マンションの査定で知っておくこと!査定ポイントやよくある失敗を解説

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

マンションの査定をしようと思ったとき、様々なことが気になると思います。

例えば、査定の経験者がどのような点で失敗したのか、マンションの査定ではどこを見られるか、査定額が不動産会社によって異なる理由を知りたくなるでしょう。

この記事では、はじめてマンションを査定する人でもわかりやすいように、よくある失敗例や査定について解説をしていきます。

 

↑こちらから査定を依頼できます!↑

マンションの査定でよくある失敗例

発生しがちなトラブルや問題。事前に知っておき、うまく回避しましょう。

思っていたより低い査定金額

事前に地価や路線価などでマンションの相場を調べていたが、不動産業者に依頼してみると思うような査定額が出なかった、というのはよくある話です。ネットで一括査定を依頼した場合、業者は入力された情報のみで物件を査定します。これを「簡易査定」や「机上査定」と呼び、マンションを実際に見て査定してもらう「現場査定」とは多少精度に差が出ます。

査定額は間取りや築年数だけでなく、内装や周辺の状況でも大きく上下します。簡易査定では低い金額しか出なかった物件でも、現場査定してもらうと高い評価がプラスされる可能性があるのです。できるだけ精度の高い査定を望むなら現場査定を依頼し、不動産業者にマンションに関する情報をより多く渡しましょう。

営業がしつこかった

ネットの一括査定を利用した後、依頼した不動産業者の担当者から営業の連絡があるのは普通のことです。当然ですが、売るつもりがないマンションの査定を、興味本位で依頼するようなことはしないでください。不動産業者にとって査定依頼は、見込み客、つまり「客となる可能性の高い人」の情報を得る手段の1つなのです。

ただ中には何度も電話をしてきたり、メールを大量に送ってきたりと、迷惑な営業をしてくる業者も存在します。こちらがはっきりと断っているにも関わらず、しつこく営業を続けてくる悪質な業者がいるのも事実です。

しつこい営業に迷惑した場合には、まずはメールや電話口ではっきりと断る。それでも営業が続くなら、電話には出ずメールフォルダを分けるなど、こちらの売却活動や日常生活に支障が出ないような対策が必要です。利用した一括査定サイトがサポートを行っているなら、悪質な業者について相談してみるのもよいでしょう。

実際の売却金額が低かった

誤解されがちですが、査定額イコール売却金額ではありません。査定額はあくまで目安のようなもので、不動産業者の担当者との打ち合わせの中で、希望売却金額が決定されていきます。

またなかなか買い手が付かない場合、適切なタイミングで値引きをする必要が出てくることもあります。そこからさらに購入希望者との交渉があるため、最終的に査定額通りとはならないケースも起こり得ます。

つまり、マンションの価格が予定より大きく下がってしまう事態を避けるためには、最初の段階で適性な査定額を出してもらうことが重要になってくるのです。仕事をとるために高めの査定額を出す不動産業者もあり、媒介契約を結んだ後で低い売却金額を提案してくる、というパターンも見られます。査定額が高いというだけで業者を選ぶのではなく、査定額の根拠を質問し、納得のいく説明があるかどうかを重視しましょう。

 

マンション査定はどこが評価されている?

マンションの査定を行う際、不動産業者が見ている所を紹介していきます。不動産の鑑定評価の手法についても併せて理解しておくと、売却活動をスムーズに進めることができるでしょう。

最終的には訪問査定が必要

不動産会社に査定をしてもらう方法に、机上査定と訪問査定の2種類があります。

覚えておきたいのは、一括査定サイトを利用して出してもらう査定額は、あくまで目安だということです。

精度が著しく低いわけでは決してありませんが、サイトのフォームに入力したマンションの情報だけで行う「机上査定(簡易査定)」の結果なので、実際の売却価格とは大きな開きが出ることもあります。

適性な査定額を出すには、不動産業者の担当者に現地に来てもらい、実際にマンションを見て査定してもらう「現地査定」を行う必要があります。訪問査定と呼ばれることもあります。

