家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介

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家を売るときの相場について解説します。持ち家や相続した家を売るとき、問題になるのが売却価格です。家の値段をあまり考えずにつけると失敗します。誰しもが高い値段で売れることを望みますが、売れなければ意味がありません。

家を売るためには、相場に見合った値段をつけなければなりません。では、どうすれば相場を調べられるのでしょうか。売る家の相場の調べ方を徹底解説します。

家の売却相場について知りたい方は、「【家の売却相場】75ヶ月分の売却相場を分析!築年数と相場の関係も解説」の記事をご覧ください。

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家の売り出し価格はどうやって決めるべきか

そもそも家の売り出し価格は、どうやって決めればよいのでしょうか。なんとなくで売り出し価格を決定すると、失敗する可能性が高くなります。売れないまたは、売れても二束三文で手放す結果になりかねません。そんな結果にならないためにも、家の売り出し価格を決める、具体的な方法を知っておきましょう。

基本は売主が自由に決める

家の売り出し価格は、売り主が自由に決められます。極端な話、新築を建てたときにかかった費用と同じ価格で売り出してもかまわないのです。もっと強気に出て、十倍の値段で売ってもかまいません。

ただし、ものすごく高い価格を提示して買う人は現れるでしょうか。買う方は売り主と逆に、できるだけ安く買いたいという希望を持っています。どんなに高額で売りたくても、購入希望者が「その価格なら買える」と思わなければ、永遠に売れない可能性があるのです。

買う側が「買いたい」と思うのは適正価格かどうかでしょう。適正価格と判断できる価格なら、家を買ってもらえる可能性は十分に出てきます。適正価格を知るには、不動産業者に頼るのが一番です。不動産売買のプロですから、家や立地などの条件を踏まえた適正価格を教えてもらえます。

相場を調べて決めることも重要

物件の相場自体は、不動産業者ではなくとも算定できます。不動産業者は家の適正価格をさまざまな条件に照らし合わせて判断しています。代表的な条件は、家の状態や築年数、立地などが当てはまるでしょう。

売り主が自分自身で調べるなら、不動産のポータルサイトを利用する方法があります。家や土地などの価格といった物件情報や広告が掲載されているからです。

ポータルサイトには、膨大な量の物件情報が掲載されています。その中には、自分が売りたい家と立地や状態など、似たような条件の物件も見つかるはずです。似たような条件の物件がどれぐらいの価格で売りに出されているか見ていけば、自然とある程度の相場が分かってきます。

相場を知っていないと、不動産会社が提示した適正価格が正しいかどうか判断がつきません。相場を知ることは、どれぐらいの価格で売りに出せば買い手が見つかるのか、大損しないで済むのかにつながるのです。

最低売却額を決定しておく必要もある

売り主は事前に最低売却額を決めなければなりません。適正価格や相場より安い売り出し価格にすれば、買い手は殺到するでしょう。しかし、売り主の利益は少ない金額になります。利益を無視して早く売却したいと考えるならよい方法ですが、普通は損をするだけです。

ただ、買い手の立場になれば、とにかく安く買いたいと考えるはずです。そのために、値引き交渉などもしてきます。「まけてくれたら買う」といわれて、許容範囲なら「分かった」と決断する人も多いでしょう。

ただ「半額にしてくれ」と無茶な交渉をしてくる方もいるかもしれません。そのような無茶な価格で手放さないためにも、最低売却価格を決めておきましょう。最低売却価格を決めておけば、相手が無茶な交渉をしてきても振り回されることを防げるからです。

3カ月で売れる価格設定が望ましい

適正価格をもう少し詳しく解説します。結論からいうと、一般的に3ヶ月で売れる価格が適正価格です。公益財団法人 東日本不動産流通機構の2018年のデータでは、売りに出してから成約までの平均日数は3ヶ月となっています。

2009年~2018年の10年間は、マンション71.5日、一戸建て88.9日、土地で95.9日かかって売却という流れです。平均すると、3ヶ月という数字が現れます。

