自宅売却はローンが残っていても出来る?残債や抵当権をわかりやすく解説

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自宅の売却はローンが残っていても出来るのか気になる方は、多いのではないでしょうか。

家族の都合や住み替えの必要性などで現在の住環境が合わなくなっていたとします。しかしローンの支払いが残っており、毎月の家計を圧迫しているかもしれません。ローンが残っている状態で自宅を売却したい場合にはどうしたら良いかわかりませんよね。

ローンが残っている状態は、自宅売却をしてローンが返済できる場合と返済できない場合に分かれます。本記事ではそれぞれについて、実例を交えながら丁寧に解説していきます。

自宅売却を全般的に知りたい方は、 「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」  の記事をご覧ください。

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自宅の売却でローンが残っていたら

ローンが残っている家を売却したい場合、賃貸などに引っ越して家を空き家にしてから売却する方もいます。しかし、ローンが残っている家の場合には特に、急な遠方への転勤など、やむを得ない事情がないのであれば、売りたい家に住み続けながら売却を進めたほうがいいでしょう。その理由と、ローンが残っている家を売る2つの方法を具体的に解説します。

住みながら売却したほうがよい理由

売却したい家に住み続けながら、売却を進めたほうがいい理由は、家計の負担が大きくなるためです。ローンが残っている家の場合には、売却手続きが完了するまで売主がローンを支払い続けなくてはいけません。

売却が完了する前に、新しい家に引っ越した場合には、新しい家を購入したローンもしくは賃貸料の支払いも発生します。二重ローンの負担が家計に大きくのしかかります。

また、売主が引っ越してから、新しい買主が決まり購入手続きが完了するまでに、数か月から1年以上の時間がたってしまうこともあります。この間の固定資産税は売却前なら売主の負担になります。引っ越し先が賃貸ではなく購入した家の場合には、固定資産税の支払いが二重になってしまいます。

その上、人が住んでいない家は傷みが激しいので、こまめに換気をする必要があります。自分が通うか、誰かにお願いして管理してもらう必要があります。管理料などの維持費が発生することもあるでしょう。

売却する条件としては、売主が住み続けている家よりは空き家の方がいいのは当たり前でしょう。しかし、このようにダブルローンや管理費などの余分な出費が重なる可能性を考えたら、前の家に住み続けながら売却を進めたほうが家計には優しいのです。

住みながら売却する方法とは

売りたい家に住みながら売却する方法を、一般的には「売り先行」の住み替えと言います。売却が決定してから新居を探して引っ越します。

売り先行の住み替えの流れは、まずは不動産会社に住んだままの自宅を査定してもらい、納得できる金額であったら媒介契約を結びます。購入希望者が見つかったら、売買契約を結び、家を引き渡す日を決めます。購入希望者との交渉がうまく進み、売却の目途が立った頃から売主は新居を探し始めます。

ただし、この場合には買主への引き渡しの方が、売主の新居の引き渡し日よりも早くなってしまう場合があります。そうすると、売主は一時的な仮住まいを用意しなくてはいけなくなり、仮住まいの費用が余計に掛かってしまいます。

しかし、売却額がほぼ決まった段階から新居探しができるというメリットがあります。ローンの完済額の差額がどのくらい残るのか判明してから新居探しを始められます。経済的に無理のない住み替え計画を立てやすいので、仮住まいの費用が余計に掛かったとしても、経済的なメリットは大きいでしょう。

住みながら売却しない方法とは

買主が決まらないうちに、売主が引っ越してしまう住み替え方法を「買い先行」と一般的に言います。古い家の売却状況に関係なく、新居を決めて新しい家に引っ越してしまう住み替え方法です。やむを得ず引っ越しが必要な場所へ転勤しなくてはいけなくなった場合などもありますが、ローンの負担が大きい場合にはあまりおすすめできません。

その理由は、経済的な負担が売り先行の住み替えに比べると、かなり大きくなる可能性が高いためです。買い先行の場合には、売却する家の売却価格にかかわらず、新居を決めてしまいます。

しかし、前の家がどのくらいの価格で売れるのかわからないので、売却した金額でローンを完済できるかわからない状況で新居を決めてしまいます。万が一、ローンを完済できる金額で売れなかった場合には、前の家のローンの残高をどうやって用意するのかも考えなくてはいけなくなります。

