マンションの売却で修繕積立金・管理費はどうなるのか?わかりやすく解説!

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マンションを購入したら、毎月支払うようになるのが「修繕積立金」と「管理費」です。これらの費用は何に使われているのでしょうか。 修繕積立金と管理費は、マンションを維持・管理するためには欠かせない費用です。

これらの費用を区分所有者全員で負担することによって、マンションでの安全で快適な生活が送れるようになっています。 この記事では、修繕積立金・管理費がどのような目的で使われているのか、マンション売却の際に修繕積立金・管理費の滞納があるとどうなるかを解説していきます。

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マンション売却しても修繕積立金が返還されない理由

まず知っておきたいのは、マンションの売却時には、修繕積立金は戻ってこないという点です。これには、様々な理由があります。

  • 組合財産だから
  • 長期修繕に基づくものだから
  • 次の所有者に引き継がれるから
  • マンションの経営を安定させる必要があるから

なぜ売却時に戻ってこないのかを知り、修繕積立金についての理解を深めておきましょう。

組合財産だから

修繕積立金は、入居中に1度も修繕をしなかったからと言って、売却や退去をしても返還の対象にはなりません。修繕積立金はマンションの組合財産であり、建物自体が経年劣化した際の大規模修繕の費用負担を軽減するために積み立てられているものです。

長期修繕に基づくものだから

マンションでは十数年に一度、大規模な修繕工事が行われます。そのときのために、毎月積み立てていくお金が修繕積立金です。いわば修繕積立金は、長期的なマンションの補修工事に使われるものであり、主に「長期修繕計画」に基づいた、大規模修繕工事のためにプールされている費用であると考えましょう。

短期ではなく、長期的な計画に基づく資金として集められていることから、売却しても修繕積立金は返還されません。

次の所有者に引き継がれるから

支払った修繕積立金はマンションの資金としてプールされており、次の所有者に引き継がれます。そのため、売却した個人に返還されることはなく、自分が支払った分は次の所有者のために引き継がれると考えましょう。

もちろん、引き継がれるといっても、支払った分を次の所有者が手にするわけではありません。あくまでマンションの資金として貯蓄されている状態であるため、次の所有者が自分が支払った分を直接的に受け取るわけではないことは理解しておきましょう。

マンションの経営を安定させる必要があるから

修繕積立金が返還されないのは、マンション経営を安定化させるためでもあります。マンションは老朽化だけでなく、地震や火災などによる損傷のリスクも抱えています。

つまり、これらの不慮の事故に対する資金がないと、安定した経営は目指せないため、一度支払った修繕積立金は返還されないと考えましょう。

修繕積立金だけでなく管理費・修繕積立基金も返還されない

マンションを売却しても修繕積立金は返還されませんが、それだけではなく支払った管理費や修繕積立金も返還されません。支払った費用がすべて返還されるわけではないので、なぜ戻ってこないのか、それぞれどのような費用なのかを把握しておきましょう。

修繕積立金・修繕積立基金・管理費とは何か

マンションの修繕積立金は、マンションを購入したら、すべての住民が毎月支払わなければならない費用です。建物は、築年数が経過すると老朽化により、いろいろな所が故障したり破損したりします。また、マンションの質や価値を保つためにも、補修工事は必要です。

マンションでは十数年に一度、大規模な修繕工事が行われますが、この際に使用されるのが修繕積立金です。修繕積立金はマンションによって異なりますが、築年数が上がるほど高くなることは理解しておきましょう。金額はマンションや築年数などによって変動しますが、6,000円~1万円程度であることが多いです。

修繕積立基金は毎月支払うものではなく、購入の際にまとまった金額を支払うものです。最初にまとまった金額を支払うことで、毎月の修繕積立金の負担を減らすものと考えてもよいでしょう。これもマンションによって違いますが、相場は30~100万円程度です。

管理費はそのマンションの住民が安全・快適に生活するための管理組合の運営や、マンションの保全のために使われている費用です。例えば、毎日の清掃や植栽への水やりなどに使われます。

また、給水ポンプの清掃費用や、共用部分の電気代や火災保険料、エレベーターの保守定期点検費用、消防点検費用などにも使われています。

そして、そのマンションの管理を管理会社に委託している場合、管理委託料金も管理費でまかなっています。このように、月々のマンションの管理にかかる、費用に充てているのが管理費です。管理費も物件によって異なりますが、相場は1万~1万5,000円程度であることが多いです。