結果、3カ月で物件が売れそうな売り出し価格が、適正価格と考えればよいでしょう。家などの売り出し価格を適正価格に設定しないと、思わぬ結果につながります。

売り出し価格を適正価格より高く設定し「ゆっくり時間をかければいつか買い手が現れるかもしれない」と期待値を高く見積もる売り主もいるでしょう。ただ、適正価格が3ヶ月で売れる価格を基準にすると、1年も2年も売れないなら、価格を高く設定し過ぎている可能性が十分にあります。

売り出し価格は成約価格と違うことが多い

売り出し価格そのままの設定で、家が売れるとは限りません。売り出し価格は、あくまで売り主が設定しか価格に過ぎないからです。実際、家の売買では売り出し価格と成約価格が異なるケースがほとんどと考えてください。成約価格とは売買契約で実際に決定した価格のことです。

中古不動産は一般的に交渉があり、値引きの結果、成約価格が決まります。特に一戸建ての場合、マンションよりその傾向が強いのです。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」で首都圏のマンション成約価格を見ると、2009年~2018年の売り出し価格の平均は2,843万円。成約価格は平均2,787万円です。

一方の一戸建ては、売り出し価格の平均3,786万円、成約価格は平均2,996万円となっています。戸建てとマンションの価格差は土地や建物の状態などの影響を受けやすいかどうかです。マンションは似たような物件が複数売られているため査定もしやすいのですが、戸建ては違います。

そのため、不動産業者でも査定額が外れることもあるため売り出し価格と成約価格が大きくかけ離れる場合も多いです。

家を売るときの相場の調べ方

売りに出したい家の相場を詳しく知りたいなら、適切な調べ方を知っておいたほうがよいでしょう。相場の調べ方はひとつだけではなく、複数あります。基本的には、その全てを活用することで家の相場を適切に把握できます。

  • 国土交通省の不動産取引価格情報検索を利用する
  • ?物件情報サイトを利用する
  • ?不動産一括査定サイトを利用する

国土交通省の不動産取引価格情報検索を利用する

国土交通省のWEBサイトで、不動産取引価格情報があります。不動産の取引価格、地価公示、都道府県地価調査価格などを検索して簡単に調べられる便利なサイトです。

多種多様な不動産の成約価格情報があるため、似たような物件があれば、適切な相場がどの程度の価格なのか把握する参考となるでしょう。細かな条件設定も可能で、取引時期情報について過去1年~2年分まとめて検索できます。

他にも土地や、土地と建物、中古マンションなど種類による条件設定も可能です。住所や路線、駅名、町名、地図などでも調べたいエリアを検索できます。条件設定を行い「この条件で検索」というアイコンをクリックするだけです。成約価格や取引総額などが一覧表で出現するので便利でしょう。

ただし情報は町名までで、住所などピンポイントでは調べられません。しかし相場を知るだけなら十分有効活用できます。

物件情報サイトを利用する

物件情報サイトには、多くの不動産情報が掲載されています。そこで、売りたい家と似ている条件の物件を調べ、売り出し価格などをチェックしましょう。

似ている条件の参考として「最寄り駅」「最寄り駅からの距離」「家の築年数や広さ」「間取り」などが基準となります。その点を注視し、似ている条件の家をチェックしてみてください。

ただし、物件情報サイトに出ている情報は、あくまで売り主が提示する売り出し価格です。実際の成約価格と異なる点は留意しておきましょう。

広さが異なる場合は坪単価などから割り出す

物件情報を調べる際には、広さについて注意しましょう。条件は似ていても、広さによって価格が大きく違ってくるからです。広さによる価格差を正確に知りたいなら、平米単価や坪単価をチェックするとよいでしょう。

平米単価はメートル法による面積あたりの単価、坪単価は1坪(約3.3メートル)の単価です。この平米単価や坪単価情報を使って計算することで、自分が売りたい家の価格と似たような条件の家の広さによる価格差を比較できます。

