不動産売却にかかる期間や影響するポイントなど注意点を理解する

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不動産売却を漠然と考えたまま、不動産会社を探してはいけません。不動産売却をスムーズに進めるためにも、売却の流れをしっかり理解することが大切です。

転勤や住み替えなど、不動産売却の理由はさまざまですが、できるだけ早く不動産売却をするためにも、流れを理解し成功するためのコツを詳しく解説します。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却の期間の平均はどのくらいなのか

不動産売却にかかる期間は、一般的に3ヶ月~11ヶ月程度です。売却する物件の条件や仲介する不動産会社の売却活動により、売り出し期間は左右されます。

立地がよい物件や機能が充実している物件などは、比較的早く売れる傾向にあります。また、3ヶ月~11ヶ月程度という期間は成約までです。

その後の手続きなどにかかる期間は含まれていないため、不動産売却には1年程度はかかると考えておきましょう。

不動産売却のスケジュール

不動産売却のスケジュールを見てみましょう。不動産売却になぜ、3ヶ月~11ヶ月程度もの期間がかかるのかという疑問を解消できます。

不動産会社選び

不動産売却を決めたら不動産会社を探します。不動産会社を選ぶときは1社に限定するのではなく、複数の不動産会社を比較検討しましょう。

しかし、初めての不動産売却で複数の不動産会社を調べるのは、とても大変なことです。手軽に複数の不動産会社に一括査定をお願いできるイエウールの利用がおすすめです。イエウールが条件にあった不動産会社を調べてくれるので、最適な不動産会社を選べます。

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物件の査定

不動産会社に物件の価格の査定をお願いします。査定には即日見積もりがもらえる「簡易査定」と「訪問査定」があります。

簡易査定はインターネットの一括査定サイトなどで条件を入力するだけで、おおよその金額の売却価格を算出してくれるので相場価格の判断や悪徳業者を見分けるのにおすすめです。訪問査定は売却する不動産を不動産業者が直接訪問した上で金額を算出してくれるので、より明確な売却価格がわかります。

どちらの査定の場合でも不動産会社選びの参考にもなるため、1社ではなく複数の不動産会社にお願いしましょう。極端な高額査定を出している不動産会社は、仲介契約を結びたいだけの可能性があります。複数の不動産会社の見積もりを比較検討し、自分の希望条件に合う不動産会社を見つけましょう。訪問査定を行う場合、一般的に4日~7日ほどかかります。

不動産会社との契約締結

信頼できる不動産会社を選んだら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶというのは、仲介で不動産売却を行うために必要な契約です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約締結が可能かつ自分で買主を見つけて売買契約を結ぶこともできます。不動産会社にとって、複数の不動産会社と媒介契約を結ばれてしまうと独占的な取引の媒介業務は行えません。しかし、不動産業者間が情報共有することで買主にとってはさまざまな情報を得られるというメリットがあります。

専任媒介契約は、1つの不動産会社としか媒介契約を結べません。ただし、自分で買主を見つけて取引することは可能です。1つの不動産会社に絞ることで、ほかの不動産会社に成果を取られ営業努力が無駄になる不安が解消されるため、精力的な営業活動を望めるというメリットがあります。

専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか媒介契約を結べないだけでなく、自分で買主を見つけて取引することもできません。すなわち、すべてを不動産会社に任せるという媒介契約です。不動産会社にとって、ほかの不動産会社や売主と競う必要がないため営業活動が無駄になる心配がなく、営業活動を精力的に行ってくれる可能性が高くなります。

また、すべて不動産会社にまかせられるので自分が動かなくてすむというメリットがあります。媒介契約にはそれぞれ異なるメリットがあるので、自分に合った売却活動ができるものを締結しましょう。

不動産の売出し

不動産会社と媒介契約が締結されると、広告などに物件情報をのせるなどの売却活動が開始されます。不動産の売り出しが開始されるとすぐに買い手が現れる場合もありますが、一般的には売り出し開始から売買契約まで3ヶ月程度です。

また、媒介契約が締結されると不動産会社の大々的な売却活動が開始されます。しかし、この大々的な売却活動に抵抗がある人もいるでしょう。

事前に不動産会社と相談して、大々的に売り出すのか消極的な売り出しにするのかを決めましょう。ただし、不動産の売り出し方法に制限を設けると目立ちにくくなり、買い手が現れにくくなる可能性があります。

