確定申告をわかりやすく解説!マンション売却後の取得費はどうなる?

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マンションを売却した後に確定申告で、取得費がどうなるのか気になりますよね。

そもそも確定申告が必要かどうかはケースによって異なります。もしも利益を得ていた場合、マンション売却については必ず確定申告をしないといけないものです。一方損失が出た場合にどうしたら良いのかも考えてみる必要もあります。

また、確定申告を正確に行うために必要な書類を揃えて、適度な時間をかけて行う事が必要です。今ではホームページなどからダウンロードして申請できるe-Taxなど、パソコンを使えたら出来る書類も多いので、自分で可能なら挑戦してみましょう。

マンションを売却した時に確定申告でどのくらいの税金を納めないといけないか(あるいは戻ってくるか)などを加味しておくには、今のマンション価格を知る事が大事です。

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マンションの売却に関係する「取得費」とは

まず、取得費とは何かについて解説します。

取得費とは

取得費とは、マンションを取得した費用のことです。売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

建物の取得費は、建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額です。単純な購入金額ではないことに注意が必要です。

取得費に含まれるものは何か

他にも取得費に含まれるものがあるので把握しましょう。

(1) 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
(2) 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3) 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4) 土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5) 所有権などを確保するために要した訴訟費用
(6) 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7) 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8) 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

参考:国税庁「取得費となるもの

 

譲渡所得金額の計算方法

譲渡所得金額の計算の仕方はどのようにすれば良いのでしょうか?

譲渡所得金額の計算の方法

課税譲渡所得金額の計算の仕方は以下の通りです。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

取得費はマンションを得た時の金額で、この課税譲渡所得金額がマイナスの時には、課税される事なく、前述したように居住用の場合には所得税と相殺できる仕組みがあるなどメリットが大きいです。

特別控除について

全部で7種類あるのですが、マンションの売却についてはマイホーム(居住用)の3,000万円特別控除が該当します。つまり譲渡益が出ていても、特別控除額によって3,000万円までの分は課税されないという事です。ただこれによってマイナスが出た場合については、前述したような譲渡損失の損益通算および繰越控除制度は利用できません。またこの3,000万円特別控除を受けるには必ず確定申告をする必要があります。

譲渡費用として計上できるもの

譲渡費用の経費として計上できるものがあり、それは以下の通りです。

(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考:国税庁

 

マンション売却によって損失が出た時も確定申告したほうが良い?

マンションの売却によって損益が出た場合にも確定申告をした方が良いのか考えてみましょう。

基本損益が出た場合確定申告する必要はない

基本損益が出た場合には確定申告をしなくても大丈夫ですが、居住用のマンションの場合には確定申告をした方が有利になるケースが多いので、確定申告はするべきです。もし居住用のマンションでない場合には損益がでた場合に確定申告をする必要はありません。

居住用なら確定申告をするとよい

居住用のマンションであるのなら、自身の所得と合算して考える事ができるので、確定申告をする方が有利になります。基本マンションを売って、新しく居住用の家を得た場合と、マンションを売って居住用の家を得なかった場合によって異なるので注意が必要です。

新しく居住用の家を得た場合について

居住用財産の買い替えの場合には、譲渡損失の損益通算および繰越控除制度が利用できます。譲渡損失の分を所得に通算できる事と、1年で通算しても損益がでた場合に翌年に繰り越せる制度です。
例えば譲渡損失で2000万円の損失が出た場合で、所得が600万円の人だった場合には1年目は600万円分、2年目も600万円分、3年目も600万円分、4年目は200万円分の所得控除を受ける事ができます。(通算4年まで)

新しく居住用の家を得なかった場合にについて

新たに居住用の家を得なかった場合については譲渡損失の損益通算および繰越控除制度を利用できますが、少し計算が異なります。この場合下のいずれかのうち金額が低いものが採用されます。

・譲渡損失額
・住宅ローン残高から譲渡価格を引いた額の損失額

例えばマンションの所得費が4,000万円で、売却額が2,000万円、住宅ローン残高が1,800万円ある場合には
譲渡損失額 2,000-4,000=2,000万円 住宅ローン残高から譲渡価格を引いた額の損失額 1,800-2,000=-200万円
この場合には200万円が採用され、所得との相殺が行えます。

