古い家を売るには?売る方法を4つ紹介!注意点やコツもわかりやすく解説

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古い家を売るときの成功法をお伝えします。

古い家を売ろう考えても、なにから始めてよいかわからなず悩んでしまいますよね。

人の住まない古い家は老朽化が進み、近隣の家にも迷惑をかける場合があります。

また、放置しておくと税制面でも余分な出費がかかる可能性がありますので、上手に古い家を売る方法を知っておきましょう。

家を売るについて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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古い家を売る方法4つとメリット・デメリット

古い家を売るにはどうすればよいのか、あなたの頭を悩ませる大きな問題でしょう。

売って、子育て環境が良好なエリアへ引っ越しする資金にできれば最高です。ただ、購入する側に立ってみると、古い家の購入を決断するにはそれだけのメリットが必要です。

売りたい側もその点を理解しなければなりません。そこで、古い家を上手に売る方法を知っておけば、いつまでも売れない状態を回避できるのです。古い家を売る4つの方法を知れば、悩む必要はなくなります。

  1. 古家付き土地として売る
  2. 中古住宅として売る
  3. 解体して更地にしてから売る
  4. 不動産買取を依頼する

古家付きの土地として売る

古い家を売るには、さまざまな工夫をしなければなりません。その中でも売れる可能性が高い方法としては、古家付きの土地として売ることです。

古い家にはほとんど価値がないかもしれませんが、建っている土地に魅力があれば買い手も見つけやすいからです。

古家付きの土地だと、中古住宅を探しているかたと、土地だけ探しているかた両方のニーズがあります。

そのため、効率的に買い手を見つけられるのです。中古住宅の価値がほとんどゼロに近い方の場合、古家付きの土地として売りに出す方法は有効な選択肢になるでしょう。

古家付きの土地で売るメリット

古家付きの土地で売る場合、複数のメリットがあります。

1つ目は、再建築不可の家でも売れるというメリットです。再建築不可では、一度解体して更地にした場合、同じ土地に新しく家を建てることができません。理由は、建築基準法によって制約があるからです。

2つ目は、接道義務が挙げられます。「都市計画区域内で建物を建てる場合、幅4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない(一部幅6m以上のエリアもある)」という内容です。

建築基準法の改正が関連し、家を建てた当時はOKだったとしても現在では制約の対象になっているケースも多々あります。ただ、大幅な増築、再建築は役所に確認してもらわなければなりませんが、古い家のリフォームやリノベーションだけなら可能なことは多いのです。

3つ目は、古い家だとしても家があることで住宅ローンが組める、というのも無視できないメリットです。

古家付きの土地で売るデメリット

中古住宅の売却する場合、売り主は瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負うのが一般的です。

例えば、売却後に雨漏りやシロアリの問題があると、売り主が対処しなければなりません。また、売る前に問題を認識していたら、買い手にその情報を伝えなければならないのです。

しかし、古家付き土地として売るなら瑕疵担保責任を負わなくても済む場合があります。ただし、その分売却額は低くなると考えたほうがよいでしょう。

中古住宅として売る

中古住宅としてそのまま売る方法があります。ただ、売り主が個人で買い手を探す方法は現実的ではありません。

すでに買い手がいればともかく、通常は手間も時間もかかり過ぎるからです。中古住宅として売却したいなら、まずは古い家を売りたい人と買いたい人とを仲介することに手慣れた実績のある不動産会社を見つけるのが先決です。

古い家だったが、実のご両親や義父母のためにリフォームをしている場合は特におすすめの方法です。

また、駅から近いなど立地条件がよい場合にも適しています。不動産会社が情報網と広告宣伝を活用し買い手を見つけてくれるからです。

個人で探すよりも効率的ですぐに買い手が見つかる方法でしょう。

中古住宅として売るメリット

「古い家だからリフォームしないと絶対に売れない」そう考えるのは早計です。確かに築20年を越える木造住宅だと、資産価値は期待できません

ただし買い手側の立場になって見ると、古い家はゼロから新築で建てるより安くついて思い通りにリフォームできるという魅力があるのです。

空き家の増加や低収入の若年層でも手に入る価格の物件も多く、政府が既存住宅の流通やリフォームの環境整備をしているという時代の流れもあります。

そのため、古い家だとしても条件によっては高く売れる場合もあることは覚えておきましょう。

中古住宅として売却するデメリット

古い家もそれぞれで状態は違います。あまりに悪ければ、解体を勧められるケースもありますし、不動産会社によっては仲介を断る場合があるのも否定できません。なぜなら不動産屋も、企業として利益を出さなければならないからです。

