マンションの売却利益にかかる税金を解説。わかりやすいシミュレーション付き

マンションを売却する際には、売却時に発生する出費も頭に入れておかなければなりません。売却価格がそのまま手元に入るわけではなく、各種費用や税金が差し引かれ、残った金額が実質の利益です。出費を計算していないと、手元に残るお金が少なくなり、損をしたと感じる場合も多いため注意が必要です。
スムーズかつ、納得した売却を行うには、事前に費用を計算して、シミュレーションすることが大切です。マンション売却なら、特に税金のシミュレーションは必須です。どのような税金が課税されるのか、課税対象の要件や計算方法を知って、売却の収支を試算しておきましょう。

マンション売却の税金を全体的に知りたい方は「マンション売却で必要な税金とは？何にいくらかかるのか把握しよう！」という記事がおすすめです。

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マンション売却で利益が出たら税金はかかる？

結論からお伝えすると、マンションを売却して利益が発生しても、税金がかかる可能性は多くありません。詳しくみていきましょう。

売却した利益に課税されることは少ない

マンションを売却して利益がでても課税されない理由は、「控除」により「課税が免除される」からです。具体的には、「3,000万円特別控除」を活用することで、利益の3000万円分までは非課税にすることが可能です。
参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

つまりざっくり言うと、購入時の金額よりも3000万円以上高く売れた時のみ課税されると考えて良いでしょう。マンションがいくらで売れるかは、物件によって異なりますが、純粋な売却価格だけでも3,000万円を超えるケースは稀です。そのため、特別控除を使うと、ほとんどの場合で税負担はゼロに抑えられるでしょう。

ただし注意点があります。一つは、計算を正確にしないと、実は利益が発生していたということもあるので注意が必要です。もう一つは、特別控除は必ずしも適用できるとは限らないので注意が必要です。適用件を満たし、かつ自身で適用の意思がある場合は、譲渡所得からさらに控除額を差し引いて、税額を算出する必要があります。

ポイントは、あくまで「利益」が出た場合のみ発生することです。取得費や売却費用、特別控除を差し引いて金額がゼロになった場合、非課税になることは理解しておきましょう。極端に考えると、マンションが1億円で売れた場合でも、費用のほうが高くつくなら、課税はされません。非課税だとそれだけで利益を獲得しやすいため、控除できるものは全て費用に上げて、少しでも課税対象額を引き下げることが大切です。

マンションを売却したときにかかる税金の一覧・分類

利益にかかる税金は、主に譲渡所得税です。他には住民税と復興特別税が発生します。

一方で、マンションを売って利益がでなくても必要になる税金があります。登録免許税や印紙税です。

売却して利益が発生しなくても税金はかかるので注意が必要です。

売却益が出たときに必要な税金

ここでは、マンションを売却して利益がでたとき、具体的にどのような仕組みで課税されるのかを解説します。「税率はいくらなのか」「計算式はどうなっているのか」をわかりやすく解説します。

【譲渡所得税】と【住民税】とは

マンション売却で利益を得た場合、譲渡所得税が発生します。売却は譲渡とみなされ、いくらで売れたかによって、課税額も変わると考えましょう。ただし、「売却価格＝課税対象」になるわけではありません。課税されるかどうかは、計算式に基づいて算出されます。

譲渡所得税と住民税の税率

短期譲渡の売却と長期譲渡の場合で、税率が変わります。

短期譲渡とは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下のことです。譲渡所得税率は30％になります。住民税は9%です。
参照：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」

長期譲渡とは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えることです。譲渡所得税率は15％になります。住民税は5%です。
参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

保有年数は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つの区分に分けられ、5年がひとつの目安です。保有年数5年というのは、不動産を取得した時点から起算して5年ではなく、取得後に何回1月1日を経過したかで考えます。
例えば12月31日にマンションを購入した場合、翌日1月1日を迎えた時点で、保有年数は1年となります。1月1日を何回経過したかが重要なため、短期、長期の区分を考える際には、間違えないよう注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法

