マンションを貸すと儲かる?儲かるマンションの特徴や賃貸の収益性を知ろう

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

「マンションを貸すと儲かる?」と気になる方は、ぜひこの記事をご覧ください。マンションを貸すことと売却することのどちらが有利かは状況によって異なります。

まずは、貸すと儲かるのか、どんなリスクがあるのか知っておきましょう。

例えば、転勤や相続、ライフスタイルの変化などで住む予定のないマンションを所有している場合、管理費や固定資産税などを支払わなければならず、せっかくの資産がかえって出費を生むことになってしまいます。

有効活用するために賃貸に出したほうがよいのか、早く売却したほうがよいのかの決断をできるようになりましょう。

 

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

↑こちらから査定を依頼できます!↑

貸すと儲かりやすいマンションの特徴とは

マンションを貸すか決める際には、物件の状態や状況を確認し、利益を得ることができるか考えることが大切です。

マンションを貸して儲かるかどうかを決める要素として、物件そのもののポテンシャルは大きな影響があります。どのようなマンションが向いているかを知りましょう。

  • 賃貸の需要があるエリア
  • マンションの設備のグレードが高い
  • マンションの立地条件が良い
  • 将来的な地価の上昇が見込める

特徴1:賃貸の需要があるエリア

マンションを賃す際にもっとも重要なのが、賃貸の需要があるかどうかです。賃貸需要のあるエリアにマンションがあるなら、マンションを貸しても空室になるリスクを少なくすることができます。

賃貸経営でもっとも避けるべきなのは空室状態が続くことであり、空室が続くとコストがかかり続けるので、利益が減少してしまいます。

マンションを貸す場合はいかに空室リスクを減らせるかが重要なため、賃貸需要が確保できるかどうかは重要なポイントです。

賃貸の需要があるか見分けるには、近くに賃貸物件があるか、その賃貸物件の入居率は高いか、駅からの距離は近いか、という点で判断すると良いでしょう。

特徴2:マンションの設備のグレードが高い

分譲マンションの場合、一般的な賃貸マンションよりも設備のグレードが高く、住環境がハイレベルで整えられていることが多くあります。

分譲マンションの設備は賃貸に出す際の大きなアピールポイントになるため、設備レベルが高いなら、入居者を確保しやすくマンションを貸すことがおすすめです。

設備のグレードが高いと、その分家賃も引き上げやすく、利益の拡大も見込めます。空室リスクを下げて利益の拡大を目指せるため、設備レベルは儲けを出すための重要なポイントです。

設備のグレードとは、例えば浴槽ならサイズが大きいかどうか、浴室乾燥機には、ミストサウナや多機能シャワーがついているか、天井高は何mあるか、で分類がされます。

特徴3:マンションの立地条件が良い

立地条件の良さも重要で、「駅近」、「周辺環境が整っている」場合も、マンションを貸すべきと言えるでしょう。マンションの設備のレベルが高いと居住における快適性は増しますが、実際に生活するには周辺環境も重要です。

いかに住環境のレベルが高くても、周囲に何もないと日常生活に不便を感じてしまい、マンションそのものの価値も下がってしまうからです。

「利便性の高い駅が近い」、「ターミナル駅まで電車一本でいける駅がある」など、交通アクセスの良さはマンションの価値を決める重要な要素です。

また、スーパーや病院、コンビニ、など、生活に必須の施設が近隣に充実してあることも大切です。周辺環境が整っているということは、それだけ人が多いとも言えるため、賃貸需要も獲得しやすいでしょう。

特徴4:将来的な地価の上昇が見込める

マンションを貸す場合、家賃が利益になります。家賃は一度決めてずっと固定になるわけではなく、マンションの価値の変動によって、家賃は上下することがあります。

マンションの価値は大きく「建物価値」と「土地の価値」に分けられ、将来的に地価上昇の可能性があるなら、家賃の引き上げが可能なので貸すことに向いています。

建物の部分は経年劣化するため、どうしても時間の経過とともに価値は減少します。しかし、土地は劣化することがないと考えられており、基本的には価値はそのままです。土地の価値変動があるとするなら、それは地価そのものの変動であり、周辺で「都市開発」があったり、「利便性の高い施設」ができたりすると、地価は上昇します。

