家を売るときにかかる費用について|費用の内訳や節約ポイント

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家を売る際にはいくつか費用がかかるため、売却後の利益を考えるなら、どれくらいのコストが発生するかを想定しておくことが大切です。

売却にかかる費用を知っておくことで、家を売った際に最終的に手元にどれくらいのお金が残るのか、シミュレーションしやすくなります。家を売る際にかかる費用やコスト削減の方法を知り、自宅の売却をスムーズに行いましょう。

家を売るについて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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家を売る基本の手順とは

まずは家を売るにはどのような手順を踏むのか、基本的な知識から身に着けていきましょう。どのような方法で売却するかによって手順の詳細は異なりますが、一般的には次の流れで行います。

  1. 売却予定の家の相場を調べる
  2. 不動産会社から査定を受ける
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を開始する
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 家の引き渡しを行う
  7. 翌年に確定申告をする

最初に売却する家に、どれくらいの価値があるのか、相場を調べておきます。これは不動産会社から査定を受けた際に、その金額が適正といえるかを判断するためです。

査定を受けて不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売却活動を実施して家の売り出しを行います。内見の対応や買い手との条件交渉を行い、双方合意した点で売買契約を結びます。その後登記の移転や各種書類の手続きなどを行い、家の引き渡しを行うと考えましょう。

この時に買い手からお金を受け取ったり、不動産会社に手数料などの支払いをします。家を売った後はその翌年に確定申告が必要であり、ここまで終えて家の売却は完了です。

家を売る際に必要な費用

家を売る際には多数の費用がかかりますが、状況に応じてどのようなコストが発生するのかは異なります。そのため、売却する家の状況によって実際にいくらの費用がかかるかは変わりますが、次の3つは状況に限らず、ほとんどの場合で発生すると考えましょう。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用

もちろん、売却の条件次第でかかるコストは異なるため、それぞれどのように費用が計算されるのか知っておくことがおすすめです。

家が売れた成功報酬として支払う「仲介手数料」

不動産会社に仲介を依頼して家を売却する場合は、売買契約が成立した際に仲介手数料を支払います。仲介手数料は不動産会社に対して支払う成功報酬であるため、媒介契約を結んだ時点で発生するわけではありません。

不動産会社によって請求のタイミングは異なりますが、基本的には売買契約が成立した際に半額を、引き渡し完了で残りを支払うことが多いです。仲介手数料は法律で上限額が決められており、売却価格に応じていくらまで請求されるかは異なります。

売却価格仲介手数料の上限額
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超え400万円以下の部分取引額の4%以内
400万円超えの部分取引額の3%以内

また、売却価格が400万円以上の場合は、次の式でまとめて上限額を計算できます。

売却価格×(3%+60,000円)+消費税

例えば売却価格を1,000万円とした場合の仲介手数料の上限額は、次の通りです。

1,000万円×(3%+60,000円)+消費税=39万6,000円

なお、仲介手数料は上限額のみ定められているため、不動産会社によっては割引したり、無料にしたりすることもあります。また、個人で売買を行う場合は、不動産会社を利用していないため、仲介手数料自体がかかりません。

家の売買契約書の作成に必要な「印紙代」

家を売る際には売買契約書を作成する必要があり、これには売却価格に応じた収入印紙を貼り付けます。収入印紙の費用が印紙代と呼ばれるものであり、売却価格が高くなるほど、印紙代も高額になると考えましょう。

契約金額本則税率
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1,000円
100万円を超え500万円以下2,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円

売買契約書の金額が1万円以内なら、印紙税は非課税となります。また、売買契約書は2通作成しますが、売り手と買い手のそれぞれが1通分ずつ印紙税を負担することが一般的です。

2.3 抵当権抹消と住所変更手続きに必要な「登記費用」

家を引き渡す際には対象となる不動産にかけられている抵当権の抹消や、住所変更などの手続きが必要です。これらは登記によって変更手続きを行うため、この際に費用がかかると考えましょう。

登記費用は不動産1つにつき1,000円であり、抵当権抹消と住所変更のそれぞれでかかります。例えば自宅の建物部分のみを売却するなら抵当権抹消と住所変更で2,000円ですが、土地も含めて売却する場合は、合計4,000円の費用がかかります。

家を売る状況で変わる6つの費用

仲介手数料や印紙代、登記費用のほかにも、家を売る際にかかる費用は複数あります。ただし、次の6つは状況によって発生することもある費用であるため、売却時に必ずしもかかるとは限りません。

  • 繰り上げ返済事務手数料
  • 司法書士への報酬
  • 諸費用
  • 引っ越し費用
  • 税金
  • 測量費

それぞれの費用の詳細を知り、どのような場合に発生するのか、またいくらくらいかかるのかを把握しておきましょう。

ローンありの場合に必要な「繰り上げ返済事務手数料」

売却する家にローンの残債があり、売るまでに繰り上げ返済する場合は事務手数料がかかります。これはローンの支払いとは別に設定されている費用であり、契約時に定めた金額よりも多く支払い、早期返済を目指す場合にかかるコストと考えましょう。

