不動産査定の方法や価格決定の流れを紹介|一括査定がおすすめの理由

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不動産査定は、不動産会社不動産鑑定士に依頼するのが一般的です。不動産会社の場合は、簡易的な査定か詳細な査定かを選択できます。

不動産鑑定士の場合は、専門家による詳細な鑑定を受けることが可能です。また、複数の不動産会社に一括で査定依頼をできる不動産査定サイトというサービスもあります。

不動産一括査定について知りたい方は、「不動産一括査定を解説!サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」 の記事をご覧ください。

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不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのイエウールがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

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不動産査定の依頼について

基本的に、不動産査定は無料で受けられる便利なものです。ただし、国家資格を有する不動産鑑定士に依頼する場合は有料となります。不動産会社への依頼は完全無料で、簡易的な査定と詳細な査定の2種類の方法が用意されています。いくつか見比べてみたい場合には、一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産会社による査定は通常無料

不動産査定をしたい場合、多くの方は不動産会社をまず思い浮かべることでしょう。不動産会社は、仲介手数料を得ることを目的としており、査定自体は無料で行っています。査定結果やサービスを売主に気に入ってもらい、売却を手伝うことが確定したら媒介契約を結びます。その後実際に売却活動を行い、晴れて売却が完了したときに報酬として仲介手数料を受け取ります。

不動産会社による査定には2種類ある

不動産会社による査定には、2種類あります。売主の興味関心度によって行うべき査定が異なり、参考程度に売却価格を知りたい場合は簡易(机上)査定、具体的に売却まで進めたい場合は詳細(訪問)査定を行います。

簡易(机上)査定

簡易査定は、机上査定とも言われているように、机上で得られるデータを元に査定を行う方法です。当日~翌日には結果が分かります。建物の大きさや立地、過去の取引データなどを参考に価格を出します。実際に物件に行ってみないと分からない日当たりや全体の雰囲気など、建物ごとに異なる条件は考慮されないことが多いです。

特に戸建ては物件ごとに特徴が大きく異なるため、精度が低くなりがちです。逆に都心のマンションなどは特徴が似ている場合が増えてきているため、参考にしやすくなっています。いずれにせよ、検討初期段階の査定方法であると考えてください。

詳細(訪問)査定

詳細査定は、実際に建物に訪問し、より正確な情報を元に価格を査定する方法です。簡易査定と同じようにデータを参考にして査定した後、現地に足を運びます。建物の劣化状況や周辺地域情報など詳細な範囲まで調べるため、詳細査定は1週間程度時間を要することが多いです。

不動産会社と媒介契約を結んで売却価格を決める際には、詳細査定の結果を踏まえます。もし具体的に売却を進めたいという意思が固まっているのであれば、詳細査定を依頼すると良いでしょう。

不動産鑑定士に依頼する方法もある

不動産査定は、不動産会社に依頼する以外に不動産鑑定士に依頼するという選択肢もあります。この場合は査定自体が有料となりますが、国家資格を有するプロにお願いしているため、料金が発生するのは当然と考えましょう。

不動産会社の場合は売却を目的として査定をするため、過去の事例等を参考に売却金額を出して終了となります。それに対して不動産鑑定士の鑑定書は専門知識を駆使して作成されたものであるため、公的な書類としての効力を持ち、税務署や裁判所などでも利用することが可能です。

不動産査定サイトで依頼するのも1つ

不動産査定サイトとは、売却したい不動産の査定を一括して複数の不動産会社に依頼することができるサービスです。査定サイトは、不動産会社から仲介手数料を得ているため、依頼者である私たちはお金を払う必要はありません。不動産売却価格は査定する会社によって結果が大きく異なる可能性があるため、より高い価格で売却できるよう複数社に依頼することをおすすめします。

かつては複数社に査定を依頼したい場合、自分で一社ずつ不動産会社を選び、依頼しなければなりませんでした。しかし今は一括で依頼できるサービスがあり、大変便利です。また、紹介される不動産会社も、査定サイト運営会社がしっかりと厳選しているため、安心して査定を依頼できます。

不動産査定でどのように価格が決まるのか?

