転勤が決まったりライフスタイルが変わったり、家族の構成が変わり、住み替えを考える時に所有しているマンションを売却し手放す必要があるかもしれません。 しかし、ほとんどの場合マンションを購入する際には住宅ローンを組んで購入しています。
「住宅ローンの残債がある状態でマンションを売却することができるか？」「マンションを売却した金額がローンの返済に足りなかったらどうしたら良いか？」など知らないと不安になりますね。 住宅ローンのあるマンション売却について順番にみていきましょう。
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住宅ローンがあってもマンションの売却はできるのか
まず知っておきたいのは、住宅ローンがあっても、マンションの売却は可能なのかどうかということです。結論からいえば、住宅ローンがあってもマンションは売却できます。ただし、売却するにはいくつかのパターンがあり、条件もあるため、これらを簡単に押さえておきましょう。
抵当権を外せば売却できる
住宅ローンがあっても売却できる条件とは、抵当権の抹消ができることです。 抵当権とは「ローンの返済が滞って返済が不可能になった時には、その家と土地を債務者である銀行が取り上げます」と契約する権利のことです。
この抵当権はローンの返済が完了したときに抹消される仕組みです。不動産を売却して名義変更をするためには抵当権の抹消が必ず必要です。
つまり、事前に住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行うことで、マンションは問題なく売却できるようになります。
住宅ローンがあるときの売却の2パターン
売却時に住宅ローンを完済していない場合は、売却価格によって住宅ローンの完済を目指す方法と、ローン残債があるままに売却するパターンの2つがあります。
通常ローン残債があると売却はできませんが、買い替えローンを利用してローンを組み替えたり、ダブルローンを組んで残債分を支払ったりすることで、売却は可能となります。
基本的には売却時、あるいは売却価格によって住宅ローンを完済しなければなりませんが、一部残債があっても売却できるケースがあることは、頭に入れておきましょう。
マンション売却したら住宅ローンを完済できる場合
マンション売却のパターンとしては、住宅ローンが残っていても、売却価格によってローンを完済できるという場合です。
この場合はスムーズに売却しやすく、その後の金銭的な負担も大きくなりにくいでしょう。住宅の売却では、売却価格でローンを完済できることが望ましいため、その理由も含めて理解を深めておくことが大切です。
アンダーローンとは
アンダーローンとは、マンションを売った時の金額が住宅ローンの残債よりも多いときのことです。つまり、マンション売却すれば住宅ローンが完済できる状況です。 売却したお金で住宅ローンを完済できるのであれば、特に何も気にすることはありません。
売却時点でローンが残っていても、売却価格によって完済できる場合はアンダーローンとなるため、引き渡しの前に抵当権の抹消を行うことで、スムーズに売却が可能です。
マンションを高く売却する方法
マンションを少しでも高く売却するには、複数の不動産会社から査定を受け、それぞれが提示する条件を比較することがおすすめです。同じマンションでも不動産会社によって提示する査定額は異なり、どの業者に売却を依頼するかによって、いくらで売れるかが変わることも少なくありません。
査定額だけ見ても、不動産会社によって100万円以上の差が出ることもあるため、少しでも高値で売りたいなら、複数社から査定を受けることが重要といえるでしょう。マンションを高く売るべき理由としては、売却価格でローン残債を完済しやすくなるだけでなく、住み替えの費用も捻出しやすくなる点にあります。
少しでも高く売れるなら、住み替え後の生活も楽になりやすく、より余裕を持って資金計画を立てやすくなるでしょう。
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また、一度に最大6社からの査定を受けられるため、効率的に査定結果を比較でき、より好条件で売却できる不動産会社を見つけやすいでしょう。
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マンションを売却しても住宅ローンを完済できない場合
現在住んでいるマンションを売却することで、売却価格に応じたお金が手元に入ります。しかし、売却価格次第では、ローン残債のほうが多く、住宅ローンが完済できない場合もあります。住宅ローンを完済できないと、原則売却はできません。
しかし、いくつかの対処法はあり、これらを活用することで売却価格で住宅ローンを完済できない場合でも、マンションの売却が可能となります。
オーバーローンとは
オーバーローンとはアンダーローンとは逆の状態であり、物件の売却価格がローン残債を下回る状態を指します。つまり、売却してもローンが残るため、その後も支払い義務を負い続けます。
