不動産売却の流れを把握しよう!初心者にもわかりやすく解説

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不動産売却は人生の中でも、何度も経験することではありません。初めて不動産売却をする方は流れが分からずなにから手を付けていいのか悩んでしまうのがあたりまえだと思います。 そこで、この記事では不動産売却の流れを知らない方でも分かるように、はじめに不動産売却全体の流れを説明した後に具体的にやること・手続きを紹介していきます。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却の流れを理解しよう

スムーズに不動産売却をするためには、全体の流れを理解しておくことが大切です。大まかな全体像を把握しておくことで、シーンごとになにをするのか、次のステップのためになにをすべきなのかがわかります。 また、流れだけではなく、売却時に必要な書類についても把握して、基礎的な知識から身につけていきましょう。

不動産売却の流れ一覧

不動産を売却する際の大まかな流れは、次の通りです。

  • 情報収集をする
  • 査定してもらう
  • 媒介契約を結ぶ
  • 売却活動をする
  • 内覧の対応をする
  • 交渉をする
  • 売買契約を結ぶ
  • 不動産を引き渡す
  • 契約後の手続きをする
  • 確定申告をする

これら10のステップを踏むことで、不動産は売却できます。売却フローとしては、事前準備から売却後の確定申告まであり、ただ売りに出して終わりではないことは理解しておきましょう。 不動産の売却には時間がかかることも多く、事前の準備から考えると完了までに3ヶ月から半年以上かかることも少なくありません。そのため、スムーズに行うためには、計画を念入りに立て、余裕を持ったスケジュールで臨むことが大切です。

手続きに必要な契約書類一覧

不動産売却の手続きで必要な書類は、主に次の8つです。

  • 登記済権利証
  • 間取り図と測量図
  • 固定資産税納税通知書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 身分証明書
  • 建築確認済証・検査済証
  • 地積測量図・境界確認書
  • マンションの利用規約

これらは不動産を購入した際に受け取っていたり、法務局や金融機関、役所などで取得したりします。不動産会社によって求める書類の詳細が異なることもあるため、売却前にはなにが必要なのか、事前に確認しておくとよいでしょう。

また、マンションの売却ではマンションの利用規約が必要ですが、戸建ての場合はこれは不要です。対して戸建てでは地積測量図や境界確認書が必要ですが、マンションの売却では不要です。

売却する物件の種類によって必要な書類が変わることもあるため、この点も不動産会社に質問しておくとよいでしょう。

  • 不動産売却の知識をつける
  • 相場価格を知る
  • 売却理由をの整理をする
  • 希望条件の整理をする
  • 売却期間の期限を決める

事前準備をする

不動産売却についての知識がないと、不動産会社の言われるがままに行動してしまい、損をする場合もあります。そのため、自分で正しく判断するためにも、売却についての基本程度は頭に入れておいたほうがよいでしょう。

相場価格も事前に把握しておきたいポイントの1つであり、これを把握することで不動産会社が提示する査定が正しいか、いくらで売り出すのが適切なのかが判断できます。

売却理由は不動産会社や購入希望者に聞かれるだけではなく、そもそも本当に売却すべきかどうかを判断するうえでも重要です。なぜ売却するのか、本当に売却する必要があるのかを考え、必要性を感じた場合のみ、売却活動に進むようにしましょう。

不動産売却を成功させるには、売り出す前の時点で希望とする条件や売却にかける期間などを定めておくことが大切です。詳細については不動産会社と相談しながら決めて構いませんが、まずは自分の頭で整理して、簡単に売却プランや条件は設定しておきましょう。

査定してもらう

事前準備が整った後は、不動産会社から査定をしてもらいます。査定とは売却したい不動産の価値を判断してもらうものであり、ここで提示された金額を参考に、売り出し価格を設定します。

査定額を調べる方法は様々あり、同じ不動産でも利用する不動産会社によって提示される金額が異なることも少なくありません。そのため、より正確な査定額を知るためには、複数社から査定を受け、それぞれの提示金額を比較することがおすすめです。

また、査定には不動産情報を登録してネット上で行う机上査定と、担当者が実際に現地に訪れて不動産の詳細な状態を調査する訪問査定があります。まずは机上査定で気になる業者を見つけ、その後訪問査定を依頼するという流れが一般的です。

