マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説

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「マンションを貸すと儲かる?」と気になる方は、ぜひこの記事をご覧ください。マンションを貸すことと売却することのどちらが有利かは状況によって異なります。

まずは、貸すと儲かるのか、どんなリスクがあるのか知っておきましょう。

例えば、転勤や相続、ライフスタイルの変化などで住む予定のないマンションを所有している場合、管理費や固定資産税などを支払わなければならず、せっかくの資産がかえって出費を生むことになってしまいます。

有効活用するために賃貸に出したほうがよいのか、早く売却したほうがよいのかの決断をできるようになりましょう。

 

 

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マンションを貸すとしたら儲かる?

マンションを貸したとき、結局儲かるのか気になる方は多いと思います。結論からお伝えすると、多くの場合、マンションを貸し出したときに儲かる可能性は低いです。マンションを貸し出すことは、素人にはデメリットがわかりづらいようになっており、気づいたら赤字が出ているという事になる可能性があるからです。

もちろん絶対に儲からないわけではありませんが、まずはなぜ儲からないと言えるのかを正しく把握しておきましょう。

儲からない理由1:空き室だと収入がなく支払いだけが重なる

最も大きなリスクは「空き家リスク」と言ってよいでしょう。マンション賃貸という事業である以上売上を得るには誰かにマンションを貸し、賃料を受け取らなくてはなりません。

もし空き室の状態が1カ月以上続けば、それにかかる費用はすべて所有者自身の蓄えから支払わなくてはなりません。収入がなく支払いだけがある、つまり「赤字経営」だということです。

儲からない理由2:借り手が替わるたびに費用がかかる

同じ借り手がずっと借りてくれるならよいのですが、学生なら長くて4年、短ければ数カ月で退去することもあります。問題なのは「新しい借り手のために部屋をその都度キレイにしなくてはならない」ということです。ハウスクリーニングだけならまだしも、設備の交換や修理が必要ならその度に結構な費用がかかります

それだけでなく時期を外すと入居者を募集してもなかなか借り手は現れにくく、チラシや特別な営業手数料を支払わなくてはならなくなります。「賃貸の最も大きなリスクは空室」といわれる所以です。

儲からない理由3:売却するときに値段が下がる場合がある

本来分譲マンションであっても、一度賃貸にしてしまうとそれ以降住宅用としてではなく「収益物件(賃貸用の不動産)」という扱いになります。

当然このマンションを買う人も「賃貸用の収益物件として」買う可能性が高くなり、当然物件の査定額は「どれだけの利回りが見込めるか」をもとに算出されるため住居用と比較すると5%から30%ほど低くなりがちです。

マンションを貸そうか迷っている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

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マンションを貸した時の収益性を調べる方法

マンションを貸した時の収益性を判断するには、いくつかの指標で分析をする必要があります。ここでは具体的に、PERと利回りについて解説をします。

マンションを貸すときのPER

利益の計算をするためには、マンションのPERがどのくらいかを計算する必要があります。

マンションのPERとは、マンション一戸当たりの収益力を測る基準となるものです。分譲マンションの新築価格が、周辺で貸し出されている分譲マンションの賃料の何年分に相当するかを求めた値になります。

つまり、マンションを賃貸で出したときに、何年で購入価格を回収できるかを知ることができます。計算方法は下記のようになり、一般的にマンションPERが低いと回収性が高いといえます。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)
例えば、マンションAの価格が3,000万円で月額賃料が10万円だった場合のPERは以下のようになります。
3,000万円÷(10万円×12)=PER 25.0

続いて、マンションBの価格が4,000万円で、月額賃料が15万円だった場合のPERは以下のようになります。

4,000万円÷(15万円×12)=PER 22.2
よって、マンションAとマンションBの比較をすると、マンションBのPERが低いので、回収性が高いと判断ができます。

マンションを貸すときの利回り

利回りとは、マンションを賃貸に出したときに、どの程度の利益が発生するかを表す指標です。この利回りの計算方法はいくつかありますが、ここでは『表面利回り』と『実質利回り』を説明していきます。

マンションを実際に貸した場合の利益は、『実質利回り』が重要になってきますが、不動産会社と話す場合は『表面利回り』で話が進んでいくため注意しましょう。

表面利回り

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

例として2,000万円で購入したマンションを、月20万円で貸すとします。その場合、年間収入は240万円となります。この数値を計算式に当てはめると、次の通りになります。

240万÷2000万×100=12%

つまり、1年間で購入金額の12%の家賃収入が、得られるということになります。ここで注意したいのが、計算式に空室期間は考慮されていないということです。また、管理費などの必要経費も入っていないため、あくまでも参考程度にみておきましょう。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りの計算式に必要経費を含めたものになります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例として、先程と同じ金額を計算式に当てはめていきます。ここでの諸経費は年間60万円、購入時の諸経費を30万円とすると、次の通りになります。

