自宅を売却するときに税金はいくらかかる|計算方法や節税方法を解説

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自宅売却を検討している方は、そう何度も経験することではないので、知らないことや不安がたくさんあるのではないでしょうか。自宅を売却をすると大きなお金が手に入ると考えがちですが、それと比例して税金もかかるので、しっかりと理解しておかないと失敗してしまう可能性も。

今回の記事では、自宅を売却するときに税金はいくらかかるのか、税金の計算方法、節税方法などについて詳しく解説していきます。自宅売却を成功させるために税金の種類や内容、節税方法についてしっかりと学んでいきましょう。

自宅売却を全般的に知りたい方は、 「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」  の記事をご覧ください。

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自宅を売却するときにかかる税金

自宅の売却をするときには、どのような税金がかかるのかご存知でしょうか。自宅を売却するときには、所得税と住民税(復興特別所得税含む)、登録免許税、印紙税、消費税の4つの税金がかかります

この4つの税金には、売却額(利益)に対してかかるものもあれば、手数料として課税される税金など性質はさまざま。以下では、4つそれぞれに分けて詳しく解説いたします。

譲渡所得に対する所得税と住民税と復興特別所得税

自宅を売却したときに得た利益のことを譲渡所得といい、所得税と住民税、復興特別所得税の3つの税金がほかの所得と分離して課税されます。このことを税金用語で「分離課税」といいます。

給与所得で発生する税金とは別の税金となり、別途確定申告が必要になるので注意してください。。

不動産登記にかかる登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の名義変更の手続きのときにかかる税金のことで、登録免許税の計算方法は以下の計算式で算出します。

 固定資産税の評価額×2%

また、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消をしなければなりません。抵当権とは、住宅ローンの借り入れをしたときに、銀行などの金融機関が不動産を担保にする権利のこと。抵当権抹消の登録免許税の計算は以下のとおり。

不動産の個数×1,000円

売買契約時の収入印紙にかかる印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。契約書に記載する金額によって印紙税の金額は異なってきます。契約書に記載の金額別にかかる印紙税額を以下にまとめました。

契約書に記載の金額印紙税額
1万円未満非課税
1万円以上50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円
5億円超10億円以下16万円
10億円超50億円以下32万円
50億円超48万円
金額記載のなし200円

印紙税を抑えるには

実は印紙税は、紙による文書(契約書)の場合に課税されるようになっています。印紙税を抑えるには以下の3つポイントをおさえてください。

  • 契約書の電子データ化(PDFなど)
  • 不要な契約書は作成しないで控えはコピーして利用する
  • 契約金額は消費税を分けて記載する

まず1つめのポイントですが、契約書を電子データ化することです。PDFなどで契約書を作成し、文書をデータ化すると課税対象の文書ではなくなり、印紙税がかかりません。

2つめのポイントは、不要な契約書は作成しない、原本の控えはコピーして利用することです。印紙税は1枚の契約書に対し、課税される仕組みになっています。例えば、双方で1枚ずつ契約書の原本を持ちたい場合、2枚の契約書が必要になり、それぞれに印紙税がかかります。もう一部を控えとして持つ場合、原本をコピーをすれば効力は同じでも印紙税はかからないので通常かかる金額の半分を節約できます。

3つめのポイントは、契約金額は消費税を分けて記載することです。契約金額を消費税込で記載した場合、消費税および地方消費税を含めたすべての金額に対し印紙税がかかってしまいます。契約金額と消費税を分けて記載した場合は、契約金額のみに印紙税がかかるので消費税分の印紙税を節約が可能です。

仲介手数料にかかる消費税

通常、不動産を売却するときには、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料には消費税がかかるので注意が必要です。

しかし、自宅の売却については非事業用不動産としてみなされるので消費税はかかりません。

自宅を売却するときにかかる税金の計算方法

自宅などの不動産を売却する前にどれくらいの税金がかかるのかを事前に知っておいてください。自宅を売却するときに、実際にかかる税金の計算方法は以下の計算式を用いて算出することができます。所有期間に応じた税率の税金は、節税にもつながる大事なポイントですのでしっかりと理解しておきましょう。

