マンションを住み替えるときの費用はいくらか解説

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転勤などの理由で、今住んでいるマンションを売って新しい物件へと引越しをしなくてはいけなくなることもあります。

引越しにはもちろんかなり大きな費用が必要になりますが、マンションの購入や借りるときだけではなく、売却時にも実は売却したお金が入金されるまでに、売る側が用意しなくてはいけないお金があります。

この記事ではマンションを住み替えるときに必要になる費用について、売却、購入、賃貸、それぞれの場合について徹底解説します。

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マンションの住み替えに合計でかかる費用

まずはマンションの住み替え全体でかかる、合計の費用について理解を深めていきましょう。住み替えの際にはマンションの売却と新居の購入、必要に応じて一時的に賃貸での仮住まいが必要となります。ケースによって費用は変わるため、どのような場合にいくらかかるのかを知っておくことが大切です。

住み替えの流れの全体像

住み替えをする際には、先にマンションを売却してから新居を探す売り先行と、新居を購入してからマンションを売却する買い先行があります。

売り先行の場合は、マンションの売却価格を新居購入資金の元手にできるため、手元に残ったお金で新居の購入費を考えやすい点が魅力です。

しかし、新居を購入するまでの間に賃貸への仮住まいが必要であり、この家賃や引越し費用、その他初期費用などがかかる点がデメリットです。また、売却活動をしている最中に、住みたい物件が売れてしまう可能性があることも頭に入れておきましょう。

買い先行の場合は、欲しい物件に確実に住める点や、一時的な仮住まいが不要なため、この費用を削減できる点がメリットです。

しかし、マンションがいくらで売れるかが確定していないため、新居をいくらくらいで買えばよいのか、資金計画を立てる難しさがある点はデメリットでしょう。

また、売却前に新居を購入するため、ある程度資金がある人に向いている方法です。住み替えの際にはどちらを選んでもよいですが、手元にある資金やかかる費用などを参考にして、自分に合った方法を見つけましょう。

住み替えでかかる費用は3種類

住み替えでかかる費用は、次の3種類があげられます。

  • 売却時の費用
  • 購入時の費用
  • 住み替えに関連する費用

売却時の費用は、主に不動産会社に対して支払う費用です。不動産会社を利用する場合は、仲介手数料や広告費、都度精算する売却活動の実費などがかかります。

購入時の費用は不動産会社と売主に支払うものであり、新居の購入価格や購入時の仲介手数料、税金などがあげられるでしょう。

住み替えに関連する費用としては、売却するマンションのハウスクリーニングや引越し、仮住まいの家賃や初期費用などがあげられます。

住み替えに関連する費用は必ずしも必須ではなく、例えば売却時にハウスクリーニングをしない場合や、買い先行で仮住まいが不要な場合は、各種費用は削減できるでしょう。

住み替え費用の合計をシミュレーション

実際に売り先行で一時的に賃貸物件に仮住まいをするケースで、費用の合計をシミュレーションしてみましょう。売り先行の場合は、現在住んでいるマンションを売却し、仮住まいとして賃貸に住み、新居を購入します。

例えば現在住んでいるマンションが1,000万円で売れた場合は、40~50万円程度の売却費用がかかる場合が多いです。仮住まいが必要なら、引越しや賃貸物件の家賃、初期費用などで、50万円程度はかかる場合が多いでしょう。

購入時の費用は新居の物件価格によって異なりますが、例えば1,000万円の物件を購入したなら、これに各種税金や仲介手数料などを考慮して、40~50万円程度はかかります。

これらを合計すると、新居の購入費1,000万円に加えて、各種コストは130~150万円程度かかるため、費用の合計は1,130~1,150万円程度となります。

今住んでいるマンションの売却価格を知りたい方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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売却する時にかかる費用

マンションをはじめとし、不動産を売却する際には様々な費用がかかります。これは手数料や税金などの種類があります。売却時にかかる費用を把握しておくことで、手元にどれくらいの売却益が残るのかが計算しやすくなるでしょう。

売却での費用一覧

不動産を売却する際にかかる費用は、次の通りです。

費目説明金額
仲介手数料不動産会社に支払う成功報酬売却金額×3%+60,000円+消費税(売却価格が400万円以上の場合)
印紙税売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用200円~60,000円程度
抵当権抹消登記費用抵当権の抹消登記にかかる費用不動産1件に対して1,000円
住宅ローン一括返済手数料住宅ローンを一括返済する際の手数料金融機関によって異なる