ただし、反対に地価が下がるとマンションの相場価値が下がるため、家賃を引き下げる必要が生まれるかもしれません。家賃の設定額は賃貸経営の利益の要になるため、利益拡大が見込めるなら賃貸に出すべきです。

関連記事

所有しているマンションを貸し出す際に、どのくらいの賃料に設定すればよいか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。マンションを貸し出す場合は管理会社への管理委託費や固定資産税といった維持管理費も必要になるため、継続的に入居者がいないと損失が出[…]

マンションを貸しても儲からない理由

マンションを貸したとき、結局儲かるのか気になる方は、多いと思います。結論からお伝えすると、多くの場合、マンションを貸し出したときに儲かる可能性は低いです。マンションを貸し出すことは、素人にはデメリットがわかりづらいようになっており、気づいたら赤字が出ているという事になる可能性があるからです。

もちろん絶対に儲からないわけではありませんが、まずはなぜ儲からないと言えるのかを正しく把握しておきましょう。

理由1:空き室だと収入がなく支払いだけが重なる

最も大きなリスクは「空き家リスク」と言ってよいでしょう。マンション賃貸という事業である以上売上を得るには誰かにマンションを貸し、賃料を受け取らなくてはなりません。

もし空き室の状態が1カ月以上続けば、それにかかる費用はすべて所有者自身の蓄えから支払わなくてはなりません。収入がなく支払いだけがある、つまり「赤字経営」だということです。

理由2:借り手が替わるたびに費用がかかる

同じ借り手がずっと借りてくれるならよいのですが、学生なら長くて4年、短ければ数カ月で退去することもあります。問題なのは「新しい借り手のために部屋をその都度キレイにしなくてはならない」ということです。ハウスクリーニングだけならまだしも、設備の交換や修理が必要ならその度に結構な費用がかかります

それだけでなく時期を外すと入居者を募集してもなかなか借り手は現れにくく、チラシや特別な営業手数料を支払わなくてはならなくなります。「賃貸の最も大きなリスクは空室」といわれる所以です。

理由3:売却するときに値段が下がる場合がある

本来分譲マンションであっても、一度賃貸にしてしまうとそれ以降住宅用としてではなく「収益物件(賃貸用の不動産)」という扱いになります。

当然このマンションを買う人も「賃貸用の収益物件として」買う可能性が高くなり、当然物件の査定額は「どれだけの利回りが見込めるか」をもとに算出されるため住居用と比較すると5%から30%ほど低くなりがちです。

マンションを貸そうか迷っている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

 

「貸すと儲かる?」を知るには支出の把握が大切

マンションを賃貸物件とすれば、家賃収入が期待できますが、賃貸経営にかかる費用についてもおおよその金額を把握しておきましょう。

マンションを貸すときの費用

マンションを貸した場合、不動産会社や管理会社への支払いをする必要があります。内訳としては以下のようになります。

  • 管理委託手数料、家賃の5~10%(管理委託契約によって異なる)
  • 賃貸契約手続きの手数料、家賃の1カ月分程度
  • 賃貸契約更新手続きの手数料、更新料の50%程度

上記の管理にかかる経費のほかにも、リフォーム代やハウスクリーニング代、固定資産税、マンションの管理費と修繕積立金などが必要です。

マンションを売るときの費用

貸すときの比較として、マンション売却に伴って発生する費用についても確認をしておきましょう。売買を依頼した不動産会社への仲介手数料が売買価格の3%+6万円(消費税別)必要です。売買契約書に必要な印紙税、所有権移転登記などの登記費用や司法書士への報酬が発生します。