【平米単価の計算式】

  • 参考物件の平米単価=「参考物件の売り出し価格÷参考物件の平米」
  • 物件の参考価格=「参考物件の平米単価×売りたい物件の平米」
  • 例えば、参考物件の平米単価を知りたい場合「5,000万円(参考物件の売り出し価格)÷100平米(参考物件の平米)=50万円(参考物件平米単価)
  • 50万円(参考物件平米単価)×50平米(売りたい物件の平米)=2,500万円(物件の参考価格)となります。

レインズを利用する

レインズマーケットインフォメーション、通称レインズを利用してみてください。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しています。レインズで分かるのは、直近1年間で売買された不動産の価格情報です。

(公財)東日本不動産流通機構(公社)中部圏不動産流通機構(公社)近畿圏不動産流通機構(公社)西日本不動産流通機構保有の日本全国の成約価格、所持地などの取引情報が分かります。

エリア別、平米単価や間取り、築年数などが一覧表示されるので、大いに参考となるでしょう。また、過去2年間の市場動向がグラフでチェックできます。価格がどのように推移しているのかも分かるので便利です。

不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトはおすすめです。複数の不動産業者が、売りたい家の査定額を一括で提示してくれます。自分でも不動産の査定を調べることは可能ですが、慣れていなければ時間も手間もかかります。

家を相続した場合、土地も一緒の場合が多いです。その場合は、家と土地それぞれの査定額を出さなければなりません。複雑な計算の場合は想定した査定額も大きく変わる可能性もありますので、不動産一括サイトなら、その心配がありません。

家を売るときの不動産査定サイトとは

不動産査定サイトを上手に活用すれば、あなたが知りたい、売りたい家の査定額が簡単に分かります。しかし、具体的にどのようなものか分からなければ不安になるのも当然です。

初めて使用する場合や、インターネットが苦手なかたならしかたないことです。そのようなかたでも分かるよう、不動産査定サイトについて詳しく解説していきます。

複数の不動産業者での暫定査定金額がわかるシステム

不動産一括査定サイトの便利なところは、複数の不動産業者が売りたい家の売却価格を教えてくれることです。しかも、売りたい家の情報を入れるだけなので、手間も時間も大きく省けます。普段、忙しいあなたにぴったりのサービスなのです。

通常、家などを売るときは、不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。不動産会社は、売り主であるあなたと買主の間に入って仲介をしてくれます。売りたい家の査定や売り出し価格の提案、広告宣伝なども行ってくれるのです。

ただ、不動産業者も戸建ての売買に強い、マンション売買だけは実績が豊富などあり、査定額も異なります。不動産一括査定サイトを活用すれば、各社それぞれの査定額が一度に分かります。それは、媒介契約を結ぶ不動産業者を絞るひとつの参考材料になるのです。

すぐに査定額を知りたい場合に便利

不動産一括サイトは、時間も手間もかけたくないあなたにぴったりです。通常、不動産会社に査定依頼をするために直接店舗へ行く方も少なくありません。ただ、30分~1時間、その場で担当者と話をすることになります。査定額を知りたいだけの方にとっては、無駄な時間になります。

その点、不動産一括サイトなら必要な情報を入力するだけで、複数の不動産業者が査定額を出してくれます。仕事で忙しかたや、家事のすきま時間に不動産一括サイトは簡単に利用できます。

おすすめ査定サイトは「イエウール」

不動産一括査定サイトを利用するなら、イエウールです。イエウールの強みは、国内の大手から地元密着の不動産業者まで提携している点です。提携会社は全国で1,600社以上ですので、複数社に査定の依頼をし比較ができるため、信頼できる査定額が期待できます。

提携している不動産会社が多いことで選択肢も増やせます。イエウールと提携している不動産業者を信頼できるのは、クレームのある不動産業者とは契約を解除しているからです。家を売るために不動産業者に査定を依頼するなら、まずはイエウールでチェックしてみてください。

