マンションの評価額の調べ方が気になる方に向けた記事です。
マンションには評価額が設定されており、評価額が高いか低いかによって物件の価値は異なります。評価額によって物件の活用方法や最適な処分方法が異なるため、まずは正しい評価額を把握しましょう。
マンションの評価額を全般的に知りたい方は「【マンション評価額】相続税評価額を知る方法や路線価の計算手順を解説」をご覧ください。
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マンション評価額の調べ方
マンション評価額の調べ方は、全部で5つのステップです。
- マンションの平米あたりの土地の評価額を調べる
- 土地全体の評価額を計算する
- マンションの持分割合をかける
- 固定資産税評価額証明書で建物の評価額を調べる
- 土地評価額と建物評価額を合計してマンション全体の評価額を算出する
まずは、評価額の調べ方の全体像を把握しましょう。次の章からは具体的な計算手順を解説しています。
マンションの評価額を計算する方法
マンションの評価額は、建物部分と土地部分の合計をして算出します。なぜならマンションの資産価値は、専有部分の室内とマンションの敷地の所有権分が合わさっているからです。
相続税評価額を計算する際も、土地と建物を別々に計算し、あとで合算します。
マンション評価額の計算式
マンションの評価額を出すときの計算式は、下のとおりです。
| マンションの評価額 = 建物部分の評価額 ＋ 土地の評価額 |
つまり、マンションの評価額を出そうとしたとき、建物部分と土地部分それぞれの評価額を算出する必要があります。
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マンションの評価額を自分で計算するときの手順
マンションの評価額を計算する場合、ざっくりと言うと次の計算式になります。
まず土地の評価額を計算します。次に建物の評価額を計算し、最後に土地と建物を合計することで、あなたがお持ちのマンション全体の評価額を算出することができます。
この章では、土地と建物それぞれの評価額を計算する手順をわかりやすく解説をします。
STEP1：所有しているマンションの平米当たりの土地の評価額を計算する
まずは、マンションの平米当たりの土地の評価額を計算します。平米当たりの土地の評価額を計算するには、国税庁が公開している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を参考にします。「路線価図(ろせんかず)」と呼ばれるものです。
路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額です。路線価は相続税や贈与税を算出するときに用いられるため、相続税評価額と同じ意味合いで使われることがほとんどです。
それに対して固定資産税や都市計画税などを算出するときに用いられる路線価は、固定資産税路線価と呼ばれています。エリアによっては路線価が設定されていないケースもありますが、市街地の場合は路線価を用いて相続税や贈与税を算出します。
具体的な手順は、次の6つのステップです。
- 国税庁の「路線価図」にアクセスする
- 地図上の調べたい都道府県を選択する
- 「1. 土地関係」の「路線価図」を選択する
- 市区町村を選び、詳細エリアを絞り込む
- 該当する地図がでたら、数字をアルファベットを見つける
- 書かれている数字が路線価で、千円単位になっています。
例えば、「160 D」と記載されていたら、
が路線価ということになります。
STEP2：土地全体の評価額を計算する
つづいて、土地全体の評価額を計算します。
路線価で計算できた数字は、「平米当たり」の土地の評価額です。平米あたりなので、土地の面積をかけて土地全体の評価額を計算します。
STEP3：マンションの持分割合をかける
土地全体の評価額を計算したら、あなたが所有している分の土地の評価額を計算します。「あなたが所有している割合」のことを「持分割合」といいます。
持分割合も、売買契約書で確認することができます。「敷地権の割合」等の欄に記載されているはずです。もしくは、法務局においてある不動産登記簿で確認をすることができます。不動産登記簿は誰でも取得することが可能で、インターネット上でも「一般財団法人 民事法務協会：登記情報提供サービス」で確認をすることができます。
例えばあなたの持分割合が10%で、土地全体の評価額が1億円だった場合、
という計算になるので、あなたが所有している土地の評価額は1,000万円だと計算できます。
STEP4：建物の評価額を調べる
土地の評価額を計算したあとは、建物の評価額を計算します。
ですが、建物の評価額は土地と違って計算をする必要がありません。建物の評価額が記載されている資料を取得しましょう。
具体的には、課税明細書がおすすめです。毎年4月初旬に、納税通知書と一緒に各市町村から送られてくる書類です。課税明細書に記載されている、「家屋」の「評価額」をご覧ください。
課税明細書を紛失してしまった場合は、役所に行き「固定資産税評価証明書」を取得して確認することも可能です。
STEP5：土地評価額と建物評価額を合計してマンション評価額を計算する
最後に、ここまでで計算してきた土地の評価評価額と建物の評価額を合計します。
詳しい計算方法について知りたい方は、「マンション評価額の調べ方を知ろう！計算方法やシミュレーションを解説」という記事をご覧ください。
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マンション評価の計算シミュレーション
この章では、実際に事例に当てはめてシュミレーションしていきます。
シュミレーションの条件
今回は以下の物件を例にあげて、マンション評価額のシュミレーションを行っていきます。
