マンションを売るとき費用はいくらかかる？費用項目ごとに概算を解説

今お持ちのマンションを売るときに「どんな費用がいくらかかるか」把握しているでしょうか。

マンションを売るときにかかる費用について概算でもよいので把握しておくことで、スムーズにマンションを売ることが出来ます。

この記事では、まず一覧表を用いてマンションを売るときにどんな費用がいくらかかるかおおまかに解説してから、一つ一つの費用項目ごとにいくらかかるか具体的に解説していきます。また、売るときにかかる費用を安くする方法についても解説していきます。

マンションを売ることについて知りたい方は、「【マンションを売る】売る時の注意点や楽に売るコツを解説」という記事をご覧ください。

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マンションを売るときにかかる費用【一覧】

不動産会社に仲介を依頼してマンションを売った場合、目安としてマンションの売却価格の3.5~7%の費用が必要になります。

以下の一覧表を基に、どのような費用がいくらかかるか確認していきましょう。

自分のマンションの場合、どの費用は必要でどの費用は不要か判断しながら、それぞれの費用を確認していきましょう。

たとえば、3,000万円でマンションを売ったときにかかる費用をシミュレーションした結果は以下の通りです。

費用1：「仲介手数料」は売却価格の3%+6万円＋消費税

仲介手数料は、マンションを売った成果報酬として不動産会社に支払う費用のことです。

そのため、マンションの売却が成立しなかった場合は不動産会社に費用を支払う必要はありません。着手金などの一時手数料を支払う必要もありません。

仲介手数料は成功報酬型であるため、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだとしても、支払うのは売買を成立させた不動産会社一社に対してのみです。

一般的に、売買契約を結んだとき・決済のときの2つにタイミングを分けて半額ずつ支払います。

ここでは、仲介手数料の計算方法と仲介手数料の相場についてお伝えします。

仲介手数料の計算方法

マンションを売るときの仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限が以下のように定められています。

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は次のような計算式で算出できます。

この計算式からわかるように、仲介手数料はマンションの売却価格に応じて高くなります。

仲介手数料の相場

以下は売却価格ごとの仲介手数料の相場を表した表です。

2019年10月からの消費税増税によって消費税10%の税込みで計算しています。

こちらのように、売却価格によって仲介手数料は売却価格によって100万円以上も差があることが分かります。

※仲介手数料の基礎情報や安くする方法について詳しく知りたい方は、仲介手数料についての記事もご覧ください。

費用2：「印紙税」は1,000円〜3万円

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼ることで支払う税金のことです。つまり、印紙税の支払いタイミングは売買契約時となります。

マンションの売買契約が成立したら、不動産売買契約書を作成します。これに物件の取引額に応じた金額の印紙を貼ることで、印紙税を納めなければなりません。2030年3月31日までは軽減税率の適応を受けることができます。

（参考：国税庁「印紙税額の一覧表」）

上記の印紙税は契約書1通ごとに課税されるため、売主と買主が1通ずつ保管する場合は売買契約書が2通になります。

ただ、基本的に売主と買主のそれぞれが費用を折半するため、1通分の印紙税を費用として計算しておきましょう。

なお、印紙を貼り忘れた場合脱税とみなされ印紙税の3倍の金額を課されます。

また消印のない場合は、同額の税金を追加で納めなければならないので注意してください。

費用3：「登記費用」は2～3万円

登記費用は、その名の通り「登記」をするのに必要な費用を指します。登記とは、不動産の所有区分をはっきりさせるための行為を指します。正式な手続きによって不動産の所有権を守るために必要な費用です。

マンションを売ったときに売主が支払うべき登記費用は「抵当権抹消登記」のための費用です。抵当権とは、住宅ローンを組んだ時に銀行が物件を担保に取る権利のことです。住宅ローンを完済すると抵当権を抹消することが可能です。

