マンションを貸すと儲かる?隠れたリスクを正しく把握しよう

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「マンションを貸すと儲かる?」と気になる方は、ぜひこの記事をご覧ください。マンションを貸すことと売却することのどちらが有利かは状況によって異なります。

まずは、貸すと儲かるのか、どんなリスクがあるのか知っておきましょう。

例えば、転勤や相続、ライフスタイルの変化などで住む予定のないマンションを所有している場合、管理費や固定資産税などを支払わなければならず、せっかくの資産がかえって出費を生むことになってしまいます。

有効活用するために賃貸に出したほうがよいのか、早く売却したほうがよいのかの決断をできるようになりましょう。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すメリットデメリットは?賃貸のコツや売却との比較を解説」 の記事をご覧ください。

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マンションを貸しても儲からない理由

結論からお伝えすると、マンションを貸し出したときに儲かる可能性は低いです。

なぜなら、素人にはデメリットがわかりづらいようになっており、気づいたら赤字が出ているなんて事になるからです。

もちろん絶対に儲からないわけではありませんが、まずはデメリットを正しく把握しておきましょう。

理由1:空き室だと収入がなく支払いだけが重なる

最も大きなリスクは「空き家リスク」と言ってよいでしょう。マンション賃貸という事業である以上売上を得るには誰かにマンションを貸し、賃料を受け取らなくてはなりません。もし空き室の状態が1カ月以上続けば、それにかかる費用はすべて所有者自身の蓄えから支払わなくてはなりません。収入がなく支払いだけがある、つまり「赤字経営」だということです。

理由2:借り手が替わるたびに費用がかかる

同じ借り手がずっと借りてくれるならよいのですが、学生なら長くて4年、短ければ数カ月で退去することもあります。問題なのは「新しい借り手のために部屋をその都度キレイにしなくてはならない」ということです。ハウスクリーニングだけならまだしも、設備の交換や修理が必要ならその度に結構な費用がかかります
それだけでなく時期を外すと入居者を募集してもなかなか借り手は現れにくく、チラシや特別な営業手数料を支払わなくてはならなくなります。「賃貸の最も大きなリスクは空室」といわれる所以です。

理由3:売却するときに値段が下がる場合がある

本来分譲マンションであっても、一度賃貸にしてしまうとそれ以降住宅用としてではなく「収益物件(賃貸用の不動産)」という扱いになります。当然このマンションを買う人も「賃貸用の収益物件として」買う可能性が高くなり、当然物件の査定額は「どれだけの利回りが見込めるか」をもとに算出されるため住居用と比較すると5%から30%ほど低くなりがちです。

 

「儲かる?」を知るには支出の把握が大切

マンションを賃貸物件とすれば、家賃収入が期待できますが、賃貸経営にかかる費用についてもおおよその金額を把握しておきましょう。

賃貸として貸し出したときの費用

不動産会社、管理会社への支払い
・管理委託手数料、家賃の5~10%(管理委託契約によって異なる)
・賃貸契約手続きの手数料、家賃の1カ月分程度
・賃貸契約更新手続きの手数料、更新料の50%程度

上記の管理にかかる経費のほかにも、リフォーム代やハウスクリーニング代、固定資産税、マンションの管理費と修繕積立金などが必要です。

マンションを売るときの費用

貸すときの比較として、マンション売却に伴って発生する費用についても確認をしておきましょう。売買を依頼した不動産会社への仲介手数料が売買価格の3%+6万円(消費税別)必要です。売買契約書に必要な印紙税、所有権移転登記などの登記費用や司法書士への報酬が発生します。

マンション売却に伴う諸費用
仲介手数料ー売買価格の3%+6万円(消費税別)
印紙税ー売買契約書に必要
登記費用ー所有権移転登記などの費用及び司法書士への報酬

部屋の明け渡しに関して、ハウスクリーニング代や廃棄物処分代、引っ越し費用なども見積もっておく必要があります。また売却益が出た場合は、譲渡所得税、住宅ローンが残った状態での売却の場合は一括繰り上げ返済の手数料や抵当権抹消の登記費用がかかります。

 

マンションを貸すときのリスクも把握しよう

賃貸にすれば所有者は所有者のまま。借主にマンションを提供する立場であるためマンションそのもの全般について責任を持たなくてはなりません。マンションの管理組合の会合への参加などはもちろん、事業の経営者として「リスク」も負うということです。

リスク1:賃貸トラブルの可能性

賃貸として貸し出せば、マンションにまつわるさまざまなトラブルに遭遇する可能性があります。トイレやキッチン・浴室といった水回りのトラブルをはじめ、借主の家賃滞納、室内での孤独死や自殺による価値の低下など「お金で解決できる」ものもあれば、そうでないものもあります。
特に家賃を滞納された場合、知っておきたいのは「それを理由にして簡単に退去させることはできない」ということです。正当な理由があるのですから契約は解除できるのですが、正式な手続きを踏めば退去してもらうまで半年から1年かかることもあります。
家賃滞納リスクを回避するために「サブリース」を利用することもできます。サブリースとは、直接借主と契約するのではなく仲介する不動産業者と賃貸契約を交わすことですが、リスクが少ない分賃料が2割から4割下がってしまいます。リスクを回避するか、賃料を死守するかは所有者の判断次第です。