そのままでは売れそうにないとき、リフォームや更地にしたら需要はあるかどうか不動産会社は考えます。

ただ、リフォームや更地も費用がかかってしまうのは忘れてはいけない要素です。不動産会社はその点を差し引きしながら、利益が出る可能性が低いなら仲介を断ることもあります。

解体して更地にしてから売る

古い家の状態が非常に悪く廃墟となっているなら、更地にして売るという選択肢もあります。

解体費用はかかりますが、ずっと放置していても管理自体は所有者がしなければなりません。害虫や動物の住処になっている場合、近隣住民からクレームが来る場合もあります。

更地にすれば、管理がしやすくなるだけではなく商業地用として需要が生まれるケースがあるのです。

解体してから売るメリット

解体して土地だけ売る方法はメリットがたくさんあります。売る側としては古い家を解体することで瑕疵担保責任というリスクを回避できるのです。

せっかく売れたのに、瑕疵(かし)担保責任で対応しなければならず、費用がかかったという結果は誰しも避けたいことでしょう。

また、解体すれば古い家の管理も不要となり、売り手は負担を大きく減らせるのです。

解体してから売るデメリット

古い家を解体する場合、デメリットもあります。廃墟だとしても、家一軒解体するとなれば、多額の費用が発生することが挙げられるでしょう。

各業者の請負額にもよりますが、たとえば、延床面積40~45坪の木造一戸建てだと150万円以上の費用がかかっても不思議ではありません。

鉄骨造やRCといった構造や立地の問題、アスベストの有無などで解体費用は高くなります。条件によっては、250万円近くになるケースもあるようです。

他にも、更地にすると家が建っているときよりも固定資産税が高くなります。

不動産買取を依頼する

不動産業者に買取依頼をすることは一般的な売却方法です。媒介契約を結べば、売り主の代わりに不動産業者が奔走してくれるので非常に助かります。

ただ、古い家の場合、旧耐震基準で建てられた1981年以前のものは売れにくいのが現実です。耐震基準については国交省のホームページで詳しく書かれています。

売却価格が多少安くなっても売れればいいと判断したら、不動産業者に買取してもらう方法は選択肢として有効といえます。

その場合、不動産業者は古い家を売った実績豊富なところを選ぶのがおすすめです。

買取を依頼するメリット

不動産業者に買取依頼をするメリットは複数あります。古い家の需要は昔より増えたとはいえ、それでも多くの人が喜んで求めるものではありません。そのため、なかなか買い手が見つからないのが弱点です。

しかし、不動産業者の中には、古い家の売却を得意するところもあります。そのような不動産業者を見つけて相談をすれば、上手く行けば古い家でもスピーディーに買い取ってもらえるのです。また、買い手を見つけてもらう必要がないため仲介手数料もかかりません。

買取を依頼するデメリット

不動産業者の買取では、仲介よりも売却価格が安くなるケースがたくさんあります。不動産業者は、買取した古い家をそのまま売ることはしません。リフォームや更地にして売却することで利益を得ているからです。

そのコストを踏まえた上で、買取価格を試算します。そのため、買取価格は抑えなければなりません。

それでもとにかく早く売却さえできればよいという方にはぴったりの方法です。

逆にできるだけ高く売りたいと考える方だと、買取してもらうことはおすすめできません

 

古い家を売るときの注意点

古い家を高く売りたいときには、注意しなければならないことが複数あります。自分では「これで高く売れる」と思い、ほどこしたことが逆に売れない家にする場合もあるからです。注意点を理解しておけば、大きな失敗を回避できるでしょう。

  1. リフォームしても高く売れるとは限らない
  2. 境界は売却前に確定しておく

注意点1:リフォームしても高く売れるとは限らない

よくある失敗談のひとつに、リフォームが挙げられます。古いから売れないという理由は間違いとは言い切れないところは確かにあるでしょう。だからといって、リフォームさえすれば必ず成功できるとは限りません。

まず、リフォームをするとしても多額の費用がかかります。単純に古い家より状態はよくなるかもしれませんが、そのまま売値にリフォーム費用をプラスできるとは限りません。つまり、リフォーム費用を回収できないことも多いのです。

逆に、古い家を安く買って自分でリフォームをしたい、DIYをしたいという方も増えています。たとえば、古民家をリフォームしておしゃれなカフェにするというかたも少なくありません。リフォームをすると、リフォーム前提で物件を探しているかたの選択肢からこぼれる可能性が出てきます。