(240万~60万)÷(2,000万+100万)×100=約8.5%

先程の『表面利回り』では12%だったので、約3%の違いが出てきます。

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マンションを貸すメリット・デメリットは何か

マンションを貸すと、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。メリットについて知るだけでなく、どのようなデメリットがあるのかも把握し、総合的に考えてマンションを貸したほうが良いのかどうかを判断できるようにしましょう。

  • メリット1:家賃収入を得ることができる
  • メリット2:住み慣れた条件のマンションに戻ることができる
  • デメリット1:マンションの管理業務が大変
  • デメリット2:すぐに貸すのをやめられない

メリット1:家賃収入を得ることができる

マンションを貸す最大のメリットは家賃収入があることです。分譲マンションは、室内の内装や設備が賃貸用のアパートに比べて質の高いものが多いことが特徴です。

また、壁なども厚いため防音効果が高く騒音に悩まされることもありません。そのため、通常の賃貸用のマンションに比べて高めの家賃設定にできる可能性があります。

立地の良い人気のエリアなら空室の心配も少ないため、安定した収入を毎月得ることができます。

メリット2:住み慣れた条件のマンションに戻ることができる

もしマンションを売却してしまうと、同じ立地・条件・価格で再びマンション手に入れるのは難しいはずです。しかしマンションを貸し出すことで、賃貸契約終了後には自分で再び住むことができます。

貸し出している間、一時的とはいえマンションを遊ばせることなく収入を得られるため、家計はかなり助かります。

もし転勤や転居で「一時的に」マンションに住まないが、いずれ戻ってくると決まっているならマンションを貸す事のメリットが大きいでしょう。

しかし、一般賃貸契約では一度貸し出すと簡単には空け渡してはもらえません。それは日本の法律が比較的「住んでいる人」に有利に定められているためです。そんな場合は、借主とは「定期借家契約」を交わすと、一定の期間だけ貸し出し、その後は退去してもらうことができます。

デメリット1:マンションの管理業務が大変

マンションを貸し出すときに必要な管理業務は3種類あります。入居者募集と物件管理と入居者管理の業務です。

入居者募集に関しては、文字通り入居者を募集する業務です。マンションを貸す場合、入居したいという方を募集するところから始めます。なので、入居者を募集するための広告を出したり、内覧を希望する人が現れたらマンション内の案内をします。

物件管理や入居者管理とは、入居者がマンションに入室したあとの対応がメインの業務です。月々の家賃の受け取りを管理したり、入居者から入ったクレームを適切に解決するなどを行います。

管理業務は、管理会社に費用を払って委託することで、あなた自身で管理業務をする必要はなくなります。ただし管理委託費として、およそ家賃の5%~10%の費用が発生します。

デメリット2:すぐに貸すのをやめられない

借地借家法では基本的に借主を保護することに重点をおいています。そのため、普通借家契約では、契約更新の際借主からの退去の申請がない限り、基本的には契約が更新されます。

そして、契約の解除は貸主からは正当な理由がない限りできません。 また、家賃滞納などの正当な理由がある場合でも、賃貸借契約を解除して明け渡し請求を行います。

それでも退去されない場合には、強制執行と何段階も裁判と手続きが必要になります。 そのため退去までに半年から1年もかかることがあり、時間や費用や手間がかかります

 

マンションを貸すとどんなリスクがあるのか

賃貸にすれば所有者は所有者のまま。借主にマンションを提供する立場であるためマンションそのもの全般について責任を持たなくてはなりません。

マンションの管理組合の会合への参加などはもちろん、事業の経営者として「リスク」も負うということです。

リスク1:賃貸トラブルの可能性

賃貸として貸し出せば、マンションにまつわるさまざまなトラブルに遭遇する可能性があります。トイレやキッチン・浴室といった水回りのトラブルをはじめ、借主の家賃滞納、室内での孤独死や自殺による価値の低下など「お金で解決できる」ものもあれば、そうでないものもあります。

特に家賃を滞納された場合、知っておきたいのは「それを理由にして簡単に退去させることはできない」ということです。正当な理由があるのですから契約は解除できるのですが、正式な手続きを踏めば退去してもらうまで半年から1年かかることもあります。

家賃滞納リスクを回避するために「サブリース」を利用することもできます。サブリースとは、直接借主と契約するのではなく仲介する不動産業者と賃貸契約を交わすことですが、リスクが少ない分賃料が2割から4割下がってしまいます。リスクを回避するか、賃料を死守するかは所有者の判断次第です。