これらの合計額が売却時にかかる費用の総額となります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却した際にかかる費用です。成功報酬であるため、売買契約を締結した際に費用が発生し、売却を依頼した時点ではかかりません。仲介手数料は法律で上限額が決められており、売却価格によっていくらかかるのかが異なります。

  • 200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • 200万円超400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 400万円超の部分:取引額の3%以内

また、売却価格が400万円以上の場合は、「売却価格×3%+60,000円+消費税」の式で一括計算できます。仮に1,000万円で売却できた場合は、消費税を10%としたときの仲介手数料の上限額は39万6,000円です。

仲介手数料はあくまで上限額のみ決められているため、不動産会社によってはその範囲内で値引きをすることもあります。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用であり、契約書に記載する金額によって費用が変動します。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円

2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されることも覚えておきましょう。売買契約書は2通作成しますが、買主と売主で1通分ずつの印紙税を負担することが一般的です。例えばマンションが1,000万円で売れたなら、軽減税率を適用した5,000円が印紙税の費用となります。

抵当権抹消登記費用

住宅ローン組んでいるマンションの場合は、完済時に抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消することで売却が可能となり、この費用は不動産1件に対して1,000円がかかります。

例えばマンションと土地のそれぞれで抵当権の抹消登記が必要な場合は、建物部分で1,000円、土地部分で1,000円の合計2,000円がかかると考えましょう。

また、抵当権抹消登記は個人でも行えますが、手続きの煩雑さなどから司法書士に依頼することが一般的です。利用する司法書士によって費用は異なりますが、5,000~20,000円程度の報酬がかかるため、これも頭に入れておく必要があります。

住宅ローン一括返済手数料

売却時に住宅ローンを一括返済する際には、手数料がかかります。一括返済にかかる手数料は、利用している金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。すでに住宅ローンを完済している場合は、この費用はかかりません。

購入する時にかかる費用

住み替えの際には新居の購入が必要であり、これにも費用がかかります。購入時の物件価格はもちろん、その他にも様々な費用がかかることは覚えておきましょう。

購入での費用一覧

新居を購入する際にかかる費用は、次のものがあげられます。

費目説明金額
頭金・申込証拠金・手付金購入時にかかる費用物件価格によって異なる
仲介手数料不動産会社に支払う成功報酬売却金額×3%+60,000円+消費税(売却価格が400万円以上の場合)
印紙税売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用200円~60,000円程度
住宅ローンの諸費用住宅ローンを組む際にかかる費用物件価格によって異なる
登記費用所有権の移転登記にかかる費用不動産の価額(固定資産税の台帳に記載された価格)の2%
保険料火災保険や地震保険の費用20~45万円程度
不動産取得税不動産を取得費した際にかかる費用固定資産税額の4%

購入費用に加えて、各種手数料や税金などがかかることは覚えておきましょう。

頭金・申込証拠金・手付金

新居を購入する際には、頭金や申込証拠金、手付金などがかかります。頭金は購入時の代金の一部を現金で支払うものであり、全額住宅ローンで支払う際には不要です。ただし、全額住宅ローンにすると、金利分の支払いが多くなるため、後々の費用負担を抑えるには、ある程度頭金を用意しておいたほうがよいでしょう。

頭金の金額に決まりはないため、自己資金で余裕のある分だけ支払うといった考え方で構いません。一般的には、購入金額の10~20%程度とする人が多いでしょう。

申込証拠金は、新居の購入を決めた際に不動産会社に対して支払う費用です。いわば新居購入の予約金であり、2~10万円程度が相場です。申込証拠金は購入が確定すると手付金に充当されます。

手付金は新居の購入価格を支払う前に、事前に購入代金の一部を売主に支払うというものです。手付金は購入代金の10%程度となることが多く、例えば1,000万円の物件なら100万円を売買契約締結時に支払い、決済日に残りの900万円を支払います。

事前に申込証拠金を支払っている場合は、申込証拠金を10万円とするなら、上記のケースだと残りの90万円を売主に支払うことになります。

仲介手数料

売却時と同じで、新居購入の際に不動産会社を利用するなら、売買契約締結時に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限額は、売却時と同じです。

  • 200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • 200万円超400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 400万円超の部分:取引額の3%以内

購入金額が400万円以上の場合は、「購入価格×3%+60,000円+消費税」の式で計算しましょう。不動産会社が売主と買主の双方に仲介手数料を請求している場合は、上限額から割引されることもあります。