このような理由から、高く売るためにリフォームをすることが必ず正解につながるとも限らないのです。

注意点2:境界は売却前に確定しておく

隣人トラブルでよくあるのが、土地の境界に関する問題です。買い手側が、隣人トラブルを避けるのは当然でしょう。せっかく古い家をリフォームをして新生活をスタートさせようとしているのに、境界問題で隣人と喧嘩になるのは不幸でしかありません。

境界の問題で希望通りの大きさに建てられなくなったとなれば、後悔する羽目になります。そのため、土地の問題に関しては神経質になるのも当然です。そのため、売り手は売りに出す前にきちんと測量をしたほうが無難でしょう。

測量費用はかかりますが、境界などの問題がなく、土地の大きさが正確に分かれば買い手も安心して買いやすくなります。

 

古い家を売るためのコツ2つ

古い家を売るにはいくつかポイントがあります。そのポイントを理解しておけば、手早く確実な売却が期待できるのです。運任せやなりゆきに任せると、時間がかかる、売れない、希望金額より安い価格での売却になりかねないので注意しましょう。

コツ1:信頼できる不動産会社を見つける

古い家を高く売るには、不動産会社選びがカギとなります。単純に古いだけの家はなかなか買い手が見つかりません。結果、二束三文で売らなければならないケースも多いのです。

ただ、不動産会社選びに失敗しなければ、高く売却することも不可能ではありません。基本的に、不動産会社は古い家を売却した実績が豊富、営業力があるかどうかで見極めましょう。そのような不動産会社なら、ノウハウや経験、知識の蓄積があるため古い家でも高く売ることが期待できるからです。

コツ2:一括査定サービスを利用する

古い家を売るのが得意な不動産会社を探しているなら、イエウールを利用しましょう。イエウールは無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるからです。一社ずつ不動産会社へ直接出向いて相談して、査定をするのは時間と手間がかかり現実的ではありません。

イエウールなら、必要な情報をサイト上から記入するだけで複数の査定額が分かります。その査定額を比較すれば、あなたは本当に古い家を上手に売ってくれそうな不動産会社を見つけられるでしょう。まずはイエウールをチェックしてみてください。

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古い家を売るときの流れ

古い家をいよいよ売ると決断したら、まずは売却のための手順を知っておきましょう。初めての場合、なにをすればよいか分からないと不安ばかりふくらむからです。そうなるとミスを連発して、ストレスが溜まるばかりになってしまいます。

また、手順の中にはより高い価格で売るためのポイントがあるのも無視できません。知らないと後悔するので、古い家を売る基本の手順をしっかり理解しておきましょう。

全部で5つのステップがあります

  1. 自分で相場を調べる
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買契約を締結する

step1:自分で相場を調べる

不動産業者にただ価格を教えてもらうだけではなく、あなたの方も家の売却相場をしっかり理解しておきましょう。自分で調べておけば、不動産業者が提示した価格が本当に適正かどうかチェックできます。

そのためには、まず不動産のポータルサイトを見つけて調べることが肝心です。ポータルサイトで調べてみると、あなたが売りたい家と条件が似ているような物件も見つかるでしょう。それだけでも、ひとつの参考材料になります。

土地総合情報システムも活用してみてください。国土交通省が提供しているシステムで、さまざまな情報が分かります。たとえば、エリアごと数年分の成約価格、取引情報などを調べられる便利なシステムです。そのような情報から、売りたい物件の大まかな相場を把握できます。

step2:不動産会社に査定を依頼する

売りたい物件の相場がある程度分かったなら、次は不動産会社を探して査定を依頼しましょう。ここで注意したいのは、査定を依頼する不動産会社の数です。基本的に一社だけに依頼して満足してはいけません。

不動産会社にも得意分野があります。戸建てよりマンション売却が得意、地域密着タイプと大手業者などさまざまです。そのため、査定額にばらつきが生じます。古い家売却の実績があまりない不動産会社だと、相場より査定額が安くなる場合も珍しくありません。

そのため、査定は複数の不動産会社にしてもらったほうが無難です。査定額を比較した後、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に古い家を売ってもらうには、媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約とは、不動産売買の契約成立のため、不動産会社に必要な業務を行ってもらうための契約です。