  • 仲介手数料ー売買価格の3%+6万円(消費税別)
  • 印紙税ー売買契約書に必要
  • 登記費用ー所有権移転登記などの費用及び司法書士への報酬

関連記事

マンションを貸すときの費用について解説をします。マンションから急に引っ越さなければならなくなったとき、住み慣れた家を手放したくないと感じる人は少なくないでしょう。数年後に戻る可能性があるのなら、賃貸に出して、同じ家に住みたいと考える[…]

部屋の明け渡しに関して、ハウスクリーニング代や廃棄物処分代、引っ越し費用なども見積もっておく必要があります。また売却益が出た場合は、譲渡所得税、住宅ローンが残った状態での売却の場合は一括繰り上げ返済の手数料や抵当権抹消の登記費用がかかります。

 

マンションを貸すときの収益性

マンションを貸した時の収益性を判断するには、いくつかの指標で分析をする必要があります。ここでは具体的に、PERと利回りについて解説をします。

マンションを貸すときのPER

利益の計算をするためには、マンションのPERがどのくらいかを計算する必要があります。

マンションのPERとは、マンション一戸当たりの収益力を測る基準となるものです。分譲マンションの新築価格が、周辺で貸し出されている分譲マンションの賃料の何年分に相当するかを求めた値になります。

つまり、マンションを賃貸で出したときに、何年で購入価格を回収できるかを知ることができます。計算方法は下記のようになり、一般的にマンションPERが低いと回収性が高いといえます。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)
例えば、マンションAの価格が3,000万円で月額賃料が10万円だった場合のPERは以下のようになります。
3,000万円÷(10万円×12)=PER 25.0

続いて、マンションBの価格が4,000万円で、月額賃料が15万円だった場合のPERは以下のようになります。

4,000万円÷(15万円×12)=PER 22.2
よって、マンションAとマンションBの比較をすると、マンションBのPERが低いので、回収性が高いと判断ができます。

マンションを貸すときの利回り

利回りとは、マンションを賃貸に出したときに、どの程度の利益が発生するかを表す指標です。この利回りの計算方法はいくつかありますが、ここでは『表面利回り』と『実質利回り』を説明していきます。

マンションを実際に貸した場合の利益は、『実質利回り』が重要になってきますが、不動産会社と話す場合は『表面利回り』で話が進んでいくため注意しましょう。

表面利回り

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

例として2,000万円で購入したマンションを、月20万円で貸すとします。その場合、年間収入は240万円となります。この数値を計算式に当てはめると、次の通りになります。

240万÷2000万×100=12%

つまり、1年間で購入金額の12%の家賃収入が、得られるということになります。ここで注意したいのが、計算式に空室期間は考慮されていないということです。また、管理費などの必要経費も入っていないため、あくまでも参考程度にみておきましょう。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りの計算式に必要経費を含めたものになります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例として、先程と同じ金額を計算式に当てはめていきます。ここでの諸経費は年間60万円、購入時の諸経費を30万円とすると、次の通りになります。

(240万~60万)÷(2,000万+100万)×100=約8.5%

先程の『表面利回り』では12%だったので、約3%の違いが出てきます。

 

マンションを貸すときのリスク

賃貸にすれば所有者は所有者のまま。借主にマンションを提供する立場であるためマンションそのもの全般について責任を持たなくてはなりません。

マンションの管理組合の会合への参加などはもちろん、事業の経営者として「リスク」も負うということです。

リスク1:賃貸トラブルの可能性

賃貸として貸し出せば、マンションにまつわるさまざまなトラブルに遭遇する可能性があります。トイレやキッチン・浴室といった水回りのトラブルをはじめ、借主の家賃滞納、室内での孤独死や自殺による価値の低下など「お金で解決できる」ものもあれば、そうでないものもあります。

特に家賃を滞納された場合、知っておきたいのは「それを理由にして簡単に退去させることはできない」ということです。正当な理由があるのですから契約は解除できるのですが、正式な手続きを踏めば退去してもらうまで半年から1年かかることもあります。