リスク2:二重ローンの審査が下りない

もともと住んでいたマンションで、まだ住宅ローンが残っている場合、賃貸に切り替えたら原則として住宅ローンの適用外となるため、アパートローンのような事業用ローンへ借り換えなくてはなりません。一般に事業用ローンの方が住宅ローンよりも金利が高く、金額にもよりますがリスクは高まります。
もし賃貸に切り替えたことを住宅ローンを利用している金融機関に言わずにいると、それが露見したら住宅ローンを一括返済しなくてはならない場合もあります。また事業用ローンの残高があれば、それは個人のローン限度額の一部を占めることになるため新しく住宅ローンを組めないこともあります。

 

貸す以外の方法には何があるのか

住む予定のないマンションを今後どうするべきかを考えた時、3つの選択肢が挙げられます。

  • 賃貸に出す場合
  • 空き家のまま維持する場合
  • 売却する場合

どの方法を選択してもメリット、デメリットは発生します。
3つのパターンに考えられるメリット、デメリットを確認しましょう。

賃貸に出す場合

所有しているマンションを賃貸に貸し出すことで得られる最も大きなメリットは、定期的な家賃収入を得られることでしょう。不動産としての資産を保有し続けることもでき、都合に合わせて再び住むことも可能です。また分譲マンションの場合、賃貸のマンションよりも家賃設定を高めに設定されている場合が多いといえます。
賃貸経営に際して発生する、固定資産税、管理費、修繕積立金、改修工事費、住宅ローン金利を経費として計上することも可能です。
デメリットとして考えられることは、賃貸に貸し出す場合ハウスクリーニングやリフォーム等の初期投資のための費用がかかる場合があります。常に入居者が確保できる保証はなく、空き室になった場合家賃収入を得ることはできません。
また、部屋の維持管理や賃貸トラブルなどの入居者への対応に手間とコストが必要です。別に新たな物件を購入する場合、ローンが残っていると二重ローンになるため購入が難しくなるでしょう。また入居者がいる状態で売却する場合、中古マンションではなく投資マンション(収益物件)扱いになるため、査定額が低くなってしまいます。

空き家のまま維持する場合

マンションを空き室のまま保有していることは、不動産をいう資産を保有していること、いつでも所有者の都合に合わせて、使用できることがメリットといえるでしょう。デメリットは、空き室のまま放置すると部屋の劣化が進んでしまうため、定期的に空気の入れ替えなどのメンテナンスの必要性が生じます。
またマンションの管理費や修繕積立金、固定資産税を払い続けなければならないこと、不法侵入などへの危険性にも注意が必要です。

売却する場合

マンションを売却するメリットは、売却代金を得られることです。また売却価格が購入価格よりも高く売ることができ利益が出ても3,000万円の控除を受けることができ、他にも条件が合えば、税制優遇を受けることができます。売却代金で住宅ローンを完済することができれば、次に不動産を購入する際に、住宅ローンが組みやすくなります。また、マンションの維持管理にかかるコストや手間も不要になります。
デメリットは住宅ローンが完済できない場合は、売却自体ができないか、自己資金を持ち出す必要に迫られます。また新しく住宅ローンを組めない可能性が高くなる場合もあります。売却に伴う不動産会社への仲介手数料や登記費用、クリーニング代などの費用がかかることと、不動産という資産を失うことでしょう。

 

マンションの今後の方針を決める方法

マンションの今後を決めるとき、所有者の都合やローン、物件の状況などを考慮して、一番良い方法を選択したいですよね。今後の方針をどのように決めれば良いか解説していきます。

住む予定のない期間で決める

ライフスタイルの変化などで、現在は住むことができないマンションを空き室のままにしておくことは、経済的にももったいないといえますが、空きの状態が長期間にならない場合、近く再度利用することがわかっている場合は、空き室のまま維持しておくことをおすすめします。
利用できるまでの期間が長期にわたる場合、予定がない場合はコストのことを考えると賃貸に出す、もしくは売却する方向で進めましょう。

ローン残高の状況で決める

住宅ローンが残っているor残っていない

ローンの残高がない場合は、所有者の自由に対応することが可能です。この場合は有効な資産として賃貸に出すか、売却することをおすすめします。
ローンが残っている場合、住宅ローンはあくまでも暮らすことを前提に組まれたローンなので、原則として賃貸に出すことは不可となっています。ローンの条件や、事情によっては可能な場合もあるので、借入先の金融機関への相談が必要です。アパートローンへの変更や賃貸にした場合ローン残金に対しての優遇金利が受けられないことも予想できます。
売却する場合もローンの残高を売却代金で清算できない場合は、残金を一括で支払う必要があります。現在の売却価格とローンの残高を確認しておきましょう。