税務署から連絡が来るので売買に関わる契約書などは大事に保管を

確定申告をしないと税務署から連絡が来る可能性があるので、売買に関わる契約書などは大事に保管し、正確に損益が出た事を証明しないといけません。

 

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類はどのようなものがあるのでしょうか?大きく分けて税務署で貰う書類と自分で用意する書類に分けられます。

税務署で入手する書類

税務署で入手する確定申告用の書類は3つでそれぞれ様式があるので、窓口にマンションの売却後の確定申告である旨を告げると良いでしょう。またホームページなどでも作成可能なので、利用できるなら利用してみたいです。

確定申告書

確定申告書には主に2種類あり、サラリーマンなどが医療費控除などを受けるタイプAと自営業者などが利用するタイプBがありますが、この場合にはタイプBを使います

分離課税申告書

マンションの売却で得た利益については分離課税申告書を記入します。これを記入して、課税額を確定申告書に反映させます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得を計算するために必要な書類で、内容を見たら、それに従って記入していくだけです。

自分で用意する書類

自分で用意する書類として次のようなものも必要になります。

売買契約書(購入・売却のどちらとも)

売買契約書として購入した時と売却した時の書類(コピーでも可)を用意します。提出するのはコピーになるので、原本をコピーする事が大事です。状況によっては原本の提出を求められる事があるかも知れませんから、しっかりと契約の際には収入印紙が付いた2部用意して、売り手と買い手それぞれ持つようにしましょう。

登記簿謄本

正確には「譲渡資産の登記事項証明書」と言い、法務局で取り寄せます。お近くの法務局へ行くか、オンラインサービスを利用しましょう。オンラインサービスを利用すると便利で、時間が無い人も取得する事ができます。

住宅ローンの残高証明書

毎年10月に金融機関から送付される住宅ローン残高証明書も確定申告には必要です。マンションの売却の他、住宅ローン減税を受ける際にも必要になるので、大事にとっておきましょう。

除票住民票

売却したマンションを管轄する役場や役所で取る事ができ、引っ越したという証明になります。引っ越して住民票を移してから5年間は前の住所の役所などに保存されています。

仲介手数料など諸経費となる分の領収書

諸経費の領収書なども取っておき、仲介手数料などかかった費用を正確に計上するようにしたいです。確定申告ではそのコピーを提出する事が義務付けられています。

 

書類作成は自分でできる?

確定申告の書類作成は自分でもできるのでしょうか?

自分でも可能だが作業は多い

書類を正確に理解しておくと、確定申告書、分離課税申告書、譲渡所得の内訳書に従って書くだけですから、出来ない事もありません。ただもし解らない点が生じてしまった場合には、質問をする必要が出てくるので、初めての書類作成には確定申告の時期に作られるブースで作成すると良いでしょう。税理士が常駐していますから丁寧なアドバイスがもらえます。

税理士に依頼しよう

時間の無い人は税理士に依頼する事も考えてみましょう。費用は10万円~25万円が相場で、自分で記入している場合にはそれより安く仕上げる事もできます。

マンションの売却をした時には状況によって節税を受ける事も出来たりするので、税理士に頼むと最適な特例を選択したりする事が可能です。居住用のマンションで損益がでた場合においては複数年で依頼する事になりますから、自分で1回やってみる事をおすすめします。

しかし、居住用で無いマンションの場合にはそんなに回数を重ねるわけでは無いので、税理士に頼んでも良いです。

不動産業者に相談してみよう

不動産業者に相談してみる事も考えてみてはいかがでしょうか。マンションの売却によって利益が出た時などにどのようにしたら良いかを相談する事はできます。もちろんそこから知り合いの税理士などに依頼する事も可能です。

 

最適な時期にマンションを売却しよう

確定申告はその年に売却した譲渡所得を正確に把握し、翌年の2月16日から3月15日までの間に行い、利益が出た場合に課税する制度です。

損益が出た場合においても居住用のマンションでは特例を受けて、あなたの所得税が軽減される事があるので、確定申告をするかしないか迷った場合には、専門家に相談する事が良い方法。この場合においても信頼できる不動産業者がいると役立つでしょう。

マイホーム用の特例を受ける場合には必ず確定申告が必要になります。利益を得ている場合になどいろいろな要因を考慮して最適な時期にマンションを売却する事も考えておかないといけません。いずれにしてもマンションがいくらで売れるかというのが大事なポイントです。常に相場に関心を持って適切な時期を選びマンションを上手に売却してみましょう。

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