マンションの売り時とは?正しい売却のタイミングを知ろう

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マンションを売ろうかと思ったとき、一番ベストなタイミングで売りたいですよね。売り時をみきわめるには、相場や築年数、需要の変動をみてみると良いでしょう。

この記事では「いつ」「どんな」マンションが売り時なのかを、わかりやすく解説していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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【相場】2019年~2021年が売り時!?相場を知ろう

まず結論からお伝えすると、マンションの相場動向から2019年~2021年が売り時と言われています。

マンションの相場価格は頭打ちかもしれない

マンションの価格は高騰し続けており、近年では頭打ちかもしれないと言われています。

全国マンション相場推移2019
不動産経済研究所「全国マンション市場動向 -2019年まとめ-」(2020年)をもとに、編集部が独自に作成。

数年前に遡ると、2008年のリーマンショック後は価格が低いまま停滞していました。しかし、金融緩和などの影響で、海外の投資家によるマンションの購入が相次ぎ価格が上昇しています。2017年には、新築マンションの取引件数をマンションの取引件数が上回りました。これは、オリンピック需要などの影響による人手不足で建築価格が高騰し、新築マンションの価格が高止まりしたことが原因の1つです。

相場動向の今後

将来の相場動向を正確に予測する事はできません。ですが専門家の意見やある程度予想を立てる事は可能です。

そんな中、東京オリンピック開催などの影響により、近年ではマンションの価格上昇が報告されています。一般的には、売却価格のピークは2017年だといわれていますが、2020年までは様子を見たほうがよいという意見もあります。多くの専門家が、2019~2021年の間には海外投資家が不動産を売却するだろうと予測しています。

もっと詳しく知りたい方は下の記事をご覧ください。

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【築年数】マンションの売り時は築10年以内が狙い目

マンションの相場は、築年数が一つの基準とされていますが、中古マンションとして売りに出す場合は、リフォームせずに売り出すことがポイントです。ここでは、マンションの売り時について解説していきます。

売り時は築年数10年以内が狙い目

マンションの相場は、資産価値の観点から見ると、築10年以内が一つの目安になります。その理由としては、築年数12年からは、住宅ローンが組める最長期間が35年となっているため、その兼ね合いで買い手が限定されてくることが挙げられます。

その後、築年数15年前後からは、マンションが定期的に行う大規模修繕の有無が、資産価値に影響してくると言えるでしょう。さらに、築年数20年を超えてくると、資産価値の目減り自体が緩やかになるため、売り急ぐ必要性がなくなると言えます。

築年数30年以上の場合

築年数30年以降になると、築年数による建物の劣化が目立ちやすくなるため、売りに出してもなかなか買い手がつかない状態が、長期間続く懸念があります。しかし、立地条件や容積率が相場を高めるポイントになり、管理組合や修繕積立金などのアピールによっては、買い手がつく可能性もあります

具体的には、駅やスーパーマーケットが近いことや、中心街へのアクセスの良さなどの立地条件に加え、人気が高いエリアであれば、高値での売却が望めます。また、管理組合がしっかりと機能しており、修繕積立金の値上げが検討されていないなど、メリットをできるだけ多く伝えることが大切です。

築年数が古いとリフォームが必要?

築年数が古いマンションよりも、築年数が比較的浅いマンションのほうが、人気があることが現状です。そのため、築年数が古いマンションを売却する場合は、あらかじめリフォームをする売り手も増加しています。しかし、現在の不動産市場では、中古マンションの購入希望者が、物件を自分好みにリフォームすることを前提としている傾向があります。これは、物件をできるだけ安く購入し、リフォームに費用を掛けたいという心理が考えられます。

また、リフォームに掛かった費用を、売却価格に上乗せして売り出すと、価格が高めとなってしまいます。従って、築年数が古いマンションを売却する際は、リフォームをせずに売りだしてみると良いでしょう。

築年数から見た時の売り時を知りたい方は、「マンションの売り時を築年数から解説!築何年がおすすめ?」をご覧ください。

【需要】駆け込み需要からみる中古マンションの人気

マンションの築年数は、物件を購入したり借りたりする際の基準とされることも多く、築年数が浅いほど人気も高く価格も高めになります。しかし近年では、消費税率引き上げやオリンピック、大阪万博開催に伴った需要の増加に伴い、中古マンションへの需要が高まっています。

中古マンションへの需要が高い理由とは

2019年の消費税率の引き上げや、2020年に開催される東京オリンピック、2025年の大阪万博に向けて、首都圏を中心に全国のマンションの平均購入価格が上昇の一途をたどっています。また、東京23区内だけで見ると、新築マンションの平均購入価格が7,000万円代となっており、今後も需要が見込まれています。

このような状況の中、築10年以内の中古マンションへの需要も高まっています。築10年以内の中古マンションというと、資産価値は約38%と下落しており、資産価値の下落に肩を落とす人も多いのではないでしょうか。しかし、築10年以内のマンションに対する需要がとくに高くなっています。新築マンションを購入するよりも価格が安いため、自分好みにリフォームすることを目的とした購入希望者が増加しています。

