マンション売却するときの業者選びを解説!正しい選び方やコツを知ろう

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マンション売却時に多くの人が依頼する仲介業者である不動産会社。しかし、大手不動産会社から地域密着型不動産会社までたくさんの不動産業者があります。

どこの業者に依頼するのが良いのか、どこでも一緒なのかと査定依頼を行うのにも悩んでしまうと思います。

大手は安心感がある、地域密着型は信頼できる、などさまざまな見解もあると思います。

ここでは、マンション売却を成功させるための不動産選びの方法や売却のためのコツなどを詳しく解説していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンション売却のかしこい業者選びの基準

マンションを売却するためには不動産業者選びが重要となります。たくさんある不動産業者の中からどの業者を選べば良いのか、選ぶ基準を解説します。

大手の不動産業者か地域密着の不動産業者かで選ぶ

不動産業者には、大きく分けて2種類あります。大手の不動産業者と地域密着型の不動産業者です。それぞれメリットとデメリットがあるので、どのような違いがあるのか確認してみましょう。

メリットデメリット
大手不動産会社・全国に支店があり、情報を広く流すことができる
・全国に買主がいる
・従業員数が多く対応が早い
・期間優先で価格設定が低くなることがある
・地域の特色についての理解度は地域の不動産会社より劣る
地域密着型不動産会社・地域のことをよく理解している
・その地域で物件を探している人が集まりやすい
・担当者の異動などがなく担当者が変わることが無い
・対応範囲が狭い
・広告費用が大手よりも少ない

大手不動産業者も、地域密着型も一概にどちらが良いとは言えません。

大手のほうが物件情報をたくさん持っているとか、顧客が多いから売れやすいのではと思われがちですが、必ずしもそうであるとは限りません。

現在は、レインズという不動産情報を提供しているサイトがあるため、どこの不動産業者でも取り扱っている情報は変わらないのです。

大手の場合はブランド力があるため売りやすかったり、地域密着の場合は地元の特徴をわかっているので魅力を伝えやすく売りやすかったりします。

不動産業者の得意分野で選ぶ

不動産業者には、大手と地域密着型以外に得意分野があります。マンションの売却を行いたいのに、賃貸物件ばかり扱っている不動産会社に依頼したとします。その場合、売却活動の経験が無い、買い手となる顧客がいないなど販売に結びつかない可能性が高いでしょう。つまり、不動産会社ならどこに依頼しても良いというわけではありません

売買物件を取り扱っている業者でも、マンション・土地や一戸建て・投資用物件・事業用物件など取り扱う物件の種類もあります。なにを取り扱っている不動産会社なのかを見極めるのは難しいですが、意識してなにを扱っているか観察することが重要です。また、マンション売却の実績について確認してみるのも一つの方法です。

万が一の問題やトラブルがあった時のためにも、マンションの売却を得意分野としている不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

営業の担当者で選ぶ

大手不動産会社ではマニュアルや社員教育などが行われていますが、それでも営業担当者によって力量は変わります。また、地域密着型不動産会社にも転職・引き抜きや独立などによって、ベテランから新人まで様々な人がいるでしょう。

不動産業者を選ぶにあたって、担当となる営業の方を基準にすることも重要となります。

 

不動産業者を選ぶときのコツ

不動産業者を選ぶときのコツを解説します。全部で3つあります。

コツ1:宅地建物取引業の免許番号を確認

信頼できる不動産会社の条件として最も基本的なことは、不動産の売買を仲介するのに必要な宅地建物取引業の免許があることです。

「宅地建物取引業者票」が店頭に掲示されていること、サイトの場合は「宅地建物取引業」の免許番号の記載があることを確認しましょう。多くの場合、ホームページの「会社概要」のところに、免許番号が掲載されています。

さらに、免許を交付した行政機関において、宅地建物取引業者の名簿を無料で閲覧することができます。名簿には、過去の実績や行政処分歴などが記載されています。インターネットで確認できる都道府県もありますので、チェックしておくと良いでしょう。

