中古住宅を売却するときの注意点は?売却の流れや費用や査定を解説

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中古住宅の売却を考えたら、まずはどのような流れで売却が行われるのかを把握することが大切です。また、価格を高く設定しすぎてなかなか売れない、安く売って損をしたなどがないように、基本的な知識や準備をしておく必要があります。この記事では、売却の際の注意点や、納得してスムーズに売却活動をするために必要なことについて紹介します。

中古住宅の注意点について知りたい方は、「【中古住宅の注意点】特に気を付けたいことや購入段階ごとの注意点」の記事をご覧ください。

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中古住宅を売却するときの5つの注意点

まず、中古住宅を売却するときに注意すべきことを確認しておきましょう。

ここでは、以下5つの注意点についてなぜ注意しなければいけないのかを分かりやすく説明していきます。

  • 買主視点で中古住宅の特徴を知ること
  • 売却の流れを把握すること
  • 売却にかかる費用を確認しておくこと
  • 必要書類の準備をしておくこと
  • 査定は複数社に依頼すること

買主視点で中古住宅の特徴を知ること

購入する側の視点で中古住宅の特徴を知ることは、中古住宅の売却を成立させるために重要なことです。

不動産会社が仲介に入って行われる不動産売却では、買主がいて初めて成立します。そのため、買主が不動産に対してどのように思っているのかを理解しておかないと、売却自体成立できないのです。

新築住宅ではなく中古住宅、かつ中古住宅のなかでも購入に値する物件として選んでもらう必要があるのです。

したがって、中古住宅の特徴を買主の視点で適切に知ることに注意しておく必要があるのです。

売却の流れを把握すること

売却の流れを把握することは、中古住宅の売却で損をしないために重要なことです。

中古住宅の売却では非常に大きな金額が動きます。そのため、取引・契約の信頼性を担保するために不動産取引の専門家である不動産会社が仲介業務を担うわけです。

しかし、いくら不動産取引の知識が少ないからといって不動産会社に全て任せていては、損をしたり・得をする機会を逃す可能性があります。

そのため、売却がどのような流れで行われるのかを事前に注意して全体像を掴んでおく必要があるのです。

売却にかかる費用を確認しておくこと

売却にかかる費用を確認しておくことは、中古住宅の売却をスムーズにおこなうために重要なことです。

中古住宅を売却すれば、まとまった額のお金がすぐに手元に入る可能性が高いです。ただ、売却をするときに同じようにまとまった額のお金が費用としてかかります。

費用は売却によって手元に入るお金と比較するとわずかですが、日常的に使用している金額と比較すると数十万~数百万といった大きな金額が費用として掛かります。

そのため、売却ではどのような費用がいくらくらいかかるかを事前に注意して確認しておく必要があるのです。

必要書類の準備をしておくこと

必要書類の準備をしておくことは、中古住宅の売却をトラブルなくおこなうために重要なことです。

物件の売買には多くの書類が必要になります。物件がどのような物件で、状態はどうかなどを買主に知らせる必要があるからです。

専門的な知識が必要なものは、不動産会社と相談しながら書類作成します。契約時や引き渡し時に、必要書類が足りなかったり記載内容に不備があると、売却が一時中断したり最悪の場合売却が解消されることもあります。

そのため、どのような書類が売却には必要なのか・どのように入手すればよいのか、に事前に注意して準備しておく必要があるのです。

査定は複数社に依頼すること

査定は複数社に依頼することは、中古住宅の売却を成功させるために重要なことです。

査定は複数の会社に依頼しましょう。査定額を比較することでだいたいの相場を把握することができ、よい不動産会社と出会う可能性も高くなります。不動産会社にもそれぞれに得意分野がありますので、自分が売却したい物件と相性がよい会社を選ぶことが重要です。

査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。複数の不動産会社の査定額を比較でき、その中から自分で選ぶことができるので、安心して納得のいく売却が可能になります。

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注意点1:買主視点で中古住宅の特徴を把握しよう

中古住宅を売却するためには、買主の存在が必要不可欠です。中古住宅にはどのような特徴があり、買主はどのようなところを気にするかを買主視点で把握しておきましょう。

以下3つが、買主視点で見た中古住宅の主な特徴といえます。買主はどの点が気になり、売主はどのような対策を取れるか説明していきます。

  • 建物の劣化箇所が多い
  • 住宅設備や性能が良くない
  • 住宅に欠陥がある可能性が高い

建物の劣化箇所が多い

住居として使用した結果、建物の劣化が進んだ箇所が多いのが中古住宅の1つ目の特徴です。

新築状態では未使用で状態が良い建物も、住んでいるうちに劣化する箇所が出てきます。買主としても建物がある程度劣化していることは承知の上で中古住宅の購入を検討しますが、無視できない部分があるのも事実です。