仮に1,000万円で新居を購入した場合は、消費税を10%としたときの仲介手数料の上限額は39万6,000円です。

印紙税

新居購入時にも売買契約書を作成するため、それに貼り付ける収入印紙の費用である印紙税がかかります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円

これも売却時と同じで、2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。

住宅ローンの諸費用

新居購入時に住宅ローンを組む場合は、様々な費用がかかります。

  • 融資手数料
  • ローン保証料
  • あっせん手数料

融資手数料は金融機関に支払う手数料であり、30,000~50,000円程度が相場です。ただし、金融機関によっては住宅ローン金額の何%と設定していることもあるため、事前に確認しておきましょう。

ローン保証料はローンを組む際の保証人を、保証会社に設定する際に必要です。保証会社によって金額は異なりますが、ローン1,000万円あたりで、20万円程度が相場となります。

あっせん手数料は、不動産会社に住宅ローンの手続きを代行してもらう際にかかる手数料です。自分で手続きをする場合は不要です。利用する業者によって金額は異なり、30,000万円程度で済むこともあれば、数十万円程度かかることもあるでしょう。

登記費用

新居を購入した際には、所有権の移転登記が必要であり、これには費用がかかります。これは登録免許税と呼ばれるものであり、固定資産税の台帳に記載された不動産価額の2%を支払います。

土地の場合は、2021年の3月31日までの取引だと軽減税率が適用され、固定資産税の台帳に記載された不動産価額の1.5%が登録免許税です。

例えば固定資産税の台帳に記載された不動産価額が建物が1,000万円、土地が1,000万円だとすると、建物で20万円、土地で15万円の登記費用がかかります。また、登記を司法書士に依頼する場合は、別途数20,000~30,000円程度の報酬がかかることも覚えておきましょう。

保険料

火災保険や地震保険に加入する場合は、保険料がかかります。住宅構造や保証内容によって金額は変わりますが、火災保険は保証金額1,000万円あたり、10,000~30,000円程度が相場でしょう。地震保険は、15~40万円程度が相場です。

不動産取得税

不動産を取得した際には、固定資産税評価額に応じた不動産取得税がかかります。土地と建物の両方で不動産取得税がかかり、それぞれ原則固定資産税額に4%をかけた金額を支払います。

ただし、2021年3月31日までは軽減税率が適用され、土地は「固定資産税評価額×1/2×3%」、建物は「固定資産税評価額×3%」で計算が可能です。

土地と建物の固定資産税評価額がそれぞれ1,000万円すると、土地は15万円、建物は30万円の不動産取得税となります。

住み替えに関連して発生する費用

住み替えをする際には、様々な費用がかかります。これは売り先行と買い先行の両方で発生するものや、売り先行の場合のみかかる費用などもあります。なににどれくらいの費用がかかるのか、またいかなる場合に必要なのかを把握しておきましょう。

住み替え関連での費用一覧

住み替え関連でかかる費用は、次の通りです。

費目説明金額
所得税・住民税売却益にかかる譲渡所得税売却した物件の所有期間や売却益の金額によって異なる
修繕リフォーム家の修繕やリフォームにかかる費用実施箇所によって異なる
ハウスクリーニング家の清掃を業者に依頼する際の費用実施箇所によって異なる
引越し費用新居への引越しや仮住まいへの引越しにかかる費用1回で15~20万円程度
仮住まいの賃貸仮住まいが必要な場合にかかる費用家賃+敷金や礼金などの費用によって変動する
駐車場代駐車場が必要な場合にかかる費用エリアによって変動する

これらの費用はすべて必須とは限らないため、どのような場合に発生するのかも知っておきましょう。

所得税・住民税

現在住んでいる家を売却して、売却益が出た場合は、所得税や住民税がかかります。売却益は、「売却価格-不動産取得費-売却にかかった費用-特別控除」で計算し、プラスが出た場合のみ課税されます。

所得税や住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となり、税率が低くなることは覚えておきましょう。5年以下の所有期間で売却すると短期譲渡所得となり、税率は高くなります。

譲渡所得の区分所得税率住民税率
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

所得税には復興特別所得税が含まれており、これは所得税課税額に2.1%をかけて計算します。所得税率のみでみると、長期譲渡所得は15%、短期譲渡所得は30%となり、所得税課税額に2.1%をかけて計算しますが、復興特別所得税を含めて計算する場合は、上記の税率になると考えましょう。