- 分譲マンションの一室
- 路線価が30万円
- 宅地面積が110㎡
- 固定資産税評価額が2541万円
分譲マンションの評価額は、土地の評価額と建物の評価額を足し合わせます。
計算の手順としては、まず初めに土地の評価額の計算として土地の公示価格を求めます。
土地の公示価格の計算式をもう一度確認しておきましょう。
土地の公示価格を求めたら、次は建物区分の計算を行います。
建物部分の評価額の大まかな計算は、固定資産税評価額を基準に求めることができます。
計算式は以下の通りです。
つまり建物の評価額は建物にかかる固定資産税評価額と同額ということです。
では、次の章では実際に計算を行っていきます。
シュミレーションの結果
実際に計算をしていきます。
まず土地の評価額から計算していきます。
土地の評価額の計算式は、「路線価×宅地面積＝土地の公示価格」なので、
が土地の評価額になります。
次に建物の評価額です。建物の大まかな評価額は、固定資産税評価額と同額ですので、
が建物の評価額となります。
最後に土地の評価額と建物の評価額を足し合わせることで、物件の評価額が分かります。
今回の事例の分譲マンションの一室の評価額は、5841万円ということになります。
マンション評価額から考える活用方法
マンションの評価額は物件ごとに違うため、価値に合わせた活用方法を考えることが大切です。「評価額が高い＝優良な物件」とは限らず、評価額が低くても方法次第で、上手く活用することはできます。
重要なのは、評価額に合わせて適切な方法で活用することです。マンションの価値を知り、評価額に応じてどのように扱うべきか、考えてみましょう。
価値があるうちに売却
マンションの評価額は常に固定しているわけではなく、時間の経過とともに変化します。評価額の変化は、基本的には価値の減少のため、不要な物件なら価値が残っているうちに売却するのがおすすめです。これは価値が高い場合、低い場合どちらにも言えることで、いかに売り逃しを避けられるかが重要と言えます。
使用しないマンションをいつまでも持ち続けても利益にはならず、どんどん価値は減少します。価値が下がるばかりか、マンションは保有するだけでも税金や維持・管理にコストがかかるため、不要なら余計な負担がかからないうちに売りましょう。
評価額は売却価格ではないことに注意
評価額はあくまで資産の価値を示す指標となる値であり、これ自体が売却価格になるわけではありません。実際の売却価格は、条件次第で変動するため、いかに高く売るかの工夫も必要です。売却時に重要なのは、「タイミング」「物件のアピール」「優良な買主の選定」です。
評価額が高いからといって、売却活動で手を抜いてしまうと、悪い条件でしか買い手が付かない可能性もあります。また、そもそも購入希望者すら現れず、いつまでも保有し続けて余計なコストがかかる危険性もあるため、売却活動には力を入れましょう。
保有し続けることも選択肢に入れる
基本的には評価額が高いマンションは、早めに売却するのがおすすめですが、保有し続けるのもひとつの方法です。そもそも投資を目的とせず、マンションを住居で使用し、転居したくないなら、無理に売却する必要はありません。
売却はあくまで不要な場合、転居しても構わない場合のみの選択肢であり、我慢してまで利益を追求することはないでしょう。もちろん、保有し続けることで年々価値は減少し、評価額が高いうちは税金も高いことは理解が必要です。
評価額が高い場合のデメリットにも納得できるなら、利便性の高い場所に住み続けるメリットはあります。また、これは評価額が低い場合も同じです。評価額が低くても不便を感じていないなら、そのまま住み続けても構いません。むしろ税負担が少なく、相続時にも課税されづらいため、住み続けるメリットは大きいでしょう。
価値の高まりが期待できる場合もある
マンションの評価額は、時間の経過とともに減少するのが基本ですが、土地によっては価値が上がることもあります。これは地価の上昇によるもので、近隣で都市開発や利便性の向上が図られると、評価額がアップする可能性があります。
もちろん、評価額が上がるといっても、さらに長期的に見ると少しずつ減少するのは確かです。「都市開発＝評価額アップ」とも限らないため、価値の向上を待つだけで保有し続けるのはリスクが高いです。確実に評価額がアップする見込みがあるなら、それまで待ってから手放すのも良いですが、不確実性が高いなら、早めに手放したほうが賢明でしょう。
活用方法に悩んだら不動産会社に相談しよう
評価額によってマンションの活用方法は変わりますが、素人では適切な活用方法を見出すのが難しく、そもそも正確な評価額の算出もできません。そこでおすすめなのが、不動産会社と連携して、活用方法を相談することです。
マンションの活用を考えるなら、不動産会社の選び方が重要であり、おすすめは一括査定サイトの活用です。多くの選択肢から自分に合った不動産会社を探せるため、相性の良い業者を探して、マンション活用の方法を相談しましょう。
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マンションの価値は不動産会社に見てもらおう
評価額はマンションの資産価値を表したものであり、ある程度の目安なら自身で計算することが可能です。しかし、正確な値はプロでないと計算が難しいため、マンションの活用を考えるなら、不動産会社に相談するのがおすすめです。
マンションは評価額によって、どのように活用すべきか、方法が異なります。マンションの正確な評価額を不動産会社に算出してもらい、価値に見合った活用方法を相談して決めましょう。
もっと詳しく知りたい方は、 「マンションを相続するときの評価額を解説！計算方法や相続の注意点」 という記事や、 「マンションの火災保険の建物評価額とは｜算出方法や注意点を解説」 という記事もご覧ください。