譲渡所得を算出する

まずは、譲渡所得の計算方法は、自宅の売却するときの金額から取得費と譲渡費用を引いて算出します。
計算式は以下のとおり。

 譲渡所得=売却するときの金額-取得費-譲渡費用

上記の計算式で算出した金額が、自宅の購入金額よりプラスになる場合は売却益、マイナスになる場合は売却損になります。

取得費とは

取得費とは、土地や建物の購入代金と費用を合わせたもののことです。自宅売却のとき、取得費が不明な場合は、売却金額の5%を取得費にすることができます。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用のことで、主な譲渡費用として仲介手数料や売り主が負担した印紙税などが挙げられます。ちなみに自宅のリフォーム費などは譲渡費用には含まれません。

所有期間に応じた税率をかける

所得期間に応じた税率の税金とは所得税と住民税のことです。上記で算出した譲渡所得に、所有期間に応じた税率をかければ自宅を売却するときの税金を算出できますが、復興特別所得税に関しては所有期間による変動はなく、一律2.1%の税率となります。

以下では、所有期間別にかかる税率を紹介します。

5年以下の短期譲渡所得の場合

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となります。短期譲渡所得では所得税30.63%、住民税9%の合わせて39.63%の税率がかかってきます。なお、この税率にはすでに復興特別所得税2.1%が上乗せされています。

5年超の長期譲渡所得の場合

所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得に分類されます。長期譲渡所得では所得税15.315%、住民税5%の合わせて20.315%の税率がかかります。なお、この税率にはすでに復興特別所得税2.1%が上乗せされています。

自宅を売却するときにかかる税金の節税方法

自宅を売却するときには、さまざまな税金がかかることが理解できたと思いますが、実は自宅売却するときに発生する税金は、ある条件を満たせば特例として節税ができる可能性もあります。以下では、自宅売却するときに利用できる3つの特例を紹介していきます。

3,000万円の特別控除の特例を利用する

自宅を売却するときは、所有期間に関係なく、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けることができます。以下で詳しく説明していきます。

3,000万円の特例を受けるための要件

特例を受けるための要件は以下の6つです。

  • 自分が住んでいる家屋であること
  • 売った年の前年および前々年に特例を利用していないこと
  • 売手と買手が夫婦などの特別な関係でないこと
  • 災害などによって消失した家屋は住まなくなってから3年間で売ること
  • 売った年の前年および前々年に自宅の買換や交換の特例を利用していないこと
  • 売った家屋や敷地について特例の適用を受けていないこと

3,000万円の特例が適用除外になるケース

以下3つのどれかに当てはまる場合は特例が適用除外になります。

  • 特例を受ける目的で入居した場合
  • 新築する期間中だけの仮住まいとして使った場合
  • 別荘として利用していた場合

特別控除の特例については上記記載以外にも細かい条件があります。詳しくは国税庁HPを参照してください。

参照:国税庁のホームページ

10年以上超所有軽減税率の特例を利用する

自宅の所有期間が10年も超えている場合、通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例が適用されます。また、3,000万円の特別控除の特例をあわせてすることが可能です。以下の要件に該当する場合、特例を受けられる可能性があります。

  • 自分が住んでいる家屋であること
  • 売却する年の1月1日に家屋・敷地ともに所有期間が10年を超えている
  • 売却する年の前年および前々年に同じ特例を受けていない
  • 3,000万円の控除または軽減税率の特例以外の特例を受けていないこと
  • 売手と買手が夫婦などの特別な関係でないこと

特定居住用財産の買換え特例を利用する

特定の居住用の自宅を12月31日までに売却し、別の居住用の自宅に買換える場合、一定要件を満たせば、特定居住用財産の買換えの特例を利用できます。以下の要件に該当する場合、特例を受けられる可能性があります。

  • 自分が住んでいる家屋であること
  • 売った年の前年および前々年に3,000万円の控除の特例を受けていない
  • 他の特例を受けていないこと
  • 売却金額が1億円以下である
  • 売る人の居住期間10年以上また売却する年の1月1日に所有期間が10年を超えている
  • 居住用の自宅を売却した年の前年から翌年までの3年間に買換える
  • 買換えた居住用の自宅が25年以内に建築されたもの、また一定基準の耐震を満たしていること
  • 売手と買手が夫婦などの特別な関係でないこと

