不動産の売却にかかる登記費用はいくら?費用の内訳や必要な書類を解説!

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ローンが残っているけど、家を売りたい人や結婚を機に住み替えをしたい人、親から家を相続した人など不動産を売却しようと考えている人は案外少なくないのではないでしょうか。

不動産を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。

しかし不動産を売却する機会は、そうそう頻繁にあるわけではありませんので、不動産登記と登記費用についてよく分からず、不安に思う方が多いと思います。まずは不動産売買における登記の種類と、それぞれの目的を把握しておきましょう。

登記名登記目的
所有権移転登記売却・相続・贈与
抵当権抹消登記売却
抵当権設定登記購入

これらの登記とは何かから、不動産売却における登記の内訳や不動産売却の登記に必要な書類まで詳しく説明していきます。

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不動産売却でかかる登記費用

不動産を売却した際にかかる登記費用は、次の2つがあげられます。

  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士報酬

これらは必須の費用ではなく、かからないケースもあります。

抵当権抹消費用

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、これを抹消するために抵当権の抹消登記を行います。この際にかかる費用が登録免許税であり、不動産1個に対して1,000円です。例えば土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、不動産は2つになるので合計2,000円になると考えましょう。

抵当権は住宅ローンを組んで購入した不動産にかけられており、これが設定された状態では不動産は金融機関の担保となっています。そのため、他の人に不動産を売却するには抵当権を抹消しておく必要があり、住宅ローン完済時や、不動産売却時に支払う費用と考えましょう。

ただし、住宅ローンを組まずに不動産を購入している場合は、売却時にこの費用はかかりません。また、住宅ローンをすでに完済して、抵当権の抹消登記も行っている場合には、手続き時には費用はかかるものの、売却時に別途コストは発生しないと考えましょう。

司法書士報酬

抵当権の抹消登記は司法書士に依頼することができ、この場合は登録免許税に加えて、司法書士への報酬が必要です。報酬は手続きの詳細な内容や司法書士によって異なりますが、大体5,000円から1万5,000円程度が多いでしょう。

複数の不動産の抵当権を抹消してもらう場合や、相続など別の問題が関係する場合は、費用が少し高くなることもあるので注意が必要です。司法書士への報酬を抑えたいなら、自分で抵当権抹消登記を行うことも選択肢の1つです。

不動産売却の登記に関連してかかる費用

不動産売却をする際には、対象となる不動産の登記についての情報を取得しなければなりません。その際にかかる費用としては、次のものがあげられます。

  • 郵送費
  • インターネット登記情報取得費
  • 登記事項証明書取得費

登記情報を知るために必要な費用を把握して、不動産売却時にどのようなコストがかかるのかを理解しておきましょう。

費用1:郵送費

不動産の登記情報を記した書類は登記事項証明書と呼ばれ、これは郵送で取り寄せることが可能です。郵送での取り寄せの場合は、法務局に申請書を送る必要があり、この際に郵送費がかかります。

また、登記事項証明書を送ってもらうために返送用の封筒を申請書に同封する必要があり、この切手代も自分で負担しなければなりません。郵送費自体は安いと82円で、返送用の封筒の切手代を合わせても164円程度で済みます。

ただし、取り寄せる書類が多いと郵送費も上がり、必ずしも最安の料金で済むとは限らないので注意が必要です。また、郵送での取り寄せの際には、登記事項証明書の発行手数料もかかり、これは1通あたり600円です。

費用2:インターネット登記情報取得費

「登記情報提供サービス」にアクセスすることで、ネット上で登記情報を確認できます。これは1申し込みあたりに費用がかかるので、できるだけ少ない回数で情報を閲覧したほうが、コストは抑えられるでしょう。

登記情報を知りたい場合には全部事項証明書の内容を閲覧しますが、これは1申し込みあたり334円がかかります。登記情報提供サービスでは情報の閲覧のみが可能であり、登記事項証明書の発行はできません。

そのため、閲覧したデータを印刷しても、法的な効力のある書類として使えないことは理解しておきましょう。

費用3:登記事項証明書取得費

不動産の登記事項が記された登記事項証明書を取得する際には、1通あたりの発行手数料がかかります。手数料は申請方法によって異なり、法務局の窓口で発行する、または郵送で取り寄せる場合は1通600円です。

また、法務局が運営する「登記・供託オンライン申請システム」からネット申請も可能であり、この場合は登記事項証明書の受け取り方によって費用が異なります。

ネット申請で法務局の窓口で受け取るなら1通480円、ネット申請で郵送取り寄せなら1通500円です。つまり、コストを抑えたいならネットで申請して、法務局の窓口で受け取ることがおすすめです。