売却益を見込んで新居を用意していたのに、考えていたよりも安い価格でしか売れなかった場合には、新居のローンの負担が大きくのしかかります。仮住まいを用意する必要がないというメリットはありますが、やむを得ない場合を除いて、ローンの残高が大きい場合の買い先行の住み替えは行わない方が無難でしょう。

自宅を売却しようか迷っている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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住宅ローンと関係する「抵当権」を知ろう

住宅ローンが残っている家を売却したい場合に、理解しておかなくてはいけない点に「抵当権」があります。抵当権が残っている家は売却できないので、抹消しなくてはいけません。こちらでは、抵当権について丁寧に解説します。

抵当権とは

住宅ローンの抵当権とは、お金を借りる際の保証として、ローンを借りている金融機関などが購入した土地や建物を担保として設定するものです。抵当権が設定されているとき、もしローンの支払いができなくなった場合は、抵当権を所有している金融機関が自由に自宅や土地の売却を行えます。この抵当権は、ローンの支払いが終わるまで自宅や土地から外れることはありません。

抵当権抹消をする必要がある

住宅ローンが残っていて、金融機関が抵当権を保有している自宅の場合には、そのままでは自宅を売却できません。その理由は、抵当権が残ったままで売却してしまうと、万が一返済が滞った場合に、抵当権とは全く無関係な買主が住んでいる家を、金融機関が差し押さえる可能性があるからです。

抵当権を抹消するために必要なことは、ローンの残債を一括して返済してしまうことです。売却価格でローンの残債を一括返済できる場合には、抵当権は問題なく抹消されます。売却価格で完済できない場合には、現金で一括して差額を支払うか、新たにローンを組みなおす必要があります。

抵当権抹消の流れ

抵当権を抹消する手続きは、自分自身で行うか、司法書士に依頼するかのどちらかを選びます。抵当権は金融機関が保有しているものですが、ローンを完済しても金融機関は抹消手続きを行わないので、自分から動かなくてはいけません。

抵当権を抹消するためには、書類を揃える必要があります。住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類が送付されてきます。その書類を使って抵当権抹消の手続きを行いましょう。また、法務省のホームページから登記申請書をダウンロードして作成します。

司法書士に依頼すれば手続きに必要な費用に加えて、司法書士への報酬が必要になります。抵当権抹消手続きの報酬は1万円前後が相場です。金融機関から届いた書類と報酬と登録免許税を渡すだけで、登記書の作成から提出まで、すべての手続きを行ってくれます。

自分で行う場合には、登記申請書を作成して、金融機関から送られてきた書類と一緒に法務局へ提出します。この際に登録免許税が1件につき1,000円かかります。土地と建物はそれぞれ1件と数えます。一戸建てで土地と建物のそれぞれの抵当権を抹消する場合には合計2,000円かかります。

ローンが残っている時の税金対策

自宅を売却した場合には、確定申告が必要です。売却益が出た場合には、うまく対策をしないと税金を納めなくてはいけなくなる場合もあります。ローンが残っている自宅を売却する場合には、できるだけ節税をして、現金を手元に残しておきたいですよね。ローンが残っている自宅を売却する場合の税金対策についても知っておきましょう。

住宅ローンが残っている家を売却すると、アンダーローンとオーバーローンのどちらかになります。それぞれの場合の税金対策を解説します。

アンダーローンのとき

アンダーローンの場合の税金対策はどのようにすればいいでしょうか。

アンダーローンとは何か

アンダーローンとは、ローンの残債よりも高い金額で自宅が売れることです。売却益でローンを完済できる状態です。

アンダーローンでの税金対策

アンダーローンの場合には、売却益が出ているので、譲渡所得が課税の対象になります。しかし、3,000万円までなら、特別控除が適用されます。特別控除が適用される条件は次の通りです。

  • 住んでいる家を売ること
  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前々年までにこの控除を受けていないこと
  • 売った年の前々年までマイホーム買い替えの特例をうけていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売手と買手が生計を一にするなど特別な関係に無いこと

参照:国税庁ホームページ

上記の条件を満たしている場合には、譲渡所得から3,000万円が控除されて、残りの金額に課税されます。例えば4,000万円の譲渡取得がある場合には、3,000万円を差し引いた1,000万円分が譲渡所得として課税されます。

