家を売るときローンが残っていても大丈夫?残債の対処法を解説

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家を売りたくてもローンが残っているから売却できないと悩んでいる方は以外と多いです。しかし、ローンが残っていても一括返済して、抵当権を抹消すれば家を売ることができます。それでは、どのようにしてローンの一括返済をするのか知りたい方にご説明いたします。

そこで今回は、ローンの残債があっても家を売却した方のために、完済をして家を売るポイントを説明します。また残金が用意できないときの対策法や、ローンが残ったままで家を売る手順などについても詳しく解説していきます。

家を売る事を全般的に知りたい方は、 「家を売る人が知っておくべきこと!流れや期間、費用を知っておこう」 の記事をご覧ください。

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家を売るには抵当権の抹消が必要

家を売るときには抵当権の抹消が必要なのですが、普段あまり聞き慣れない用語なのでわからない方も多いのではないのでしょうか。

簡単にいいますと抵当権とは、銀行などでローンを組むとき返済できなくなった場合のために家を担保にする権利のことを言います。この抵当権について、どのような権利なのかをさらに詳しく解説していきます。

そもそも抵当権とはなにか

抵当権とは銀行などでローンを組むときに、万が一返済ができなくなった場合に家を担保にする権利のことです。家を買ったことのある方であれば一度は聞いたことがあると思います。抵当権を設定する場合、法務局に登記をする必要があります。

この登記は、銀行などの金融機関が対象の家をしっかりと担保にするために司法書士に依頼を代行することがほとんどです。ローンの返済中はずっとこの権利が続きますが、返済し終わったときは権利はなくなります。ちなみに抵当権を設定する場合には、登録免許税と司法書士への報酬が必要になります。

抵当権が残った家を買主は避ける

抵当権が残った状態、いわゆるローンの返済中にも家を売ることは可能ですが、家の差し押さえなどのリスクが伴うため、買主は購入を避ける傾向にあり、抵当権が抹消された家を探す買い主がほとんどといえます。

ですので、家をスムーズに売るためには、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権を抹消するには、いくつかケースがありますが、すべてにおいて共通している条件として、住宅ローンの完済をしていることが基本的には必要となります。

家を売った代金でローンの返済が基本

抵当権の抹消には、住宅ローンの完済が必要と触れましたが、実は家を売るときローンが残っていても大丈夫?残債の対処法を解説です。基本的には、ローンを完済してから家を売りますが、売った代金でローンを完済できるのであれば家を売る準備を進めることができます。

家を売ってローンを完済するポイント

売り家を買ってもらうためには、ローンの完済が必要です。そのためには、家をできるだけ高く売れるようにしなければなりませんが、売った代金でローンを完済できるのか不安が募ります。

そこで、家を売ってローンを完済するポイントを3つにまとめました。

家をできるだけ高い価格で売る

家を売ってローン完済の1つめのポイントは、家をできるだけ高値で売ることです。家をできるだけ高値で売るためには、築年数が重要になってきます。家の価値は築年数で決まり、5年、10年と年数が経過すれば価値はどんどん下がります。つまり、築年数が古くなるにつれ、売った代金でローン残債をカバーするのは難しくなります。

家がどれくらいの価格で売れるかの目安は、築年数が5年以内であれば、築浅物件としてほぼ購入時と変わらない価格で売ることも可能です。10年以内であれば、新築物件の8割くらいが目安となります。それ以降は5年きざみで、7割、6割、5割と下がっていきます。

家を高く売るため一括査定を使う

家をできるだけ高値で売るためには、現在の価値を知ることが重要です。家の査定額は不動産会社によって異なります。そこで、おすすめなのが一括査定サイト「イエウール」です。

一社ずつ査定依頼するのは面倒ですが、「イエウール」なら一度に6社の査定額を出してもらうことができるので他社との比較や相場を把握することが簡単にできます。厳選された優良な不動産会社に出会えると多くの利用した方々からの評価も高くおすすめです。

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すぐに使わない資産を崩して支払いに充てる

2つめのポイントは、すぐに使わない資産を崩して支払いに充てるということです。万が一、家を売った価格でローン完済できなかったときは、足りない金額を用意してローン返済に充てる必要があります。代金を用意する方法として、以下があげられます。

  • 預貯金を崩す
  • 金融資産(貴金属や株など)の売却
  • 各種保険の解約

どの資産を崩すかよく考えて、生活に支障が出ない範囲内で用意するようにしましょう。

不足額を親類から借りる

3つめのポイントは親類などから借りるということです。親類から金を借りる場合、贈与と判断されないように注意する必要があります。借用書での証明がないと、税法上で贈与扱いとなってしまい、贈与税という税金がかかってしまいます。

