マンションの住み替えに最適なタイミングとポイントを知ろう

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マンションの住み替えは、タイミングが大事と言われています。どのようなタイミングで、マンションの住み替えを考えると得になるでしょう?

ローンなどとの関連もあり、なるべく同じような生活を維持しつつ、その時によい環境へと住み替えたいものです。 マンションの住み替えには、当然今住んでいるマンションの売却も検討しなければならず、いろいろな要素が絡んできます。

売却と購入のポイントや、住み替えローンについても詳しく解説しますので、この際に理解しておきましょう。

不動産業者と連携していると、スムーズにいきます。マンションの住み替えを考えたら、優良な不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。

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マンション住み替えの進め方

まずはマンションの住み替えを行う際の、基本的な進め方を知っておきましょう。住み替えの具体的な進め方を把握していると、よりスムーズに新居の購入や古い家の売却ができるようになります。住み替えの際にはやることが多いため、各種手続きを滞りなく進めるためにも、進め方の全体像を知っておくことは大切です。

住み替えでやること

マンションの住み替えでやることは大きく2つであり、古い家の売却と新居の購入です。それぞれ売却の事前準備や購入する新居の調査などすべきことは多数ありますが、大まかに考えると購入と売却の2つになると覚えておきましょう。

古い家の売却と新居の購入はどちらから行っても構いません。先に住んでいる家を売ってから新居を購入する場合は売り先行、新居を購入してから古い家を売却する場合は買い先行の住み替えといいます。それぞれメリットとデメリットがあるため、違いを把握して自分に合ったスタイルを選ぶことが大切です。

マンション住み替えで「売り先行」の場合

売り先行の場合は、まずは古い家の売却を行い、一度仮住まいに引っ越してから新居の購入を行います。メリットとしては、資金計画の立てやすさがあげられます。家が先に売れて、その金額を頭金にしてローンを組むことができる点から、特に高く売れる物件ほど、効果を感じやすくなるでしょう。

資金繰りも比較的楽に行え、今よりも高いマンションへの住み替えには向いています。子供ができたり、親を引き取ったりなどする時には、売却先行型を選ぶと良いです。

デメリットは、売れてから買うまでの間の仮住まいが必要になる点です。ローンの残債が残っている場合などは、ローンの支払いと家賃を二重で払うことになり負担になる可能性もあります。また引っ越しが2回になるなど、費用面の負担も考えなければなりません。

また、欲しい物件が古い家の売却をしている間に売れる可能性もあり、これもデメリットの1つでしょう。売り先行は資金計画を念入りに練ってから売買を行いたい人におすすめです。

マンション住み替えで「買い先行」の場合

先に新居を購入して引っ越し、その後古い家の売却活動となるのが、買い先行型の流れです。買い先行のメリットは、時間をかけて新居をゆっくりと選べる点にあります。新居の立地や住環境などを含めて、よく検討したうえで新居を購入することができるので、新居選びで失敗する確率が低くなるでしょう。

買い先行の場合には、いくつか候補をピックアップすることも可能で、いろいろな選択肢の中から、理想的な新居を選べます。子供の巣立ちや、家族が減るなど、生活環境が変わり、今より狭い新居を探す際に向いている方法です。

デメリットは、住んでいた住居の売却を急がなければならない点です。したがって、今の住居にある程度需要があるかないかは、事前に調べておいたほうがよさそうです。買い手がいつまでも見つからなければ、ローンの二重苦に苦しむことになるかもしれません。

買い先行は新居選びにこだわりたい人や、仮住まいを用意する二度手間を省きたい人におすすめの方法といえるでしょう。

理想は売り買いを同時進行で行うと良い

メリットとデメリットを比較すると、理想は売り買いを同時進行で行うのが良いです。売り手や買い手などと相談し、上手に自分の希望を伝えることで、日程の調整はできます。また、引っ越しの回数も減ることで、大幅に手間が省けるでしょう。

もちろん、現実は理想通りにいかないものなので、同時に行えることを基準に、売却先行のメリットのほうが大きいか、購入先行のメリットが大きいかを考えて、あなたの状況に合っている方法を選択しましょう。

