マンションを貸すときのローンをわかりやすく解説

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マンションを貸したいと思ったとき、ローンがどうなるか気になる方もいるでしょう。この記事では、住宅ローンが残っているマンションを貸し出すことができるのか、「不動産投資ローン」ってなんだろう、という疑問を解消します。

不動産を購入するときは、多額のローンを組んで契約するものなので慎重に行いたいものです。住宅ローンや不動産投資ローンの中身を理解しておきましょう。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。

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マンションを貸すときローンが残っていても良いのか

住宅ローンが残っているマンションでも貸すことは可能です。ただし、住宅ローンを借り続ける事はできません。詳しくみていきましょう。

住宅ローンのままなら貸し出せない

住宅ローンとは、本人が住むための住宅を取得する際に利用できるローンになります。そのため、人に貸すための住宅では利用できないという特徴があります。住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合、不動産投資ローンや賃貸住宅向けのローンに組み替える必要があるのです。

ローンの借り換えや融資条件の変更が必要

住宅ローンが残っていてもマンションを貸し出すことは可能です。ただし、ローンの借り換えや融資条件の変更が必要になってきます。

マンションを貸すなら「不動産投資ローン」や「賃貸住宅向けローン」に借り換えなければなりません。不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンとは、名前の通り投資や事業、賃貸住宅のためのローンのことを言います。本人が住むための住宅ローンとは異なるため、マンションを貸すということは、投資や賃貸目的のローンに借り換える必要があります。

不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンの場合には事業と見なされるため、採算性や収益性が果たしてあるのかどうかなどを加味して審査されます。必要によっては事業計画書などを策定する事もあり、シビアな目線で収益が上がるのかをチェックされ、ある程度立地なども加味して考えられます。

したがって住宅ローンと比較しても審査はより厳しいものとなります。信用面も非常にシビアに判断され、過去の借金や滞納の履歴などもチェックされます。

金融機関などの融資条件には、本人ではなく第三者が居住するための住宅であることが挙げられます。不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンは、住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。

金融機関など融資を行っている企業によって、融資の条件や金利には差があるため、様々な機関の条件を比較してみると良いでしょう。

今持っているマンションを売ろうか迷っている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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住宅ローンがあるマンションを貸す注意点

住宅ローンが残っているマンションを貸す場合、上記でも述べた通り、ローンを借り換えなければなりません。

審査の基準や金利など様々な点で住宅ローンとは異なるため、デメリットが生じることもあります。ローンの借り換えによってどのようなデメリットが考えられるのかチェックしておきましょう。

金利が高くなる

金融機関によっても違いますが、不動産投資ローンの金利は2%~5%と住宅ローンの0.5%~3%ほどと比較すると高く設定されています。事業として見られる反面、金利面もしっかりと返済していく能力が求められています。

借り換えの費用が発生する

住宅ローンから不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンに借り換える場合、金利が高くなるため、返済額が高額になるケースも考えられます。ローンを借りるということは、つまり借金をすることになるので少しでも借入金を減らすためにも、自己負担金を準備しておくと安心です。

一般的に、他にローンを抱えていない状態で、自己負担金は借入金の30%と言われており、50%準備できれば短い返済期間にすることも可能です。

その他にも手数料で1万円程度も必要になってくるため、まとまったお金を準備しておくことが必要だと考えましょう。

住宅ローン控除が受けられなくなる

住宅ローンを組んでいた場合、年末調整の時期に住宅ローン控除を受けることができました。しかし、不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンでは、本人が居住するための住宅が対象ではないため、住宅ローン控除を受けることができなくなります

無断で賃貸に出していることがバレたらどうなるか

住宅ローンが残っているマンションを貸す場合、不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンに借り換えなければならないことを知らずに、そのまま賃貸に出している人も少なくありません。

では、ローンの借り換えをせずに賃貸に出していた場合、どのようなことが起こりうるのでしょうか。リスクについてきちんと理解しておきましょう。

借り換えを迫られる

本来であれば、住宅ローンから不動産投資ローンや賃貸住宅向けローンへ借り換えなければなりません。住宅ローンを組んでいる金融機関に、無断で賃貸に出していることがバレた場合、ローンの借り換えを迫られることがあります。

その場合、住宅ローン控除の対象外になることや、金利が上がること、審査が厳しく簡単には融資を受けられないというデメリットをしっかりと理解しておく必要があります。

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出すことは可能ですが、きちんとローンの借り換えを行ってから貸し出すようにしましょう。

