家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法

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家族が増えたから広い家に引っ越したい、ライフスタイルが変わったから住む場所を変えたい…など、人生には、マイホームの売却を考えるタイミングが出てくることもありますよ。初めて家を売るときに必要になる知識を、税金の観点から解説していきます。正しい知識を身につけて、少しでも節税になる売却を目指しましょう。

家を売るについて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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家を売る際にはどんな税金がかかるのか

家の売却にかかる税金は3つあります。印紙税、譲渡所得税、住民税です。
それぞれの内容と注意点を見ていきましょう。

印紙税

売却が決まって、不動産売買契約書を交わすときには、金額に応じた印紙を貼らなければなりません。
2020年4月1日から2022年3月31日までに作成される契約書には、次のように軽減税率が適用されることになっています。

記載された契約金額税額
100万円を超え 500万円以下のもの1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの3万円
1億円を超え 5億円以下のもの6万円

売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ印紙代を負担して手元におくのが一般的です。
1通のみ作成して買主が持ち、売主はその控え(コピー)を持っておくのでも構いません。
控えには印紙は必要ありませんが、その場合はひとつしか必要がなくなる印紙代をどちらが負担するかが問題になってきます。
慣例に従って2通作成する方が無難でしょう。

譲渡所得税

不動産を売却して得た利益が譲渡所得です。これにかかる税金を譲渡所得税と言い、給与などほかの所得とは分けて計算します。

譲渡所得税に関するポイントはふたつあります。

1)売却金額=譲渡所得ではない
売却金額から、不動産取得にかかった金額・売却時に必要となった諸費用を引いたものが譲渡所得です。
計算の仕方はのちほど詳しく説明いたします。

2)不動産を所有していた期間によって、かかる税率は変わってくる
不動産を売却した年の1月1日を基準に、5年以上その不動産を所有していた場合は「長期譲渡所得」で15.315%、それ以下の場合は「短期譲渡所得」で30.63%の税率となります。
5年のラインで大きく違うため、所有期間は非常に重要になってきます。

*2035年までは、譲渡所得税に対して2.1%の特別復興税が上乗せされます。

住民税

確定申告によって納付する所得税が決まると、市町村から住民税納付通知書が送られてきます。確定申告の期限は翌年の原則3月15日で、曜日によって多少の変動があります。(2020年度は新型コロナウィルスの対策のため、4月16日までに延長されました。)

住民税の納付は、指定の金融機関で支払うか、給与天引きの「特別徴収」のいずれかを選べます。不動産の譲渡所得にも住民税がかかりますが、譲渡所得税と同じく所有期間によって税率が変わってきます。長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%です。

住民税の計算には譲渡所得税と同様に、譲渡所得がいくらになるかを知る必要があります。

利益がでなければ払わなくてよい税金も

なかには売却額が不動産を取得するのにかかった金額を下回ってしまったりと、まったく売却利益が出ない場合もあると思います。この場合は、譲渡所得がなかったことになりますので、譲渡所得税・住民税を払う必要はありません。
むしろ所有期間が5年を超える不動産の場合は、売却で出た譲渡損失をその年の所得から損益通算することが出来る場合があります。譲渡所得を正しく計算することは非常に大事です。

次では、その計算方法を見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法

税金は譲渡所得に対してかかってきます。
譲渡所得は、譲渡価格・取得費点・譲渡費用から計算します。ひとつひとつ、何を指すか学んでおきましょう。

譲渡価格 取得費 譲渡費用について知ろう

「譲渡価格」

譲渡価格=売却金額+固定資産税・都市計画税を精算した金額

不動産の固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日に不動産を所有していた人にかかります。そのため、譲渡に際しては、売主と買主間で固定資産税と都市計画税を日割りで精算するのが慣例です。
売主が納める税金の一部を買主から受け取ることになるため、譲渡価格にはその金額も足されます。

「取得費」
不動産を購入するのにかかった金額のことです。土地・建物の購入代金だけでなく、以下のものも取得費に含まれることに注意しましょう。

・購入するのにかかった税金 (登録免許税、不動産取得税、印紙税などがあります。)
・仲介手数料
・エアコン、給湯器などの設備費
・リフォームなどの改良費
・住宅ローンの利息