住まい選びや自分の住居がどのくらい需要があるかなどについては、住み替えを考え始めた時に調べておき、信頼できる不動産に、相談しておくことも良い方法かもしれません。

マンション住み替えでベストなタイミングとは

マンションの住み替えを考えるタイミングとしては、次の6つがおすすめです。

  • 家族構成の変化
  • 周辺環境の改善
  • 家の老朽化
  • 住宅取得控除が終わるとき
  • 住宅ローンが切り替わるとき
  • 大規模修繕の前

ベストなタイミングで住み替えることで、より快適な生活環境を維持しやすくなるでしょう。

家族構成の変化

結婚や出産、子供の独立などで家族構成が変化する際には、住み替えの検討がおすすめです。家族が増えるならより広い家へ、反対に子供の独立などで居住人数が減るなら、より管理のしやすいコンパクトな家への住み替えがよいでしょう。

家族構成が変化する要因は他にも様々あり、例えば親の介護が必要になったり、離婚をしたりすることもあげられます。家族構成やライフスタイルが変化した際には、住み替えを検討するとよいでしょう。

周辺環境の改善

自宅周辺の環境が改善された場合も、実は住み替えに適したタイミングの1つです。周辺環境が改善されることで、より住みやすくなり、地価が上がることも少なくありません。つまり、売却すると利益を得やすくなり、その資金を使って、より高価な家への住み替えも目指しやすいでしょう。

もちろん、環境が改善されてそのまま住み続けたいと思うなら、無理に住み替えをする必要はありません。あくまで引っ越しを検討しているならおすすめのタイミングであり、住みやすいなら住み続けても構わないでしょう。

家の老朽化

家が老朽化してきて大規模なリフォームが必要な場合は、住み替えをしたほうが結果的に低コストで済むこともあります。家の修繕には費用がかかりやすく、場合によっては数百万円程度することもあります。

住み替えだと新しい家の購入に数千万円程度かかることが多いですが、古い家の売却によってある程度の資金は獲得できます。また、住み替えならより新しい状態の家に住むことも可能であり、リフォームをせずにきれいな家に住める場合もあるでしょう。

修繕しても完璧に元通りになるわけではなく、建物自体が古くなっていることには変わりありません。つまり、時間の経過とともに何度も修繕が必要となるため、この手間やコストを避けるためにも、老朽化したタイミングで住み替えを検討してみてもよいでしょう。

住宅取得控除が終わるとき

10年間の住宅ローンを組むと、年間の所得税から、最大1%控除が受けることができる制度を「住宅所得控除」と言います。ただし控除を受けるためには、10年の上限が400万円で、10年以上の住宅ローンを組むことが必要になります。

所得税を超える控除は受けられない点と、ローンの残額によって、控除幅が変わる点にも注意が必要です。 新しいマンションを買い、今住んでいるマンションを売って、新しく住み替えローンを利用した場合にも、新たに10年間住宅所得控除が受けられます。

したがって、このタイミングで住み替えをしてしまうことが、一つの目安です。 住み替えのタイミングを、多くの方は家族環境の変化によって考えます。子供の就学状況や、主となる所得を稼ぐ方の状況などにより、住宅を選ぶことが多いでしょう。

したがって、10年程度の中古マンションであれば、需要は一定量あると見込め、売る時にも比較的早く買い手が見つかります。 住宅所得控除は、妊娠や出産、休業などによって、ローンの稼ぎ手の収入がない時には受けられない点にも注意して、できるだけ上手に活用してみましょう。

住宅ローンが切り替わるとき

住宅ローンの金利の見直しのタイミングで、マンションを住み替えることもメリットがあります。とくに、長期金利が下がっている時を選んで、ローンの借り換えを行い、金利の低いローンへと変えてしまうことも良いです。

ただし利用するにあたっては、他に借金がない場合に限ります。金利の見直しは、ローンの種類によっても変わりますが、長期では10年が目安となっています。このタイミングで住み替えをしてしまうことも一つでしょう。

マンションの住宅ローンは多くの場合、20年〜35年のローンを組んでいるので、10年と言うと半分も払っていない状態です。この状況で、新たにマンションを買うと、ローンの二重苦に陥ってしまう事になると考えるかも知れません。