また、宅地建物取引業者の免許番号を見れば、どれほど長く不動産業を営んでいる会社なのかについてもわかります。営業してきた期間が長ければ良いというわけではありませんが、地域の顧客からの信頼と支持、地元での経験と実績を見る一つの目安になるでしょう。

免許番号は「東京都知事(2)第XXXXXX号」のように表記されます。宅建は5年更新で、カッコ内の数字は更新回数を表しています。つまり(1)は5年未満、(2)は5年以上10年未満といった形で、営業年数を推測することができるというわけです。

コツ2:営業担当者に質問する

営業マンにいろいろな質問をしてみよう。

例えば、価格査定を一括査定サイトなどで依頼したとします。複数社同時に査定依頼を行うことができるため、複数社から連絡がくるでしょう。多くの不動産会社からは、訪問査定希望の連絡がくることでしょう。不動産会社では、売却物件をより多く扱いたいため、実際に物件を確認し、売主のあなたと直接会ってやり取りを行いたいはずです。

複数社の不動産会社の人と会うのは大変ですが、できるだけ多くの営業マンと話してみましょう。話しぶりや人柄、経験など分かることも多いはずです。また、下記のような質問をしてみましょう。

  • 価格査定の根拠
  • どんな販売方法や戦略を考えているか
  • 同じような条件のマンションの売却実績

会話の中で、この人なら安心して任せられると思う人を見つけると良いでしょう。営業マンには誠意も必要ですが、それ以上に知識も必要です。少しでも不安だったり、不審に思うことがあるなら担当者を変えてもらったり、不動産会社を変えてみましょう。

また、売却の動機や理由をきちんと理解しないまま取引を進めようとしてくる不動産会社は、自分たちの利益のことだけしか考えていない可能性が高いです。不動産の売却は人生でも大きな出来事のひとつです。あなたののライフステージやライフスタイル、何のための売却なのかについてしっかり理解してくれているかを観察しましょう。

コツ3:「売却」と「購入」を同じ不動産業者に依頼する

マンションから一戸建てに住み替える場合などは、マンションを売るだけじゃなくて次の不動産を購入する必要があります。そんなときは、売却と購入を同じ不動産業者にするのもひとつの良い方法です。

売却ができなければ購入もできないため、不動産会社も売却活動に熱心に携わってくれるでしょう。また、売却時と購入時それぞれにかかってくる仲介手数料の軽減交渉や、売却代金を受け取ってから購入代金を支払うといったタイミングの調整の相談にも乗ってもらいやすく便利です。

このように売却と購入を同時期に行う場合は、新居の購入前に売却するのか、それとも購入後に売却するのか、良いタイミングを見計らうのが難しいものです。続く部分では、そのタイミングをどのように決めれば良いのかについて考えます。

 

選んだ業者がやってくれること

マンションを売り出す時に、不動産業者はどんな事を行ってくれるのでしょうか。不動産会社を選ぶ上で、不動産会社がなにを行っているか、どんな内容の契約があるのかなど知っておくことは大切です。不動産会社を選んで、売却の依頼をする際に困らないようにチェックしましょう。

マンションの査定・見積もり

マンションを売却しようと思った時の、一番最初となる価格の査定を行ってくれます。大手の不動産会社は、独自のノウハウやマニュアルを用意しているようですが、多くの不動産会社は、価格の査定に不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを使用していることが多いようです。

しかし、マニュアルや基本が一緒でも、担当者の判断によって参考とする近隣マンションの価格などさまざまな点で価格に差が生じてきます。また、価格査定には、2種類の査定方法があります。

簡易査定(机上査定)・公示価格や近隣の事例、過去の成約事例などを参考に査定価格を算出する方法。
・短時間で査定価格を知ることができる。
・個人情報は必要なく、所在地や面積、築年数などの基本情報のみで査定してくれる。
訪問査定(詳細査定)・簡易査定の情報を基に、不動産会社が現地を訪問し物件の状況、周辺環境を確認、さらに法規制やインフラ状況を調査し査定する。
・査定額算出までに数日間かかる。
・登記簿謄本、建物図面、権利証、重要事項説明書などの書類が必要。