家賃滞納リスクを回避するために「サブリース」を利用することもできます。サブリースとは、直接借主と契約するのではなく仲介する不動産業者と賃貸契約を交わすことですが、リスクが少ない分賃料が2割から4割下がってしまいます。リスクを回避するか、賃料を死守するかは所有者の判断次第です。

リスク2:二重ローンの審査が下りない

もともと住んでいたマンションで、まだ住宅ローンが残っている場合、賃貸に切り替えたら原則として住宅ローンの適用外となるため、アパートローンのような事業用ローンへ借り換えなくてはなりません。一般に事業用ローンの方が住宅ローンよりも金利が高く、金額にもよりますがリスクは高まります。

もし賃貸に切り替えたことを住宅ローンを利用している金融機関に言わずにいると、それが露見したら住宅ローンを一括返済しなくてはならない場合もあります。また事業用ローンの残高があれば、それは個人のローン限度額の一部を占めることになるため新しく住宅ローンを組めないこともあります。

 

マンションを貸す以外の方法を比較

住む予定のないマンションを今後どうするべきかを考えた時、3つの選択肢が挙げられます。

  • 賃貸に出す場合
  • 空き家のまま維持する場合
  • 売却する場合

どの方法を選択してもメリット、デメリットは発生します。
3つのパターンに考えられるメリット、デメリットを確認しましょう。

賃貸に出す場合

所有しているマンションを賃貸に貸し出すことで得られる最も大きなメリットは、定期的な家賃収入を得られることでしょう。不動産としての資産を保有し続けることもでき、都合に合わせて再び住むことも可能です。また分譲マンションの場合、賃貸のマンションよりも家賃設定を高めに設定されている場合が多いといえます。

賃貸経営に際して発生する、固定資産税、管理費、修繕積立金、改修工事費、住宅ローン金利を経費として計上することも可能です。

デメリットとして考えられることは、賃貸に貸し出す場合ハウスクリーニングやリフォーム等の初期投資のための費用がかかる場合があります。常に入居者が確保できる保証はなく、空き室になった場合家賃収入を得ることはできません。

また、部屋の維持管理や賃貸トラブルなどの入居者への対応に手間とコストが必要です。別に新たな物件を購入する場合、ローンが残っていると二重ローンになるため購入が難しくなるでしょう。また入居者がいる状態で売却する場合、中古マンションではなく投資マンション(収益物件)扱いになるため、査定額が低くなってしまいます。

空き家のまま維持する場合

マンションを空き室のまま保有していることは、不動産をいう資産を保有していること、いつでも所有者の都合に合わせて、使用できることがメリットといえるでしょう。デメリットは、空き室のまま放置すると部屋の劣化が進んでしまうため、定期的に空気の入れ替えなどのメンテナンスの必要性が生じます。

またマンションの管理費や修繕積立金、固定資産税を払い続けなければならないこと、不法侵入などへの危険性にも注意が必要です。

売却する場合

マンションを売却するメリットは、売却代金を得られることです。また売却価格が購入価格よりも高く売ることができ利益が出ても3,000万円の控除を受けることができ、他にも条件が合えば、税制優遇を受けることができます。売却代金で住宅ローンを完済することができれば、次に不動産を購入する際に、住宅ローンが組みやすくなります。また、マンションの維持管理にかかるコストや手間も不要になります。

デメリットは住宅ローンが完済できない場合は、売却自体ができないか、自己資金を持ち出す必要に迫られます。また新しく住宅ローンを組めない可能性が高くなる場合もあります。売却に伴う不動産会社への仲介手数料や登記費用、クリーニング代などの費用がかかることと、不動産という資産を失うことでしょう。

関連記事

マンションを手放すときに「売るのか、貸すのか」というのは重要な分かれ目になります。マンションの処分にあたってはできるだけ早い段階で売るのか貸すのか方針を明確にすることで、その後のプロセスをスムーズに進めることができます。マン[…]

 