登記費用を支払うために必要な書類

登記を申請するには、定められた書類を法務局へ提出する必要があります。 書類には必ず提出しなければいけない書類の他に、相続と同時に行う場合や住宅や氏名に変更がある場合といった、状況によって追加で必要になる書類があります。

それぞれについて詳しく説明していくので、一緒に見ていきましょう。

必須の書類

法務局に提出する書類は、金融機関から受け取ります。金融機関から受け取る書類は以下の4つです。

  • 弁済証書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 委任状

弁済証書

弁済証書とは、住宅ローンが完済されたことを証明する書類のことを指します。 ローンが残っている状態で不動産売却を行う場合でも、受け取ることができます。

登記済証または登記識別情報

登記済証または登記識別情報は、抵当権を設定した際に法務局から発行される書類です。

登記済証または登記識別情報とは、所有者が不動産を売却して買主に名義を変更する手続きをする際や、住宅ローンの借り換えをする場合など新しく抵当権を設定する際に提出する権利証のようなものです。

登記事項証明書

登記事項証明書とは、法務局の登記簿に登記されている情報が記載されており、その内容を証明する書類です。コンピュータで処理したデータを専用用紙に印刷する形式になっています。

不動産を売買する時は「本当にその人の所有物なのか」を証明する必要があるため、登記事項証明書が必要なのです。

(抵当権抹消登記には発行から3カ月以内の登記事項証明書が必要ですが、期限を過ぎている場合には、法務局で1,000円払えば自分で取得することができます。)

委任状

委任状とは、特定の誰かに手続きを委任、つまり任せるために必要なものです。不動産の売主(債務者)が、金融機関(債権者)のもつ権利(抵当権)を直接抹消することはできません。債権者が権利を手放すと認めた上で初めて債務者自身で抹消することができるのです。

つまり委任状は、債権者に権利を手放すと認めてもらうための書類です。

状況によって必要になる書類

次は状況によって必要になる書類について説明していきます。 追加の書類が必要になる場合は、主に2つあります。

  • 相続と同時に不動産売却を行う場合
  • 住宅や氏名に変更がある場合

相続と同時に不動産売却を行う場合

相続と同時に不動産売却に伴う抵当権抹消を行う場合には、その不動産を相続するために相続登記と抵当権抹消登記の両方を申請します。順序としては、相続登記を行う→抵当権抹消登記を行うという順番です。相続登記をするには、以下の書類が必要です。

  • 被相続人(亡くなった方)の戸籍謄本
  • 被相続人(亡くなった方)の除票等
  • 相続人すべての戸籍謄本
  • 相続人住めての住民票
  • 相続人すべての印鑑証明書

書類が集まったら、相続財産を分配するための「遺産分割協議」を行います。その後相続登記申請書を作成し、書類一式を法務局に申請します。

相続手続きの詳しくについては、もっと知りたい人はこちらの記事を参考にしてみましょう。

参考:相続登記手続きの関連記事

住宅や氏名に変更がある場合

結婚して姓が変わったり、住所を変えていたりすると、抵当権抹消登記と同時に住所変更登記の申請をしなければなりません。

住所変更登記に必要な書類は以下の2つです。

  • 住所変更登記申請書
  • 住民票

住所変更登記申請書は法務局のホームページでダウンロードできます。

参考:不動産登記の申請書様式について

また登記簿に記載された住所と、現在までの住所までの間の移転履歴がわかる書類として、住民票を提出します。

住所や氏名に変更がある場合は、抵当権抹消登記と同時に提出することができますので、相続登記のように順序を踏む必要はありません。

司法書士に依頼する場合の登記手順

司法書士に登記を依頼する際の流れは、次の通りです。

  1. インターネットや電話で申し込む
  2. 依頼確認書を受け取る
  3. 司法書士が登記申請書を作成する
  4. 司法書士が法務局に申請する
  5. 完了書類一式を受け取る

手順を把握して、どのように登記が行われるのかを知っておきましょう。

STEP1:インターネットや電話で申し込む

まずは依頼する司法書士を探し、インターネットや電話で申し込みをしましょう。司法書士によって報酬額は異なるので、複数業者で比較して、お得に手続きをしてもらえるところを探すことが大切です。

司法書士を探す際には、業務の実績や口コミなどの評価を参考にするとよいでしょう。また、どの司法書士にするか悩む場合は、不動産会社に相談してみることもおすすめです。

不動産会社によっては自社で提携している司法書士がいる場合もあるので、紹介を受けてスムーズに不動産売買などが進められることがあります。

STEP2:依頼確認書を受け取る

司法書士に登記手続きを依頼すると、契約内容をまとめた依頼確認書を作成してもらえます。これを受け取ったなら、内容に間違いがないか、費用がどれくらいかかるのかなどをチェックしておきましょう。また、登記手続きを行ってもらう前には、本人確認の電話を受けることになるので、これにも対応する必要があります。

