家を売る手順は8つのステップで完了!税金の支払いまでを解説

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マイホームを売る…、一生でそうそうないビッグイベントですよね。

ほとんどの方は、どのような手順を踏めば家を売ることができるかご存知ではないでしょう。また、できるだけ高値で売りたい、損をしたくない、と思うのが人情です。

まずは、これから解説する8つのステップで、売却の流れをつかみましょう。順をおって、売却を成功させるポイントについても説明していきますので、家を賢く売りたい方は必見です。

家を売るについて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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意外と簡単!家を売るための8つのステップ

賢い不動産の売却には、正しい手順でものごとを進めていくのが非常に大事です。この章では、一連の流れを8つのステップで説明していきます。必要な手順を理解し、損をしない売却を目指しましょう。

査定で売りたい家の相場を調べる

最初のステップは、家の相場を調べることです。知らないと、本来の価値より安い値段で売ってしまうことになるかもしれないため、これは避けたいこところでしょう。

例えば、駅からの距離や家の周りに何があるかの立地条件、家族向けか単身者向けか、現在の家の状態など、物件価格を決める条件は多岐に渡ります。査定額は、不動産業者によって数百万円の差が出てしまうこともあります。

そのため、1社だけでなく数社に査定を依頼して、適正な査定額を知っておくことをおすすめします。便利な一括査定をしてくれるサイトがあるので、まずは利用してみてはいかがでしょうか。

家の売却を依頼する不動産会社を絞り込む

一括査定などで複数の不動産業者から査定額を受け取ったら、その中から不動産業者を選んでいきます。その際に、高い金額を提示してくれた業者に目がいってしまいがちですが、価格以外に注目するポイントがあります。それは、無事に売却が済むまで、誠意をもって対応してくれる業者かどうかです。

査定までのやり取りがスムーズか、説明が丁寧でわかりやすいか、査定金額に納得できるかなどで、信頼できる業者を見極めましょう。家という大きな財産の売却をお願いする相手なので、担当者になる人と直接話をして、おまかせするかどうかを決めるのが賢明です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約は、不動産業者に物件売買の仲介を依頼するときに結ぶものです。これにより、買い手を探す、契約書の作成、登記など、専門的で手間がかかる作業を不動産業者が代行してくれます。売買が成立したら、売手は仲介手数料を払います。媒介契約には3種類ありますが、それぞれの契約の特徴は次の通りです。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
複数社との契約      ×     ×     ○
売主が買い手を見つけたときその場合も仲介手数料がかかる 仲介なしで販売できる 仲介なしで販売できる
販売状況の報告 7日に一回以上 14日に1回以上 特に規定なし
レインズへの登録義務 契約から5日以内 契約から7日以内 登録義務はなし

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約できる不動産業者は1社のみです。専属専任媒介契約では、売主が自力で買主を見つけて勝手に売ることはできない点が違います。

また、売主への報告義務や、レインズ(不動産流通機構)への登録義務の内容が異なります。レインズに登録すると、会員登録している不動産業者がその物件情報を見ることができ、より広く物件の存在をアピールすることができます。

一般媒介契約は、一番しばりが少ない自由なものですが、1社だけの契約ではないため、熱心に売却活動をしてくれる保証はありません。契約期間は専属専任媒介契約と専任媒介契約で最長3か月、一般契約は規定はないものの3か月のことが多いです。契約を結んでも進捗がない場合は、3か月をめどに不動産業者の見直しをしてもよいかもしれません。

不動産会社と相談して売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始しますが、まずは実際に売り出す価格を決めましょう。この際に注意したいことは、「この価格で売りたい!」と思っている値段をそのまま販売価格にしないことです。購入希望者が現れたときは、往々にして値下げ交渉が入るためです。

過剰な上乗せは禁物ですが、交渉次第で「このぐらいは下げていいかな」という金額を足して、価格を決めてください。「端数を切ってほしい」などの値下げ交渉はよくあるので、3,000万円で売りたいのであれば、3,090万円で設定するなどです。詳細な価格は、不動産業者と相談しながら決めるとよいでしょう。

売り出すためには広告が必要ですが、これは不動産会社が作ってくれます。最近では、チラシなどの紙媒体以外に、ネット掲載がよく使われています。不動産業者は物件の広告を出すプロでもありますが、自分が望む形で物件のPRが行われているかどうか、チェックすることも大切です。

内覧希望者に家の案内をする

物件に興味を持つ人が現れたら、不動産業者を通して内覧の申し込みがあるので、スケジュールによほどの不都合がない限りは受け入れましょう。物件の公開直後は、より多くの購入希望者に興味を持ってもらえるタイミングです。内覧希望は土日など週末に集中するので、家族の誰かが対応できるように予定を空けておくなどの工夫が必要です。

内覧の際はよい印象を与えるため、なるべく生活感が出ないように部屋を整えておくことも重要です。いらないものは処分する、または倉庫に預けるなどして、家の中をすっきりさせておくと広く見える効果があります。