購入にあたって、土地の測量や建物の取り壊し、整地などの必要があったケースではそれらの費用も取得費に入れられます。

土地に関しては購入時の金額が取得費になります。建物は築年数に応じた減価償却費を差し引かねばなりません。

「譲渡費用」
売却にあたって必要になった費用のことです。主に仲介手数料や印紙税などを指します。
土地を売るために必要があって建物を取り壊した費用、貸していた不動産を売るために借り手に払った立ち退き料なども入れることが出来ます。土地の境界があいまいで、売却にあたって測量をし直したときなども、その費用が譲渡費用に含まれます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却した金額ではありません。そこから不動産を取得したときにかかった金額や売却にかけた諸費用を引いたものを言います。
ざっくり言うと、「不動産を売却したことによって得た利益」のことです。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

取得費ですが、不動産の購入価格のうち、建物に関しては減価償却費を計算します。

居住用の建物の減価償却費=建物の取得にかかった金額×0.9×償却率×築年数

償却率は、建物が事業に使われていたかそうでないか、木造か鉄筋コンクリート造かなどで変わります。例えば、居住用の木造の建物の償却率は0.031で、2,000万円で取得した築20年のものの場合、減価償却費は1,116万円になります。
土地は購入した金額がそのまま取得費になります。

マンションや建売戸建てなど、土地と建物の価格が一括表示されたものを購入した場合は、それぞれの価格を計算して割り出します。売買契約書の建物にかかった消費税から計算する方法、固定資産税の土地と建物の評価額から比率を出して計算する方法などがあります。
また、相続した不動産などでは、購入したときの金額がはっきりしないケースもあると思います。その場合、売却価格の5%を概算取得費として計上できます。ほかに、近辺の似たような物件の相場から金額を割り出す方法などがあります。

課税譲渡所得の計算方法

不動産の売却にはさまざまな特別控除が用意されています。それを使えば、譲渡所得の全額が課税対象になるわけではありません。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

特別控除の特例を受けるためには、条件がいろいろと決まっています。また、併用できる特例、できない特例もあります。
内容を正しく理解し、より自分に有利な特例を選べるように次で勉強していきましょう。

税金対策として活用できる控除などの特例

不動産の売却には、さまざまな税制上の優遇措置があります。それぞれの優遇措置には、使うための条件があります。正しく知って、節税を考えましょう。

3,000万円以内なら特別控除の対象に

不動産売却にあたって、一番目を引く特例が3,000万円の特別控除です。
つまり、不動産を売却して得た収入が3,000万円以下なら譲渡所得税、住民税はかからない、ということです。これは大きいですね。
ただし、特例を受けるには条件があります。

・住居として使用している建物、また建物と一緒に売却される土地であること
・売る相手が、親子や夫婦など特別な間柄の人でないこと
・売った年、前年または前々年に、この特例やマイホーム買い替えの特例などを受けていないこと
・別荘や一時的な仮住居など、主たる居住目的以外で持っている建物ではないこと

つまり、「普通に生活するために持っている家を、近い身内以外の人に売る場合に使える制度」ということですね。
それ以外に注意するべき細かい条件を見ていきましょう。

家を取り壊したときは、控除対象の期限がつく

家屋が古くなっているなどの理由で、家を取り壊して売却する場合もあると思います。取り壊しや整地にかかった費用は、取得費として売却金額から差し引けますが、売却時期に注意が必要です。
「建物と一緒に売却される土地」が本来の条件ですので、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結しなくてはなりません。1年以内であっても、その間に駐車場として貸し出すなど、ほかの目的に使用すると特例の対象から外れてしまいます。

もう住んでいない家の場合も控除対象の期限がつく

現在住んでいない家を売却するときも、売却時期に気を付けなければいけません。
3,000万円特別控除は、基本は自分が実際に住んでいる建物などが対象です。ただ、以前住んでいて今は居住していないという場合も、住むのをやめてから3年目の年末までに売却すれば適用されます。

人に貸している家も控除の対象である

賃貸に出している物件などはどうなるのでしょうか?
結論から言うと、住むのをやめてから3年目の年末までに売れば、人に貸していても3,000万円特別控除は適用されます。ただ、貸したままの状態で売却すると、立ち退きの問題などで話がうまくいかなくなることも考えられます。
最初から期限付きの定期借家契約にするか、3年目の年末までの期間に余裕をもって借りている人に退去のお願いをするなど、対策が必要です。

10年以上所有していたら軽減税率の対象となる

所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得にかかる税率が変わる話は先に書きました。これが10年以上になると、もっと有利な軽減税率が適用されます。
短期譲渡所得の39.63%に比べて税率が軽い長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、10年を超えるとさらに軽減されるのです。なんと譲渡所得6,000万円までなら、軽減税率は14.21%(所得税10.21%+住民税4%)です。

