家を売却すると税金はいくら支払うか|確定申告で節税する方法を説明

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「家を高額で売却できたのに、手元に残ったお金は思ったより少ない」など不動産を売却したときにこのように思う人も少なくありません。売却金を新しい不動産の購入資金にあてようと思っている人もいるでしょう。

不動産を売却すると、さまざまな税金がかかってきます。そのことを知らないと、売却後に困ることもあります。そうならないために不動産にかかる税金の内容や計算方法、また節税方法などを説明します。

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家の売却にかかる税金は6種類

家の売却時にかかる税金は「所得税」、「住民税」、「復興特別所得税」、「登録免許税」、「印紙税」、「消費税」の6種類があります。それぞれどのようなときにかかる税金か確認しておいてください。

所得税

不動産を売却して、利益が出た場合に発生する税金です。所得税は個人の所得に対してかかる税金で、その年の1月1日~12月31日までの1年間に得た所得に対して計算されます。

サラリーマンなどは毎月の給与から源泉徴収され年末調整で税額が確定します。 不動産の場合は、売却で利益が出た場合に発生する税金です。

住民税

地方自治体や行政サービスなどのために発生する税金です。住んでいる地域や収入によって金額はちがいます。前年の所得に対して翌日の税金額が決まります。住民税は不動産の売却で利益が出たらかかってきますが、損失の場合はかかりません。

復興特別所得税

2013年から所得税に上乗せしてかかる税金です。この税金は2011年の東日本大震災の被災者支援を目的とした税金です。所得税額に対して2.1%の税率がかかります。この税金も不動産の売却で利益が出た場合にかかってきます。

登録免許税

家を売却するときに売主から買主に所有権を変更します。そのために不動産登記の名義変更が必要で、手続きに「登録免許税」がかかってきます。

印紙税

取引などに伴って契約書や領収書などの文書を作成した場合に、かかってくる税金です。税金の納め方は、収入印紙を契約書や領収書に添付します。

収入印紙は、郵便局、法務局、コンビニなどで購入できます。不動産の売却の場合は、売買契約書に収入印紙を貼る必要があります。契約金額によって印紙税は変わってきます。

消費税

物品やサービスなどの金額に上乗せされてかかる税金です。物品やサービスを提供した事業者が、消費税を預かり納付する仕組みです。不動産売却のときに不動産会社の仲介手数料や司法書士の報酬などにかかってくる税金です。

譲渡所得にかかる税金は節税できる

不動産の売却のときに利益が発生した場合、所得税、住民税、復興特別所得税の3つの税金がかかります。その税金は不動産の所有年数で変わってきます。そのことを詳しく説明します。

家を売却したときの譲渡所得とは?

所得税と住民税は、不動産の売却によって得た利益が発生した場合にかかってきます。不動産の売却によって利益があることを「譲渡所得」と言います。譲渡所得は、不動産の売却価格そのものではありません。 不動産を購入したときの価格や費用と、売却の価格や売却までにかかった費用などを差し引いたものです。

逆に譲渡所得が損失の場合は、所得税も住民税もかかりません。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

【譲渡所得の計算式の方法】

  1. 譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
  2. 課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)
  3. 税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
取得費
  • 土地・建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入時の税金(印紙税、登録免許税など)
  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 設備費
譲渡費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税

所得税と住民税は家の所有期間で変わる

所得税と住民税は、不動産を所有していた期間によって違います。所有期間が5年以下が「短期譲渡所得」、5年超えが「長期譲渡所得」になります。

税金の種類短期譲渡所得長期譲渡所得
所得税30%15%
住民税9%5%
復興特別所得税2.1%2.1%

短期譲渡所得=譲渡所得×41.1%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税2.1%)

長期譲渡所得=譲渡所得×22.1%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税2.1%)

不動産の所有期間とは、売却した年の1月1日時点を判断基準とする点も覚えておきましょう。例えば 平成25年3月1日に購入した不動産を平成30年3月1日に売却した場合は、平成30年1月1日時点の所有期間は4年となり、短期譲渡所得の扱いになります。購入してから何度1月1日を迎えたによって、所有期間は変わります。

所得税と住民税は「分離課税方式」

不動産売却によってかかる譲渡所得は、分離課税方式が採用されています。そのため、会社に勤めているなどして他に給料がある場合でも、不動産の売却による所得は合算されず、確定申告が必須であることは覚えておきましょう。

分離課税方式であるため、給与を対象に保険料が設定される会社員や公務員などは、売却による利益が多くても保険料が上がる心配はありません。ただし、自営業者のように国民健康保険に加入している場合は、他の収入と合算して所得を計算するため、譲渡所得の金額次第では保険料が増額するため注意が必要です。