こちらの特例は3,000万円の特別控除と軽減税率の特例と重複利用はできません。

自宅を売却するときの税金の申告について

自宅を売却するときにかかる税金は、ほかの所得とは分けて課税されるので、確定申告する必要があります。確定申告について、どのようなときに必要なのか、また申告の時期や方法などを以下で詳しく解説していきます。

申告の必要性は

自宅の売却をして利益があった場合には、必ず確定申告をしなくてはなりません。もし、売却して利益が出なかった場合は確定申告する必要はありませんが、申告をすることで特例や控除が適用となり、所得税が安くなったり、還付されるなどのメリットがあります。

申告の時期は

確定申告をする時期ですが、自宅を売却した翌年に手続きすることになります。期間は毎年2月16日?3月15日までと決まっていて、最寄りの税務署の窓口に書類を提出します。

申告の方法は

申告の方法は、税務署の窓口に直接申告書を提出するほかにも、郵送や電子申告、納税システム(e-Tax)などの方法があります。

申告に必要な書類は

確定申告をするときに必要な書類を税務署でもらうものと自分で用意するものに分けてまとめました。

税務署でもらう書類

  • 確定申告書B様式
  • 確定申告書第三表(分離課税用の申告書)
  • 譲渡所得の内訳書

自分で用意する書類

  • 自宅購入時の売買契約書(コピー)
  • 自宅売却時の売買契約書(コピー)
  • 仲介手数料や印紙税などの費用の領収書(コピー)

自分で用意する書類について、すべてコピーでの準備が必要です。申告までにまとめて準備しておくとよいでしょう。

自宅を売却するときの税金に関する注意点

自宅を売却するとき、税金に関する注意点をしっかりと理解しておくことで税の負担が軽減する場合もあります。そこで、自宅を売却するときの税金に関する押さえておきたいポイントや注意点をまとめました。

相続した自宅でも特別控除が利用できる

親が住んでいた自宅を相続し、仮にその自宅が空き家になった場合でも3,000万円の特別控除が適用されることがあります。適用される要件としては、親が一人暮らしの場合や耐震がしっかりしている、3年以内譲渡するなどいくつかあります。

所有期間は売却した年の1月1日で判断される

所有期間が5年未満で自宅を売却すると短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されてしまいます。少しでも税額の負担を軽くしたいのであれば、5年を過ぎた年の1月1日以降まで待ちましょう。

5年を過ぎた年の1月1日以降であれば、所有期間5年超となり、長期譲渡所得の税率20.31%が適用されるようになるので5年未満と比較すると税負担はだいぶ軽減されます。

自宅の売却にかかる税金の相談先は

自宅を売却するときにかかる税金の相談先は、売却のときの税負担の有無に大きく関わってくるので慎重に選ぶ必要があります。

また、自宅売却のときに抱えている悩みや問題などのケースによっても相談先は変わってきます。どこに相談するか迷っている方は、以下の相談先に相談してみるとよいでしょう。

信頼できる専門家に相談する

自宅の売却を検討している方の中には、税金がいくらかかるかなどわからないことも多いと思うので不安になります。そんなときは売却をお願いした不動産会社や税理士など、信頼できる専門家に相談してください。

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自宅は税金が少なくなるタイミングで売却しよう

今回は、自宅を売却をするときに税金はいくらかかるのか、また計算方法と節税方法について解説してきました。税金が少なくなるタイミングというのは所有期間が大きく影響しているため、税負担を少しでも抑えるには自宅の所有期間を確認することが大切です。

もし今、自宅の売却を検討しているなら、所有期間が5年を過ぎた年の1月1日を待ちましょう。上記の日にちが過ぎれば税金をかなり抑えて売却することが可能になります。

また、現在では自宅を売却する際、税負担を軽減するためのさまざまな特例や制度が整っていますので、特例や制度を理解した上で上手に使えば自宅売却時の税金をかなり抑えることも可能になります。不動産会社や税理士などと相談しながら話を進めることでよいタイミングで自宅売却をすることができます。

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もっと詳しく知りたい方は、 「自宅売却に使える税金の控除でどのくらい楽になるのか徹底解説!」  という記事をご覧ください。

また、「自宅売却にかかる税金を計算しよう!」 という記事や、「不動産売却後は確定申告をしよう!節税事例や書類の書き方を解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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