また、以下の条件に当てはまる場合には、軽減税率の特例を受けることも可能です。

  • 日本国内にあること
  • 自宅であること
  • 売った年の1月1日が所有期間10年を過ぎていること
  • 売った年の前々年までにこの特例を受けていないこと
  • 売った自宅がマイホームの買い替えの特例をうけていないこと。ただし3,000万円の特別控除は一緒に受けることができる
  • 売手と買手が生計を一にするなど特別な関係にある間柄でないこと

参照:国税庁ホームページ

この場合の税率は、以下の通りになります。

課税長期譲渡所得金額税額
6,000万円超(譲渡取得-6,000万円)×15%+600万円
6,000万円以下譲渡取得×10%

オーバーローンのとき

オーバーローンの場合の税金対策についても見ておきましょう。

オーバーローンとは何か

オーバーローンはアンダーローンの真逆で、売却額がローンの残債を下回ることです。赤字になってしまうので、抵当権を抹消するためには売却益の他に、足りない金額を用意しなくてはいけない状態の場合です。

オーバーローンでの税金対策

オーバーローンの場合には譲渡損失が生じています。譲渡損失が生じている場合には、特定のマイホーム譲渡損失通算及び繰り越し控除の特例が適用され、税制上優遇されます。マイホームの売却前日における住宅ローン残高から、自宅の売却価格を差し引いた金額が控除される限度額です。

<給与所得は600万円で、マイホーム購入価格(5,500万円)のうち(4,000万円ローン借り入れ)の例>

売却価格(2,000万円)で、売却前日のローン残高(3,000万円)の場合

2,000万円(売却価格)-5,500万円(購入価格)=-3,500万円(譲渡損失=3,500万円)

3,000万円(ローン残高)-2,000万円(売却価格)=1,000万円(損益通算限度額) 3,500万円>1,000万円 (譲渡損失額のうち限度額まで)

この例の損益通算限度額(損益通算ができる金額)は、1,000万円となります。

給与所得が600万円なので、自宅を売却した年は限度額の内の600万円分が控除されて所得はゼロとなり、所得税および翌年の住民税もゼロになります。そして売却した次の年は、控除できなかった残りの400万円分が控除できますが、これが「譲渡損失の繰り越し控除」です。なお、譲渡損益は最長で3年間繰り返し控除することができますが、控除を受けるための適用要件は以下の通りです。

  • 自宅を譲渡すること
  • 家屋を取り壊してから他の事由に利用していないこと
  • 自宅売却の前日に10年以上の住宅ローンがあること
  • 自宅の売却価格が住宅ローンを下回っていること

譲渡損失通算及び繰り越し控除の特例を適用させるためには、上記の要件をすべて満たす必要があります。

参照:国税庁ホームページ

ローンがある自宅を売却するコツ

ローンが残っている自宅を売却するためには、そうでない家を売却する場合と比べると、いろいろと考えなくてはいけない点が多くなります。しかし、上手に売却を進めれば、絶対に納得いく売却ができるでしょう。ローンが残った自宅を売却する際の、絶対に失敗しないコツを紹介します。

ローン完済を目指しできるだけ高く売却する

ローン残債がある自宅売却のポイントは、家の売却を成功させてローンの完済を目指すことが第一です。まずは、ローンが完済できそうかどうかを知るために、相場を調べておおよその売却価格を予測します。相場を知るためには、「土地総合情報システム」や不動産のポータルサイトなどを参考にすると良いでしょう。

相場が分かったら、不動産会社に査定を依頼しますが、その際は1社のみではなく大手や地域密着型など、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。結果が出そろったら、査定額以外にも担当者との相性や対応の仕方なども比較しながら、信頼できそうな会社を選びましょう。

また、自宅に興味を持って内覧に訪れてくれた人に、好印象を与えられるようにすることも大切です。例えば、真っ先に見られる玄関の掃除をしっかり行い、ものを片付けるなどしてすっきりと見せることで、内覧者の第一印象がよくなります。ほかにも、キッチンや洗面所などの水回りを清潔にしておくことはもちろん、クローゼットの中も見られてもよいように片付けておきましょう。

複数社への査定依頼をするなら「イエウール」がおすすめ

自宅の売却を成功させるためには不動産会社選びが重要で、複数社に査定依頼をして、比較検討して選ぶことが大切です。とはいえ、1件ずつまわって査定を依頼するのは手間がかかって大変です。そこで、一括査定サイトを利用すれば、手軽に複数の不動産会社に査定してもらえます。