確定申告の時期は、2月16日から3月15日までです。確定申告をしないと無申告加算税や延滞税などがかかってきます。 無申告加算税は、3月15日までに確定申告書を提出しなかった場合、納付すべき税金に加えて課される罰金です。

延滞税は、確定申告の期限である3月15日までに完納しない場合に、課せられる罰則的税金です。期限内に確定申告を忘れた場合は、告知をすれば期限後申告として取り扱われます。

家の売却で使える税金対策

不動産を売却したときに使える税金対策があります。その対策を紹介します。

適用させやすい3,000万円の特別控除

3,000万円特別控除は、売却して利益がある場合、譲渡所得から3,000万円を控除する制度です。譲渡所得の金額が3,000万円に満たない場合は、その金額まで控除となります。譲渡所得が3,000万円を超す場合は、超える金額に対して、短期譲渡所得か長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

【適用条件】

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋ともにその敷地や借地権を売ること
  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に土地を住居以外に使っていないこと
  • 住んでいない場合は、住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
  • 売り主と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
  • 譲渡した日から過去2年間に控除や特例を受けていないこと

【適用されない場合】

  • マイホーム新築中の仮住まいや、そのほか一時的な目的で入居した家屋
  • 別荘などで所有する家屋
  • 3,000万円特別控除を受ける目的で入居した家屋

3,000万円特別控除を利用するには、必ず確定申告をしなくてはいけません。確定申告に必要な書類は以下のものです。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 取得費の証明書類
  • 譲渡費用の証明書類
  • 不動産の登記簿

参照:国税庁

売却先によって最大5,000万円まで控除

不動産を売却するときに、3,000万円の特別控除のほかに最大5,000万円まで控除が受けられるものがあります。造成が理由で不動産を売却する場合、特別控除が利用できます。これは譲渡所得から最大1,500万円控除されます。

造成は租税特別措置法民間宅地造成事業に基づき、住宅などの建物が建てられるような土地にすることです。国などから土地の区画整理事業などのために土地を売却した場合、最大で譲渡所得から2,000万円が控除されます。公共事業などのために不動産を売却した場合に、最大5,000万円の控除されます。

参照:国税庁

10年超所有しているなら軽減税率の特例

自分の住んでいた家を売却したときに、その家を10年以上所有していれば長期譲渡所得の税額より安くなる特例があります。この特例は3,000万円の特別控除の特例と併用できるので、3,000万円の特別控除の特例を適用していて売却利益が出ている場合は、この特例を適用すれば節税できます。

【適用条件】

  • 売却した年の1月1日において、不動産の所有期間が10年を超えていること
  • 国内にある自分が住んでいた家の売却であること、または住まなくなってから3年目の12月の月末までの売却であること
  • 売却した年の前年もしく前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売り主と買い主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと
課税長期譲渡所得税率
6,000万円以下の部分14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超えの部分20%(所得税15%+住民税5%)

参照:国税庁

税金の支払いを先延ばしにする買い替えの特例

自分の家を買い替えたときに、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の家に買い替えた場合、売却によって発生した譲渡所得の課税を次の売却時まで、課税するタイミングを先送りにできる特例があります。買い替えの特例は適用する要件が多いので、利用する場合は気をつけなくてはいけません。

【適用の要件】

  • 売った年の1月1日時点で、売った建物と土地の所有期間がともに10年を超えていること。さらに住んでいる期間が10年以上であること
  • 主として住んでいる自宅を売却したとき
  • 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
  • 売り主と買い主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと
  • 新しく購入した自宅が、建物50平米以上、土地500平米以下であること
  • 売却代金は1億円以下であること
  • 売却した年の前年もしく前々年にこの特例を受けていないこと

などです。

参照:国税庁

家の売却で損失がでても損益通算

不動産の売却のときに、損失が出た場合に受けられる「損益通算」という特例があります。損失の金額を給与所得など、ほかの所得から控除します。損益通算をしても損失が生じる場合は、売った年の翌年から3年間損益通算を行うことができます。これを繰越控除と言います。

【適用条件】

  • 不動産の所有期間が5年を超えていること
  • 譲渡にかかわる契約を締結した日の前日までに、譲渡資産にかかわる住宅ローンなどの借入残高があること
  • 所有している不動産の譲渡にかかわる譲渡損失の金額があること