買い手との契約

買い手が見つかったら価格などの条件のすり合わせを行い、売主と買主の折り合いがついたら契約をします。通常、不動産会社が買主との契約を行います。

そのため、売主が契約の場所に同席することはほとんどありません。また、一般的に不動産売却の契約の際は不動産価格の10%の手付金を受け取ります。手付金を受け取ることで、急な契約解除の申し出が出にくくなります。

売却した不動産の引き渡し

売却に関する契約が無事終了したら、不動産の引き渡し準備にかかります。住宅ローンの残債があると引き渡し不可能なので、この期間内に返済を完了させましょう。

また、不動産の引き渡しまでには1ヶ月程度かかります。この期間内は、売主の残債整理だけでなく買主のお金の準備や住宅ローンの申し込みといった諸々の手続きを不動産会社が司法書士を交えて行います。

問題なく名義変更ができたら引き渡し日に買主に鍵を渡して、不動産売却の手続き完了です。ただし、状況により鍵に関しては引き渡し日前に渡すこともあります。

不動産売却の長さを左右するポイント

不動産売却をスムーズに行いたいなら、不動産売却の長さを左右するポイントを押さえておきましょう。不動産売却が成功するか失敗するかは、不動産売却の長さを左右するポイントを押さえているかで決まります。

売却に向いている不動産会社であるか

不動産売却のよくある失敗のケースが、売却に向いていない不動産会社を選んでしまっていることです。不動産会社といっても、得意不得意があります。そのため売却を不得意とする不動産会社に仲介を依頼しても、なかなか売れません。売却を得意としている不動産会社であるかを見極めてから仲介を依頼しましょう。

仲介依頼を考えている不動産会社が売却を得意としているか見極めたいときは、不動産会社が公表している直近2年の売却実績を確認します。売却実績が古いものしかなかったり、直近2年の売却実績が少なかったりする場合は売却を不得意としている可能性があります。

不動産を売却する時期

不動産売却が成功しやすい時期は春と秋です。入社や入学、転勤といった引っ越しのタイミングと重なりやすくなるため、中古物件の売れ行きがよくなります。

逆に夏と冬は生活に変化をもたらす時期になりにくいため、売れにくくなります。また、売却に最適な時期は地域で異なるため、売り出す地域で適正な時期に不動産の需要があるかの見極めも大切なポイントです。

例えば、北海道なら冬が終わる頃に中古物件の需要が高まりますし、沖縄なら夏が終わる頃に中古物件の需要が高まります。

不動産の適正価格を知る

不動産の適正価格は査定金額を見ればおおよそ理解できるでしょう。適正価格がわかっているのに、売却価格を不動産に見合ったものにしていない場合は売れない可能性が高くなります。

買い手もだいたいの相場価格を調べている場合が多く、不動産の状態や立地などから判断して買ってもよい金額を決めています。そのため、自分の欲しい金額ではなく不動産の適正価格に設定して売却しましょう。

売れ筋の物件であるか

地域により売れ筋の物件は異なります。学校がある住宅街では戸建てやファミリー向けのマンションの需要が高まりますし、駅から離れている場所や車移動がメインの地域では駐車場がある物件の需要が高まります。

その地域の売れ筋の需要の高い物件であれば早い売却が望めますし、需要が低い物件なら時間がかかることを理解しておきましょう。また、需要が低い物件であることが初めからわかっている場合は、価格を下げるなどの対策も考えましょう。

内覧の制限の有無

不動産会社が大々的に売却活動を行うと、内覧希望の連絡がきます。買い手にとって内覧は、物件の現状を知ることができる大切な手段です。また、売主にとっても内覧をしてもらうことで買い手を早く見つけられる手段になっています。しかし、内覧に制限を設けてしまうと買い手が見つかりにくくなります。

内覧はできるだけ時間や日付の制限を設けず、買い手の希望に添える努力をしましょう。内覧の際、売主がやるべきポイントは「明るく」「きれい」です。

部屋が汚かったりものがあふれたりしていると「汚い」や「狭い」といった印象につながります。早く売るためには余計なものを一時的にトランクルームや実家などに移動させて部屋を広くし、昼間でもカーテンを開けて電気をつけて明るくしましょう。

競合物件の有無

同じエリアに似たような売却物件がある場合、「より駅に近い」「より内装がきれい」「より近隣が静か」といった少しでも条件のよいほうが早く売れます。

競合物件があることがわかっていて、売却予定の物件のほうが駅から遠かったり内装に目立つ汚れや傷みがあったりするときは、売却価格を少し下げるなどの対策を取りましょう。