そのため、築10年以内の中古マンションの売り手側としては、立地条件などが好条件であれば高値での売却が期待できます。また、買い手側としてはより良い条件の物件をお得に購入できるチャンスが多いということになります。以上のことから、築年数が古くなるほどマンションの資産価値は下落してしまいますが、需要の高い築年数の物件であれば売却しやすいと言えるでしょう。

築年数が影響するマンションの資産価値について

マンションの法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造(RC造)の場合は、47年と定められています。しかし、実際のマンションの資産価値は、購入後わずか1年で約10%下落してしまいます。わずか1年での急激な下落は、マンションの購入価格に、販売している業者側の経費が上乗せされていることが、要因として挙げられます。それ以降の築年による下落率は、以下の通りです。

  • 築5年:約26%
  • 築10年:約38%
  • 築20年:約58%
  • 築30年:約59%

このように、マンションの資産価値は、新築での購入から5年で約26%下落しており、その後、築10年までは緩やかに下落していることがわかります。また、築年数10年から20年の間を見ると、10年の間に約20%も下落していますが、その後は割と緩やかに下落していくため、資産価値が大きく変動することはありません。

 

まずはマンションの査定額を知ろう

所有しているマンションの売却を検討する場合、まずは物件の査定額を知ることが大切です。ここでは、所有しているマンションの査定額を知る方法を解説していきます。

不動産業者に査定を依頼する

マンションの査定額は、不動産業者に査定を依頼して知ることができます。不動産業者による査定は、売り手が業者の店舗に行く「机上査定」や、業者が自宅で調査してくれる「訪問査定」があります。
なお、訪問査定は「実査定」とも呼ばれており、物件の築年数や周辺エリアの類似物件などに加え、実際の物件をプロの目で見て、査定額を提示してくれます。したがって、訪問査定を選ぶことで、正確な査定額を知ることができます。

無料一括査定サイトを活用する

マンションの査定を依頼する場合、複数の業者からの査定を比較検討すれば、物件の適正価格を知ることができます。無料一括査定サイトなどを活用することで、査定額や優良な業者を比較検討できます。そのため、利用者の選択肢は広く、自分に合う業者を見つけやすいと言えます。

おすすめのサイトはイエウールです。イエウールは無料で複数の不動産会社に相談をすることができます。

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スピーディに売却を完了させる手段とは

マンションを売却する理由は人それぞれですが、例えば、人事異動による転勤や両親との同居などが挙げられます。しかし、築年数が古いことなどが原因で、売りに出してもなかなか売れず、できるだけ早くマンションを手放したいと考える人もいます。

早く売った方が良い状況とは

築年数が古いことや、立地条件が悪いことなどが原因で、マンションを売りに出しても、長期間売れないケースもあります。そうなってしまうと、売却価格を値下げする方法もありますが、遠方に転居するために売却するのであれば、できるだけ早く手放したいと考える人も、いるのではないでしょうか。
また、マンションの売却に要する期間は、平均で6カ月と言われており、買い替えの場合は、新居の完成時期なども考慮する必要があります。このような場合は、不動産業者に仲介を依頼して買い手を待つのではなく、業者による買取という方法も選択肢の一つです。

不動産業者による買取とは

マンションの老朽化がひどかったり、築年数の古いマンションは、不動産業者の仲介による買い手が付きにくいため、業者による買取も検討しておくことをおすすめします。
また、買取価格は、業者の仲介による売却価格に比べると安く、相場の6~8割というデメリットがあります。しかし、物件の状況や立地条件によっては、査定額が高めとなることもあるので期待できます。

買取を選ぶメリットとは

不動産業者による買取は、仲介による売却と比べると、売買契約や引き渡しの時期が不明確ではないため、転居などの計画が立てやすいことがメリットとして挙げられます。
また、建物や設備に不具合があった場合も、あらかじめ修理する必要がなく、そのまま引き渡すことができます。とくに、遠方に転居する場合は、早期に物件を手放すことができるため、物件の売却に伴う移動などの手間が省けると言えるでしょう。

 

築年数を考慮して売却のタイミングを見極めよう

マンションの資産価値は、築年数が一つの目安として捉えられています。しかし、人気エリアや人気物件であれば、立地条件次第で高値で売却することも期待できます。また、マンションを売却する場合は、築年数10年以内を目安として検討すると、相場に見合った適正価格で、売却できると言えるでしょう。

マンションの査定額を知るためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、査定額を比較検討するだけでなく、提示された査定額の根拠を説明してもらうようにしましょう。そして、査定額の根拠を明確に示してくれる業者に仲介を依頼し、スムーズで高値の売却を目指しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンションの売却相場を解説!相場動向や自分で相場を調べる方法」という記事や、 「マンションを査定してもらう方法とは?査定額を上げる3つのコツも解説」 という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
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