参照:国税庁

家を売却したときの税金の計算例

不動産を売却するといろいろな税金がかかります。特別控除などもありますので、税金の支払いにも考慮して売却を考えてください。また税金の計算例もご紹介します。

1000万円の家を7000万円で売却したときの税金

3,000万円の特別控除を使っても利益がでたと想定して、税金の計算例を紹介します。たとえば、1,000万円で購入した自宅を、7年所有し7,000万円で売却しました。仲介手数料などの諸費用は100万円かかりました。この計算式は以下のとおりとなります。

  • 7,000万円-(1,000万円+100万円)=5,900万円

所有期間が5年を超えていますので長期譲渡所得となり、20.315%(所得税+復興特別所得税+住民税)になります。

  • 5,900万円×20.315%=約1,200万円(譲渡所得税)

3,000万円の特別控除を利用すると以下の計算式となります。

  • 7,000万円-(1,000万円+100万円)-3,000万円=2,900万円
  • 2,900万円×20.315%=約590万円(譲渡所得税)

譲渡所得税は約590万円になります。

取得費が不明な家の売却にかかる税金

取得費がわからない場合の売却時にかかる税金の計算例を紹介します。例えば、買った金額が不明の自宅を5,000万円で売却しました。所有期間は8年で、諸費用は200万円かかりました。取得費が不明の場合、税務上で売却価格の5%の金額を取得費にしていいことになっています。この場合だと以下の計算となり、売却価格が5,000万円となります。

  • 5,000万円×5%=250万円が取得費
  • 5,000万円-(250万円+200万円)=4,550万円

3,000万円の特別控除を利用した場合は、以下の計算式です。

  • 4,550万円-3,000万円=1,550万円
  • 1,550万円×20.315%=約315万円(譲渡所得税)

家を売却したときは確定申告をしよう

家を売却したときには、節税のための控除を活用するためにも、必ず確定申告をしましょう。各種控除や特例は確定申告によって適用でき、これを利用することで税負担は抑えられます。

また、確定申告をしないと脱税になったり、売却損が出ている場合でも損失を軽減できたりするため、利益の有無に関係なく申告は必須です。

各税金の納税方法

譲渡所得が発生した後に確定申告をすると、所得税や住民税を納付します。所得税は確定申告後に、次の方法で納付します。

  • 振替納税を利用する。
  • e-Taxで納付する。
  • クレジットカードで納付する。
  • QRコードによりコンビニエンスストアで納付する。
  • 金融機関または税務署の窓口で現金で納付する。

振替納税は事前に申請が必要であり、確定申告の期限内に所轄税務署か金融機関にて申請しておきましょう。その他の方法の場合は、事前の申告は不要です。

いずれの場合も納付書や納税通知書の送付はないため、申告時に計算された税金を、自身で支払う必要があります。復興特別所得税は所得税の納付額に含まれているため、別途支払う必要はありません。

住民税は確定申告が完了した後に、税額が決定されます。申告した年の6月から納付が始まり、翌年5月分までを一括と分割のどちらで支払うかを選択します。

つまり、確定申告時に支払うのは復興特別所得税を含む所得税のみであり、住民税は申告してしばらく経ってから順次納付すると考えましょう。

確定申告時の注意点

確定申告は期限を超過しないように申告することや、申告する金額を間違えないことが大切です。また、譲渡所得が発生した場合だけではなく、売却によって損失が出たときも申告するようにしましょう。

売却損が出ている場合も、損益通算や繰越控除の特例などを適用することで、所得を引き下げることができ、税金が軽減できます。また、確定申告の際には売却価格だけではなく、取得費や売却にかかった費用も計算する必要があり、費用に該当するものは、できるだけ多く計上しておきましょう。

取得費や売却にかかった費用が多いほど、譲渡所得は引き下げることができ、結果的に税負担も減らせます。計上する費用次第で非課税となることもあるため、何が費用となるかは不動産会社や税理士などに相談して確認しておきましょう。

家の売却にかかる税金は控除を使って節税しよう

不動産を売却するときに、税金はかかってきます。せっかく高額で売却ができても税金を支払うと手元に残るお金は少なくなります。手元に少しでも多くお金を残すには、特別控除などの利用して節税するのが重要です

利用しないと税金はかなり変わります。利用には適用条件がありますので事前に調べておいてください。 特別控除を利用する場合、確定申告を行わなければいけません。必要な書類を用意し、確定申告の時期も把握しておいてください。

節税しても必ずかかる税金があります。税金を支払っても少しでも多くお金を残すには、一括査定を利用して、不動産の相場価格や査定金額を把握し、損のないように不動産を売却してください。

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