適用される条件は、3,000万円特別控除と同じです。また、この2つは併用することもできます。
5年、10年と、所有する期間によって大きく変動する税率も頭に入れて、売却するタイミングを検討するのが賢いやり方です。

不動産買い替えでも特例の対象となる

不動産を買い替えるときに、譲渡所得税を次の売却時に繰り越すことのできる特例もあります。「特定のマイホームの買い替え特例」というものです。所有期間、居住期間ともに10年を超した不動産を売却し、それよりも高い別の物件を購入した場合に使うことができます。

気をつけたいのは、譲渡所得税は非課税になっているわけではなく、あくまで次に納税を先延ばしにしているという点です。買い替えた物件を売却するときには、繰り越した譲渡所得にも税金がかかってくるので、一度に多額の納税をする必要が出てきます。
そのときに無理なく納税できるかどうか、長期的なお金の見通しをたてないといけません。また、3,000万円特別控除+10年超軽減税率との併用ができないため、どちらを利用するか選ばなければなりません。
2020年4月現在、2019年12月31日までに売却される不動産であることが条件になっていること、売却金額が1億円までというしばりがあることなどから、あまり利用されることのない特例だとも言えます。

家を売る際の税金について一番知っておくべきこと

ここまで学んできた不動産の売却にあたっての税金について、一番大事なポイントをまとめておきましょう。

ほとんどの場合は譲渡所得税、住民税はかからない

家を売って多額の税金を納めることは、ほとんどのケースでないことがおわかりいただけたと思います。

・譲渡所得は売却で出た利益のことなので、売却額からかかった費用を差し引くことができる
・通常のマイホーム売却なら、譲渡所得から3,000万円を特別に控除できる
・仮に譲渡所得が3,000万円を超した場合でも、10年以上所有していたものなら軽減税率が受けられる

譲渡所得が3,000万円以内なら、特別控除により課税額は0円になります。個人が所有する一般的な住居を売却して、利益が3,000万円より大きくなることはそうそうないはずです。
譲渡所得の確定申告は特別控除を受けるためにも大切ですので、忘れず期限内に済ませましょう。

損失があった場合は税金が戻ってくることも

不動産価格が下落したなどで、譲渡所得が出ず、むしろマイナスになってしまったケースでもまだあきらめないで下さい。確定申告で譲渡損失の特例を受けることができます。損失分を、給与などほかの所得と合算することができるのです。
これを損益通算と呼び、所得が減ったことで源泉徴収税額から払い過ぎた分が戻ってきます。もし1年分だけで損益通算ができないほどマイナスが大きかった場合は、3年間繰り越せます。
ただし、その間は新しく購入した家の住宅ローン控除が受けられないというしばりがあります。どちらが得をするかなど細かい部分は、税理士や、取引した不動産業者に相談してみると良いでしょう。
ローンの残っている不動産を売ったものの、売却額ではローンの残債を精算できない場合、いわゆるオーバーローンのときも使える場合があります。
残債のある物件の売却などは、詳しい不動産業者に確認しつつ行うと良いと思います。

買い替えではローン控除が使えない場合あり

いろいろと有利になる減税のための特例ですが、気をつけるべき点もあります。住宅を購入した年&その前後の2年間に特例を受けていると、住宅ローン控除が使えなくなってしまうのです

買替の場合は、譲渡所得の3,000万円特別控除などの特例か、新しい家のローン控除か、どちらかを選ばなければなりません。金額を計算して、得するほうを選ぶことになります。
どうしても特別控除とローン控除、両方の恩恵を受けたい場合はこんな方法もあります。まず売却にあたって特別控除を受ける→売却の年から2年おいて新しい家を購入する、というやり方です。その間、賃貸に住んでもかまわない場合や、ひとまず実家などに住むという選択肢がある場合は考えても良いかもしれません。

譲渡所得について知ることが節税のコツ

税金は譲渡所得をベースにかかってくるものです。より有利な特例を適用して、賢い節税をするためは、以上のような譲渡所得に関する正しい知識が必要です。
譲渡所得や税制上の特例など、専門的なことをなんでも聞ける不動産業者を味方につけて、納得のいく売却ができると良いと思います。

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もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。
また、「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」という記事や、 「家を売るときの15の注意点|後悔しないためにやるべきこととは」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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