たとえば、一戸建ての場合雨漏りが起きていないか・シロアリ被害がないか、などの建物の構造部分の劣化は、住居としての安全性が損なわれるため特に気にします。

また、壁や床に空いた大きな穴・ドアのがたつき、などの建物室内の目につきやすい劣化箇所も、買主に悪印象を与えます。

そのため、売主は劣化箇所を補修・修繕したり、水回りなど使用頻度が高い箇所はリフォームをするといった対策を検討してみましょう。

住宅設備や性能が良くない

築年数が経過して、住宅設備が古くなったり住宅性能が落ち良くない状態であることが中古住宅の2つ目の特徴です。

近年の新築住宅では最新の住宅設備が導入されたり高機能な住宅性能な間取りや構造であることが多いです。一方で、中古住宅は住宅設備や性能が良くないのではないかという不安を買主が抱きやすいです。

たとえば、住宅設備でいうと、給湯器は壊れていないか・備え付けの換気扇やエアコンは正常に動作するのか、など入居後に使用する設備を中心に気になります。

また、性能では、断熱性は高いか・耐震性は問題ないか・どれくらいの遮音性なのか、などを買主は気にしています。

そのため、売主は契約時や引き渡し時に、物件状況確認書や付属設備取扱説明書などをきちんと記載し説明することが求められます。

住宅に欠陥がある可能性が高い

建物や土地の見えない部分に欠陥がある可能性が高いのが、中古住宅の3つ目の特徴です。

新築住宅を購入する場合と異なり、中古住宅の購入時は土地や建物に関する情報が買主に入りずらく不具合や欠陥(瑕疵)があるのではないかという印象を抱く買主は多いです。また、不動産の売却後に瑕疵が見つかった場合、売主が負う「瑕疵担保責任」の保証期間が新築より中古の方が短く、買主側の購入への不安も大きいです。

具体的には、新築住宅だと約10年は売主が瑕疵を保証するのが一般的ですが、中古住宅だと保証期間は約1年程度です。

そのため、売主は建物や土地の見えない部分に欠陥があるかを確認するために、インスペクション(住宅診断)を実施したり、瑕疵担保保険に加入して保証期間を延長するなどの対策を取ることが出来ます。

注意点2:中古住宅を売却する流れを把握しよう

中古住宅を売却するためには、仲介してもらう不動産会社を見つけたり、買主を見つけるために売却活動をしたりと、さまざまな段階を経て売却完了となります。その流れや作業手続きなど、必要なものなど事前に把握しておきましょう。

売却までの期間は約6カ月をめどにする

中古住宅売却にかかる期間は一般的に、売り出してから売却完了まで約6カ月と言われています。買い手を集めるためにチラシを作成したり、買主への内覧対応、売却手続きや、売買価格や引き渡し時期などの条件交渉と、やることがたくさんあるからです。

さらに、売買契約を締結したあとも、引き渡しまで決算や登記手続き、必要書類の準備が必要になります。急いで売りたい場合は、中古住宅の価格にも影響が出てしまうことがありますので、余裕を持って売却活動を行いましょう。

中古住宅の売却の流れ

住宅を売却する場合には、さまざまな段階や手続きがあります。この流れを理解しておくことでスムーズな売却ができますので、あらかじめ把握しておいてください。

一括査定から査定を依頼する

イエウールでは、ネット上で一括査定を無料で利用することができます。しかも、イエウールに登録してある不動産会社は、厳正な審査を通過した大手不動産会社から地域密着型まで幅広く登録がされています。優良な不動産会社を複数比較でき、信頼できる会社を選ぶことができます。

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査定結果から訪問査定をしてもらう

一括査定の結果から、実際に物件に訪問してもらい、ヒアリングや書類確認をしてもらいます。そのうえで正確な相場を算出してもらいます。実地での査定も複数の会社に依頼しましょう。多くの不動産会社と関わることで、より知識も増え、相性のよい会社や信頼のおける担当者を見つけてください。

信頼できる会社と媒介契約を締結

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約では、複数の業者に売却を依頼することができます。他の業者の名称と所在地を依頼した業者に通知する義務があると、しなくてよい「非明示型」があります。また、依頼された業者は、物件情報を指定流通機構への登録義務や、依頼者への販売状況報告をしなくてもよいことになっています。

専任媒介契約では、依頼した業者以外に売買や交換の媒介、代理を依頼することができません。
また、依頼された業者は、物件情報を指定流通機構に7営業日以内に登録、2週間に1度以上、依頼者へ販売状況の報告をします。

