が提示されます。

立地がよいと資産価値は落ちにくい

立地のよさは、資産価値に大きく影響します。建物は購入した後にリフォームやリノベーションなどをして変更できますが、立地条件を変更することはできません。そのため、立地のよさは重要なポイントです。

マンションを購入して入居した後に、そのエリアの再開発が計画されて立地条件がよくなった場合は、資産価値が上がる可能性もあります。ただ、そのようなことは滅多にありません。立地条件は簡単に変わらないので、資産価値やマンションの価格を決める上で重要な要素になります。

「住環境のよさ」「交通利便性」が重要視される

立地がよいと判断される条件には、「住環境のよさ」「交通利便性」が重要視されます。「住環境のよさ」では、大型スーパーなどの商業施設、学校、病院、銀行、郵便局など、毎日の生活の中でよく利用する施設が近くにあるかどうかがポイントです。また、日当たりのよさや眺望のよさ、角部屋も重要視される傾向があります。

「交通利便性」をみるには、最寄り駅から徒歩10分以内であることが重要な条件。駅から近いほど資産価値は下がりにくいです。最寄り駅がどのエリアにつながっているのか、快速はとまるのかなども、交通利便性をみる上で重要になります。

新築プレミアムがあるので中古になった瞬間に値下がりする

マンションには「新築プレミアム」があります。新築プレミアムとは、新築のときだけ高価格になることです。入居したら中古になり、その瞬間に値下がりします

賃貸の場合でも売買の場合でも、どちらにも新築プレミアムによるマンションの価格の下落は起こります。になった瞬間に、価格は2割程度落ちるといわれていますが、実際は物件の状態や立地により下落幅はさまざまです。

 

売り時を判断するためのオススメの方法

相場を知れば売り時はわかるかもしれません。そこで大切な事は、正しく相場を理解することです。正しい相場を理解するにはプロの意見を聞くことが必要です。

マンションの売却で気になる事があるなら、不動産の一括査定サービスを使って、不動産のプロに無料で相談をしてみましょう。

まずは売却の一括査定サービスを活用がおすすめ

マンションを売却するなら不動産会社に査定を依頼しましょう。オススメは、ラクに査定の依頼ができる「一括査定」の利用です。一括査定を利用すれば、プロの査定による相場を知ることができるので、信憑性の高い価格相場がわかります。
一括査定サイトとは、自宅などのインターネットがある環境であれば、いつでもどこからでも複数の不動産会社の査定を一気にまとめて知ることができる便利なサイトです。提示された複数の査定を比較し、よく検討してから不動産会社を選ぶことができます。

ただし、いきなり一括査定をするのではなく、その前に自分で相場を調べておくことも大切。大体の相場を把握したら、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。相場がわかっていれば、提示された査定が適正価格かを把握でき、よりよい不動産会社を厳選できます。

一括査定サイトの選び方でマンションの査定価格が変わる

一括査定サイトもたくさんあります。どのサイトを利用するかにより、対応する不動産会社も変わり、査定価格が変わるので、適当なサイトを選ぶわけにはいきません。より高く売却したいなら、一括査定サイトの選び方も重要なポイントです。

評判や口コミがよいサイトであれば、安心して利用できます。悪徳な不動産会社を排除する制度があるサイトであればより安心です。利用するにあたり、登録が簡単にできるのかも確認したほうがよいです。また、無料で利用できるサイトであるかも事前にチェックしておきましょう。ストレスや負担なく利用できるサイトがおすすめです。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンションを査定してもらう方法とは?査定額を上げる3つのコツも解説」 という記事や、 「マンションを貸すメリットデメリットは?賃貸のコツや売却との比較を解説」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

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