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安心して家を売る3つのコツ

安心して家を売るためには、3つのコツを知っておきましょう。家を売るときに一番後悔するのは、不動産業者の選定に失敗することです。また、不動産業者自体はよくても、担当者との相性が悪ければ問題が噴出する可能性もあります。

他にも売却についてかかる費用なども知っておきましょう。家を安心して売るための3つのコツについて詳細に解説します。

信頼できる業者かどうか吟味する

家を売るときには、不動産業者の選定は慎重に行わなければなりません。そこで失敗すると後悔することになるからです。家を売る場合、一般的に不動産仲介業者へ依頼をします。しかし、不動産仲介業者も専門性や得意分野や、実績などさまざまです。

例えば、複数の賃貸物件の管理や仲介実績が豊富な不動産業者なら、一戸建ての売買でも得意そうと考えると失敗するでしょう。その不動産業者は、賃貸物件に関する実績が豊富かもしれません。しかし、中古一戸建ての売買を多く行っているとは限らないからです。

中古物件の売買が得意で実績も豊富な不動産業者だと、専門的な知識や情報、顧客も持っています。そのため、査定額を提示したとき「なるほど、それならその価格も納得できる」というしっかりとした根拠を持っています。

営業マンとの信頼関係を築く

営業マンとの信頼関係は重要です。相性が悪く信頼関係も築けなければ、依頼する不動産業者を変更するしかなく時間の浪費になります。それほど、家の売買で担当者は重要な役割を担っているのです。

売り出した家を「買いたい」といって来るのは不動産会社ではなく、一般のかたということを忘れないようにしましょう。一般のかたは自分の要望を満たしてくれる家に魅力を感じます。そのために、売る側は魅力的と感じられるようにアピールしなければなりません。

ただ、実際にアピールしてくれるのは、契約をした不動産業者の担当者です。買い手に伝えたいことを正確に伝えてもらえない、信頼関係が築けない担当者ですと、いつまでも家が売れない可能性もあります。

売却にかかるお金について把握しておく

家を売る際には、費用がかかることを忘れてはいけません。たとえば、仲介を依頼した不動産業者に支払う費用が必要になってきます。また「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」といった3つの税金もかかるからです。

他にも、登記を行うには一般的に司法書士に依頼をすることがほとんどです。その場合、司法書士に対する手数料などを支払わなければなりません。ただ、書類に必要事項を記入してはんこを押せばそれで終わりというわけにはいかないのです。

【家を売るときに必要となる費用リスト】

  • 仲介業者への手数料
  • 印紙税・登録免許税・譲渡所得税の税金
  • 司法書士への手数料

税金についてですが、なかなか複雑です。まず印紙税とはどういうものなのでしょうか。簡単にいえば、経済取引に関連した文書にかかる税金です。不動産売買、手形、領収書、株券などに印紙を貼って消印をすれば税金を納めることになります。これが印紙税です。

登録免許税は、家など不動産の登記手続きの際にかかる税金となります。ちなみに、売買だけではなく、相続や贈与でも税率が変わるので注意が必要です。

譲渡所得税は、不動産を売却したときに得た利益にかかる税金となります。譲渡所得による利益は、金額も高くなることも多く、その場合は税率が高くなるのです。このような点も注意して、必要な費用を準備しておきましょう。

相場を調べるなら査定サイトを使うのがおすすめ!

スムーズに家を売却したいなら相場をきちんと調べておくことです。しかし、自分で相場を知るには手間がかかりますので、便利なイエウールで調べてください。

イエウールなら一度に複数の不動産業者で査定ができ、不動産業者を一軒ずつ回るよりも効率的で、時間や手間がはぶけます。信頼ができる不動産業者とも出会う可能性があります。家を売却するなら、まずはイエウールでどれだけの価値があるかチェックをしてください。

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