依頼確認書の内容によって契約が決まるので、条件などは細部までチェックしておかなければなりません。確認を怠ると、思っていたよりも費用がかかったり、やってもらいたい手続きが正しく完了しなかったりすることもあるので注意が必要です。

STEP3:司法書士が登記申請書を作成する

手続きの準備が整うと、司法書士が登記申請書を作成します。業者によって手順は異なりますが、先に請求書が送られてきて、報酬を支払ってから申請書を作成する場合と、申請書の作成などが完了してから報酬を請求されるケースがあります。

どちらの場合でも請求書が届き次第、素早く支払うことが大切です。支払いが遅れてしまうと、登記が完了するまでに時間がかかってしまうこともあります。請求書は金額を確認し、間違いがないことをチェックしたなら速やかに支払いを行いましょう。

STEP4:司法書士が法務局に申請する

報酬の受け取りが完了すると、司法書士が本人に代わって法務局に申請を行います。登記を代行してもらうには委任状の作成が必要であり、これは依頼時に自分で作成します。書き方は司法書士に教えてもらえるので、指示された通りに間違いなく記載しましょう。

法務局への申請が終了すると、司法書士が登記事項証明書を取得します。これは登記が完了したかを確認するためであり、新たに取得した登記事項証明書を見ることで、どのような登記手続きがなされたのかが分かります。

STEP5:完了書類一式を受け取る

登記が完了した後は、司法書士から完了書類の一式を受け取ります。受け取り書類は登記事項証明書や報酬の領収書などがあります。登記内容に不備がないか、領収書の金額は間違っていないかなどを確認しておきましょう。

もし不備があった場合は、その場ですぐに申し出ることが大切です。後日不備に気づいて申し出ても、有料でしか対応してもらえないこともあるので注意しなければなりません。

プロに任せることで登記は滞りなくスムーズに行えますが、ミスがないとも限らないので、完了書類の一式には目を通しておき、手続きが正しく終えられているかはチェックしておきましょう。

自分で行う場合の登記手順

自分で手続きを行う場合の手順は、次の通りです。

  1. 必要書類を揃える
  2. 登記申請書を作成する
  3. 法務局に提出する
  4. 登記事項証明書を取得する

これらの手順を把握して、自分で行う場合もスムーズに登記手続きを完了させましょう。

STEP1:必要書類を揃える

まずは登記に必要な書類を揃える必要があります。登記の種類によって必要な書類は異なりますが、抵当権の抹消登記なら次の書類を用意しておきましょう。

  • 弁済証書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 委任状

弁済証書や委任状は、金融機関から受け取ります。これらは住宅ローンを完済すると金融機関から送られてくるので、なくさないように保管しておきましょう。登記済証などは不動産を購入した際に受け取っている書類を使用します。

登記事項証明書は事前に取得しておく必要があり、法務局の窓口で取得するか、郵送で取り寄せる、ネット申請で取得するなどの方法があります。書類が揃っていないと手続きが進められないので、不備のないように集めておきましょう。

STEP2:登記申請書を作成する

必要書類を揃えた後は、登記申請書を取得して申請内容を記載していきます。申請書は法務局の窓口で受け取れるほか、法務局のホームページからダウンロードすることも可能です。

記載方法が分からない場合は、法務局の窓口で教えてもらえるので、不明点は職員に相談すると良いでしょう。また、法務局のホームページでは、申請書の記載例のデータがダウンロードできます。事前に自宅などで作成するなら、記載例を確認しながら、間違いのないように記載しましょう。

申請書の内容に不備があると手続きが完了しないので、分からない部分は調べるか、法務局の窓口で聞くなどして正しい内容で記載することが大切です。

STEP3:法務局に提出する

必要書類を揃え、申請書も作成したならこれらを法務局で提出します。提出する際には申請書に登記にかかる費用分の収入印紙を貼り付けなければなりません。登記にかかる登録免許税は現金で支払うのではなく、収入印紙を貼り付けて納付することは覚えておきましょう。

収入印紙は法務局の売店で購入できるほか、コンビニや郵便局などでも購入できます。事前に購入して申請書に貼り付ける場合は、金額を間違えないように注意しましょう。

STEP4:登記事項証明書を取得する

登記手続きが完了した後は、法務局で登記事項証明書を取得しておきましょう。手続きが正しく完了しているなら、登記の変更なども行えています。しかし、実際にきちんと手続きが完了しているかは、登記事項証明書を取得しないと分かりません。

そのため、手続きに不備がなかったか、登記が完了しているかを目視で確認するためにも、登記事項証明書の取得は必要といえます。また、登記内容を誰かに証明する場合も、手続き完了後の登記事項証明書が必要になるので、不動産売却などを行うなら、手続き後に改めて取得しておくことがおすすめです。