計算式

譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。

売却価格から、不動産の取得費や売却にかかった費用を差し引き、残った金額が課税対象です。例えば1,000万円で売れた場合でも、取得費や売却費用が500万円あるなら、差し引きして実際の課税対象は500万円となります。
取得費は簡単に言えばマンションの購入費で、売却費用は売却活動で発生した各種費用です。売却活動は、不動産会社と連携して行うことが多く、売買成立時に発生する仲介手数料も、費用に計上されます。

取得費と減価償却

マンション取得費は、単にマンションの購入費用ではなく、そこから減価償却をして割り出します。減価償却とは、簡単に言えばマンションを複数年に分けて消費し、毎年少しずつ経費に計上するという、税法上の考え方です。
建物は経年によって劣化するため、消費すると考えられますが、購入して1年で使いきれるわけではありません。そのため、何年、何十年に分けて消費すると考え、毎年減価償却を行い、購入費を経費に計上します。これは不動産投資だけではなく、マイホームの売却でも同じように計算しなければなりません。減価償却の基本的な計算式は、以下の通りです。

償却率は国税庁によって築年数ごとに決められているため、それを参考にしましょう。償却率を割り出すには、残存耐用年数を知る必要があり、これを算出する式は以下の通りです。

例えば鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年です。仮に築20年だとすると、残存耐用年数は31年となり、0,033となります。また、取得費は購入代金を減価償却するだけではなく、購入時の仲介手数料や設備費なども含めて計算します。

売却費用

マンション売却で課税額を計算する際には、売却費用にも注目しなければなりません。売却費用では、仲介手数料をはじめ、印紙税や登録免許税も加算されます。また、売却時に営業活動費がかかった場合、これも費用計上が可能です。
費用は計上するほど節税効果が高くなるため、可能なものは全て経費と考え、少しでも課税額を抑えることが大切です。

【復興特別税】とは

マンション売却で利益が出た場合、復興特別所得税もかかります。これは保有期間に関係なく、一律で2.1%の課税です。売却時に利益を得た場合、所得税、住民税、復興特別所得税の3つがかかると考えましょう。

売却益が出なくても必要となる税金

マンションを売却したとき、利益がでていなくても必要な税金があります。印紙税と登録免許税について解説します。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙の購入代金であり、これもマンション売却時に発生する税金のひとつです。印紙税は譲渡所得の有無に関係なく、契約を行う際の必須の費用と考えましょう。

印紙税は契約金額で変動

印紙税は契約金額によって変動し、金額が高いほど印紙税も増額されます。しかし、一般的な住宅の売却の場合、軽減税率が働くため、5,000円から1万円程度になることが多いです。必須の費用ではあるものの、負担はそれほど大きくないでしょう。

金額なしは一律200円

売買契約書に契約金額の記載がない場合でも、印紙税はかかります。記載なしなら、金額は一律200円です。

貼り付けなしはペナルティ

印紙税は契約書に関する税金のひとつであり、法的に定められたものです。そのため、売買契約書に適切に貼り付けられていないと、ペナルティが発生するため注意しなければなりません。貼り付けがないと、本来の金額の数倍の費用を負担しなければならないため、契約時には金額が間違っていないことを確認して、貼り付けましょう。

登録免許税

マンション売却時には、登録免許税も発生します。これは登記登録をする際の手数料であり、マンションに限らず、不動産を売却する際には必須の費用です。登録免許税がいくらかかるかは、売却時の状況によって異なります。

不動産1個で1,000円

登録免許税は、対象不動産1つに対して1,000円がかかります。不動産1つというのがポイントであり、マンション売却時に土地も一緒に売る場合は、建物と土地で不動産が2つとみなされるため、計2,000円かかります。マンション売却は土地付きで売るケースが多いため、基本的には2,000円かかると考えましょう。

不動産登記は自分でもできる

不動産登記と聞くと、難しいイメージを持つ人も多いでしょうが、実は手続きは面倒なだけでそれほど難しくはありません。煩雑な手続きさえこなせるなら、自身で行うことも可能です。自身で不動産登記を行う場合でも、登録免許税はかかりますが、司法書士への報酬は不要です。
登記関係の処理を司法書士に依頼する場合、依頼数や内容によって報酬額が異なります。業者ごとに金額は異なりますが、5,000円から3万円程度が相場でしょう。少しでも費用を抑えたいなら、登記登録は自身で行うのがおすすめです。