ローンの支払いが可能or不可能

ローンが残っていても毎月の支払いに問題がない場合、仮に家賃収入がなくても支払い続けることができる場合は、普通借家契約として賃貸に出すことを選択肢の1つです。支払いが困難な場合は、売却する方向で進めましょう。

物件の立地環境や物件の価値で決める

所有している物件が、人気の地域や駅に近いなど立地条件が良い場合は今後マンションの価値が高まることが期待できるため、資産価値への期待から賃貸に出すことをおすすめします。
逆に立地条件が良くない、賃貸としての需要のない地域、間取りが賃貸向きでない部屋の場合は、経費をかけても入居者が見つからない可能性が高くなります。空き室のまま年月が経ってマンションの価値が下がらないうちに売却するべきかしれません。

定期借家契約と普通借家契約を考える

定期借家契約は期間を最初に決めて結ぶ賃貸契約のことです。再び住む予定や時期が決まっていて賃貸に出す場合は、定期借家契約をおすすめします。住む予定や利用の計画が無い場合は、普通借家契約として賃貸に出すか、売却する方向で検討してください。

マンションの空き室を賃貸で出す場合、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。2つの契約方法の違いを理解しておきましょう。

普通貸家契約

一般的な賃貸契約は普通借家契約で契約期間は1年以上、上限はありません。契約期間は2年でも5年でも問題ありませんが、2年を契約期間として、2年ごとに更新を行うケースが多いでしょう。
普通貸家契約は貸主の都合で、簡単に契約の終了はできません。正当な理由がある場合は賃貸契約を終了することができますが、貸主が使用するから、家族が使うからといった理由は認められません。

定期貸家契約

定期借家契約は業界では「ていしゃく」と呼ばれています。契約期間は自由に結ぶことができ、1年未満の契約も可能です。契約前に定められた期間、終了の期日で契約が終了することを通知しておくことで賃貸契約が終了します。契約が1年以上ある場合は、契約が終了する1年~6カ月前までに、借主に契約が終了する通知を行うことで、賃貸契約を終了できます。
定められた期間で賃貸契約を終わらせることができるため、マンションの所有者が再び利用したい場合には都合の良い契約といえます。ただし定期貸家契約の場合、周辺の相場と同じ価格での家賃設定が難しく、期間が定められているため条件に合う借主が見つかりにくいというデメリットがあります。

 

マンションを売ることは何が良いのか

現実問題として、マンションは貸すことよりも売る検討したほうがリスクが低いです。一方で、売ることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

貸すことのリスク

賃貸で大きなリスクとなるのが「賃貸契約を続けるときの費用とその継続性」、「マンションの所有者としての義務」と言えます。所有者は変わりませんから、税金や管理費・修繕積立金は今まで通り支払わなくてはなりませんし、管理組合の会合などへの出席も必要です。
マンションの近くに住む場合はそれでもなんとかなるかもしれませんが、転勤や事情による遠方への転居となると、会合への出席だけでも往復の交通費や宿泊代も大きな負担となります。

売ることのメリット

「継続的な義務や支払い」から解放されるのがマンションの売却です。売却してしまえばそれ以降の費用や会合への参加は次のオーナーの義務となるだけでなく、まとまった資金を得ることもできます。
しかし同時に「高額な取引」となるため、値引きの少ない売却のできる優秀な不動産会社の仲介が求められます。マンション売却は短くても数カ月、長ければ1年以上かかることも少なくありません。それだけ売り出す手段を多く持ち、手堅く売却契約にこぎつける力を持った不動産会社の仲介が不可欠なのです。

売るときのポイント

売却を決めたあとは複数の不動産会社に相談し、「不動産会社を見極める」ことも大切になります。売却する分譲マンションの相場を知り尽くし、現実的な売却額やどのような広告宣伝方法を提案するのかなど、複数に相談すれば具体的に査定金額や売却方法についても互いに比較することでその会社がどれくらいの能力があるかを測ることができます。
賃貸と同じく、売却でも不動産会社の力に頼る部分は大きいため、より有利に進めるには信頼できる優秀な不動産会社の力が必要なことは間違いありません。

 

不動産業者選びが重要

信頼のできる不動産会社を選んで仲介を依頼することが重要です。できるだけ高く売却できることを売主は望みますが、買い手がつかなければ管理費や修繕積立金などの経費は掛かり続けます。
売主の希望や条件を理解しながらも、適正な価格提示やアドバイスのできる不動産会社を選びましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの賃貸査定を依頼する場合のメリットとその具体的な方法」 の記事をご覧ください。

また、 「マンション査定をネットでするメリット、デメリットと注意点」 という記事や、 「購入したマンションを貸すことになったら絶対に知りたい知識を紹介」 という記事もご覧ください。

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