専属専任媒介契約では、依頼した業者以外に売買や交換の媒介、代理を依頼することができません。また、業者が紹介する相手(買主)以外の人とは取引ができないという、業者にすべてを任せることになります。依頼された業者は、物件情報を指定流通機構に5営業日以内に登録、1週間に1度以上、依頼者へ販売状況の報告をします。どの契約内容にするか、依頼する業者とよく話し合って決めてください。

売り出し価格を決め販売を開始

相場や査定額をもとに、販売価格を決めたら売り出しを開始します。買い手を集めるためにチラシを作成したり、内覧の対応をしたり、最低でもはじめの準備に1カ月はかかります。

売買契約を結び買主に引き渡す

買主が決まったら売買契約を結び、決済後に物件を引き渡します。引き渡すにあたり、いろいろな書類が必要になりますので、不動産会社を相談のうえ事前に準備しておいてください。

手続きを終えるのは翌年の確定申告

不動産を売却して利益が出たら譲渡所得となるため、確定申告が必要です。マイホームの売却には、利益が出ても納税が不要な場合があります。また、損失が出た場合でも税金はかかりません。

税制の優遇制度を利用できることがあるため、利益が出ても損失が出ても必ず確定申告は行いましょう。
確定申告の受付は、基本的に毎年2月中旬から3月中旬までとなっていますので、期間内に必ず行ってください。

注意点3:中古住宅の売却にかかる費用を知っておこう

住宅を売却するときには、手数料や税金などいろいろな費用がかかります。売却額の5~7%の費用が一般的な額と言われています。ここではおもな費用や不動産会社への仲介手数料、売買契約書にかかる印紙税、抵当権抹消費用などについて解説します。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産会社に物件売却の仲介を依頼することでかかる費用のことです。仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合には、以下の計算式で求められる金額が上限と法律で定められています。計算方法は以下のとおりです。

売却代金の3%+6万円+消費税

仲介手数料には、宣伝広告や出張費などは含まれず、それらは別途請求される場合があります。仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約を結んだときと引き渡して売却が完了したときに、2回に分けて半分ずつ支払う場合が多いです。

売買契約書にかかる印紙税

印紙税とは、売主と買主が交わす売買契約書に貼る印紙税のことです。売却価格に応じた額の印紙を購入し貼ります。印紙税の目安は以下のとおりです。

記載された契約金額税額
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円

印紙を貼り忘れると3倍の額の過怠税が課されてしまいます。また、消印されていない場合は、印紙の額と同額の税金を納める必要がありますので、注意してください。

抵当権抹消費用

不動産を売却する際は、所有権を移転するために「所有権移転登記」が必要です。登記費用は買主が負担しますが、売却物件に住宅ローンが残っていた場合は、「抵当権抹消登記」の費用を売主が負担します。

抵当権とは、ローンを借りるときに設定される、土地や建物を担保とする権利のことです。ローンが払い終わったあとは、抹殺する手続きが必要になります。

抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産1件につき1,000円です。土地と建物だと2,000円かかります。手続きが難しいとお考えのかたは、司法書士へ依頼することもできます。支払う報酬は手数料を含めて5,000円~2万円ほどが一般的です。

注意点4:中古住宅の売却に必要な書類を揃えよう

中古住宅の売却にはさまざまな書類が必要になります。売却が決まってから準備をすると余分な時間がかかります。スムーズに売却をすすめるために事前に用意してください。

また、必要書類の中には価格などの条件交渉に有利になるものもあります。そのため、住まいに関わる書類は普段からまとめて、大切に保管してください。

大きく3つのタイプの書類に分かれる

売買契約の際に必要となる書類の種類は、大きく分けて3つあります。

売主に関する書類身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
権利に関する書類登記済権利書または登記識別情報
建物に関する書類
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 建築確認済証および検査済証
  • 建築設計図書
  • 工事記録書等
  • マンションの管理規約または使用細則など維持費等の書類
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

どのような人から買うのか、どのような物件になっているのか、権利関係はどうなっているのかなど、買主にとって知りたいことがたくさんあります。現物を見たり、業者からの話だけではわからない情報を書類によって確認するため、これらの書類は必須となります。

スムーズによりよい契約を結ぶために、買主の立場に立っての情報提供を心がけることが大切です。買主にすぐ提示できるように、売却が想定される段階で前もって準備しましょう。そうすることで、買主募集の段階でも書類を活用することができるというメリットがあります。