机上査定をスムーズに行うには、ネットで利用できる一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトの「イエウール」では、全国1,600社以上の不動産会社の中から条件にあった業者を選択して査定額を提案します。

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媒介契約を結ぶ

利用する不動産会社を決めたなら、媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産売却を仲介してもらうための契約であり、契約自体は無料で行えます。不動産売却では仲介手数料が発生しますが、これは売却完了時の成功報酬です。

つまり、媒介契約を結んだだけでは費用が発生していないことは、頭に入れておきましょう。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

媒介契約の種類メリットデメリット
一般媒介契約
  • 複数の不動産会社と契約できる
  • 個人でも買主を探せる
  • レインズへの登録義務がない
  • 不動産会社が売却活動に積極的になりづらい
専任媒介契約
  • 個人でも買主を探せる
  • レインズへの登録義務がある
  • 不動産会社は最低2週間に1回以上の活動報告を行う
不動産会社は1社しか契約できない
専属専任媒介契約
  • レインズへの登録義務がある
  • 不動産会社は最低2週間に1回以上の活動報告を行う
  • 不動産会社は1社しか契約できない
  • 個人では買主を探せない

制限の多いものほど不動産会社が積極的に売却活動をしてくれやすくなり、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の順番で、力の入れ方が違ってくるでしょう。

制限の多い専属専任媒介契約や専任媒介契約ですが、不動産情報サイトのレインズへの登録義務があり、物件情報を広く公開できる点は大きな魅力です。売却をスムーズに成功させるには、売り出し中であることを多くの人に知ってもらうことが大切なため、素早く売却したい人は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

不動産会社と契約してから売買完了するまで

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売却活動を開始します。売却活動開始から売買完了までの流れは、次の通りです。

  1. 売却活動をする
  2. 内覧の対応をする
  3. 交渉をする
  4. 売買契約を結ぶ

これら4つのステップの詳細を把握して、不動産売却の流れについてさらに理解を深めていきましょう。

売却活動をする

売却活動は不動産の売り出し情報の公開や、チラシなどによる宣伝があげられます。また、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決定したり、詳細な販売戦力を相談したりすることも該当します。

売却活動はすべて不動産会社に任せられるわけではないため、自分でもどのような条件で売りたいのかは明確にしておき、希望は積極的に伝えるようにしましょう。もちろん、不動産の状態や市場需要次第では、希望条件をすべて満たせない場合もあるため、不動産会社と相談しながら、妥協点を探すことも大切です。

特に売り出し価格の設定やどこまで値引きをするのか、いつまでに売却をするのかの3点は念入りに考えておきましょう。不動産売買では購入希望者から値引き交渉をされることが多いため、この分を考慮して相場価格よりも少し高めの値段設定にしておくことがおすすめです。

また、売却期間から逆算して、いつまでに売れなければいくら値下げするのか、どこまで値下げするのかの下限額なども考えておきましょう。

内覧の対応をする

物件情報を公開し、購入希望者が現れたなら、内覧の対応を行います。内覧対応は不動産会社に任せても構いませんが、自分も立ち会って物件のよさをアピールすることがおすすめです。

内覧での対応や印象によって、売却の条件が変わることも多いため、好印象を与えられるように工夫しましょう。内覧対応をする際には、事前に部屋を片付けておき、清潔感をアピールすることが大切です。

特に玄関や水回りなどは汚れやすいだけではなく、内覧時にチェックされやすいため、念入りに掃除をしておく必要があるでしょう。

よりきれいに見せるには、部分的にハウスクリーニングを依頼するなど、プロに清掃を任せることもおすすめです。物件をアピールする際には、住んでいるからこそわかる細かな魅力や家事動線のよさなど、物件情報には載っていないメリットを伝えるようにしましょう。

交渉をする

内覧で部屋の様子を見てもらい、購入の意思が固まったなら、詳細な条件の交渉を行います。条件交渉は売買価格の決定はもちろん、引き渡しの時期や家具や家電などを残すかどうかなど、細かい点まで話し合います。