また、水回りやベランダはチェックされることが多いので、掃除を済ませておきましょう。収納スペースを見せることも必要なので、「この扉は開けられない!」などということのないように、見えないところも整理整頓を心がけることが大切です。

内覧の際には、値下げ交渉を持ちかけられることもありますが、心の準備をしていないと先方の希望を丸飲みにしてしまう危険性があります。その場で即答しなくてもよいのですが、返事をやたらと引き伸ばしてしまうのも悪印象のもとです。どの程度の値引き交渉までなら応じるのか、自分の中でラインを決めておくと、交渉を有利に運べます。

買い手が決まったら売買契約を締結する

売主・買主の双方が値段に納得して売買の意思がはっきりしたら、売買契約を締結することになりますが、
その際に必要な書類は次の通りです。

  • 本人確認書類(免許証、健康保険証など)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書(最新のもの)
  • 印紙代(価格による。1,000万円~5,000万円なら、1万円の印紙が必要。)
  • 仲介手数料(売買契約時に半額を支払う)

また、一戸建てかマンションかでも、上記のほかに必要なものが変わってきます。

<一戸建ての場合>

  • 建築確認通知書および検査済証
  • 土地測量図および境界確認書

<マンションの場合>

  • 管理規約
  • マンションの維持管理費に関する書類 など

売買契約を結ぶ際に、買手は通常5~10%の手付金を払います。さしあたっては使わずに置いておくほうが安全です。契約に特約がある場合は、買手側の都合で契約が白紙に戻るケースがあるためです。

例えば、ローン特約では、買手のローン審査が通らなければ契約はなしになり、手付を戻すことになります。逆に、売主の都合で契約を解除するのは、なかなか大変です。そうなると手付金を戻し、さらに同額を違約金として支払わねばなりません。一度結んだ売買契約は、簡単にはなかったことにはならないので、条件などは慎重に確認しましょう。

かかる費用と書類を用意して引き渡しを完了する

売買契約を結んだら、いよいよ物件の引き渡しですが、その前に余裕をもって引っ越しが済ませられるように、スケジュールを立てておきましょう。買主から残金を受取り、所有権移転登記などに必要な書類を渡して、引き渡しが終了となります。その際に用意する書類は以下のとおりです。

  • 本人確認書類(免許証、健康保険証など)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納付書

この際に物件の鍵も引き渡すので、持参することを忘れないようにしましょう。また、ローンの残債がある方は、ローン残高証明書も必要です。売却価格でローンの残債を返却しきれない場合は、差額も用意しなくてはなりません。

また任意になりますが、設備に関する説明書、物件の販売時に渡されたパンフレットなども持って行ったほうがよいです。新しい持ち主に、物件の情報がわかるものはなるべく提供しましょう。引き渡し時に売主が支払う費用は以下になります。

  • 残りの仲介手数料
  • 抵当権抹消費用(主に司法書士に支払う費用)

ほかにも、固定資産税などの精算も併せて行われます。

家が売れた翌年に確定申告を行う

不動産を売却した翌年は、確定申告を忘れないようにして下ください。一般に、マイホームの売却によって多額の税金がかかることはほぼありません。「売却額=利益」ではなく、その不動産を取得するのにかかった費用や売却にかかった費用を差し引くことができます。さらに特別控除などを使うと、3,000万円までの利益は実質0円で申告が可能です。

また、売却で利益が出なかったり、むしろマイナスになったりした場合も確定申告をすることをおすすめします。そうすることで、損失分を給与などほかの所得と合算し、税金の還付が受けられます。

家を買い替える場合は手順に注意

家の買い替えの場合、もとの家を売るのが先か、新しい家を買うのが先かで注意することや手順が変わってきます。どちらの場合も、メリット・デメリットがありますので、よく考えて売りと買いのタイミングを決めましょう。以下、それぞれの場合を解説します。

先に家を売ってしまう場合の注意点

先に売った場合は、売却金額をもとに次の住まいを購入する資金計画が立てやすいですよね。しかし、売却と新居購入のタイミングが必ず合うとは限りません。

新しい家に入居するまでの間、仮住まいを探す必要が出てくるときもあります。そうすると、引っ越しの手間が2回になり、費用もかさんでしまいます。

なるべく余分な費用がかからないよう、媒介契約を結んで売却価格のめどがたったら、新居の資金計画を進めましょう。

先に新しい家を買いたい場合の注意点

新居を先に購入することができれば、仮住まいを探すこともなく、引っ越しも1回で済みます。また、売却前に引っ越すことで、家財道具のないすっきりした状態で売却物件を見てもらえるのは有利です。

ただし、家を売ったお金が入る前に、新しい家の頭金などを用意しなければならないので、金銭的なハードルは高めです。また、元の家のローンがまだ残っているときは、売れるまで二重にローンを抱えることになってしまいます