また、住宅ローンは完済しないと抵当権を抹消できず、売却ができないため、計算上オーバーローンになる場合は、売却自体ができないと考えましょう。計算時点でオーバーローンになっている場合は、次の3つの方法によって売却することが一般的です。
方法1：自己資金で不足分を補う
マンション売却金額がローン残債を下回るとき、不足している分を自分で補填するのが一つの方法です。 例えばローンの残債が2500万円あるとしましょう。マンションの売却金が1500万円だった場合、ローン返済に1000万円足りません。
足りない1000万円を引き続きローンで支払い続けることはできませんので、1000万円を自己資金で補う必要があります。 自分で補填することができれば、住宅ローンを清算することができますので、抵当権を抹消できマンションの売買を行うことができます。
マンションの売却を考える時には、住宅ローンの残債とマンションの売却価格が非常に重要になります。マンションの売却価格については不動産会社に直接査定を依頼をしたり、マンションの近くにある条件の似ている物件の価格などをインターネットで調べるなら、ある程度目安となる金額を知ることができます。
具体的にいくらで売ることができるか価格を知りたい場合には、インターネットで不動産の査定を行えるサイトを利用することもできます。そのサイトを利用してマンションの査定や、売却の仲介をしてもらう不動産会社を探すことも可能です。
方法2：買い替えローン(住み替えローン)を活用する
今のマンションを売却し、別の物件に住み替えることを計画しているなら自己資金が足りなくても売却ができることもあります。その場合には「買い替えローン」利用可能か検討しましょう。 この場合は、新しい物件を購入する際に組む住宅ローンに、残債分の金額も上乗せして新たに住宅ローンを契約する方法です。
買い替えローンの利用で金利が低くなり、以前よりも返済金額が安くなるというケースもあるので、住み替える予定なら利用可能か確認しましょう。 しかし、この買い替えローンは収入に比較的余裕があり、返済能力があるとみなされる人や、以前ローンの契約を行った時よりも大幅に収入が増えてる人が利用できます。
買い替えなら誰でも使えるというわけではありません。買い替えローンを利用できる人は限定的であると考えるのが妥当です。
住み替えローンは実質的には返済しきれていない住宅ローンにさらに住宅購入する金額が重なり、借入金額が増えるわけですから、利用が可能な場合であっても、返済計画に無理がないか、利用することが現実的なのかを慎重に検討する必要があります。
任意売却を検討する
ローンの残債を清算することがどうしても難しく、住み替えのローンも利用できない状況で、ローンの返済が滞ってしまう場合には債権者である金融機関と話し合って任意売却が可能な場合があります。この方法は返済に困っていて毎月のローンの返済が苦しい人が利用できる最後の手段と考えてください。
ローンの返済が滞ると、財産の差し押さえが行われます。差し押さえられたマンションの部屋は競売にかけられてしまいます。競売にかけられた場合には相場よりも安い価格で売却されることが多く、大きな債務だけが残ってしまう可能性があります。
任意売却が行えるなら、差し押さえられる前にマンションの売却を行うことによって、相場に近い価格での売却が見込めます。結果として、競売で売却されるよりは高い金額で売ることができ、ローンの残債を減らすことができます。
住宅ローンが返済できないときの任意売却
もしも売却によって住宅ローンが完済できず、かつローンの支払いも滞っている場合は、任意売却を行うことも方法の1つです。住宅ローンは返済が滞ると、抵当権を行使され、金融機関によって家を競売にかけられます。
競売で売れた金額をローンの残債から差し引き、支払いに充当しますが、この前段階として金融機関の合意のもとに物件を手放す任意売却も可能です。任意売却にはメリットとデメリットがあるため、両方を把握して理解を深めておきましょう。
任意売却のメリット
任意売却のメリットとしては、次の3つがあげられます。
- 市場価格に近い金額で売却できる
- ローン残債の分割支払いが可能
抵当権を行使されて競売にかけられると、売却価格が市場価格よりも大きく下がり、ローン残債の負担が増えることも少なくありません。任意売却でもローンの完済はできないものの、市場価格により近い金額で売却できるため、ローン支払いの負担は競売よりも減らしやすいです。
また、残債は分割支払いが可能であり、残った金額を無理のないスケジュールで返済しやすくなり、ローン支払いの負担は減らしやすいでしょう。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットとしては、次の3つがあげられます。
- 売却できるとは限らない
- 売却期間が限定されやすい
- 任意売却は一定の条件を満たした場合のみ行える