しかし、マンションを売却したお金を、新しいローンの頭金や一時金にしておくことで、ある程度の額になります。また、売却をしてローンの残債が残った場合にも、新しい住み替えローンで対応してくれる銀行があります。

35年経ってから買い手を見つけようとすると、なかなか難しい状態になるので、売れるうちに売って、金利を見直してローンを組みなおすメリットも大きいです。

大規模修繕の前

配管などの維持管理や大規模修繕は、およそ築10年以降に行うことが多く、その時に修繕費が大幅に上がります。この修繕費が上がるタイミングの前に、マンションを住み替えてしまうことも一つの方法です。

大規模修繕は場合によっては、かなりの金額がかかることがあり、修繕費も10年、15年と住んでいるうちに上がってしまいます。今後、地震や災害が起こるたびに、いろいろな修繕が必要となるケースが、容易に予想できるためです。

10年未満の中古マンションの需要は多く、売れるうちに売ってしまうことで、資金面でも楽になります。したがって、10年を目安として住み替えるタイミングを考えてみましょう。

住み替えに必要な費用

住み替えの際には様々な費用がかかりますが、大きくわけると次の2種類です。

  • 売却にかかる費用
  • 不動産の購入にかかる費用

マンションの売却から新居の購入まで、住み替えでは多くの費用がかかります。それぞれ何が発生するのか、金額はどれくらいになるのか、ある程度のコストを把握しておきましょう。

マンションの売却にかかる費用

マンションの売却にかかる費用としては、次のものがあげられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 所有権の移転登記費用
  • ローン一括返済の手数料
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

仲介手数料は、不動産の売買価格によって変わってきます手数料は以下のように上限が決まっており、概ねその金額を順守している不動産業者が多いようです。

取引額200万円以下の部分取引額の5%以内
取引額200万円~400万円以下の部分取引額の4%以内
取引額400万円を超える部分取引額の3%以内

取引額400万円を超える場合には、60,000円が取引額の3%に加算されて算出されます。よって、400万円を超える金額での不動産取引の仲介手数料の上限は、次のようになります。さらに、ここに消費税がかかるので注意しましょう。売却価格が400万円を超えるなら、次の式でまとめて計算が可能です。

取引額×3%+60,000円+消費税

印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用であり、これは契約書に記載される取引金額によって変動します。

取り引き金額印紙税
500万円~1,000万円以下10,000円
1,000万円~5,000万円以下20,000円
5,000万円~1億円以下60,000円
1億円~5億円以下10万円
5億円~10億円以下20万円

ローンを組んでいる家の場合は、ローン完済時に抵当権の抹消が必要です。また、引き渡しの際には所有権の移転登記もしなければなりません。それぞれの費用は、次の通りです。

【抵当権抹消登記】登録免許税:1つ1,000円(マンションの場合は、複数の土地にまたがっていることがあるので注意)

  • 事前調査費用:約1,500円程度
  • 事後謄本の取得費用:500円

【登記】登録免許税:建物は「マンションの評価額×2%」(居住の場合には0.3%、土地は評価額1.5%)

  • 抵当権設定:借入額×0.4%
  • 登記事故証明書:1つ600円(ローンを利用する場合には2つ用意する)

住宅ローンを一括返済する際には、一括返済手数料を支払わなければならないことがあります。これは金融機関によって条件が異なりますが、10,000円前後であることが多いです。また、登記に関する手続きは司法書士に依頼することが一般的であり、この場合は別途司法書士への報酬として、10万円かかることが多いでしょう。

売却によって利益が出た場合は、利益分に対して譲渡所得税や住民税、復興特別所得税が課せられます。これらは利益が出た場合のみであり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費を引いて、プラスにならないなら非課税と考えましょう。

これらの費用を計算すると、例えば3,000万円でマンションを売却した場合は、各種費用は次の通りになります。

  • 仲介手数料:105万6,000円
  • 印紙税:20,000円
  • 司法書士への報酬と登記費用:10万円程度
  • ローン一括返済の手数料:10,000円

司法書士への報酬やローン一括返済の手数料はその時々で変わりますが、概ね120万円程度の費用がかかっています。また、売却によって利益が出ているなら、各種税金を差し引かれるため、手元に残るお金はさらに少なくなります。