繰り上げ返済事務手数料は金融機関や返済額などによって異なりますが、数万円程度のことが多いです。場合によっては無料となっていることもあるため、ローン先に確認していくらかかるかチェックしておきましょう。

登記書類の作成を依頼した場合にかかる「報酬」

抵当権の抹消や住所変更など、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、登記費用とは別に司法書士への報酬が発生します。依頼先によって報酬額は異なりますが、2~3万円程度が相場でしょう。

どこに依頼するかはもちろん、どこまでの手続きを依頼するかによってかかる費用は異なります。書類作成や登記手続きの代行など、委託する部分が多くなるほど、かかるコストは増えると考えましょう。

買主へ家をよく見せるための「諸費用」

好条件で家を売却するには、買い手に対していかに優良な物件であるかをアピールします。家をよく見せるためにはハウスクリーニングやリフォーム、住宅の状態を詳しく調べて評価するインスペクションなどがあり、これらを実施する場合は諸経費としてコストが増額します。

実施する内容費用の相場
ハウスクリーニング数万円
自宅の補修数十万円
リフォーム数十~数百万
インスペクション100㎡で5~14万円程度

費用の相場はあくまで目安であり、行う内容次第では相場より安くなることもあります。反対に実施する内容が増えると、相場以上に高額な費用がかかることもあるため、この点は頭に入れておきましょう。

家をよく見せる工夫をすることで売却しやすくなったり、売却価格の向上を目指せたりすることもあります。しかし、費用をかけすぎると、好条件で売却できても手元に残る利益が減ってしまうため、収支のバランスを考えながら行うことがおすすめです。

3.4. 家を先に売る場合に必要な「引っ越し費用」

家を売る場合には新居に引っ越すための費用も必要であり、これはどのタイミングで売却するかによってかかるコストが異なります。

例えば先に家を購入して引っ越す場合は、新居への引っ越し費用のみで済みますが、家を売ってから新居を探す場合は、仮住まいへの引っ越しと新居への引っ越しの合計2回分の費用がかかると考えましょう。

引っ越し費用は移動する距離や荷物の多さ、引っ越す時期などによって異なりますが、3人家族なら6~10万円程度が相場です。

先に新居を購入して引っ越す場合は、引っ越し費用が削減できるというメリットがあります。ただし、古い家が売れるまでまとまったお金が入ってこないため、資金計画を慎重に立てなければならないというデメリットもあるでしょう。

先に家を売る場合は、コストがかかりやすいものの、売却益をもとに新居の購入を考えられるため、資金繰りはしやすいです。

家を売って利益が出たときにかかる「税金」

家を売って利益が出た場合は、利益分に対して譲渡所得税という税金がかけられます。売却益は次の計算式で算出します。

売却益=売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用

つまり、売却価格がついたからといって、必ずしも売却益が発生するわけではなく、取得費や費用などが上回る場合は手元にお金が残っていても非課税です。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によっても変動し、5年未満のものが短期譲渡所得、5年を超えて所有しているものが長期譲渡所得となります。

区分所得税特別復興所得税住民税合計
短期譲渡所得30%2.1%9%41.1%
長期譲渡所得15%2.1%5%22.1%

長期譲渡所得のほうが税率は低いため、所有期間がぎりぎり切り替わる時期なら、少し待ってから売却してもよいでしょう。ただし、売却益が出ないなら所有区分は関係ないため、利益が出ない見込みなら短期譲渡所得のうちに売っても問題はありません。

3.6. 測量が必要な場合にかかる「測量費」

土地付きの家を売る場合は、土地の境界線が曖昧だと売却後にトラブルが発生することもあるため、事前に測量が必要です。測量をして境界線を明確にしておかないと、売れる土地の範囲が狭くなったり、反対に所有分ではないところまで売却してしまい、後で揉める危険性もあるため注意しましょう。

測量費は土地の広さや形状によって異なりますが、100坪以下なら30~80万円程度が相場です。飛び地や複雑な形状をしている場合は測量がしづらくなり、この場合は相場以上の費用がかかることもあります。

家を売る費用を節約する3つの方法

家を売却する際にかかる費用には、法制上、削減の難しいものが多くあります。その中でも削減できるコストは以下の3つです。

  • 確定申告をして節税する
  • 依頼する作業を自分で行う
  • 仲介手数料の金額を交渉する

値段交渉が必要なものや、労力のかかるものがあります。詳細について説明していきましょう。

確定申告をして節税する

家を売った翌年には確定申告が必要であり、このときに軽減税率や特別控除などを利用すると、売却益にかけられる税金を節税できます。

利用できる制度適用の条件控除や軽減税率
3,000万円の特別控除
  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと
売却益から最大3,000万円控除
軽減税率の特例
  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと
  • 6,000万円以下の部分は所得税が10%、住民税が4%に軽減
  • 6,000万円超えの部分は所得税が15%、住民税が5%