家を売る方法によっても手順は変わる

家の売却にはいろいろな方法があります。不動産会社の買取、任意売却、個人での売買などです。
違いを学んで、最適な売却方法を選びましょう。

短期間で家を売れる「不動産会社の買取」の場合

少しでも早く売却したいときは、個人の買主を探すのではなく、不動産業者に売却してしまうという方法もあります。買主は不動産会社になりますので、広告を打つ必要も、内覧希望者を何組も受け入れる必要もありません。確実に売却して、その金額をすぐに新居の購入資金に充てたい人などには良いかもしれません。

ただ、不動産業者の買い取りは、短期間で売れるけれども売却金額が安くなってしまいます。だいたい相場より1~3割は下になりますので、その点をよく考えて決めたほうが良いでしょう。

ローン返済のための「任意売却」の場合

なにかの事情でローンの返済ができなくなったときに考えられるのが、任意売却です。返済が滞った場合、銀行などの債権者は、物件を競売にかけてローンの残債を回収を試みます。競売は短い期間で行われるため、相場の7割程度でしか売れない場合がほとんどです。債権者と話し合い、任意売却が認められれば、競売を避けることができます。

また、通常の不動産取引と同じように時間をかけて、相場に近い金額で購入してくれる人を探せます。仲介手数料などの経費も、売却金額から支払うことができるのです。
もちろん、売却後に残った残債は返す必要があります。しかし、債権者と相談のうえ、無理のない金額での返済を求められることが多いです。

費用の削減はできる「個人での売買」の場合

不動産業者を一切通さないで、個人対個人で売買することも可能ではあります。仲介手数料を払う必要がなくなるので、費用の節約はできます。

その場合は、今まで説明してきた不動産会社が関わる作業をすべて自分でやることになります。かなりの手間と専門知識が必要になってしまうので、現実的ではありません。

家をスムーズに売るためのポイント

大切なマイホームの売却は、できるだけ安心してスムーズに進めていきたいものですよね。ここでは、できるだけ時間をかけず、かつ安全な売却ができるような方法をご紹介します。
万一、売れるまで時間がかかった場合の対処法なども併せて提案していきますので、参考になさって下さい。

査定や不動産会社探しは一括査定を活用する

家を売るにあたって、良い不動産業者を見つけることがとても重要なのはおわかりいただけたと思います。
でも、数多くある業者のうち、どれが優良で自分に合った業者なのか探すのはとても大変です。まずは複数の不動産業者に査定依頼をすることが、ファーストコンタクトになるわけですが、1社ずつでは手間がかかります。

便利なのはやはり、一括査定の利用です。1度の物件情報の入力で、いくつもの業者に査定を依頼することができます。おすすめのサイトをご紹介しておきます。

イエウール ネットから簡単に6社 信頼と安心の一括査定

全国1,600社以上に対応している「イエウール」です。ネット上で無料の一括査定ができ、最大で6社もの査定を比較できます。さらに、クレームの多い企業は契約を解除するなど、悪徳企業は排除することに努めているのも安心ポイントです。優良な不動産会社が集まる「イエウール」で、らくらく一括査定を試してみましょう。

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家を売る価格は戦略を持って設定する

長く売れないときは、価格の見直しも検討しましょう。売買成立までの平均的な期間は、マンションで3~6か月ぐらいです。一戸建ての場合は、もう少しかかる場合もあります。

あまりにも強気な値段で、いつまでも売れ残ったまま…というのは、不利になる局面もあります。物件探しをしている人は、こまめに情報をチェックしているため、「あ、まだこの物件ある」と思われるのは心証を悪くしてしまうのです。とはいえ、焦ってやみくもに値下げをすることをすすめているわけではありません。価格の見直しをするのならいつごろからするのか、いくらまで値下げをするのか、戦略を立てておくことが大事です。

物件を探している人は、切りのよい数字で価格の範囲を区切って検索をすることがほとんどです。2,000万円以内の物件を探している人の検索に引っかかるように、1,980万円に値段を直すなど、見つけてもらいやすくする工夫も良いでしょう。

買主が見つかりやすいタイミングで売りに出す

売りに出す時期も大切です。4月の新生活を前に不動産の購入を考える人が多いため、1~3月は1年で最も需要が増えるときです。ニーズが高まっているタイミングで広告が打てるよう、不動産業者探しなどの事前準備は早め早めを心がけましょう。

一方、この時期はたくさんの物件が市場に並ぶ時期でもあります。仮に、同じマンションの違う部屋が売りに出されていると、部屋の位置や売り出し価格の比較対象にされてしまうこともあります。そちらの部屋が安く売られている場合は、値引きの理由などにもされかねないので、あえて販売時期を遅らせるなどの工夫が求められるでしょう。

手順に沿って家を売る準備を始めよう

このように、不動産の売却には考慮すべきポイントがたくさんあります。
自ら知識を集めて研究することもとても有効ですが、専門家のアドバイスにはかないません。なんでも相談できる信頼性のある不動産業者を見つけることが一番の近道です。
まずは、8つのステップに沿って、家を売る準備を始めましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。
また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事や、 「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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