抵当権抹消登録には注意

不動産登記自体は自身で行えるものの、抵当権抹消登記は例外的に司法書士への依頼が必須です。抵当権抹消登記も、登録自体には資格は必要ないため、一般人でも行うことは可能です。しかし、抵当権は金融機関が関係しており、資格を持たない人が手続きをするのは、嫌がられることが多いです。
自身で行おうにも、手続きをスムーズに進めてもらえないため、結果的に司法書士に依頼することになります。抵当権はローン完済時点で自動的に抹消されるわけではなく、自身で手続きを行い、抹消してもらわなければなりません。
抵当権が設定されている場合は、売却時に登録免許税に加えて、司法書士への報酬も必須になるため注意が必要です。

マンション売却の税金をシミュレーション

譲渡時に利益が出た場合、金額に対して税金が発生します。売却の利益にかかる税金は、大きく所得税と住民税の2つです。それぞれ税率が違っているため、実際にいくらかかるのか、シミュレーションしてみましょう。

税金額をシミュレーション

実際に利益が出た場合、どれくらいの税金がかかるのか、概算でシミュレーションしてみましょう。

短期譲渡所得の場合、復興特別所得税も合わせると、利益の半分近くを税金で持っていかれます。税率が高いだけに、なるべく長期譲渡所得になるよう調整したほうが、金銭的なメリットは大きいでしょう。また、税率が低い長期譲渡所得でさえ、数十万円から数百万単にの納税義務が発生するため、いかに課税額を出さないかが重要です。

損失が出た場合

マンション売却で損失が出た場合、利益が出ていないため当然非課税ですが、さらに税還付が受けられる場合もあります。これは不動産売却の損失は、損益通算して別の所得と合算できるからです。給与所得や事業所得を得ている場合、それらも同じように金額に応じて所得税と住民税がかかっています。
損失が出た分を通算することで、それらの所得額を引き下げることができ、払いすぎた所得税と住民税がかえってきます。例えば給与所得の課税対象額が100万円で、マンション売却による損失が200万円の場合、差し引きして所得はゼロになるため、所得税と住民税は全くかかりません。また、余った分の損失は翌年に繰り越すことが可能です。

確定申告は必須

マンション売却の損失で税還付を受ける場合は、確定申告を忘れずに行わなければなりません。確定申告をしていないと、損失を計上できないため、必ず申告を行いましょう。
また、繰越控除する場合は、控除するたびに確定申告が必要です。損失を2年間にわたって控除するなら、売却した翌年と翌々年まで確定申告が必要と考えましょう。

5年超えでの売却がおすすめ

同じマンションを売却する場合でも、保有期間によって税率が大きく異なるため、基本的には5年を経過してから売るのが良いでしょう。短期と長期では、単純計算でも税率が19%も違い、同じ金額でも短期のほうが税負担は大きいです。
5年ぎりぎりで売却する場合は、少し待って長期譲渡所得になってから売却したほうが、節税効果は高くなります。もちろん、利益が出ないなら、短期長期の区分は関係ないため、売れるタイミングで手放すことが大切です。そもそも利益が出るかどうかも考慮して、いつまで保有するか検討しましょう。

マンションを売却したときの税金は正しく把握しよう

マンションの売却計画を立てる際には、いくらで売れるかだけではなく、売却にいくらかかるかを考えることも大切です。売却時に発生する費用は多く、税金だけでも複数種類あります。マンション売却は金額が大きいだけに、課税額も大きくなりやすいため、事前にシミュレーションして、費用の全体像を把握しておかなければなりません。

もちろん、事前のシミュレーションはあくまで目安のため、より正確に把握するにはプロに依頼して、計算してもらうことが大切です。不動産会社と連携して、より正確な税金額や費用を算出してもらい、シミュレーション額を参考に売却活動を進めましょう。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

• 「マンションの固定資産税はいくら?計算方法や減税措置などを紹介」
• 「マンションの売却にかかる税金を計算｜手元に残るお金はいくらか」
• 「マンションの売却利益にかかる税金を解説」