マンション売りたい方必見!流れや売却方法をわかりやすく解説

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ただ漠然とマンションを売りたいと思っていても簡単にはいきません。人生にそう何回もあるようなことではないマンション売却は、非常に大きな金額が動く取引なので、不安を感じたり慎重になったりしてしまうのは当然のことです。

しかし、どのようなことをすべきかを押さえて実際に行動に移すことが、あなたの「売りたい…」を「売れる!」に変えるためには最も重要なのです。 マンションを売りたい方が必ずすべきことをご紹介していきます。

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マンション売却の流れ

まずはマンションを売却する際の、大まかな流れを知っていきましょう。

  1. マンションの価値を知る
  2. 不動産会社から査定を受ける
  3. 利用する不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 購入希望者の内覧対応を行う
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 決済と引渡しを行う
  7. 確定申告をする

最初に売りたいマンションにどれくらいの価値があるのか、相場を調べてから不動産会社による査定を受けます。事前に相場を知っておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正かどうかを判断しやすくなるでしょう。

不動産会社が提示する内容に納得できたなら、媒介契約を結んで売却活動を開始します。その後購入希望者が見つかり次第内覧対応を行い、売却の条件を交渉して双方合意の点で売買契約を結びます。

売買契約締結後は、決済と引き渡しを行いますが、この際には新居の購入や引越し、売却するマンションから荷物を取り除くなどの作業が必要です。また、引き渡しの際には抵当権の抹消や所有権の移転など、登記の手続きがあることも覚えておきましょう。

マンションを売却した翌年には確定申告が必要であり、これによってマンション売却によって得た収入を申告します。ただし、売却で利益が出た場合は確定申告は必須ですが、売却損が出ている場合は必須ではありません。

売却損が出ている場合でも確定申告をすることで税控除が受けられることがあるため、基本的には売却した翌年には確定申告をすると覚えておいてもよいでしょう。

 

大まかな流れを理解し全体像が把握出来たら、一度自分のマンションの価値を査定をしてみると良いでしょう。査定をすれば、いくらくらいでマンションが売れそうか分かるので、さらに「売りたい」という気持ちを形にしやすくなります。

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早く売りたいなら「買取」、高く売りたいなら「仲介」を選ぶ

中古のマンションを売却する際、2つの方法があります。一般的によく知られているのは「仲介」ですが、実は「買取」という売却方法もあります。

この2つの方法がどのようなものなのかをきちんと把握することで、自分が売却の時に気にするべきポイントが決まってくるので、まずは、それぞれの特徴を表で比較してみました。

項目買取の場合仲介の場合
売却対象不動産会社個人
売却完了までの期間目安約1カ月平均4~6カ月 ※もちろん、これ以上かかることも
仲介手数料なしあり ※金額の目安 =売却価格×3%+6万円+消費税
瑕疵担保責任なしあり
広告掲載不要必要
内覧なしあり
売却価格安い = 仲介での売却価格の6~7割程度買取より高い

続いては、買取と仲介それぞれのメリット/デメリットを詳しく確認していきましょう。また、どちらの売却方法があなたの「マンションを売りたい」理由に適しているかも考えてみましょう。

買取

買取を選択した場合、不動産会社が直接あなたのマンションを買い取ります。 そのため、市場で個人の買い手を探す手間がない売却方法になります。

買取のメリット・デメリット

買取最大のメリットは、売却完了までの期間の短さです。 仲介が平均で約4~6カ月かかる一方、買取であれば約1カ月で売却できるため、最低でも約3カ月は仲介より早く売却できることになります。 また、それ以外に精神面でメリットがあります。

それは、契約不適合責任がないことと周囲に知られず売却ができることです。 契約不適合責任とは、マンションの売却後欠陥が見つかった際に売主が負うべき責任の事を指します。つまり、売却後に責任を負う心配はありません。

また、特にマンションの場合は近隣住民との距離も近いため、周囲に売ろうとしていることを知られたくないという方もいらっしゃると思いますが、買取は広告掲載の必要がないため、一切周りに知られることなくマンションの売却を完了させることができます。