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自宅を売却する費用の金額と支払い時期を知っておく

ローンの残った自宅を売却するとき、下記のような費用が必要となります。

項目内容詳細支払いの金額計算方法支払い時期
仲介仲介手数料不動産会社に支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税 200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税 400万円~:売買価格×3%+6万×消費税売買契約成立時
契約印紙税契約書に必要な印紙代金※1 軽減特例適用の場合 100万円超500万円以下は1,000円 500万円超1,000万円以下は5,000円 1,000万円超5,000万円以下は1万円 5,000万円超1億円以下は3万円売買契約時
抵当権抹消抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消する手続きのための費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後 登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円売買成立までに
税金譲渡取得税利益がでた場合に支払う税金※2 別途復興特別所得税あり 長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5% 短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%翌年の確定申告時
測量測量費用測量が必要なときに依頼した業者に支払う測量費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)測量実施時
その他処分費、契約費、各種証明書発行費不用品の処分 引っ越しの費用 印鑑登録証明書の発行費用等家族構成や物件による売却決定後に支払うことが通常

※印紙税、譲渡所得税は国税庁のホームページ

仲介手数料は不動産売却成立時に不動産会社に支払う成功報酬です。上限が決まっており、場合によっては値引きをされることがあります。印紙税は所定の印紙を購入し、契約書2枚(売主と買主両方)に貼り付けます。抵当権抹消は金融機関からのローン完済証明書類が発行されたら、お近くの法務局で行うことが可能です。

譲渡取得税は不動産売却によって利益が出たときに支払う税金で、翌年の確定申告のときに税務署に申告します。その他は表の通りです。

ローンを借りている銀行と話し合いをする

ローンを支払うために家を売りますが、先に記載の通り、金融機関が抵当権を保有しているので、簡単に売却ができません。ローンの一括返済と自宅売却のタイミングを合わせる必要があります。ここで大事なポイントは、ローンを借りている銀行と話し合いをすることです。

査定がでて、ローンの返済のめどがたったときや、自宅売却を考えているときに、銀行に行って担当者に相談しましょう。もし自宅売却で損が出てしまい住み替えローンを利用するとしても、銀行に返済計画を提示することで納得してもらえる可能性があります。

住み替えローンなら別に審査が必要になり、自宅売却の日程はよりタイトになります。しかし銀行でローンが組める方がメリットが高いと思ったらこちらの方が良いでしょう。銀行とは密に連絡を取ることが自宅売却を成功させる秘訣です。

ローンが残っている自宅売却の流れ

ローンが残っている自宅を売却するためには、正しい流れで手続きを進めていく必要があります。その流れは次のような流れが一般的です。

  • 不動産会社との契約前の準備
  • 不動産会社と契約・売却活動
  • 売買契約・引き渡し
  • 確定申告

それぞれの手続きについて詳しく解説します。

不動産会社との契約前の準備をする

不動産会社と契約前の準備をします。具体的に行うことは下記の通りです。

  • 自宅の相場を調べておく
  • ローンの確認をする
  • 自宅売却の予定を立てる
  • 売却に必要な書類を準備する
  • 不動産会社に査定を依頼する

相場の調査とローンの確認は、手元にどのくらい残るのか、ローンが新しく組み替えられるのかなども含めて検証する必要があります。銀行と相談するのも1つの手段です。相場の調査には以下の3つの方法が有効です。

  • レインズマーケットインフォメーションで類似物件を調べる
  • 土地総合情報システムで調べる
  • 一括査定サイトで査定してもらう

中でもレインズマーケットインフォメーションは実際にエリアを絞り、類似物件がどの程度の価格で売却できたのか知ることができます。まずは売却相場を知り、ローンがどのくらい残るのかによって戦略を変えないといけません。最も高い価格で売りたい場合には一括査定サイトを利用するのもおすすめです。

一括査定サイトなら、いくつかの見積もりの中から一番高い金額を提示した不動産会社と契約すればよいだけです。ローンの確認をして銀行と相談したら、自宅売却の予定を立てましょう。おおむね売却活動は3ヶ月程度かかります。

もし解らない場合には不動産会社に相談すると自宅の立地に合った売却予定を提案してくれます。同時に銀行へも予定の報告をしておくと、ローンの残債が残る自宅売却を滞りなく進められます。続いて売却に必要な書類を準備します。不動産会社にリストがあるので、査定を依頼する不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社と契約して売却活動をする