媒介契約には【専属専任媒介】【専任媒介】【一般媒介】の3種類があります。売る側は、この3つから選べます。

専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数の不動産会社と契約可能かどうかできませんできません複数社可能です
自分で買主を見つけて直接取引は可能かどうかできません可能です可能です
不動産会社からの業務報告の頻度1週間/1回以上2週間/1回以上業務報告義務は決められていません
レインズ(不動産流通情報システム)の登録義務媒介契約締結から5日以内媒介契約締結から7日以内義務はありません
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内原則としてはありません。

ただし行政指導では3ヶ月以内です

step4:売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、不動産会社が中心となりあなたの代わりに売却活動を行ってくれます。ただ、適正な査定額を提示してもらっても、思い入れや金額に納得できない場合、絶対に自分の希望額で売り出したいという方もいるでしょう。

売却活動をスタートする前に覚悟しておきたいのは、希望額で売り出しても簡単に買い手が見つかるものではないということです。古い家や土地に限らず、不動産は家の状態、地価、法令上の制限などさまざまな影響を受けて価格が決まります。

不動産会社はその点を熟知し、調べた結果による適正価格を提示してくれるのです。不動産会社と相談を行なわずに自分の希望通りの売却価格で売り出した場合、買い手が見つからないケースも珍しくありません。適正価格を出すには、まず不動産会社としっかり相談することが重要になるのです。

step5:購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者が見つかったら、いよいよ売買契約を交わす段階に入ります。買い手に、買付証明書という購入申込書を書いてもらわなければなりません。「希望購入価格」「支払い条件」「引き渡しの希望日」など、購入希望者の希望が書かれています。

購入希望者は「少しまけてくれ」「支払い条件を少し変えてくれ」「引き渡しの希望日はもうちょっと後でいいか?」など交渉をしてくる可能性もあります。不動産会社としっかり相談し、条件を調整します。結果、条件に双方が承諾すれば売買契約成立となります。

ただし、売買契約を結ぶには、あなたも複数書類を用意しなければなりません。基本的に不動産会社が指示をしてくれるので従いましょう。

 

古い家を売るときに必要な費用

古い家を売るときは、ある程度の費用がかかるのでチェックしておきましょう。費用がかかるのを知らないと、急に用意しなければならない羽目になりかねません。その点をしっかり理解しておけば、スムーズに古い家を売ることができます。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料とは、売却が成立したときの成功報酬です。不動産売却でかかる費用は、主に仲介手数料が多くを占めることは理解しておきましょう。

ただ、仲介手数料は不動産会社の任意でいくらでも請求してよいわけではありません。宅建業法(宅地建物取引業法)という法律によって上限が定められています。もし不動産会社が上限を超えたお金を受け取った場合、違法となり厳しい罰を受けることになります。

【仲介手数料上限早見表】

家の売買価格仲介手数料
200万円未満売買価格 × 5%
200万~400万円売買価格×4%+2万円
400万円超売買価格×3%+6万円
別途プラスして消費税がかかります

売買契約書に貼る印紙代

売買契約書には印紙を貼らなければなりません。当然、購入のためには印紙代が必要です。これは印紙税として納めることになります。

【印紙代金】(平成31年4月1日現在法令等)

家の売却価格印紙代(契約書一通)
10万円~50万円未満200円
50万円~100万円500円
100万円~500万円未満1,000円
500万円~1,000万円未満5,000円
1,000万円~5,000万円未満1万円
5,000万円~1億円未満3万円
1億円~5億円未満6万円
5億円~10億円未満16万円
10億円~50億円未満32万円
50億円超48万円

参考:No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

抵当権の抹消にかかる登記費用

古い家に限らず、不動産売却では所有権を買主に移さなければなりません。そのために、所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記に関する費用は、買主が負担します。

一方、売り主も条件によっては負担しなければならない費用があるので注意してください。たとえば、売却物件について住宅ローンが残っている場合「抵当権抹消登記」が必要になります。

抵当権抹消では、登録免許税、司法書士に依頼する場合は報酬を支払わなければなりません。一般的に、2万円~3万円程度を見ておくとよいでしょう。

 

状況に合わせてベストな売り方を選択しよう

古い家を売るには、状況を正確に判断しなければなりません。そして、状況に合わせたベストな選択ができれば高い金額の売却にもつながるのです。

まずは、高く売るための方法を知りましょう。そして、イエウールなどの一括査定サイトを使い、本当に信頼できる不動産会社に相談することが成功の近道です。

もっと詳しく知りたい方は、「家の売却相場を調べる方法4つ!相場を知るメリットもわかりやすく解説」の記事をご覧ください。

また、「戸建て売却を成功させよう!流れや相場と査定を解説」という記事や、「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
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