一方、デメリットは仲介よりも売却価格が安くなってしまうことにつきます。 上の表にもありますが、売却相場の3~4割ほど安くなることを覚悟してください。

買取をおすすめする売りたい理由

買取は、基本的に「とにかく早くマンションを売りたい」と考えている方におすすめの売却方法です。 たとえば、急な転勤や引っ越しのため既に新居のあてがあり、賃貸であれば新居の家賃を払っていたり、持家であればローンを組んでしまっている場合、いま売りたいと思っているマンションと新居の二重でお金がかかってしまっているのは非常にもったいないため、買取で素早く売却してしまうのは賢いかもしれません。

また、非常に築年数が古いもしくは非常に立地が悪いマンションを、仲介で安価に売りに出していたもののなかなか売れない場合もあると思います。 このように、買取になっても元の価格が低く、売却価格の下がり幅が小さいマンションなどは買取で手早く売却することを検討してみましょう。

仲介

仲介を選択した場合、マンションの買い手を不動産会社に探してもらうことになります。専門家である不動産会社が主導でマンションの買い手を見つけてくれることが、仲介の大きな特徴です。

仲介のメリット・デメリット

最大のメリットは、買取よりも高いいわゆる相場価格で売れるという点です。 買取の場合の売却価格は仲介の場合の約6~7割程度になってしまうとお伝えしましたがこれはかなり大きな差だと思います。

たとえば、仲介であれば3,000万円で売却できるマンションが買取だと、1,800~2,100万円ほどの売却価格になってしまいます。

一方仲介のデメリットは、買取のメリットと裏返しにはなりますが、売却期間が長期化する恐れがあること、契約不適合責任があること、周囲に売却していることを知られてしまうことといえます。

また、購入希望者を迎え入れる内覧を何度も対応する必要があるため、内覧のための時間をとらなければならないこともデメリットです。

仲介をおすすめする売りたい理由

仲介は、少し時間がかかってもいいから「高く売りたい」と考えている方におすすめな売却方法です。 具体的には相続などで、住んではいないマンションを所有している方は、まずは仲介を検討することをおすすめします。

また、売り手の選択や行動次第では売却期間を短くしたり、売却価格を高くできる可能性も高いので、積極的にマンション売却に携われる方にもおすすめの方法といえるかもしれません。

マンションの相場の調べ方

マンションを売りたいなら、自分で売却の相場を調べることが大切です。相場価格を調べる方法としては、次の3つがあげられます。

  • レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 不動産取引価格情報検索
  • 価格天気図

これらの方法を併用して、売りたいマンションの相場がいくらくらいなのかを知っておきましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

事前に相場価格を調べる方法としてもっともわかりやすいのは、レインズ・マーケット・インフォメーションを使うことです。レインズ・マーケット・インフォメーションは、公益財団法人東日本不動産流通機構が運営するサイトであり、不動産売却の成約価格を調べられます。

どのような不動産がいくらで売れたのか、実際の売却価格を調べられるため、条件の似たマンションの売却事例を参考にすることで、相場価格を確認できます。

まずはサイトにアクセスし、マンションの項目で地域を選択しましょう。その後詳細なエリアや沿線、間取りや築年数などの条件を設定することで、過去の成約事例を確認できます。

レインズ・マーケット・インフォメーションで調べられるのは契約に至った金額であるため、買い手との条件交渉によって値引きされた金額が掲載されていることも多いです。そのため、実際に売り出す際には値引き分も考慮して、相場よりも少し高めの金額に設定しておくと、希望する価格で売却しやすいでしょう。

参考:レインズ・マーケット・インフォメーション

不動産取引価格情報検索

実際に不動産取引を行った人を対象にアンケートを実施し、その結果をデータベースにまとめたものが不動産取引価格情報検索です。アンケート結果であるため、実際の取引価格ではありませんが、国土交通省が実施しているため、信頼度は高いでしょう。