マンションを貸すか売るか迷ったら

マンションを売るか貸すか迷ったら、所有者の都合やローン、物件の状況などを考慮して、一番良い方法を選択したいですよね。貸すか売るか迷った時どのように決めれば良いか解説していきます。

住む予定のない期間で決める

ライフスタイルの変化などで、現在は住むことができないマンションを空き室のままにしておくことは、経済的にももったいないといえますが、空きの状態が長期間にならない場合、近く再度利用することがわかっている場合は、空き室のまま維持しておくことをおすすめします。

利用できるまでの期間が長期にわたる場合、予定がない場合はコストのことを考えると賃貸に出す、もしくは売却する方向で進めましょう。

ローン残高の状況で決める

ローンの残高がない場合は、所有者の自由に対応することが可能です。この場合は有効な資産として賃貸に出すか、売却することをおすすめします。

ローンが残っている場合、住宅ローンはあくまでも暮らすことを前提に組まれたローンなので、原則として賃貸に出すことは不可となっています。ローンの条件や、事情によっては可能な場合もあるので、借入先の金融機関への相談が必要です。アパートローンへの変更や賃貸にした場合ローン残金に対しての優遇金利が受けられないことも予想できます。

売却する場合もローンの残高を売却代金で清算できない場合は、残金を一括で支払う必要があります。現在の売却価格とローンの残高を確認しておきましょう。

ローンが残っていても毎月の支払いに問題がない場合は、仮に家賃収入がなくても支払い続けることができる場合は、普通借家契約として賃貸に出すことを選択肢の1つです。支払いが困難な場合は、売却する方向で進めましょう。

物件の立地環境や物件の価値で決める

所有している物件が、人気の地域や駅に近いなど立地条件が良い場合は今後マンションの価値が高まることが期待できるため、資産価値への期待から賃貸に出すことをおすすめします。

逆に立地条件が良くない、賃貸としての需要のない地域、間取りが賃貸向きでない部屋の場合は、経費をかけても入居者が見つからない可能性が高くなります。

空き室のまま年月が経ってマンションの価値が下がらないうちに売却するべきかしれません。

 

マンションを貸したいなら不動産会社選びが重要

信頼のできる不動産会社を選んで仲介を依頼することが重要です。できるだけ高く売却できることを売主は望みますが、買い手がつかなければ管理費や修繕積立金などの経費は掛かり続けます。

売主の希望や条件を理解しながらも、適正な価格提示やアドバイスのできる不動産会社を選びましょう。

マンションの売却を検討している場合は、業界No.1であるイエウールでの一括査定がおすすめです。完全無料の査定依頼が気になる方は、下のバナーを押してフォーム入力を完了させましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

 

記事の振り返り
マンションを貸したら儲かるんじゃないの?
マンションを貸したとしても儲かるとは言い切れません。それどころか、儲かるだろうと思っていたのに思わぬ落とし穴にはまる方も多くいます。どんな落とし穴があるか気になる方は、マンションを貸しても儲からない理由や、「儲かる?」を知るには支出の把握が大切をご覧ください。
マンションを貸すか迷っています。どうやって判断すればいいの?
マンションを貸すか迷っている方は、いくつかの基準で判断が可能です。例えば、住む予定がない期間の長さや、ローン残高の状況です。詳しくはマンションの今後の方針を決める方法をご覧ください。
マンションを貸すときってどんなリスクがあるの?
マンションを貸す場合は、リスクについて知っておくことが非常に大切です。リスクとしては、貸し出した後に入居者と起こるものや、そもそも二重ローンの審査の問題があります。詳しくはマンションを貸すときのリスクも把握しようをご覧ください。
マンションを貸すのと売るのって、どんな違いがあるの?
マンションを貸すことと売ることで迷っているときに大切なことは、それぞれのリスクやメリットを把握しておくことです。貸すことのリスクや売ることのメリットについて詳しく知りたい方は、マンションを売ることは何が良いのかをご覧ください。

 

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?