借入金であれば、税金はかからないので借入金として借りる場合は借用書などの書面の準備をしましょう。借用書を準備する場合には、以下の内容の記載が必要です。

  • 借入金額
  • 金利
  • 返済期間と返済方法

ネット上に借用書の書き方や、テンプレートが多くありますので参考にしながら作成してください。

ローンの残りを用意できないときの対策

ローンの残債が工面できないときの方法を紹介しましたが、それでも用意できなかったとき、どうすればよいのかとお悩みの方もいることでしょう。これからは、ローンの残りを用意できないときの対策を紹介します。

住み替えローンを組む

家の買い替えを考えている方は、住み替えローンを組んでローンの残りを用意するという方法もあります。住み替えローンは、家の買い替えをするときに売る家のローン残債を、購入を検討している物件の金額に上乗せして借りる仕組みです。

住み替えローンを組むには、居住用住居目的での購入や売却予定物件のローン残債の完済が困難などいくつかの条件があります。

また、物件の購入金額よりも高い金額でローンを組むことになるので通常のローンよりも審査は厳しくなります。住み替えローンは、リスクの高いローンですので検討される方は、慎重に計画をたてる必要があります。

離婚などの場合は任意売却

ローンの残りを用意できなかった対策として任意売却という方法もあります。

任意売却とは、ローンを組んでいる銀行などの金融機関の許可をもらい、家を売る方法です。家を売ってもローンの残りを明らかにまかなえない場合でも利用することができ、家を売ったあとに残ったローンは分割して返済していきます。

離婚して家のローンが財産分与になった場合でも利用できるため、ローン残債を最低限におさえられる可能性もあります。

家を売ってどれだけローンを支払えるか

家を売るときの売却額は、すべて手元に入ってくるわけではありません。なぜなら、売却額の中から不動産会社への仲介手数料やいろいろな税金などを支払わなくてはならないからです。

実際に家を売ったときに手元に入ってくるお金はどれくらいなのか理解しておかないとローンの支払いに困ってしまう可能性も。そこで、家を売るために実際にかかる費用や収支についてのシミュレーションを詳しく解説します。

家を売るためにかかる費用

冒頭でも少し触れたとおり、家を売るときには仲介手数料や税金をはじめ、諸費用を支払わなくてはなりません。そのがどれくらいかかるかは物件ごとに異なってきます。なぜなら、同じ条件の物件は存在しないからです。以下に家を売るためにかかる費用の項目と内容と目安をまとめました。

項目内容費用の目安
仲介手数料売却契約をした不動産会社に支払う費用200万円以下:売却額×5%+消費税200万円?400万円以下:(売却額×4%+2万円)+消費税
400万円以上:(売却額×3%+6万円)+消費税
印紙税売買契約書に貼る収入印紙代1,000円?3万円※売却額によって異なる
譲渡所得税所得税と住民税、固定資産税
(売却によって利益が出た場合のみ)
  • 短期譲渡所得の場合:所得税額×30%+住民税×9%
  • 長期譲渡所得の場合:所得税額×15%+住民税×5%
司法書士費用抵当権の抹消などを代行した司法書士への報酬費用5,000円?1万円前後※司法書士によって異なる
抵当権抹消費用抵当権を抹消するときの手続きにかかる費用登録免許税:不動産の数×1,000円
ローンの繰り上げ返済手数料金融機関で手続きするときにかかる費用
  • 窓口:15,000円?3万円前後
  • 電話:1万円?2万円前後
  • ネット:無料?5,000円前後
  • ※銀行によって異なる
引っ越し費用新居に引っ越すための費用3万円?15万円前後※世帯数や距離によって異なる
その他費用ハウスクリーニングや測量、解体費用など物件の状態や条件などによって異なる

上記費用の合計額が家を売るときにかかる費用です。まずは、自分でどれくらいかかるかを算出し、明確にしておくことで家の売却がスムーズに進むでしょう。

オーバーローンで払い過ぎた税金が戻る

オーバーローンとは、現在の家の価格以上のローンを組むことです。

オーバーローンでは、銀行などの金融機関でローンを組んでいて家を売る場合、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が利用できる可能性があります。

特定マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、一定の要件を満たせばオーバーローンの借入額を給与所得などのほかの所得から控除する仕組みで、新たにマイホームの買い替えをしない場合でも適用されます。

また、この特例を利用してもオーバーローンを控除できなかった場合は家を売却した年の翌年から3年後まで控除することが可能です。つまり、特定マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用すれば、払い過ぎた税金を戻すことができます。