まず任意売却に出したからといって、必ずしも希望する条件で売却できるとは限りません。売り出し価格や市場の需要によって売れるかどうかは異なるため、絶対に売却できるというものではないことは理解しておきましょう。
また、任意売却は金融機関からいつまでに売却するかを定められることが多く、時間に余裕が持てないことも多いです。定められた期間内に売却できないと、競売にかけられることも頭に入れておく必要があります。
売却に取りかかるための条件が多い点も任意売却のデメリットであり、実施するには次の条件を満たさなければなりません。
- 債権者の合意を得ている
- 税の滞納等で物件が差し押さえられていない
- 売却活動時間が十分に確保されている
- 市場価値のある物件である
- 共有者の同意
- 連帯保証人の同意
- 一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がない
売却するまでに手間がかかりやすいことや、売却における時間的な制限があること、確実に売れるとは限らないことの3点が、任意売却のデメリットといえます。
任意売却にするか迷ったら
任意売却にはメリットとデメリットの両方があるため、行うかどうかで迷うことも少なくありません。任意売却すべきか悩む場合は、一度専門知識のある不動産会社に相談して、どのように対処すべきかアドバイスをもらうことがおすすめです。
ここで注意したいのが、相談先は一般の不動産会社ではなく、任意売却に強みがあったり、専門知識を持っていたりする専門業者を選ぶことが大切という点です。任意売却には法律の知識が必要であるため、相談して的確なアドバイスをもらうためにも、必ず専門業者を選びましょう。
任意売却ではどうしてもローンは残ってしまい、場合によってはブラックリストに載って、社会的な信用が下がるといったリスクもあります。そのため、任意売却は最終手段と考え、できるだけ通常の不動産売却を行うためにも、専門業者に相談して、どのような対応がよいのかを聞いてみることがおすすめです。
住宅ローンのあるマンション売却の注意点
住宅ローンがあるマンションを売るときは、注意点も忘れずにチェックしておきましょう。
買い替えローンは住宅ローンが増えている状態
買い替えローンを利用する場合、利率が低くなり返済金額が減ったとしてもトータル金額は借金が増えている状況であることを忘れないでください。審査が厳しいので誰でも利用できるわけではありませんから、安易に買い替えるなら利用できると考えない方が賢明です。
基本はローン返済に足りない分は、自己資金で補填して返済を完了できる状態にする事であるのを忘れないようにしましょう。
任意売却は信用情報に記載される
任意売却は最後の手段と考えなければなりません。あくまで、ローン返済が困難になった人が少しでも高く不動産を売却するために、金融機関と相談したうえで行う売却です。 ローン返済が順調に行われている人が行う売却とは違います。その人が行うのは通常の売却です。
任意売却を行った時点であなたの信用情報の記録に記載されることになるからです。任意売却を行った事がいわゆるブラックリストに載せられることになります。 その結果、新たに借り入れができなかったりクレジットカードを作ることができないなど、不便も生じる可能性があることを覚えておいてください。
ローンの残債がある場合は債権者の同意が必要
ローンの残債がある場合、マンションを売却するには抵当権を持つ債権者の了承が必要です。自分の家だからと言って、相談せずに売却を行わないよう注意しましょう。 任意売却の場合も、基本的には債権者である金融機関から「任意売却をしてください」と言われて初めて行います。
このケースはローンの返済が滞っていて、ローン返済のために金融機関から促されるものであることを覚えておきましょう。自分がローンの返済をするために自分の判断で行う売却は普通の売却です。 任意売却を行った後に返済しきれなかった住宅ローンの残債についての取り扱いも金融機関との協議が必要です。
あなたに合った売却方法を選びましょう
マンションの住宅ローンが残っているオーバーローンの状況でも売却が可能であることがわかりました。 住宅ローンの残債を綺麗にして次のステップに進むことが理想的ですが、ローンの残債にマンション売却価格が届かないオーバーローンの状態の時に売却する方法はあります。
自分資金で住宅ローン残債分を補って売却したり、買い替えローンという手段もあります。それも難しいなら金融機関と話し合ったうえで任意売却という方法を考えることができます。 また、マンションを売却したときに損益が生じたら、条件を満たしていれば税金の控除を受けられる可能性もあります。
どの方法を用いるにしても、あなたの所有しているマンションがいくらで売れるのかによってローンの清算が可能かどうか決まります。マンションの価格をしっかり把握し、ローンの残債と照らし合わせて自分の状況に合う売却方法を考えていきましょう。