管理費や修繕積立基金も返還されない

マンションを売却しても、管理費や修繕積立基金は返還されません。これらを返還してしまうと、マンションの管理や修繕にかかるコストを捻出できなくなってしまい、マンションの経営を安定化させられなくなってしまうからです。

管理費は毎月かかるコストであり、これがないとマンション管理の質が落ちてしまいます。また、修繕積立基金を返還すると、修繕のための費用が足りなくなってしまい、補修や修理ができなくなってしまうことから返還されません。

修繕積立金を滞納したままだとどうなるのか

実はマンションの修繕積立金や管理費は、滞納したまま売却することも可能です。ただし、滞納した状態で売却すると、様々なデメリットが生じるため、この点には注意しなければなりません。

修繕積立金や管理費を滞納したまま売却することのリスクを知って、滞りなく支払うことの重要性を理解していきましょう。

修繕積立金・管理費の滞納は売却金額に影響する

修繕積立金・管理費を滞納していると、売却の際に不利になることがあります。修繕積立金・管理費を滞納しているマンションは、売却先を見つけることが困難です。そして、購入希望者が現れても、修繕積立金・管理費の滞納があると、それを理由に値引き交渉をしてきます。

このように、修繕積立金・管理費を滞納しているマンションの場合、売却先をなかなか見つけられず、滞納金以上の値引きをしないと、売却できないという事態もしばしばあります。 したがって、売却時に損をしないためにも、滞納金はマンションを売りに出す前に、一括で支払いを済ませるようにしましょう。

滞納している修繕積立金・管理費は買主に継承される

マンションを売却するときに、修繕積立金・管理費を滞納したままで、売却できるのでしょうか。まず、マンションの売買のときに滞納金があることは、重要事項説明書に記載すべき事項にあたり、告知義務があります。

そのため、売主は修繕積立金・管理費の滞納がある場合には、事前に買主に告知しなければなりません。そして、この滞納している金額は、マンションの所有権が買主に移ると、買主に請求されることになります。

これは、「区分所有法」によって定められており、滞納した債務は、次の所有者に継承されるとしているからです。 しかし、多くの場合は、決済時に売却金額から値引きすることで、精算することになります。また、後日、買主が請求された分に関しては、買主から売主へと請求することになります

このように、マンションの売却時に修繕積立金・管理費を滞納していると、買主に迷惑をかけることにもなるので、事前に処理することをおすすめします。

買い主とトラブルになる可能性がある

修繕積立金や管理費を滞納したまま売却すると、後で買主とのトラブルに発展する可能性があります。これは滞納した事実を隠したまま売却しても、後で滞納分が買主に請求されるからです。

つまり、買主にしてみると、自分が支払う必要のない費用まで払わなければならないことになり、金銭的なトラブルが起きる可能性が高いでしょう。トラブルが起きると後からまとめて支払わなければならなかったり、場合によっては裁判になったりする可能性もあるため注意が必要です。

長期の滞納は競売にかけられることも

マンションの修繕積立金・管理費を滞納していると、管理組合から訴訟を起こされることがあります。そして、悪質な場合は競売にかけられることもあります。このように、修繕積立金・管理費の支払いができなくなって、競売にかけられる物件は多く存在します。

中古マンションを購入の際は、競売だと修繕積立金・管理費を滞納している可能性があるので、注意が必要です。物件を購入する際には、必ず、修繕積立金・管理費、駐車場代などの引き継ぐ債務がないかを、確認するようにしましょう。

マンション売却時には修繕積立金を清算しよう

マンションを売却する際には、修繕積立金を清算することで、支払った費用の一部が返ってくることがあります。売却時にはさまざまなコストがかかるので、この負担を少しでも減らすためには、修繕積立金の清算をしたほうがよいでしょう。

清算をすれば修繕積立金は戻ってくる可能性がある

支払った修繕積立金は、マンションの買主に清算してもらうことで戻ってくる可能性があります。清算とは支払った費用の一部を買主に負担してもらうことであり、これをすることでその月に支払った費用を回収できます。

本来戻ってこない修繕積立金も、清算によって返還されるのでこの方法や手順を把握しておくことが大切です。

修繕積立金の清算方法

修繕積立金と管理費は毎月一定日に支払っているため、売却した日で日割り計算して、買主に清算してもらい、一部返金してもらうことが可能です。

例えばすでに修繕積立金と管理費を支払った後で、自分がその月の15日まで、購入者が16日以降に住むとします。この場合は、月のうち住んでいる期間がちょうど半分になるため、すでに支払った分の半額を、買主から返金してもらうことが可能です。