査定で見られるポイント

マンションの査定をしてもらう際、不動産会社にチェックされるポイントは次の通りです。

  • 立地や周辺環境
  • グレード
  • 築年数
  • 耐震性
  • 管理状態
  • 事件や事故の有無
  • 施工会社や販売会社

また、マンションの基本情報に関する項目以外にも、個別の情報もチェックされるポイントです。

  • 広さ
  • 階数
  • 陽当たり
  • リフォーム状況
  • 設備や内装
  • キッチン、お風呂、お手洗いなどの水回り
  • カビ
  • 壁紙のヤニ汚れ

マンションの査定ポイントについてもっと知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

関連記事

マンションを売却する際に、最も重要とされるのが査定です。できるだけ高く売るりマンションの売却を成功させるためには、最初に行うマンション査定から成功させる必要があります。ここでは、マンション査定において押さえておきたいポイントを紹介し[…]

 

マンションの査定価格を算出する方法

不動産の査定価格はいくつかの方法で算出ができます。一番多い方法は「取引事例比較法」です。現地査定では「取引事例比較法」や「収益還元法」が使われます。他にも、コストの面から考える「原価法」もあります。

取引事例比較法

マンション査定によく使われる方法です。名前の通り、実際にあった取引の事例と比較して査定額を算出します。つまり、査定するマンションと似たような条件(立地・築年数・間取り・設備・売却時期など)を持つ物件の取引価格のデータをできるだけたくさん収集し、それを参考にして査定します。条件が近いほど、サンプルが多いほど、査定の精度が上がります。

取引事例比較法のうち、同じマンションかつ同じ間取りの部屋の取引価格から、経年数分をマイナスして不動産価格を算出する考え方を「時点修正」と呼びます。過去の事例が豊富な大型マンションでよく使われる手法で、精度は高いとされます。

収益還元法

不動産ビジネスのためのマンションやアパートを査定する際によく使われる方法です。マンションを賃貸に出した場合に見込める、家賃収入から査定額を算出します。どの程度の家賃なら借り手が付くか、という観点で不動産価格を求める手法です。

原価法

一戸建ての査定に用いられる方法で、マンション向きではありません。今現在に同様の物件を建築する際にかかる費用(再調達原価)を求め、そこから減価修正を行い査定額を算出します。

関連記事

マンションを売却する時には、不動産業者や不動産鑑定士に査定を依頼して評価額を知ることができます。また、国土交通省が公表している土地総合情報システムや不動産情報機構が運営しているレインズを活用して、自分で相場を調べる方法もあります。このよ[…]

 

マンションの査定額は売却方法によって異なる

マンションを売却するにあたって、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、売却方法によって、マンションの査定額は異なります。

売却方法は仲介と買取の2種類

マンションを売却するときは、不動産会社が直接「買取」をする方法と、不動産会社の「仲介」による売却の2種類があります。一般的に、買取より仲介による売却のほうが査定額は高くなりますが、少しでも早く物件を手放したい場合は、買取を選ぶと良いでしょう。

買取は正規価格の7割程度が相場

マンションを不動産業者に買い取ってもらう場合、正規価格の7割程度が相場となっています。そのため、できるだけ高値での売却を希望する場合は、買取ではなく仲介による売却を選ぶと良いでしょう。
しかし、仲介による売却の場合、なかなか売れないケースもあるため、長期間に渡って売却活動しなければならない可能性もあります。

 

マンションを賢く査定・売却するために

マンションの売却は一生のうち何回も体験することではありません。大きな金額が動く人生の一大事です。また、検討するタイミングも、転職して勤務地が変わった、子供が進学や就職で独立した、など、ライフステージの変化に伴っているものが大半ではないでしょうか。

そういう大切な時期に、無用なトラブルや心配を増やさないように、また資金繰りに無理のあるプランになってしまわないように、事前の準備が必要です。マンション売却は、個人が関わるものの中では大きな取引で、契約も大掛かりなものになるため、不誠実な隠蔽やルールを破る行為などは後々大きな損害賠償になることも考えられます。

特に物件売却理由にネガティブなものが含まれている場合、信頼できる不動産会社に相談の上、きちんと事実を購入希望者に伝えることが長期的に見て全員の幸福につながります。

満足の行くマンションの査定には、最初の価格設定と信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。一括査定サイトから、できるだけ多くの情報を得られるようにリサーチしてみましょう。

↑こちらから査定を依頼できます!↑

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?