媒介契約で行うこととは

不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。3種類の契約は売主であるあなたが選ぶことができます。それぞれの違いを確認してみましょう。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
契約期間最長3カ月最長3カ月規定なし
(3カ月が一般的)
レインズ登録義務契約から5日以内契約から7日以内登録義務なし
不動産会社との複数契約不可不可可能
売主が買い手を見つけたときの不動産会社の仲介必要不要不要
販売状況の報告1週間に1回2週間に1回規定なし

レインズとは、建設大臣が指定した不動産流通機構が運営している不動産情報を交換するためのオンラインシステムのことをいいます。レインズを利用することで、迅速かつ簡単に広範囲で物件を検索することができるようになりました。

重要な売却活動

媒介契約を結んだら、不動産会社は物件を売りだすために販売を開始します。主な販売方法としては、自社サイト、不動産関連のポータルサイト、新聞の折込広告、ポスティングなどの実施。過去の不動産購入者の顧客リスト、レインズへの登録などとなります。

どの媒介契約でも基本的には3カ月更新となります。そのため、反響がなければ、更新ごとに価格を見直したり不動産会社を変えたりすることができます。不動産会社の担当者とアドバイスや相談などを密にして、やり取りを行っていきましょう。

内覧準備や買い手との代理交渉

不動産会社が打ち出した広告などからの反響があった場合は、問い合わせに対して対応してくれます。内覧の申し込みがあれば、売主へも連絡を取り、日程調整を行ってくれます。また、値段交渉やその他の条件などで買い手から質問があれば、その都度対応してくれます。

価格の交渉については、売主と取り決めがあればそれをもとに、なければ、売主と都度相談しながら進めていくことになります。

売買契約と引渡しの対応

買い手が見つかったら、売買契約の条件などを確認して締結します。この売買契約書を作成するのは、不動産会社となります。売買契約時は、不動産会社が仲介に入って進めてくれます。
同じように、引渡し時の日程調整や段取りなどのスケジュールを立ててくれます。引渡しは、大きな金額が動くため、一般的には、買主が住宅ローンを利用する金融機関にて執り行います。また、司法書士も同席します。司法書士の手配も不動産会社が行ってくれます。もちろん、自分で司法書士を手配することも可能です。

 

マンション売却の流れを知っておこう

マンションはどんな流れで売却すれば良いか知っているでしょうか。まずは、マンションを売却する時には、どんなことをするべきか確認して、マンション売却の準備をしましょう。

売却までは、大きく分けて5ステップに分けられます。順番に確認していきましょう。

  1. 価格査定
  2. 媒介契約
  3. 売却活動
  4. 売買契約
  5. 引渡し

step1,2:価格査定をして媒介契約を結ぶ

まず、あなたのマンションがどれくらいの価値があるのか、どれくらいの価格で売りに出す事ができるのかを確認します。価格の査定方法や基準は、不動産会社や不動産鑑定士など鑑定する人によって価格に差異が生まれます。どの価格が相場なのかは、1社だけでは見分ける事が困難なため、複数社に見積もりを依頼するのが良いでしょう。

不動産会社と価格や条件などの折り合いがつけば、次は媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社とあなたのマンションをどのような条件で売却するのか、また、成約した場合の報酬金額をどれくらいにするのかなどを定めた契約書の事をいいます。この媒介契約を基に、あなたのマンションの売却活動を行います

step3:売却活動をする

売却活動では、ネットサイトの掲載や新聞折込広告などを利用して、あなたのマンションを売り出すための活動を行います。ネットや広告の反響があれば、売主に連絡を取り対応できるようします。

内覧希望者がいれば、部屋内を案内して見学してもらったり、質問があれば答えたりします。そのため、媒介契約締結後は部屋の片付けや掃除を行い、買い手に良い印象が与えられるように準備をしましょう

step4,5:売買契約を結んで引渡しをする

買い手が見つかれば、契約条件を確認し、売主と買主の双方が合意すれば、いよいよ売買契約を結びます。この契約は、簡単に解除をすることができないため、慎重に行わなければなりません。