条件の交渉をして決裂した場合は、新しい購入希望者を探して、また内覧のステップからやり直しです。不動産売却の契約を成立させるには、双方の合意を得る必要があるため、よく話し合ってお互いの妥協点を見つけましょう。

値引き交渉に応じる場合は、なぜその金額まで下げるのか、明確な根拠を持っておくことが大切です。例えば物件設備の故障により○○万円値下げするなど、明確な理由を示すことで、無理な値引き交渉を避けやすくなります。

相手に求められるままに値引きしてしまうと、際限なく値引きを求められることがあるため、根拠なしでの値引きはやめましょう。

売買契約を結ぶ

購入希望者から条件の合意が取れたなら、売買契約を締結します。売買契約書を作成し、双方がサインすることで正式に契約が成立します。

売買契約成立後は、手付金として売買金額の一部を先に受け取ります。手付金をいくらにするかは契約時に定められますが、売買金額の10%程度になることが一般的でしょう。

また、引き渡し日をいつにするかも契約書にて定めますが、特別な記載がない場合は、買主の決済日が引き渡し日となります。不動産契約は、契約書に記された内容のみ適用されます。

口頭での約束は、言った言わないで後から揉める可能性があるため、必要なことはすべて契約書に記載して、双方の認識のずれがないように細部まで内容は確認しておきましょう。

売買完了してから確定申告するまで

売買契約が完了したからといって、不動産売却は終了ではありません。契約完了後は、確定申告を行う必要があります。売買完了から確定申告までの流れは、次の通りです。

  1. 不動産を引き渡す
  2. 契約後の手続きをする
  3. 確定申告をする

最後まで気を抜かずに、不動産売却の完了を目指しましょう。

不動産を引き渡す

契約書で定めた期日で、不動産の引き渡しを行います。引き渡しの際には、家の鍵や権利証を渡し、買主からは手付金を除く、売買金額の残金を受け取ります。

また、住宅ローンを組んでいる家で、ローンの残債が残っている場合は、引き渡し前に所有権の移転登記が必要です。ローンを完済して所有権の移転登記が終了してから、物件は引き渡しが可能となります。

引き渡しの際には原則家の中は空にしておかなければならないため、引き渡し日までに引っ越しを完了させておきましょう。

契約後の手続きをする

売買契約完了後は、住宅ローンの返済手続きをしたり、新居への引っ越し手続きをしたりと、やるべきことは多数あります。人によってどのような手続きが必要かは異なりますが、スムーズに引っ越しをするためにも、何をすべきなのかは事前にチェックしておきましょう。

新居で必要な手続きとしては、電気やガス、水道などの届け出や、子供がいる場合は学校への転入手続きなどがあげられます。

確定申告をする

不動産を売却した翌年には、確定申告をしなければなりません。特に売却によって利益が出ている場合は必須であり、申告をしないと所得税や住民税などを脱税したことになり、追徴課税を納めなければいけなくなるため注意しましょう。

売却によって損失が出た場合は必須ではありませんが、申告することで減税されることもあります。そのため、不動産売却をした翌年は、確定申告は必ずするものと考えておくとよいでしょう。確定申告はネットや税務署、全国の確定申告会場などで行え、必要書類は次の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介手数料などの領収書

申告期間は2月16日から3月15日までですが、土日の関係で多少ずれることもあります。そのため、該当する年ではいつまでに申告が必要なのかはチェックしておき、期間内に確実に申告ができるようにしておきましょう。

確定申告は必要書類を揃えて、申告書に売却によって得た利益やかかった費用などを書き込み、完成した書類を提出、あるいはネットで情報を登録して手続きは完了です。

不動産売却の流れを理解して売却の一歩目を踏み出そう

不動産の売却は、さまざまな過程を経て完結します。書類の準備から不動産業者を探す作業、査定の依頼、法的手続きなどはじめて経験する人にとっては煩雑でわかりにくい部分もあるでしょう。

まずは一連の流れをしっかり把握してから準備に取りかかることが大切です。不動産の売却の過程で重要なのは不動産業者の選定でしょう。どのような業者に査定、売却を依頼するかで結果も変わっていきます。
不動産業者の選定でお困りの方は、一括査定サービスの利用がおすすめです。

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