不動産査定で結果が出てきた際、それがどのような考えのもとに出された結果かを理解していると、複数の査定結果を比較する際により深い視点で評価することが可能です。

代表的な査定方法は3つ

不動産査定の方法は大きく分けると、取引事例比較法・原価法・収益還元法の3つがあります。居住用不動産(マイホーム)は取引事例比較法や原価法、投資用不動産は収益還元法で価格を出すことが多いです。

価格の出し方を知っていると、自分自身でもある程度目安の金額の予想がつくようになるでしょう。不動産会社の査定内容をしっかり理解したうえで比較ができるため、頭に入れておくと良いでしょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、文字通り過去の取引事例を比較して、不動産の価格を求める方法です。まず、多数の取引事例を収集し適切なものを選択したあと、選択した事例の特殊な事情や時期の修正を行い、さらに地域要因や個別的要因の比較を行うことで対象不動産の試算価格を求めます。この試算価格が「比準価格」と呼ばれているものです。

同じ地域からの事例選択が基本ですが、類似地域から選択されることがあります。例えば、新宿の物件を査定したい場合は、隣駅の新大久保や代々木駅と比較するよりも、池袋や渋谷と比較する方が適切な場合もあるえしょう。ただし、“適切さ”の判断には主観的な要素が入ってしまうため、鑑定士により評価内容の意見が変わることがあります。

まだ事例数は多くないですが参考として、国土交通省が公開している取引価格情報もご覧ください。

参考:土地総合情報システム

原価法

原価法は2段階で価値を算出する方法です。まずは、今ある対象不動産を壊し再建築した場合どれくらいのコストがかかるのかを計算します(これを再調達原価と言います)。次に建物の設備が老朽化している分だけ価値を差し引いて(これを減価修正と言います)不動産価値(積算価格)を算出します。

原価法の一般的な計算式
積算価格=単価×総面積÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

建物の場合、上記の式にそれぞれの物件の構造にあった数値を入れることでおおよその試算が可能です。土地のみの場合でも、造成費とそれにかかる工事費など付帯費用が算出できれば原価法を適用できます。周辺に公共施設や商業施設等があり、このような施設ができたことによる環境の変化が価格水準に影響を与えていると判断されれば、対象の土地の査定額は高くなります。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来どの位収益を生み出すかをもとに試算価格を求める手法です。「利益を生み出す」ことが目的となる投資用財産に対して特に有効で、直接還元法DCF法の2つにわけることができます。

直接還元法計算式
不動産価格=一定期間(一般的には一年)の純収益÷還元利回り

純収益は収益(家賃収入)から経費を除いた額です。還元利回りは不動産の収益性を示す数字で、条件が似ている取引事例等を参考にするか、不動産会社等が公表しているデータを参考にするかで求められる額です。還元利回りの算出が価格査定には重要なポイントとなります。

DCF法(Discounted Cash Flow法の略)の計算式

不動産価格=純収益の現在価値の合計+将来の売却価格の現在価値

お金の価値は、時間がたつにつれて低くなると考えられています。例えば、100円を年率5%の銀行に預けた場合、翌年には100×(1+0.05)=105円になり、現在の100円=1年後の105円となります。逆に1年後の105円の現在価値は105÷(1+0.05)=100円です。不動産でも現在の価格を出すには、将来の収益を現在の価値に直す必要がでてくるのです。

不動産の相場は時期により変動する

不動産は、周囲の環境により価値(値段)が変動します。大きく分けるとマクロ要因ミクロ要因です。

マクロ要因:世の中(日本)全体の不動産業界の状況変化

ミクロ要因:自身の所有する不動産周辺の状況変化

マクロ要因は、例えばオリンピックです。海外からの多くの観客を受け入れるために建物の建設が増え、そのための土地の需要が高まるため地価(不動産価格)が上がります。また、ミクロ要因は周辺環境の変化が大きく関わってきます。

例えば周辺に新しい大型商業施設ができたり、駅ができて交通の便が良くなったりすれば不動産の価値は上がると考えられます。日本全体、自身の不動産周辺の情報の双方に敏感になり、なるべく高い価格での売却を目指しましょう。査定結果はおよそ3カ月程度の売却価格が目安となるため、長期に渡り何度か査定を受けて価格を比較することがおすすめです。

不動産の一括査定サイトのメリット・デメリット?

近年、不動産の一括査定サイトは多くの方が売却を検討する際に利用しているサービスです。多くの人に使われるだけのメリットがありますが、一方でデメリットもあります。基本的には便利なサービスですので、デメリットも把握したうえで上手に活用してみてください。

不動産一括査定サイトを利用するメリット

不動産一括査定サイトは、手軽に無料で査定をしてもらえることが大きなメリットです。何社に査定を依頼してもお金がかからないため、複数社に依頼し、比較することで不動産の適正価格を知ることができます。

  • 手軽にネットで探すことができる
  • 無料で査定してもらえる
  • 適正価格がわかる

手軽にネットで探すことができる

インターネットに繋がっていればいつでもどこでも利用が可能です。不動産会社に直接依頼する場合は、受付時間を確認したり、約束をして店舗まで行ったりする必要があります。それに対してネットサービスであれば、ふと時間ができたタイミングに、必要情報の入力を済ませれば依頼を完了させることができます。しかも、一度の入力で複数の不動産会社に依頼が可能なので、手間が大幅にカットされます。