売買契約締結後、買主は住宅ローンの本審査の申し込みをします。通常は2週間~1カ月くらいを目安に不動産会社から本審査の通過の連絡がきます。次は、引渡しの日取りを決め、引渡しの手続きを行います。引渡しが完了すれば、売却が終了します。

 

 

 

マンション売却を成功させるコツ

マンションの売却を成功させるためには、不動産会社に任せてばかりではいけません。内覧対応のために、部屋を片付けたり、掃除をしたりと少しでも良く見せるための工夫も必要ですが、不動産会社に自分の意見を伝えることも重要です。

査定時も自分の意見を伝える

査定を行ってもらう時は、不動産会社の言いなりにならず、事前にネットなどで調べていた相場情報を基にこれぐらいで売却したいなどの希望を伝えてみましょう。不動産会社によっては、売りやすい相場よりも低めの価格で設定する場合もあります。

そうした場合は、売却はスムーズにできるでしょうが、もっと高値で売却できる可能性もあります。この価格設定においては、不動産会社の査定によって数百万円単位で金額が変わってしまう場合があります。少しでも高く売却するためには、相場を自分で調べたり、他の不動産会社の査定額を伝えたりしましょう

売り出しは余裕を持って行う

需要が高い地域で人気のマンションであれば、高い価格でスムーズに売却ができるでしょう。しかし、そうでない物件の場合は、売却できるまでの期間に余裕を持つのが良いでしょう。それは、売り急ぐ事で、価格交渉を狙われやすかったり、販売価格を安く設定されてしまう可能性があります

また、売主としても売れない状況に悩んだり、トラブルになったりとストレスの原因にもなり兼ねません。できれば半年間程度の余裕があると良いでしょう。

販売状況の報告・連絡・相談

媒介契約を結んだからと不動産会社に任せっきりにしていてはいけません。媒介契約によっては定期的に販売状況を報告する義務がありますが、報告だけでは意味がありません

宣伝効果や適正価格であれば、問い合わせはある程度あるでしょう。しかし、3カ月経ってもあまり反響がないようであれば、なにかが不足しているとも考えられます。

この時点で、不動産会社からなにか提案が無い場合は、こちらからプッシュする必要があります。もしくは、なにも手立てをしてくれないようなら別の不動産会社に変えることを検討しても良いでしょう。逆に、売り出してから1カ月程度で値下げの話しをしてくるような不動産会社の場合は警戒する必要があります。どんな根拠で値下げを提案してきたのか確認しましょう

早く売却したい時は買取も視野に入れよう

早く売却したい、いつまでに売却の必要があるなど、どうしても売却を急ぐ場合は、相場よりも低い価格で売り出すか、不動産会社の買取を検討するのも良いでしょう。

買取とは、物件を不動産会社に買い取ってもらうシステムのことです。不動産会社に買い取ってもらうため、買い手を探す必要がないので、すぐに売却が完了します。しかし、価格は相場の7割~8割程度と低くなります。

買取には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。即時買取は、すぐに買い取ってもらうこと。買取保証は、ある一定の期間売却活動を行い、売れない場合は不動産会社に買い取ってもらうという方法です。買取保証の場合は、売却活動を行っている間に買い手が見つかれば、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。

売却をすぐに行いたいときは、そうした買取を行っている不動産会社を選ぶのも一つの方法です。急いでいる時や期限がある時など遠慮せずに不動産会社に相談しましょう

 

自分に合った不動産業者を選ぼう

査定方法や媒介契約の種類、売却活動の方法など不動産業者で行うことはたくさんあります。そのため、マンションを売却するためには、不動産業者選び、営業マンである担当者選びが重要といえるでしょう。

会社の数以上に営業マンもいます。大きな資産であるマンションの売却なので、熱意を持った誠実な営業マンと出会いたいですよね。そんな営業マンと出会えれば、あなたのマンションの売却は成功したも同然です。どこの不動産会社も同じと思わずに、必ず複数の不動産会社で比較検討するようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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