条件を満たして確定申告を行うことで、これらの制度が利用できます。

依頼する作業を自分で行う

登記手続きの代行やハウスクリーニングなど、自分でできる範囲なら業者を利用しないことで費用の節約はできます。登記手続きは書類の準備などが面倒になりやすいですが、実際の手続き自体はそれほど難しくありません。

また、ハウスクリーニングは日ごろから丁寧に掃除をしておくことで、業者に依頼する部分を減らせるでしょう。すべて自分で行う必要はなく、できるところだけやり、残りは業者に委託するという方法でも売却時にかかる費用は削減できます。

仲介手数料の金額を交渉する

不動産会社を利用して家を売る場合は、仲介手数料がかかりますが、これは上限額のみ法律で定められているため、交渉によって割引をしてもらうことも可能です。

上限の範囲内なら金額は自由に設定できるため、交渉次第で安くできます。ただし、仲介手数料は成功報酬であり、不動産会社にとって重要な利益です。そのため、交渉しても割引ができなかったり、無理に交渉すると売却活動に悪影響が出たりする可能性があることは理解しておきましょう。

仲介手数料は上限いっぱいまで請求することが一般的であるため、基本的には削減が難しいコストと考える必要があります。

家を売って手元に残るお金をシミュレーション

実際に家を売却した際に、どれくらいのお金が手元に残るのかシミュレーションをしてみましょう。シミュレーションの条件は、次の通りです。

  • ローン残債:1,000万円
  • 引っ越し費用:10万円
  • 売却にかかる費用:100万円
  • 売却価格:5,000万円

まず売却価格の5,000万円から、ローン残債や引っ越し費用、その他諸経費を差し引きます。残った金額は約4,000万円であり、これが手元に残る金額です。

ただし、取得費などを差し引き、売却益が出ている場合は、ここからさらに譲渡所得税が差し引かれます。所有している期間によっても異なりますが、手元に残るお金がさらに減ることは理解しておきましょう。

シミュレーションをする際には売却価格から、各種費用を差し引くことで、手元に残るお金が大体どれくらいになるかがわかります。

家を売る費用の節約だけでなく高く売る努力もしよう

家を売った際の利益を守るには、費用を節約するだけではなく、できるだけ高く売ることも考えましょう。高値で売却できることで費用を相殺しても手元に残るお金は多くなり、結果的に利益も獲得しやすいです。

高く売るための努力としてできることは多数あるため、これらを把握して、少しでも好条件での売却を目指しましょう。

一括査定で家の相場を知っておく

高値で家を売却したいなら、一括査定を利用して、自宅がどれくらいで売れるのか、相場を把握しておくことがおすすめです。査定額は不動産会社によって異なることが多く、大きい場合だと100万円以上の違いが出ることも少なくありません。

もちろん、査定額がそのまま売却価格になるわけではなく、あくまで比較して相場価格を知るための指標です。複数社からの査定結果を比較することで、どれくらいが相場なのかが理解でき、売り出し価格を設定する際に役立ちます。

適切な金額で売り出すことでスムーズに売却がしやすくなり、かつ相場以下で売却してしまう売り損を回避しやすくなるでしょう。

一括査定サイトはイエウールがおすすめ

不動産の一括査定を行うなら、イエウールがおすすめです。イエウールは全国1,600社以上の不動産会社と提携しており、どれも優良企業ばかりです。そのため、安心して利用でき、よりよいパートナーを見つけやすいでしょう。

また、一度の登録で最大6社からの査定結果を同時に見られるため、金額の比較がしやすく、相場価格も算出しやすくなります。

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信頼できる不動産会社と契約をする

どの不動産会社を利用するかは重要であり、査定額や担当者の様子などもチェックして、信頼できるかどうかを確認しておきましょう。家の売却は数ヶ月程度かかり、担当者とは密にコミュニケーションを取ることが多いです。

そのため、信頼できない、相性が悪いといったネガティブな印象があると、スムーズな売却を目指しにくくなります。

また、悪徳業者に引っかかってしまうと、売り損が出たり、売却時にトラブルが発生したりすることも少なくありません。仲介を依頼する不動産会社は念入りに選定して、企業と担当者の双方が信頼できるかどうかで選びましょう。

内見で買い手に家のよさをアピールする

売却する際には買い手に家のよさをアピールすることが大切であり、内見での対応は特に意識しておきましょう。内見で家のよさを伝えることで印象がよくなり、売り出し価格から下げずに売却できることも少なくありません。

アピールする際には、どこがよいのか具体的に伝えることや、生活しているからこそわかるメリットなどを提示するとよいでしょう。アピールポイントを複数具体的に出すことで、売却価格が妥当であると説明しやすくなり、より高値で売りやすくなります。

家を売る費用を節約して少しでもお金を残そう

家を売る際にかかる費用は多く、これを節約できるかどうかで得られる利益は違ってきます。少しでも手元にお金を残すには、高値で売ることと、売却時にかかる費用をいかにして節約するかを考えることが大切です。

売却方法を工夫して、かかるコストを抑え、かつ好条件で手放せるようにし、少しでも利益を残して家を売りましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。
また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事や、 「離婚で家を売るには?確認事項など失敗を避けるためのポイントを説明」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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