無料で査定してもらえる

一括査定サイト運営会社は紹介している不動産会社から報酬を得ているため、売却を検討している査定依頼主がお金を負担することはありません。複数の査定サイトに依頼したとしても完全無料です。戸建てやマンション、地域や大手不動産会社特化など、査定サイトによって得意分野が異なるため、いくつか組み合わせて利用すると幅広く情報を得られるでしょう。

適正価格がわかる

実際に複数社に査定を出してみると、多くて数百万円も価格が異なることがあります。これは、不動産査定には明確なルールや公式が存在しないために起こる現象です。過去の取引事例を元に個々の不動産特有の情報を加味して最終的な価格を出しますが、物件特有の情報をどう判断するかは査定者の主観による部分が大きくなっています。

1社の価格をそのまま鵜呑みにしてしまうと、その査定価格が安すぎた場合も高すぎた場合も良い結果は得られません。複数社の査定価格を比較して、ある程度相場を把握し上で高く売却することを目指しましょう。

一括査定サイトの利用はイエウールで

一括査定サイト「イエウール」は、3つの特徴で、各不動産に合った査定依頼のサポートをしています。

  • 大手から地域密着型まで幅広い提携社をご紹介
  • 厳選された1,600社の提携により安心して利用可能
  • 一度に6社の査定が可能

大手不動産会社とも連携しつつ、地域密着型とも多数提携しているのはイエウールの強みです。大手で安心の査定結果も取り寄せられるうえに、各地域に強い不動産会社から自身の不動産の特徴を深く考慮された査定結果も得られます。

地域密着型の不動産会社は、数が多いだけにどの不動産会社が適切か探すのが大変ですが、イエウールであればあらかじめ信頼できる不動産会社のみが厳選されているため安心できるでしょう。

不動産一括査定サイトを利用するデメリット

不動産一括査定サイトは便利ですが以下のようなデメリットもあります。

  • 日本全国がカバーされているわけではない
  • 目安にすべき査定額がわからなくなる
  • 営業の電話がしつこい

それではこれらのデメリットについても1つずつ見ていくことにしましょう。

日本全国がカバーされているわけではない

一括査定サイトは、日々提携不動産会社数を増やそうと営業活動を行っています。しかし、それでも全国がしっかりとカバーされている訳ではありません。また、各査定サイト運営会社によって提携会社が異なります。

特に地域密着型で規模が小さい不動産会社は提携していない場合も多いです。もし、居住地域に詳しく信頼できる不動産会社を知っている場合には、そちらに問い合わせることも売却を検討するうえでは重要でしょう。

目安にすべき査定額がわからなくなる

複数社への査定依頼は基本的にはメリットになりますが、デメリットにもなり得ます。結果として出てくる価格は不動産会社によってバラつきがあるため、依頼数が多くなればなるほどさまざまな査定額を知ることになります

しかも、不動産価格の査定は主観による部分もあるので、正解はありません。高値であればあるほど惹かれるものですが、高すぎても売れないですし、低すぎても結果的に損をしてしまいます。査定額の幅が広ければ広いほど、目安にすべき査定額がわからなくなり、混乱する可能性もあるのです。

営業の電話がしつこい

「査定の依頼をしたら何回も不動産会社から電話がかかってきた」という話を聞いたことがある方は多いでしょう。不動産会社は不動産売却により収益を得ているため、査定依頼主に営業をかけるのは自然な流れです。ただ、あまりにもしつこいのは困ってしまうでしょう。ここでは、営業の電話がかかってこないようにするための効果的な方法を2点紹介します。

  • 申込時に「机上査定」を選択する
  • 備考欄に、メールでの連絡を希望する旨を記載

検討初期段階で価格の比較をしたいだけの場合は上記の方法を試してみてください。

不動産がどう査定されるか調べてみよう

不動産売却に関心が出て来た際、まずはいくらで売れるのかが気になるでしょう。価格を知る方法は、無料で不動産会社に依頼するか有料で不動産鑑定士に依頼するかに分かれます。まずは気軽に価格だけ知りたいという場合、無料の不動産会社に複数の依頼をかけることがおすすめです。

そのつど不動産会社を探して依頼内容を伝えるとなると手間がかかります。そこで、不動産一括査定サイトを利用することで手軽に複数の査定結果を手に入れることができます。所有している不動産の価値を知る良い機会となるため上手に活用してみてください。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

 

 

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