例えば売却益が100万円だとすると、長期譲渡所得なら所得税と住民税の合計が約25万円、短期譲渡所得なら約39万円を税金として納付しなければなりません。

修繕リフォーム

自宅を売るときに事前に設備の修繕やリフォームが必要な場合や、住み替えた新居でリフォームの必要性がある場合は、この費用がかかります。

修繕リフォームは、どのような内容で行うかによって費用が変動します。簡易的な修繕なら数万円から数十万円程度で済むこともありますが、大規模なものだと100万円以上かかる場合もあることは頭に入れておきましょう。

ハウスクリーニング

自宅を売却する際、あるいは購入した新居で業者による清掃が必要な場合は、ハウスクリーニングを依頼しましょう。ハウスクリーニングはどの箇所を行うかによって費用が変動し、清掃箇所が多いほど費用は高くなります。

水回りや玄関周りのみなど、ピンポイントで行うなら10~20万円程度で済むことも多いでしょう。ハウスクリーニングは基本的に売却前に行うことが多く、きれいな状態にして売り出すことで、買主の購入意欲を高めやすくなったり、清潔感を売りにして売却しやすくなったりします。

引越し費用

住み替えの際には、新居への引越しが必要です。引越し費用は移動距離や持っていく荷物の量、利用する業者などによって異なりますが、大体15~20万円程度が相場と考えておくとよいでしょう。

また、売り先行で仮住まいが必要な場合は、賃貸物件への引越しと購入した新居への引越しで、2回分の費用がかかります。

仮住まいの賃貸

売り先行で仮住まいが必要なら、賃貸物件にかかる費用が発生します。入居の際には敷金や礼金が必要なこともあり、住んでいる期間に応じて家賃がかかります。

例えば家賃が10万円で敷金と礼金がそれぞれ家賃の1カ月分に設定されているなら、初月で最低30万円は必要です。新居の購入が遅くなると、その分家賃がかかるため、費用を抑えたいなら買い先行にするか、早めに新居を決めて引越すことがおすすめです。

駐車場代

住み替えの際に駐車場が必要なら、この費用もかかります。駐車場代はエリアによって異なり、地方なら格安、都心なら高値に設定されていることが多いです。

また、マンションに住み替える場合は、マンションごとに設定された駐車場代を支払わなければなりません。駐車場付きの戸建てに引越す場合は、この費用は不要です。

新居に駐車場がない場合は、別途月極の駐車場を契約する必要があり、これもエリアによって費用は変動します。

節税方法を知って費用を抑えよう

住み替えには様々な費用がかかりますが、特別控除や特例などを適用することで節税ができ、コストを抑えられる場合があります。

  • 3,000万円特別控除
  • マイホームの買換えの特例

これらの特別控除や特例について理解を深め、どのような場合に使えるのかを把握しておきましょう。

売却益が出たら「3,000万円特別控除」

現在住んでいるマンションを売却して売却益が出た場合は、売却益に応じた所得税と住民税がかかります。しかし、3,000万円の特別控除を適用することで、売却価格から3,000万円を差し引くことができ、課税対象額を抑えたり、場合によっては非課税とできたりする場合があります。

3,000万円の特別控除を適用するには、次の条件を満たしているかどうかを確認しましょう。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

これらの条件を満たしている場合は、売却した翌年に確定申告をすることで特別控除が受けられます。仮に売却した不動産の所有期間が5年を超えており、売却益が1,000万円だとすると、所得税と住民税を合計して263万円の税金がかかります。

3,000万円の特別控除を適用すると、売却益が0円になるため、263万円の税金はかからず、大幅な節税ができるでしょう。

売却損が出たら「マイホームの買換えの特例」

売却によって損失が出ている場合でも、確定申告をすることでマイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用できます。この特例を使うことで、売却の損失分を所得から差し引き、所得税を節約できます。特例が適用できる条件は、次の通りです。

  • 売却によって損失が出ていること
  • 居住用の不動産を売却していること

また、建物を取り壊して土地のみ売却する場合は、条件が少し変わるため注意しましょう。

  • 取り壊された建物や敷地の所有期間が、取り壊した年の1月1日時点で5年を超えていること
  • 土地の売却契約が建物の取り壊しから1年以内に締結されていること
  • 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
  • 取り壊しをしてから売却契約を結んだ日まで、その土地を駐車場やその他の用途で使用していないこと

売却損による損益通算は、売却の翌年以降3年にわたり繰越ができます。つまり、売却損が大きい場合は、最大4年にわたって所得から損失分を控除でき、複数年にわたって節税ができるでしょう。

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