登記費用は合わせて、2～3万円が目安となります。登記するマンションの売却価格や登記する市区町村などによって価格は異なります。

登記費用は以下の3種類あります。

• 登録免許税
• 司法書士手数料
• 証明書類取得費用

それぞれ確認していきましょう。

「登録免許税」は1,000~2,000円

登録免許税とは、登記手続きを行うために必要な費用です。

抵当権抹消登記では、登録免許税は土地と建物は別で計算され、不動産1つにつき1000円になります。

マンションを売る場合は、複数の不動産会社所有の土地を利用して建てられている場合があるので、登録免許税は1,000円×不動産の数の金額になります。土地を所有している不動産会社の数を調べるためには、マンションの登記簿謄本を見ると分かります。

ただ、基本は建物と土地で合計2,000円となります。

「司法書士手数料」は5千円～2万円

マンションを売る時の抵当権抹消の手続きは売主一人でも行うことはできますが、一般的には司法書士に依頼します。
地域によって司法書士への依頼料にばらつきはありますが、相場は目安として5千円～2万円とされています。

司法書士に依頼することで手間を無くしたり、住所変更や相続の手続きも行うといったようなイレギュラーな状況でも難なく対応してくれるため、司法書士に依頼して登記してもらうことをおすすめします。

「証明書類取得費用」は2,000円前後

登記に必要な書類の取得費用がかかります。

マンションを売る場合、印鑑証明書・住民票・固定資産税評価証明書を取得する際の費用がかかります。
東京都の場合は以下のように合計1600円かかります。

各種証明書類の発行手数料は市区町村によって異なるため、事前に確認するようにしましょう。

※登記費用に関連してかかる費用や登記費用の支払い方について詳しく知りたい方は、登記費用に関する記事もご覧ください。

費用4：「一括繰上返済手数料」は5,000円~3万円

金融機関に対して支払うマンションの住宅ローンの返済に伴う手数料です。ローン返済費用とも呼ばれます。費用の目安は5,000円~3万円です。

マンションを購入するときに組んだ住宅ローンが、マンションを売るときに返済が終わっていない場合にかかる費用です。この場合、マンションの売買契約を結ぶ前までには確実にローンを一括返済する必要があります。

ネット経由で行う場合、窓口で行う場合、電話で行う場合、と返済方法によって金額は異なります。

また、金融機関によっても費用が少し変わることがあるので、事前に確認しておきましょう。

費用5：「譲渡所得税」は売却利益×約20％or約40％

マンションを売った後に確定申告で支払う必要がある税金です。マンション売却によって売却利益が出た場合にのみ支払いの必要があります。

譲渡所得税は、実質は所得税・住民税・復興特別所得税の3つに分けられます。復興特別所得税は、東日本大震災の被災者支援のために所得税に上乗せした形で徴収される税金のことです。

譲渡所得税はマンションを所有していた期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。

不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、マンションを売った年の1月1日時点を判断基準とします。そのため、計算には注意が必要です。

たとえば、2015年8月1日に購入したマンションを2020年8月30日に売却した場合、実際に所有している期間は5年を超えていますが、2020年1月1日時点での所有期間は4年であるため、短期譲渡所得での適用となります。

短期と長期で税額が倍ほど変わるため、売却時期に注意が必要です。

譲渡所得税は、マンションを売った翌年の2月中旬から3月中旬の1ヶ月間の間に確定申告の手続きを経て、支払う必要があります。

※譲渡所得税などの売却時にかかる税金について詳しく知りたい方は、税金についての記事をご覧ください

費用6：「その他費用」は最低0円から100万円超まで

マンションを売る前や売った後にも、以下の表のように状況に応じてかかる費用があります。

それぞれ具体的にみていきましょう。

「リフォーム費用」は100万円前後

マンションを売る前やマンションを売る過程でリフォームを行うことで発生する費用です。通常の費用の目安は100万円前後です。

通常、複数箇所で補修・修繕が必要な箇所が見つかった場合や、購入希望者から汚れや欠損がある箇所を度々指摘された場合にのみリフォームは検討されます。

マンションのリフォーム費用は、専有面積・リフォーム修繕箇所・リフォーム内容の難易度によって異なります。
たとえば、70~80㎡の中古マンションをフルリフォームして新築のような状態にする場合は500~600万円が相場価格になります。