ローンの一括返済になることも

住宅ローンが残っているマンションを無断で賃貸に出していた場合、最悪なケースではローンの残額を一括返済するよう迫られることもあります。これは、金融機関側が本人居住のための住宅購入に対して融資したという契約に反するためです。

ローン残額を一括返済となると、高額な支払いになってしまうこともあり得ます。そのようなリスクを避けるには、住宅ローンを組んでいた金融機関に、マンションを賃貸に出すことを相談するなど、正規の手順を追って貸し出すようにしましょう。

不動産投資ローンの基礎知識

住宅ローンを耳にすることは多いですが、不動産投資ローンについてはあまり知らない人も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産投資ローンとは一体どのようなものなのか、基礎知識をまとめました。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは金融機関から融資してもらう点については住宅ローンと同じです。その窓口が、不動産会社のものと、金融機関のものがあります。それぞれの特徴をみてみましょう。

提携ローン

提携ローンとは不動産会社などが銀行と提携して、不動産投資ローンを行う事です。メリットは手続きの全てを不動産会社に丸投げする事が出来て、比較的借りやすい事。逆にデメリットは借りるローンの種類が少なく、手数料がかかる事です。提携ローンを活用するなら、不動産会社と良く話をして、金銭的な利益などの計画までしっかりと策定する事をおすすめします。ローンには仲介手数料などの金額が入らない事も計算しておき、不必要なお金の出費が無いようにしたいです。

金融機関ローン

金融機関ローンはあなたが直接銀行などに行って、不動産投資ローンを借りてくる事です。メリットは手数料がかからない事といろいろな種類の金融ローンから選べる事。デメリットは手間とあなたと不動産の価値を考えて審査するため、審査の基準が厳しい事です。 マンションとアパートを比較するとマンションの方が借りやすいと言われています。理由は耐用年数が長いからで、管理費をしっかりと納めて適切な管理をしていれば、維持をしやすく価値になりやすいからです。あなたに時間がある場合には提携ローンより金融機関ローンを利用するのが良いでしょう。

不動産投資ローンはどこで借りられるのか

不動産投資ローンは、各金融機関で取り扱いがあります。まずは、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談してみましょう。

例えば、オリックス銀行で取り扱っている不動産投資ローンは、20歳以上で最終返済時80歳未満になる人で、1,000万~2億円まで融資を受けられます。ただし、首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市限定で、中心部から1時間~1時間半以内のエリアにある不動産が対象。変動金利型と固定金利期間特約付変動金利型のいずれかを選ぶことが可能です。

他にも住信SBIネット銀行で取り扱っている不動産投資ローンの特徴は、20歳以上で最終返済時75歳未満の人が対象です。他のローンを「おまとめ」することが可能なので、複数社から借り入れしているものを一本化でき、把握がしやすくなります。

SMBC信託銀行では、預けている金額が総額1,000万円以上の人が対象となる不動産投資ローンになっています。前年度の収入が700万円以上あり、安定した収入が見込める人でないと融資を受けることができません。借り入れ可能金額は500万円~1億円。他社や他行とのローン併用ができないので、住宅ローンを返済していないと借り入れできないので注意が必要です。

不動産を売却するなら信頼できる不動産会社を選定

不動産投資ローンは投資を目的とする不動産を担保にして、ローンを受けて家賃収入などの収益で返していくものです。住宅ローンと違い少し審査が厳しくなりますが、よりその不動産の収益性や耐用年数などを考えて融資の決定がされます。

金利の設定も住宅ローンよりは高めなので、ある程度の資金計画を立てておかないといけません。 メリットは少額の資金で始める事や時間がかからない事などで、デメリットは収益が見込めない事もある事を考えておきましょう。

メリットとデメリットを比較し、マンションやアパートの立地を考えて、適正な年数のローンを組むようにすると成功率が上がります。

不動産投資ローンの内訳は、不動産会社と提携する提携ローンと直接あなたが銀行と交渉する金融機関ローンがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。金利なども考えて今どのローンの種類で組むのが得なのかと言う事を担当者と相談して決めましょう。

不動産投資ローンの最大の特徴は担保にしている不動産を売却し、ローンを支払う事ができる点です。逃げ道でもあるこの点は常に重視しておくと良いです。 不動産一括査定サイトなどを利用して、今の価値と今後の価値を正確に知っておき、売れるように心構えをしておくと良いでしょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。

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