ただし、清算による返金が可能かどうかは、買主との交渉によって変わります。場合によっては清算金をもらえないこともあり、日割りでの返金ができない場合もあることは理解しておきましょう。

修繕積立金を清算せずに売却価格で調整する事もできる

売却時にはあえて清算をなくし、その分を値引きと捉えてマンションの売却価格自体は下げないといった交渉方法もあります。そのため、必ずしも清算が必須なわけではありません。

清算をしない場合はその金額を売却価格に上乗せしやすい点ばメリットです。ただし、売却価格が上がることで、買い手がつきづらくなる可能性があることはデメリットでしょう。

メリットとデメリットがあるので、清算するか売却価格で調整するかは、仲介をしてもらう不動産会社に相談して決めることがおすすめです。

修繕積立金が増額する前にマンションを売却しよう

修繕積立金は築年数が経過すると、増加することがあります。最初に設定されている金額から、いつまでも同じであるとは限りません。そのため、マンションに住むランニングコストを削減するには、修繕積立金が増額する前に売却することがおすすめです。

修繕積立金が増額する前にマンションを売却するメリット

修繕積立金の増額前にマンションを売却するメリットとしては、次の2つがあげられます。

  • 余計なコストを払わなくて済む
  • 買い手がつきやすい

増額前に売却するなら、マンションに住み続けるランニングコストが安いうちに売ることができ、余計なコストを払わなくて済みます。また、修繕積立金が安い状態だと、住んでいる間のコストが低いことから、買い手がつきやすいこともメリットでしょう。

修繕積立金が高いと、購入だけではなくその後のコストもかかってしまうので、買い手がつきにくくなります。ただし、増額前に売却すると、早い段階でマンションを手放すことになります。そのため、まだ住める状態なのに売却し、もったいないと感じてしまうことがあるでしょう。

また、増額前に売ろうとすると、売り急いで条件を下げてしまう可能性がある点にも注意が必要です。増額前にお得に売るなら、売り急ぐことなく、慎重に売却の計画を立てることが大切です。

できるだけ早めに売りたい人や、ランニングコストをかけたくない人は、修繕積立金が増額する前に売却を目指すとよいでしょう。

修繕積立金が増額するタイミングとは

修繕積立金が増額するタイミングとしては、次の2つがあげられます。

  • 段階積み上げ方式を採用している
  • 大規模修繕がした

修繕積立金には段階積み上げ方式と一時方式があり、段階積み上げ方式だと定められた年数に応じて支払う金額が上がります。これは築年数が経過すると修繕に費用がかかりやすいからであり、築年数が経過するほど、修繕積立金は高くなると考えましょう。

また、一時方式の場合は、修繕が必要な際に都度徴収するので、毎月の費用は増額しませんが、一時期にまとまったお金を支払う必要があります。

大規模修繕があった、あるいは予定されている場合も、修繕積立金が増額されることがあります。これは次の修繕にかかる費用を十分に貯蓄するためであったり、直近の修繕で必要な費用を捻出するためです。

増額のタイミングは修繕の予定やマンションごとの費用の徴収方法によって変わりますが、築年数が経過するほど、増額になりやすいことは覚えておきましょう。

修繕積立金・管理費の滞納は売却前に処理しよう

マンションの修繕積立金・管理費の滞納は、マンションでの快適で安全な生活を脅かすことになります。また、修繕積立金・管理費を滞納することで、そのマンション自体の価値を下げることにもなりかねません。

確かに、修繕積立金・管理費は毎月続く支払いで、増額されることもあるため、負担に思う人も多いと思います。 しかし、これらの費用がなければ、建物の安全な状態を維持することはできません。いざ、売却したくてもマンションの管理状態が悪いと、買い手を見つけることができない場合もあります。

修繕積立金・管理費は、あなたの快適で安全な生活を、守るための大切な費用です。きちんと修繕積立金・管理費を支払い、マンションを売却するときにも、より高く売却できるように自分の資産価値を守りましょう。

また、少しでも高値で売却するには、一括査定サイトのイエウールを利用することもおすすめです。複数社から査定を受け、好条件を提示する不動産会社に売却を依頼することで、マンションを少しでも高く売りましょう。

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