ただ、売るためのリフォームはいくつかの箇所に絞って行われるのが一般的です。そのため、リフォーム箇所別のリフォーム相場もみてみましょう。
ここでは、特にマンションを売る前のリフォームで重視される水回りと壁やフローリングに絞りました。

「ハウスクリーニング費用」は4万~9万円

マンションを売る際にハウスクリーニングをプロに依頼する場合、発生する費用です。費用の目安は4万~9万円になります。
内覧での部屋の印象をよくするために、自分で掃除するだけでは足りない部分がある場合に検討されます。

マンションで、ハウスクリーニングをするべき場所は、水回り＋キッチン全体です。なぜなら、内覧の際によく見られる箇所でありながらも、自分では落としにくい汚れが多いためです。

それぞれの箇所別で確認していきましょう。

「引越し費用」は10万円前後

マンション売却に伴い引越しを行う場合に、引越し業者に対して支払う費用のことです。目安としては60~70㎡の居住中のマンションから同都道府県内で引越しする場合、費用は10万円前後が相場です。

居住中のマンションを売る場合や物置としてマンションを使用していた場合など、空室ではないマンションを売るときに引越しが検討されます。

引越し費用はこのような内訳で、荷物量・引越し先までの距離・引越し時期で費用が変わります。

引越し件数が多い3月や9月は通常時の1.5倍くらいの費用が必要になる可能性があります。
反対に、引越し件数が少ない8月や11月は10万円を切ることも珍しくありません。

「インスペクション費用」は5～8万円

マンションを売る際にインスペクションを受ける場合に発生する費用です。不動産の専門家が現場を目視によって診断する通常の検査では、費用は5～8万円が相場です。

インスペクションとは建物検査や住宅診断のことを指し、ホームインスペクションともいわれます。

耐震診断などを行う場合は別途で費用がかかります。

近年中古マンションの流通量が増え、マンションの購入希望者は特に物件の質を気にしています。
インスペクションを行うことで、欠陥や不備がなく安心して購入できる中古マンションだということを買い手に証明することができるため、インスペクションを行うことを検討してもよいでしょう。

「瑕疵(かし)担保保険料」は4万円前後

マンションを売る際に瑕疵(かし)担保保険に加入する場合に発生する費用です。保険料はマンションの面積や保証期間によって異なり、55～70㎡で5年間の保証を受ける場合は4万円前後が相場です。

瑕疵担保保険とは、住宅の欠陥を修繕するための費用を補填してくれる保険のことです。
基本的に中古マンションは売却後の売主の瑕疵担保責任期間が短いため、瑕疵担保責任に加入しているマンションは購入者の信頼を得られやすいでしょう。

欠陥の修繕にかかった費用だけでなく、修繕で転居が必要になった場合の費用や調査費用なども保険の対象です。
度のマンションでも加入できるわけではなく審査が必要です。

マンションを売るときにかかる費用を安くする方法

マンションを売るときにかかる費用は売主の行動次第で安くすることもできます。

知識を持っているかどうかで得ることが出来るお金を得られなかったり、支払う必要のない費用を余計に支払うことになるため注意しましょう。

戻ってくる費用を知る

マンションを売却することで戻ってくる費用があります。戻ってくる費用を把握することで手元に残るお金を計算することもできます。

具体的には以下の4種類です。

1. 住宅ローン保証料
2. 火災・地震保険料
3. 管理費・修繕積立金
4. 固定資産税・都市計画税

それぞれ具体的に確認していきましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、万が一ローンが返済できなくなったときに備えて必ず保証契約を結んでいます。
そして、保証契約の借入額や審査内容を基に、ローン期間に合わせて数十万～数百万の保証料を前払いしているケースもあります。