不動産売却の期間を短くする方法

不動産売却を開始しても、なかなか売れる気配がない人におすすめの方法があります。できるだけ早く売却したい人は、不動産売却の期間を短くする方法を実行しましょう。

不動産会社を変える

不動産会社の売却活動が始まって半年たっても買い手が見つかりそうにないときは、不動産会社の変更を検討しましょう。特に、内覧希望者がなかなか現れないときは不動産会社の売却活動が熱心に行われていない可能性があります。また、囲い込みを行う悪質な不動産会社も存在します。

囲い込みとは、売主が最初に契約した不動産会社がほかの不動産会社に成果を取られないようにするため、買い手がいないにもかかわらず「購入希望者がいる」といってほかの不動産会社の売却を断ることです。媒介契約が「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」であれば、囲い込みの心配はありません。

不動産会社との契約方法を見直す

不動産会社との媒介契約が「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」にしている人は、「一般媒介契約」を検討しましょう。

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約が結べるため、より多くの売却活動が望めます。また、「一般媒介契約」であったものを「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」に変更してもよいでしょう。

複数の不動産会社による売却活動は望めなくなりますが、1社に絞ることで熱心な売却活動が望めます。契約している不動産会社がどのような売却活動を行っているかを見て、契約方法の見直しを考えましょう。

不動産の価格を下げる

なかなか売却が進まない理由が「適正価格よりも高額であるから」というときは、不動産の価格を下げましょう。ただし、大幅な値下げは売れ残りの印象につながってしまうため、少額の値下げを行います。

適正価格に近ければ、不動産売却が成功する確率は上がります。また、なかなか売れないからといって何回も値下げをしてはいけません。何度も値下げを行うと「まだ下がるかも」と思われてしまい、ますます売れなくなります。

一刻も早く売りたいなら買取も考える

不動産売却を仲介でお願いする場合、売却やさまざまな手続きを終える期間に最低でも1年の猶予を見ておくのが賢明です。しかし、1年も売却に時間をかけていられないという人もいるでしょう。

とにかく早く不動産を売却して現金化したいのなら、「買取」がおすすめです。仲介は不動産の売主が自分であるため不動産会社に買い手を見つけてもらいますが、買取は不動産会社が不動産を買い取ってくれるため買い手を見つける必要がありません。

ただし、買取の場合は適正価格の7割~8割程度の売却価格になります。仮に3,000万円で売却を考えている場合、買取にすると2,100万円~2,400万円程度にしかなりません。

すぐに現金化できるというメリットがある反面、売却価格が下がるというデメリットがあることも理解してから検討しましょう。

不動産売却が長引くことのデメリット

不動産売却が長引くと、どのようなデメリットがあるのでしょう。現金化がなかなかできない以外にもある不動産のデメリットについて見てみましょう。

より売れなくなる

不動産会社と媒介契約を結ぶと大々的な販売活動を行うため、人の記憶に残りやすくなります。そのため、売り出しから半年以上たってしまうと「売れ残り」や「問題がある」と思われ、より売れなくなります。

また、売れないからといって不動産会社を変えて販売したとしても使う写真が同じでは印象は変化しません。以前見た不動産がまた大々的に売却を開始したとしか思われません。

売れない理由の多くは価格です。最初の3ヶ月は適正価格に近い希望価格に設定しておき、3ヶ月を過ぎたら徐々に値下げをして売れ残りにならない工夫をしましょう。

資産価値が下がる

不動産は古くなればなるほど資産価値は下がります。戸建ての場合、土地価格は景気により変動するため売却を開始してから資産価値が下がるということはほとんどありませんが、建物の資産価値は下がります。

戸建ての場合、築20年が目安です。築20年以内であれば、リフォームやリノベーションといった方法で建物をきれいにできますが、築20年を過ぎてしまうと耐用年数の問題から建て直しが必要になる場合があります。

建て直しが必要な物件というのは、資産価値はほぼ0です。不動産売却を決めたら、資産価値が下がらないうちに早期売却を行いましょう。

売却期間を短くするためには査定する不動産会社の数を増やそう

売却期間を左右するのは、売却活動を行う不動産会社です。不動産会社を1社に絞って売却を行う方法もありますが、早期売却を目指すなら複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

複数の不動産会社に仲介を依頼する方法がわからないときは、無料で一括査定ができるイエウールを利用しましょう。イエウールには全国1,600社以上の厳選した優良不動産会社が登録されています。

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また、 「不動産売却の際に使える特例とは?上手に活用して課税負担を軽減」 という記事や、 「不動産売却の必要書類とは?取得する方法や費用も知っておこう」   という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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