マンションの評価額の調べ方を解説!計算方法やシミュレーションを紹介

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マンションには評価額が設定されており、これが高いか低いかで、物件の価値は異なります。評価額によって物件の活用方法や最適な処分方法が異なるため、まずは正しい値を知ることが大切です。

評価額を把握することで、マンションや土地の価値が分かり、手持ちの不動産の資産価値を明確に判断できます。

不動産を上手に活用するには、価値を理解して、価値に見合った扱い方を考えることが大切です。評価額の計算方法から活用方法まで知り、マンションを上手に扱いましょう。

マンション評価額を全般的に知りたい方は、「マンションの評価額をわかりやすく解説!」の記事をご覧ください。

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マンションの評価額を調べる方法

マンションの評価額を調べるには、計算式を知る必要があります。

マンションの評価額を計算する方法

マンションの評価額は、建物部分と土地部分の合計をして算出します。なぜならマンションの資産価値は、専有部分の室内とマンションの敷地の所有権分が合わさっているからです。

相続税評価額を計算する際も、土地と建物を別々に計算し、あとで合算します。

評価額の計算式

マンションの評価額を出すときの計算式は、下のとおりです。

マンションの評価額 = 建物部分の評価額 + 土地の評価額

つまり、マンションの評価額を出そうとしたとき、建物部分と土地部分それぞれの評価額を算出する必要があります。

 

建物部分の評価額を調べるには

まずは建物部分の評価額を把握しましょう。

建物の評価額とは

建物部分の評価額は、「固定資産税評価額」と同じです。

この証明書は、相続や売買でマンションの名義を変更をする際に必要です。

マンションの相続税評価額(建物部分) = 固定課税標準額

固定資産税評価額の確認方法

毎年送付される固定資産税の納税通知書に「固定資産税・都市計画税 課税明細書」が同封されています。「固定課税標準額」に、持ち分の評価額が記載されています。

固定課税標準額が建物部分の評価額となり、この金額は専有部分に対する評価額と、共有部分に持分割合を乗じた評価額が、含まれた数字になっています。また、市区町村役場もしくは、都税事務所で取得できる「固定資産評価証明書」でも確認は可能です。

 

土地部分の評価額を調べるには

土地の評価額を知りましょう。マンションの場合は土地が無関係だと思いがちなので、注意が必要です。

土地の評価額とは

マンションの土地の相続税評価額を計算する時は、最初にマンションの敷地全体の評価額を計算し、持分割合(敷地権割合)を乗じます。この計算で、所有しているマンション1部屋分の、土地の相続税評価額を算出します。

所有分の土地の相続税評価額= マンション全体の相続税評価額 × 持分割合(敷地権割合)

土地の評価額の計算方法

不動産の土地の相続税評価額を求めるには、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の方法があります。一般的には、路線価を元に計算しますが、路線価が定められていない地域は、倍率方式を用います。

路線価方式

路線価とは、道路に面する土地の1m2当たりの評価額のことです。国税庁が公表しており、課税価格を計算する基準になるものです。路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
所有しているマンションが接している道路に「300C」や「200D」などの数字が記載されています。千円単位の表示なので、「300C」は1㎡当たりの評価額が30万円、「200D」は20万円です。
路線価にマンション全体の面積をかけて、相続税評価額を算出します。その際、土地の形や接している道路などによって、補正率が適用されます。

路線価 × 地積(マンションの敷地面積)× 画地補正率= マンション全体の土地の相続税評価額

倍率方式

路線価が定められていない土地については、「倍率方式」を用います。土地の固定資産税評価額に地域によって定められた倍率をかけて算出します。

マンション全体の土地の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

倍率については、路線価と同じく国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

 

マンション評価の計算シミュレーション

この章では、実際に事例に当てはめてシュミレーションしていきます。

シュミレーションの条件

今回は以下の物件を例にあげて、マンション評価額のシュミレーションを行っていきます。

  • 分譲マンションの一室
  • 路線価が30万円
  • 宅地面積が110㎡
  • 固定資産税評価額が2541万円

分譲マンションの評価額は、土地の評価額と建物の評価額を足し合わせます。

計算の手順としては、まず初めに土地の評価額の計算として土地の公示価格を求めます。

土地の公示価格の計算式をもう一度確認しておきましょう。

土地の公示価格 = 路線価 × 宅地面積

土地の公示価格を求めたら、次は建物区分の計算を行います。

建物部分の評価額の大まかな計算は、固定資産税評価額を基準に求めることができます。

計算式は以下の通りです。

建物の評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0

つまり建物の評価額は建物にかかる固定資産税評価額と同額ということです。

では、次の章では実際に計算を行っていきます。

シュミレーションの結果

実際に計算をしていきます。

まず土地の評価額から計算していきます。

土地の評価額の計算式は、「路線価×宅地面積=土地の公示価格」なので、

30万円×110㎡=3300万円

が土地の評価額になります。

次に建物の評価額です。建物の大まかな評価額は、固定資産税評価額と同額ですので、

建物の評価額=2541万円

が建物の評価額となります。

最後に土地の評価額と建物の評価額を足し合わせることで、物件の評価額が分かります。

3300万円+2541万円=5841万円

今回の事例の分譲マンションの一室の評価額は、5841万円ということになります。

 