リスク2:二重ローンの審査が下りない

もともと住んでいたマンションで、まだ住宅ローンが残っている場合、賃貸に切り替えたら原則として住宅ローンの適用外となるため、アパートローンのような事業用ローンへ借り換えなくてはなりません。一般に事業用ローンの方が住宅ローンよりも金利が高く、金額にもよりますがリスクは高まります。

もし賃貸に切り替えたことを住宅ローンを利用している金融機関に言わずにいると、それが露見したら住宅ローンを一括返済しなくてはならない場合もあります。また事業用ローンの残高があれば、それは個人のローン限度額の一部を占めることになるため新しく住宅ローンを組めないこともあります。

リスク3:貸していると思わぬ費用がかかる

マンションを貸した場合、不動産会社や管理会社への支払いをする必要があります。内訳としては以下のようになります。

  • 管理委託手数料、家賃の5~10%(管理委託契約によって異なる)
  • 賃貸契約手続きの手数料、家賃の1カ月分程度
  • 賃貸契約更新手続きの手数料、更新料の50%程度

上記の管理にかかる経費のほかにも、リフォーム代やハウスクリーニング代、固定資産税、マンションの管理費と修繕積立金などが必要です。

また、マンションを売るときにも費用がかかることに注意する必要があります。

マンションを売る場合、不動産会社への仲介手数料が売買価格の3%+6万円(消費税別)必要です。売買契約書に必要な印紙税、所有権移転登記などの登記費用や司法書士への報酬が発生します。

  • 仲介手数料ー売買価格の3%+6万円(消費税別)
  • 印紙税ー売買契約書に必要
  • 登記費用ー所有権移転登記などの費用及び司法書士への報酬

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部屋の明け渡しに関して、ハウスクリーニング代や廃棄物処分代、引っ越し費用なども見積もっておく必要があります。また売却益が出た場合は、譲渡所得税、住宅ローンが残った状態での売却の場合は一括繰り上げ返済の手数料や抵当権抹消の登記費用がかかります。

 

マンションを貸す場合どんな流れなのか

マンションを貸すなら、全体像を把握することが大切です。ここでは4つのステップに従って、マンションを貸すまでの流れを解説します。

  1. 優良な不動産会社を見つける
  2. マンションの貸し出し方法を選ぶ
  3. 家賃や管理会社を決めて入居者の募集を開始
  4. 希望者の審査をしてから契約

STEP1:優良な不動産会社を見つける

マンションを貸す時には、不動産会社にどれくらいの家賃収入が得られるかを査定してもらうことができます。査定は無料でできるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や条件などを比較し、不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ時のポイントは、営業担当者との相性や借主を見つけることができるかや、安心して任せることができるかを、実際に担当者に合って話を聞きながら判断すると良いでしょう。

また、分譲マンションを貸すことだけでなはなく、マンションを売却することも含めた提案をしてくれる会社を見つければ、あなたの状況にとって一番良い方法が選べるはずです。

STEP2:マンションの貸し出し方法を選ぶ

マンションを貸す時には3つの方法から選ぶことができます。普通借家契約と定期借家契約とサブリース契約です。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約
  • サブリース契約

普通借家契約は一般的に2年ごとに契約更新を行う賃貸契約です。普通借家契約は、貸主からの契約解除は正当事由がない限りできません。

定期借家契約は貸し出す期間を決めて契約するものです。この場合には、あらかじめ決めた期間が終了すると、契約を更新することなく返却されます。そのため、期間がきまっている転勤などの場合には便利な契約方法です。

また、不動産会社に借して不動産会社がまた貸しをする形になるサブリースがあります。サブリース契約は、不動産会社に支払う手数料がありますが空室保証がされます。その分賃料は安めの設定になります。

STEP3:家賃や管理会社を決めて入居者の募集を開始

家賃を決める際には不動産会社と相談し、周辺物件の賃料相場を確認しながら決めましょう。あまり高すぎる賃料だと借主が見つからず、空室期間が長引きます。また、管理を依頼する時にはどの部分を依頼するかを決めます。仲介のみを依頼するのか、その後の管理も全てお願いするのかで契約内容やかかる費用が変わります。

入居者の募集の時には広告を作って募集を行います。この広告は不動産会社が作成してくれますが、自分でも見てチェックするようにしましょう。

マンションを賃貸に出したいと考えた時に、自力で借主を探すこともできますが、多くの場合は不動産会社に依頼します。知り合いや親族など、身近で借りたいという人がいればよいのですが、タイミングや地域などが合わずに、見つからないことのほうが多いでしょう。

そんな時には、不動産会社に間に入ってもらうことで、借り手が見つかりやすくなります

STEP4:希望者の審査をしてから契約

入居希望者が現れると審査を行います。これは不動産会社や保証会社に任せることができます。審査が行われると入居希望者の書類を見て、最終的に貸すかどうかの判断はオーナーが決めます