査定を依頼するまでに揃える書類

査定を依頼するまでに事前に準備する必要があるのは下記の書類です。

登記簿謄本または登記事項証明書
  • 登記簿謄本は、不動産の土地や建物に関する詳細が記載
  • 登記簿謄本をデータ化した登記事項証明書
  • 法務省に申請して取得
売買契約書売却する物件の以前の持ち主と、その物件を購入する際に交わした契約書
物件購入時の重要事項説明書契約に必要な物件の内容や取引条件などの情報が記載
登記済権利書または登記識別情報売却物件の所有者の証明書類(ネット申請可)登記済権利書の代わりに、登記識別情報が通知される。
土地測量図・境界確認書土地の面積や境界線の位置などが記載されている書類。境界線は明確になっていないと、あとで隣接地の所有者とトラブルになる場合もある。そのため未確認の場合は必ず測量図を作成する。
固定資産税納税通知書
固定資産税評価証明書
固定資産税の確認や、移転登記の登録免許税の算出に必要。
物件の図面、設備の仕様書間取りや設備の状況を確認する書類。
建築設計図書、工事記録書設計や工事が行われたかを確認する書類。
耐震診断報告書新耐震基準が導入される以前の中古物件を売買するときに、耐震診断を受けている場合は報告書が必要。
アスベスト使用調査報告書アスベストに関する調査を受けている場合に提示。

売買契約までに揃える書類

買主が見つかり、売買契約を結ぶ際に準備する書類は下記の通りです。

本人確認書類売主の本人確認書類・運転免許証など
実印・印鑑証明書印鑑証明書は、発行から3カ月以内のもの。所有者が複数いる場合は、全員の者を揃える
住民票発行から3カ月以内のもの。売主の現住所と登記上の住所が違う場合に必要
銀行口座の通帳売却代金は銀行振り込み先の口座
ローン残高証明書またはローン返済予定表住宅ローンを返済中は残債の総額を知らせる必要がある

あるとよい書類

他にも、売却する物件に関する書類があれば準備してください。購入時の契約書や重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告なども有効な物件情報となり、買主にわかりやすく、選択の決め手となることもありますので、なるべくなら用意しておいてください。

注意点5:中古住宅の査定は複数社に依頼しよう

満足のいく価格で売却するために、中古住宅の査定は複数の会社に依頼し査定額を比較します。比較することで、売却する物件の相場がわかります。相性のよい不動産会社を選ぶための参考になります。

査定を依頼する前の下調べも忘れずに

査定額を見極め、よい不動産会社を選択するため、まずは査定前に自分で売却相場を知ってください。相場を把握しておくことで、不動産会社から査定結果が出た時に、自分のなかで判断基準ができるからです。

国土交通省の土地総合システムで調べる

「土地総合情報システム」は、実際に不動産取引を行った人を対象に行ったアンケートの結果を閲覧することができるサイトです。「地価公示価格」や「土地取引総合検索」など、都道府県を絞り込み詮索し、実際に売買された価格情報が確認できます。すべての公表データはダウンロードすることができます。

不動産会社のポータルサイトや折り込みチラシ

不動産会社のポータルサイトや折り込みチラシは、現在売り出し中の不動産価格が掲載されていますので、自分が売り出そうとしている物件と条件の近い物件がいくらで売り出されているか参考にすることができます。しかし、取引価格ではなく、売り出し価格であるという点は注意が必要です。

査定額を比較することが目的

相場を把握したら、実際にいくらで売れるのかを不動産会社に算出してもらいます。その査定額と相場と比較し、その価格が妥当な額なのかどうかを確認します。不動産会社によっても得意不得意がありますので、会社によって査定額が異なります

また、高額査定をする会社は、営業目的(契約をとるため)の可能性が高いと判断できますので注意してください。高すぎては売れず、安すぎては損をしてしまいますので、複数社に依頼し平均的査定額を割り出してください。

信頼できる不動産業者を探す

売却したい物件の魅力を最大限に引き出し、どのように売り出せば高く早く売れるのかを判断ができる優秀な不動産会社を探すことが重要です。

不動産会社の査定額を比較するためには、まずネットで無料でできる一括査定を活用してください。利用者が1,000万人以上、一括査定ナンバー1の実力を誇るイエウールがおすすめです。

イエウールは、提携している不動産会社数が大手不動産会社から地域密着型の業者まで合わせて1,600社以上と提携し、しかも登録されている会社は厳選した審査を通過した会社ばかりです。また、クレームの多い会社などは細かくチェックを繰り返し排除しておりますので安心です。

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中古住宅売却時の注意点を理解して売却を成功させよう

売却を決めたら、すぐに不動産会社に依頼するのではなく、売却までの流れや注意点を把握しておくことは、納得して売却するために大切です。また、より高くより早く売却ができるよう、不動産会社選びも重要です。納得して契約できるよう、基本知識の理解と事前準備をしっかりとおこない、満足のいく売却をしてください。

もっと詳しく知りたい方は、「中古住宅契約時の3つの注意点|ポイントを押さえ損をせず売却!」の記事をご覧ください。

また、「築浅中古住宅の注意点!売却時に損をしないためにできること」という記事や「中古住宅の引渡し前後の注意点を購入する時系列で解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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