マンション評価額から考える活用方法

マンションの評価額は物件ごとに違うため、価値に合わせた活用方法を考えることが大切です。「評価額が高い=優良な物件」とは限らず、評価額が低くても方法次第で、上手く活用することはできます。

重要なのは、評価額に合わせて適切な方法で活用することです。マンションの価値を知り、評価額に応じてどのように扱うべきか、考えてみましょう。

価値があるうちに売却

マンションの評価額は常に固定しているわけではなく、時間の経過とともに変化します。評価額の変化は、基本的には価値の減少のため、不要な物件なら価値が残っているうちに売却するのがおすすめです。これは価値が高い場合、低い場合どちらにも言えることで、いかに売り逃しを避けられるかが重要と言えます。

使用しないマンションをいつまでも持ち続けても利益にはならず、どんどん価値は減少します。価値が下がるばかりか、マンションは保有するだけでも税金や維持・管理にコストがかかるため、不要なら余計な負担がかからないうちに売りましょう。

評価額は売却価格ではないことに注意

評価額はあくまで資産の価値を示す指標となる値であり、これ自体が売却価格になるわけではありません。実際の売却価格は、条件次第で変動するため、いかに高く売るかの工夫も必要です。売却時に重要なのは、「タイミング」「物件のアピール」「優良な買主の選定」です。

評価額が高いからといって、売却活動で手を抜いてしまうと、悪い条件でしか買い手が付かない可能性もあります。また、そもそも購入希望者すら現れず、いつまでも保有し続けて余計なコストがかかる危険性もあるため、売却活動には力を入れましょう。

保有し続けることも選択肢に入れる

基本的には評価額が高いマンションは、早めに売却するのがおすすめですが、保有し続けるのもひとつの方法です。そもそも投資を目的とせず、マンションを住居で使用し、転居したくないなら、無理に売却する必要はありません。

売却はあくまで不要な場合、転居しても構わない場合のみの選択肢であり、我慢してまで利益を追求することはないでしょう。もちろん、保有し続けることで年々価値は減少し、評価額が高いうちは税金も高いことは理解が必要です。

評価額が高い場合のデメリットにも納得できるなら、利便性の高い場所に住み続けるメリットはあります。また、これは評価額が低い場合も同じです。評価額が低くても不便を感じていないなら、そのまま住み続けても構いません。むしろ税負担が少なく、相続時にも課税されづらいため、住み続けるメリットは大きいでしょう。

価値の高まりが期待できる場合もある

マンションの評価額は、時間の経過とともに減少するのが基本ですが、土地によっては価値が上がることもあります。これは地価の上昇によるもので、近隣で都市開発や利便性の向上が図られると、評価額がアップする可能性があります。

もちろん、評価額が上がるといっても、さらに長期的に見ると少しずつ減少するのは確かです。「都市開発=評価額アップ」とも限らないため、価値の向上を待つだけで保有し続けるのはリスクが高いです。確実に評価額がアップする見込みがあるなら、それまで待ってから手放すのも良いですが、不確実性が高いなら、早めに手放したほうが賢明でしょう。

活用方法に悩んだら不動産会社に相談しよう

評価額によってマンションの活用方法は変わりますが、素人では適切な活用方法を見出すのが難しく、そもそも正確な評価額の算出もできません。そこでおすすめなのが、不動産会社と連携して、活用方法を相談することです。

マンションの活用を考えるなら、不動産会社の選び方が重要であり、おすすめは一括査定サイトの活用です。多くの選択肢から自分に合った不動産会社を探せるため、相性の良い業者を探して、マンション活用の方法を相談しましょう。

 

 

マンションの価値は不動産会社に見てもらおう

評価額はマンションの資産価値を表したものであり、ある程度の目安なら自身で計算することが可能です。しかし、正確な値はプロでないと計算が難しいため、マンションの活用を考えるなら、不動産会社に相談するのがおすすめです。

マンションは評価額によって、どのように活用すべきか、方法が異なります。マンションの正確な評価額を不動産会社に算出してもらい、価値に見合った活用方法を相談して決めましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの評価額を計算する方法|4つの種類の特徴も解説」 の記事をご覧ください。
また、 「マンションを相続するときの評価額を解説!計算方法や相続の注意点」 という記事や、 「マンションの火災保険の建物評価額とは|算出方法や注意点を解説」 という記事もご覧ください。

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