不動産の購入にかかる費用

不動産購入の際には、不動産の購入価格以外に次の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 融資事務手数料
  • 火災・地震などの保険料
  • 印紙税

仲介手数料は売却時と同じ取り決めであり、400万円以上の取引については「取引額×3%+60,000円+消費税」の式で計算します。

住宅ローンを組む際には融資事務手数料がかかり、これは30,000~50,000円程度が相場でしょう。火災保険や地震保険などは、大体10,000円ずつ程度が多く、両方あわせて20,000円程度です。ただし、物件によって加入する内容や保険の種類が違うと、金額も変動するため注意しましょう。

印紙税は不動産購入時にもかかり、売買契約書に記載される金額に応じて、貼り付ける収入印紙の金額が変動します。仮に3,000万円の不動産を購入する場合は、購入価格以外にかかる費用は次の通りです。

  • 仲介手数料:105万6,000円
  • 融資事務手数料:30,000~50,000円
  • 火災・地震の保険料:20,000円
  • 印紙税:20,000円

細かい条件によって金額は変動しますが、大体115万円程度の費用がかかると考えましょう。

マンションからの住み替えをお得にする特別控除

マンションからの住み替えの際には、古い家の売却価格によって高額な税金が発生することも多いです。しかし、これは次の特別控除や特例を活用することで、税負担を軽減できます。

  • 3,000万円特別控除
  • 譲渡損失が発生した場合の損益通算や繰越控除
  • 特例のマイホームを買い替えたときの特例

特別控除や特例を賢く使って、住み替え時の税負担をできるだけ抑えましょう。

3,000万円特別控除

次の条件を満たしたうえで居住用財産を売却した場合は、確定申告時に申請することで売却益から最大3,000万円の控除が受けられます。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る
  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  • 売った年の前年及び前々年に3,000万円の特別控除を受けていない
  • 売った年の前年及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

他の特別控除や特例とは併用が難しいため、3,000万円の特別控除と別の特例はどちらがお得かを考えて、適用するほうを決めるとよいでしょう。

マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき

マンションを売却した際には、売却価格が売却にかかった費用や不動産の取得費を下回り、譲渡損失が出る場合があります。

譲渡損失が出ているなら所得税などは非課税となりますが、損益通算を適用することで不動産売却によるマイナス分を所得から差し引き、税控除が受けられます。

  • 自分が住んでいるマイホームを譲渡する
  • 以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
  • 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡である
  • 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
    譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得する
  • 買い替え資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みである
  • 買い替え資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

また、損失が大きく、1年で所得から控除しきれない場合は、以降3年にわたって損益を繰り越して控除することも可能です。つまり、最大4年損益によって所得の控除ができ、繰越控除を使うことで長くにわたって譲渡損失による税控除が受けられるでしょう。

特定のマイホームを買い替えたときの特例

マンションを売却した際に譲渡所得が発生した場合でも、特例のマイホームを買い替えたときの特例を適用することで、税金の支払いを将来に繰り越せることができます。例えば1,000万円で購入したマンションが3,000万円で売れた場合は、売却した翌年に利益分の2,000万円部分に対する税金を支払います。

しかし、この特例を適用することで、将来新居を売却する際まで税金の支払いを繰り延べでき、住み替え時の税負担を抑えられます。つまり、新居を3,000万円で購入し、4,000万円で売却できた場合は、繰り延べた分と合わせて、合計3,000万円に対して税金がかけられると考えましょう。

マイホームを買い替えたときの特例の適用条件は、次の通りです。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る
  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を受けていない
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けていない
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 売ったマイホームと買い替えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けない
  • 売却代金が1億円以下である
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものである
  • 買い替える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い替える土地の面積が500平方メートル以下のものである
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い替える
  • 買い替えたマイホームには、一定期限までに住む
  • 買い替えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものである
  • 買い替えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または取得期限までに一定の耐震基準を満たすものである
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない

適用するための条件が多いため、利用する際には本当に使えるか念入りに確認しておきましょう。また、税金の支払いは将来に繰り延べられており、税負担自体から逃れられるわけではありません。