不動産売却で買主が負担する登記費用

不動産売却時には売主が登記の費用を支払うだけではなく、買主が負担する費用もあります。

  • 所有権移転登記にかかる費用
  • 抵当権設定登記にかかる費用

不動産を購入する際には、買主がこれら2つの登記費用を支払うことも覚えておきましょう。

所有権移転登記にかかる費用

不動産売却をする際には、ただ物件を引き渡すだけではなく、登記簿上の所有者を変更しなければなりません。この手続きが所有権移転登記であり、これを行うことで登記簿上の所有者が売主から買主に切り替わります。

所有権移転登記をしていないと、買主は第三者に対して不動産の所有権を主張できなくなるので注意が必要です。所有権移転登記にかかる登録免許税は、対象となる不動産の固定資産課税台帳に記載された金額に、税率をかけた金額です。

土地の場合は2021年3月31日までは軽減税率が適用されているので1.5%、建物は2%となります。例えば土地と建物のそれぞれの評価額が1,000万円の場合は、土地は15万円、建物は20万円の登録免許税がかかります。

抵当権設定登記にかかる費用

買主が住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、抵当権が設定されます。抵当権は抹消だけではなく設定登記時にも費用がかかります。

抵当権の設定登記の費用は、借り入れ額に標準税率の0.4%をかけた金額です。例えば2,000万円のローンなら、8万円の費用がかかります。また、司法書士に依頼する場合は報酬がかかり、3~4万円程度が相場です。

不動産売却の登記費用に関する注意点

登記費用についてはさまざまな注意点があるので、これらを把握しておくことも大切です。

  • 法律上どちらが支払わなければいけないか決まってない
  • 司法書士への依頼はケースによって費用が変わる
  • 司法書士への依頼が必須な場合がある

これら3つの注意点を知り、登記費用についての理解をさらに深めていきましょう。

注意点1:法律上どちらが支払わなければいけないか決まってない

不動産売却時には買主が所有権移転登記の費用を支払うことが一般的ですが、この費用がどちらが支払うのかは、法律で定められているわけではありません。そのため、双方の交渉次第では費用を折半したり、買主ではなく売主が支払ったりすることもあるでしょう。

どちらが支払うかは交渉によって決まるので、よく話し合っておく必要があります。所有権移転登記の費用をあえて売主が支払い、その分の費用を値引きと換算して不動産価格自体は下げないといった交渉方法もあるので、売主が支払ったからといって、損をするとは限らないことも覚えておきましょう。

注意点2:司法書士への依頼はケースによって費用が変わる

司法書士に登記を代行してもらうには、報酬を支払わなければなりません。この報酬は依頼内容によって違うので、ケースごとの費用相場を把握しておくことが大切です。

例えば抵当権の抹消登記なら5,000円から1万5,000円程度が相場ですが、抵当権の設定登記は3~4万円程度が相場となっています。また、相続などで抵当権抹消以外の問題が関係する場合は、さらに高い報酬を求められることもあります。

ケースごとの相場を把握していないと想定したよりもコストがかかってしまうこともあるでしょう。ケースごとの違いを知り、コストを正しく把握してから司法書士に依頼するかどうかを決めることが大切です。

注意点3:司法書士への依頼が必須な場合がある

抵当権の抹消登記などは自分でも行えますが、ケースによって司法書士への依頼が必須な場合もあります。抵当権の抹消に加えて、相続や贈与などその他の問題が関係する場合は、手続きが煩雑になります。そのため、自分で行うことは難しく、司法書士に依頼せざるをえないということもあるでしょう。

自分で行うことを想定してコストを計算していると、司法書士への依頼が必要になり、報酬分の費用が増えて資金計画が狂ってしまうこともあります。不動産売却のコストを計算するなら、司法書士に依頼した場合を想定して資金計画を考えておくとよいでしょう。

まとめ

不動産売却において発生する登記費用は、抵当権抹消登記という銀行が持つ不動産を差し押さえる権利を消すためにかかる費用です。この手続きは銀行がやってくれるものではないので、不動産の持ち主が司法書士に依頼したり、自分で書類を集めて申請する必要があります。

その他にも相続と同時に抵当権抹消登記を行う場合や、結婚などで住所や氏名に変更がある場合は、相続登記や住所変更登記など他の登記を行う必要があります。

他の登記を行うには追加の書類を用意する必要があるため、非常に手間がかかってしまいます。どんな事態にも対応してくれる司法書士に依頼して、スムーズに登記を進めていきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却で仲介手数料はいくらかかるかを徹底解説」 の記事をご覧ください。

また、「不動産売却時に使える取得費とは|なにが該当するか各ケースを解説」という記事もご覧ください。

 

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