もし、トラブルを起こしそうな人だと感じたら断ることもできます。 不動産会社に募集や契約も依頼していると、契約書の作成や契約などは全て不動産会社が行います。そのため、オーナーは書類の内容を確認し捺印するだけで済みます。

 

マンションは貸すのか売るのかどちらが良いか

マンションを貸すか売るか舞う場合は、それぞれ比較して考えてみましょう。また、貸すか売るだけでなく、空き家のまま維持するという選択肢もあるはずです。

  • マンションを貸す場合
  • マンションを貸さずに売る場合
  • 空き家のまま維持する場合

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションを貸す場合

所有しているマンションを賃貸に貸し出すことで得られる最も大きなメリットは、定期的な家賃収入を得られることでしょう。不動産としての資産を保有し続けることもでき、都合に合わせて再び住むことも可能です。また分譲マンションの場合、賃貸のマンションよりも家賃設定を高めに設定されている場合が多いといえます。

賃貸経営に際して発生する、固定資産税、管理費、修繕積立金、改修工事費、住宅ローン金利を経費として計上することも可能です。

デメリットとして考えられることは、賃貸に貸し出す場合ハウスクリーニングやリフォーム等の初期投資のための費用がかかる場合があります。常に入居者が確保できる保証はなく、空き室になった場合家賃収入を得ることはできません。

また、部屋の維持管理や賃貸トラブルなどの入居者への対応に手間とコストが必要です。別に新たな物件を購入する場合、ローンが残っていると二重ローンになるため購入が難しくなるでしょう。また入居者がいる状態で売却する場合、中古マンションではなく投資マンション(収益物件)扱いになるため、査定額が低くなってしまいます。

マンションを貸さずに売る場合

マンションを売却するメリットは、売却代金を得られることです。また売却価格が購入価格よりも高く売ることができ利益が出ても3,000万円の控除を受けることができ、他にも条件が合えば、税制優遇を受けることができます。売却代金で住宅ローンを完済することができれば、次に不動産を購入する際に、住宅ローンが組みやすくなります。また、マンションの維持管理にかかるコストや手間も不要になります。

デメリットは住宅ローンが完済できない場合は、売却自体ができないか、自己資金を持ち出す必要に迫られます。また新しく住宅ローンを組めない可能性が高くなる場合もあります。売却に伴う不動産会社への仲介手数料や登記費用、クリーニング代などの費用がかかることと、不動産という資産を失うことでしょう。

空き家のまま維持する場合

マンションを空室のまま保有していることのメリットとしては、不動産をいう資産を保有していることや、いつでも所有者の都合に合わせて使用できることが挙げられます。

デメリットは、空き室のまま放置すると部屋の劣化が進んでしまうため、定期的に空気の入れ替えなどのメンテナンスの必要性が生じます。

またマンションの管理費や修繕積立金、固定資産税を払い続けなければならないこと、不法侵入などへの危険性にも注意が必要です。

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マンションを貸したいなら不動産会社選びが重要

信頼のできる不動産会社を選んで仲介を依頼することが重要です。できるだけ高く売却できることを売主は望みますが、買い手がつかなければ管理費や修繕積立金などの経費は掛かり続けます。

売主の希望や条件を理解しながらも、適正な価格提示やアドバイスのできる不動産会社を選びましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

記事の振り返り
マンションを貸したら儲かるんじゃないの?
マンションを貸したとしても儲かるとは言い切れません。それどころか、儲かるだろうと思っていたのに思わぬ落とし穴にはまる方も多くいます。どんな落とし穴があるか気になる方は、マンションを貸しても儲からない理由や、「儲かる?」を知るには支出の把握が大切をご覧ください。
マンションを貸すか迷っています。どうやって判断すればいいの?
マンションを貸すか迷っている方は、いくつかの基準で判断が可能です。例えば、住む予定がない期間の長さや、ローン残高の状況です。詳しくはマンションの今後の方針を決める方法をご覧ください。
マンションを貸すときってどんなリスクがあるの?
マンションを貸す場合は、リスクについて知っておくことが非常に大切です。リスクとしては、貸し出した後に入居者と起こるものや、そもそも二重ローンの審査の問題があります。詳しくはマンションを貸すときのリスクも把握しようをご覧ください。
マンションを貸すのと売るのって、どんな違いがあるの?
マンションを貸すことと売ることで迷っているときに大切なことは、それぞれのリスクやメリットを把握しておくことです。貸すことのリスクや売ることのメリットについて詳しく知りたい方は、マンションを売ることは何が良いのかをご覧ください。

 

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