マンションを売却した場合、それ以後の住宅ローンの支払いの必要はないため残りのローン返済期間に応じて保証料が返金されます。

返金額や返金率は金融機関によって異なるため、事前に保証会社に確認してみましょう。多くの場合返金手続きは抵当権抹消と合わせて金融機関に行ってもらえます。

火災・地震保険料

マンションを購入した際、多くの場合万が一に備え火災保険と地震保険に加入します。
住宅ローンを組んだ場合自動的にその金融機関の火災保険と地震保険に加入することがほとんどです。

それぞれの保険の期間内にマンションを売却した場合、残りの保険期間分の保険料を返金してもらえます。

ただ注意しておきたいのは、保険料は自動で返金されるわけではなく自ら保険の解約手続きを申し出る必要があるということです。
忘れずに売主自らが保険解約の旨を申し出るようにしましょう。

管理費・修繕積立金

マンションを購入すると、管理費や修繕積立金といった費用を支払わなければなりません。これらの費用は毎月支払いますが、翌月分を前払いするケースがほとんどです。

そのため、マンションを売却するときには引き渡し日以降の管理費や修繕積立金を買い手に請求できます。これらの費用は日割り計算され、決済時に精算する形です。ただし、不動産会社に仲介を依頼している場合は管理費や修繕積立金の精算も行ってくれます。

固定資産税・都市計画税

マンションを購入すると、固定資産税や都市計画税を納付しなければなりません。
これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されるため、売却前に納付した税額から日割り計算して買い手に請求できます。

ただし、マンションの管理費や修繕積立金と同様に、不動産会社に仲介を依頼している場合は固定資産税や都市計画税の精算も行ってくれます。

特例を使って節税する

マンションを売却して利益が出た場合に譲渡所得税がかかることは先ほどお伝えした通りですが、条件を満たしていれば特別控除や軽減税率の特例を適応して、支払う税金を安く抑えることが出来ます。

具体的には以下の3つのどれかを利用して節税しましょう。

1. 3,000万円特別控除
2. 10年超所有軽減税率の特例
3. 特定居住用財産の買い替え特例

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、売却利益から3000万円までが控除される特例です。

つまり、マンションを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかからないため、多くの方がまず最初に検討すべき特例だといえます。マンションの所有期間にかかわらず利用することが出来ます。

控除を受けるための主な条件は以下のとおりです。

• 自分が居住していたマンションであること
• 売却した年からさかのぼって2年間別の特別控除や特例を受けていないこと
• 売主と買主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと

くわしい条件や計算方法については、国土交通省のホームページをご覧ください。

10年超所有軽減税率の特例

マンションの所有期間が10年を超える場合、3,000万円特別控除と併用して10年超所有軽減税率の特例を受けることが出来ます。

通常であれば利用する状況にはならないかと思いますが、10年を超える期間所有していたマンションを売却した際の譲渡所得税が3000万円を超えた場合に利用することをおすすめします。

特定居住用財産の買い替え特例

特定居住用財産の買い替え特例とは、マンションを売って新居を購入するときにマンションの売却価格より新居の購入価格の方が高ければ、譲渡利益への課税を繰り延べることが出来る特例です。

買い替え特例を受けるための主な条件は以下のとおりです。

• 床面積が50㎡以上
• 築年数25年以内
• 耐震住宅

注意しておきたいのは、繰り延べであって非課税になるわけではないということです。つまり、購入した新居をさらに売却する場合にこのときの譲渡利益税が課せられます。
なお、3,000万円特別控除との併用はできません。

マンションを売るときの費用を準備しながら売却しよう

マンションを売るときには事前にいくら費用がかかるかを把握しておく必要があります。把握しておくことで、手元に用意する現金をスムーズに進められるからです。

準備が早ければ早いほど、売却活動にかける時間も増え、「売り」のタイミングも見逃すことも少なくなるので、迅速に準備をしましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「【マンション売却の相場】売却相場は今いくら？相場価格や動向を解説」の記事をご覧ください。

また、「マンションを売るコツ全10選！高く・早く売りたい人必見！」という記事や「中古マンションを売るために気を付けることや売却の流れを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

• 「マンションを高く売るための20のコツを分かりやすく解説」
• 「マンションを購入後すぐに売ると損？売るときの注意点やコツを解説」