家を売ったときのシミュレーション

家を売ったときの売却金額や、かかる費用などを算出しローンの支払いにどれだけ充てられるかシミュレーションしたい方は多いと思います。ここで実際に手にできる金額(ローンの支払いに充てられる金額)の算出方法は以下のとおりです。

家の売却価格-各種費用-各種税金=手にする金額(ローンの支払いに充てられる金額)

実際にシミュレーションすれば、ローンの支払いに充てられるおおよその金額を把握することができます。

ローンありの家を売る手順

家を売るにはいくつかの手順があります。家を売る手順は、簡単でよいので把握しておかないと話がスムーズに進まず、損失を出してしまう可能性があります。

家を売るのが初めてなら、なおさら知っておく必要があります。ここからは、ローンの不足分があっても住み替えローンなどなしで支払える場合を想定した手順を紹介していきます。

ローンの残債確認や相場の把握

ローンの不足分があっても家を売る場合、最初にローンの残債確認と家の相場がどれくらいなのかを調べましょう。だいたいの相場を知らないと、手元に入ってくるお金や、ローン残債の支払いに充てる金額の検討が立たないからです。

相場やローン残債がわかったら、次に土地の境界確認です。家を売るときには、隣地との境界を明らかにしておく義務があるので、必ず確定しておく必要があります。もし、境界が確定状態になっていない場合は、家を売却する前に測量士に依頼して確定しておかなければなりません。境界を確定するには、測量費用と時間がかかるので早めに申し込みしてください。

次は自宅売却までのスケジュールを決めます。スケジュールなしに動いた場合、大事な手続きを忘れて売却時に困ったり、時間に余裕がなくなり、焦って売却金額を決めた結果、損をしてしまう可能性があるからです。スケジュールを決めておくことで、時間に余裕を持つことができ、焦らずに家の売却を進めることができます。期間としては、おおよそ半年くらいを見込んで組むとよいでしょう。

スケジュールが決まったら、家を売るときに必要な書類の準備です。戸建てとマンションで準備する書類は違いますので、どの書類を準備すればいいか不動産会社に確認しましょう。書類がひとつでも揃っていないと、家を売却することができない可能性もあるのでひとつひとつ慎重に確認しながら準備することが大切です。

不動産会社を決めて銀行とも相談して売却活動

ローン残債の確認や売却までのスケジュール、書類の準備ができたら、いよいよ売却活動です。まずは複数社の不動産会社に依頼し、査定額を出してもらいましょう。他社と比較し、よい不動産会社が見つかったら仲介の依頼と契約です。このことを媒介契約といいます。

ローン残債がある場合、媒介契約と同時に銀行に家の売却とローンの一括返済の相談をし、手続きを始めてもらう必要があります。契約のタイミングで銀行との相談をしないと家の売却とローンの一括返済ができなくなり、抵当権も抹消することができなくなるからです。

ローンの一括返済ができない場合でも、銀行との相談は必要になりますので契約のタイミングで話し合いをしておくとよいです。媒介契約が済んだら、内覧の準備と販売活動の開始です。内覧は購入を検討している方に間取りなど、家の中を見せることで、不要な物を処分したり、掃除をしてきれいさをアピールすることがポイントです。

販売活動では、ネットでの広告やチラシを利用します。ネットでの広告は、売却を左右する大事な活動なのでいろいろとリサーチしながら積極的に行動していきましょう。

抵当権を抹消して家の引き渡し

買主が決まったら、いよいよ抵当権を抹消して家の引き渡しです。売却が決定したら引っ越しの準備もします。このとき、家を購入したときと同様な状況にしておくことが重要です。家に少しでもゴミが残っていると引き渡しのとき、トラブルになりかねません。

また、引き渡しの証明となる鍵を渡す前に契約内容の再確認を必ずしてください。契約内容の確認をしないまま、引き渡してしまうとなにか問題が起きたときにトラブルの原因となります。スムーズな引き渡しをするためにも、契約内容の再確認をし、全てクリアになった状態で鍵を渡すようにしてください。

家を売るためローンが支払えるか確認

ローンがあっても家を売る方法について解説してきました。ローンが残っていても一括返済できれば家を売ることができます。一括返済するためには、できるだけ高い価格で家を売ったり、住み替えローンを利用するなど方法があります。

また、残りのローンを支払えるか確認することも重要なので、媒介契約をする前にしっかりと収支のシミュレーションをしておくことが大切です。スムーズに売却をするためにも、実際に手に入る金額を把握して、ローンの完済ができるかどうか確認しておきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。
また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事や、 「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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