そのため、将来的には課税部分への税金の支払いは必須であり、新居の売却分からも譲渡所得が出る場合は、まとめて支払う額が大きくなることは理解しておきましょう。

住み替え先を選ぶ時のポイント

マンションからの住み替え先を選ぶ際には、次の3つのポイントを意識するとよいでしょう。

  • 長期優良住宅を選んで節税をする
  • 資産価値の落ちにくい条件で選ぶ
  • リノベーションするなら工期を見込む

これらのポイントを押さえておくことで、より住みやすく、かつお得な住み替えを実現できます。

長期優良住宅を選んで節税をする

長く良好な状態を保てる優良な住宅を長期優良住宅と呼び、これを選ぶことで節税が可能となります。長期優良住宅は、住宅ローンや不動産取得税、登録免許税や固定資産税などの控除が優遇されており、通常の住宅よりも税負担は少ないでしょう。

また、補助金などが適用されることも多く、様々な面で優遇されているため、金銭的なメリットは大きいです。長期優良住宅に当てはまるのは、次の条件を満たす物件です。

  • 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること
  • 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
  • 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること
  • 維持保全計画が適切なものであること

新築する場合はもちろん、中古住宅を購入する場合でも、長期優良住宅であるかどうかを確認しておき、購入時の選択肢として検討してみましょう。

資産価値の落ちにくい条件で選ぶ

将来的な売却を考えるなら、資産価値の落ちにくい条件の不動産を選ぶことがおすすめです。資産価値は立地や築年数、周辺環境が大きく影響するため、これら3点は特に念入りにチェックしておきましょう。

立地はアクセスのよいものが好まれ、駅に近いと価値は上がります。また、各方面へのアクセスがよいターミナル駅の周辺だと、より資産価値は高く、下落もしづらいでしょう。築年数は築浅のものほど高く評価されます。これは、築年数が経過すると経年劣化によって建物の価値が下がるからです。

築5年以内なら特に価値は高く、10年目までなら比較的高値で売却しやすいです。周辺環境は生活に便利な施設が揃っているか、静かですごしやすい環境にあるかなどをチェックしましょう。スーパーやコンビニ、病院や学校などの施設が揃っており、暮らしやすい閑静な住宅街ほど資産価値は高くなります。

リノベーションするなら工期を見込む

あえて古くて安い家を購入し、リノベーションをして自分好みの生活空間を作り出すことも1つの方法です。リノベーションとは古くなった住宅設備を、付加価値をつけて刷新することです。

単に設備を新しくするだけではなく、間取りやデザインの変更なども含めた大規模な工事になると考えましょう。リノベーションはどの程度の範囲で行うかにもよりますが、数ヶ月程度の時間がかかることは多いため、工期を見込んで購入のスケジュールを立てておくことが大切です。

特に内装や外装などを大幅に変更する場合は、5~6ヶ月程度かかることも多く、住み替えるまでに時間を要することも少なくありません。リノベーションをしたいなら、事前に施工業者に相談して、どれくらいの期間がかかるかを把握したうえで、購入計画を立てるとよいでしょう。

住み替えは信頼できる業者選びが大事

住み替えのタイミングは10年が一つの目安で、いろいろな優遇措置を受けるためにも、区切りとして考えてみましょう。売却と購入は、同時進行ができるならベストで、あとはメリットとデメリットを比較して、あなたの生活に合わせてみましょう。

住み替えには、いろいろと費用がかかることも考えておき、資金を用意する必要性が出てきます。その資金なども含めて、住み替えはローンや売却が一つのポイントで、今のお住まいがいくらで売れるかを知ることが大切です。

マンション売却は無料一括査定のイエウールへ

イエウールなら、無料一括査定でいろいろな不動産業者から、今の不動産の価値を比較検討できます。住み替えを考える前に、大事な今の持ち家をいくらで売れるかを知り、計画性を持って進めていきましょう。

ローンの返済などは、老後まで続くことがないように、豊かな老後を過ごすための資金を貯めておきたいです。1円でも今の不動産を高く買い取ってくれるなら、それに越したことはないので、イエウールを上手に活用して、不動産を売却してみましょう。

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