準備ができたら、不動産会社と契約して売却活動をします。

この段階の細かい流れは下記の通りです。

  • 不動産会社と媒介契約
  • 広告を作り売却活動と内覧の準備
  • 売却活動開始・内覧
  • 買付証明書の受領

不動産会社との契約には3種類あります。

媒介契約依頼できる不動産会社契約期間自己営業販売レインズへの登録義務営業報告義務
専属専任媒介契約1社3ヶ月できない有り:契約後5日以内有り:7日に1回以上
専任媒介契約1社3ヶ月できる有り:契約後7日以内有り:14日に1回以上
一般媒介契約複数(3ヶ月)できる無し無し

3種類それぞれ特性がありますが、ローンが残っている自宅の売却の場合には一番早く売れる専属専任媒介契約がおすすめです。理由は専属専任媒介契約の方がレインズへの登録も早く、自己営業が無い分不動産会社は一生懸命に売ろうと努力をしてくれるからです。

特に日程が厳しくなりがちな銀行を挟んだ自宅売却は、専属専任媒介契約が良いでしょう。広告を作る際には不動産会社とよく相談し、物件のメリットを強調します。同時に内覧の準備として家をきれいにしておきましょう。

続いて家の状態を把握し、それを不動産会社と共有して、詳細な売り出し価格を提示します。売却活動は不動産会社の担当者に任せておけば良いでしょう。内覧立ち会いが必要な場合には、売却する自宅の良いところと悪いところを素直に言いましょう。物件に不具合がある場合でも素直に言うことで信頼を勝ち取れます。

買主が申し込み(買付証明書)をし、納得した金額ならば売却活動は終わりです。

売買契約を結んで引き渡しを行う

売買契約を結ぶところからは以下の通りです。

  • 銀行に連絡・売買契約の締結
  • スケジュールの確認
  • 立ち会い確認
  • 引っ越し・引き渡し

売買契約の締結は、銀行に連絡をしたのちに行います。特にローンが残っている場合には、いくらで売れたのか、ローンの残債はどうするのかを決めないといけません。立ち会い確認の日程も決めます。

売買契約の締結時には、手付金として買主から通常物件価格の10%の金額を受け取ります。手付金は不動産会社などへの手数料や庶務手数料を引いたのち、銀行のローン返済に充てる場合が多いです。売買契約の締結時には、引き渡しへのスケジュールも詰めておきましょう。両者の本人確認と銀行の担当者が同伴の上、立ち会い確認を行い、引き渡しをします。

確定申告をする

確定申告は売買契約締結の翌年の2月16日~3月15日の間に行われます。確定申告をする必要がある人は次の2つに該当する人です。

  • 税金の特例を使う人
  • 譲渡取得が発生している人

譲渡取得とは、自宅の売却によって出ている利益です。計算式は以下の通りです。

譲渡取得=売却価格-取得費-譲渡にかかった費用

この計算式でプラスになっている人には譲渡取得税が発生します。自宅の売却の場合には3,000万円の特別控除が受けられます。

参照:国税局ホームページ

大抵の自宅売却の場合、確定申告をすることでいくらかの控除や税制上の優遇を受けることができます。したがって自宅を売却した翌年は確定申告が必要だと覚えておきましょう。

銀行と相談しながら自宅を売却

ローンが残っている場合でも自宅売却は可能です。銀行や不動産会社と相談しながら日程の調整などをしていきましょう。特に銀行との相談は、ローンが残っている場合や、オーバーローンの場合には必要です。

ローンが残っている場合には抵当権を外すことが大事な自宅売却の手段です。抵当権が設定されたままでは自宅売却ができない点を押さえておきましょう。自宅売却を滞りなく行うためにも、しっかりとローンの返済計画を示さないといけません。

ローンが残っている場合には自宅売却の手段や順序が前後する点を注意しましょう。不動産会社と銀行としっかり相談して自宅売却を行ってみましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「自宅売却には特別控除を利用する|売却の概要と成功の4つのポイント」という記事や、 「不動産売却後は確定申告をしよう!節税事例や書類の書き方を解説」 という記事をご覧ください。

また、「自宅を売却するときに税金はいくらかかる|計算方法や節税方法を解説」 という記事もご覧ください。

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