アンケート結果から過去の取引相場を調べられるため、物件の種類やエリアごとの相場をある程度把握できます。

  1. 「取引時期」を選ぶ
  2. 「種類」で「中古マンション」を選ぶ
  3. 「地域」を選ぶ
  4. 「この条件で検索」を選択

上記の手順で条件を設定して検索することで、該当する地域と時期の取引相場のデータを閲覧できます。

参考:不動産取引価格情報検索

価格天気図

株式会社東京カンテイが運営している価格天気図は、全国の中古マンションの相場価格を、天気図のようにお天気マークで表示しています。

晴れマークなら相場は上昇傾向、曇りなら停滞、雨なら下落傾向といったように、直感的に相場を調べられる点が魅力でしょう。ただし、詳細な価格を判断することは難しいため、あくまで傾向を判断する際に使用することがおすすめです。

価格天気図は毎月30日前後に新しいものが発表されるため、サイトにアクセスしてページを見ることで相場をチェックできます。また、天気図だけではなく、解説文も掲載されているため、これを参考にしてもよいでしょう。

参考:価格天気図

マンション売却にかかる費用

マンションを売却する際には、様々な費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 利益が出た際の譲渡所得税
  • ローンを一括返済するための費用

売却価格がそのまま利益になるわけではないため、どのような費用がかかるのかを知っておくことが大切です。

仲介手数料

不動産会社と媒介契約を結び、マンションの売却を仲介してもらう際には仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買契約が成立した際に支払う成功報酬であるため、契約が成立するまで費用としては発生しません。仲介手数料の金額は売却価格によって異なり、その上限額は法律で次のように定められています。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%以内+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%以内+消費税
400万円超の部分取引額の3%以内+消費税

売却価格が400万円を超える取引の場合は、次の式で計算が可能です。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税

仲介手数料の取り決めは、あくまで上限であるため、その範囲内でなら不動産会社が自由に設定できます。そのため、利用する不動産会社や交渉次第では、割引してもらえることもあるでしょう。また、不動産会社に仲介を依頼せず、個人で売却する場合はこの費用はかかりません。

印紙税

マンションを売却する際には売買契約書を作成する必要があり、これには契約金額に応じた収入印紙を貼り付けます。この収入印紙の費用が印紙税であり、金額は次の通りです。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2022年3月31日までに売却すると、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。マンション売却では1,000~5,000万円までで売れることが多いため、軽減税率でみると大体10,000~30,000円程度が印紙税の相場です。

登記費用

引き渡しの際には抵当権の抹消登記や所有権の移転登記が必要です。抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した際に行う手続きであり、不動産1件に対して1,000円の費用がかかります。そのため、建物と土地それぞれで抹消登記が必要な場合は、建物で1,000円、土地で1,000円の合計2,000円がかかると考えましょう。

所有権移転登記は、売り手から買い手に登記上の所有権を移動させるために必要な費用です。移転登記の費用は固定資産税台帳に記載されている不動産の価格の2%です。

また、これらの手続きは司法書士に依頼して代行してもらうことが多く、その際には報酬として5,000円~20,000円程度の費用がかかることも覚えておきましょう。

利益が出た際の譲渡所得税

マンションの売却によって利益が出た場合は、翌年に確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。利益が出ているかどうかは、次の式で計算します。

  • 売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用-特別控除

これらを計算してプラスが出た場合は、譲渡所得税が発生すると考えましょう。譲渡所得税は所得税と復興特別所得税、住民税の3つで構成されています。復興特別所得税は所得税額に対して課税され、その税率は2.1%です。

また、税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えているものが長期譲渡所得、5年以下のものが短期譲渡所得となります。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

復興特別所得税を所得税率に換算すると0.63%です。売却による利益が出ていない場合は非課税ですが、利益が出ていると課税対象となるため注意しましょう。

ローンを一括返済するための費用

マンション売却時に住宅ローンの残債を一括返済する際には、ローンを組んでいる金融機関に対して一括返済の手数料を支払います。手数料の設定額は金融機関によって異なりますが、10,000~30,000円程度が多いでしょう。

すでにローンを完済している場合や、もともと住宅ローンを組んでいない場合は、この費用はかかりません。

マンションを高く売るためのポイント

マンションを少しでも高く売りたいなら、次の3つのポイントを押さえておきましょう。

  • 物件のアピールできる箇所を整理しておく
  • 内覧者が買いたいと思える部屋にする
  • 信頼できる不動産会社を見極める

これらのポイントを頭に入れて売却に臨むことで、より好条件でマンションを売りやすくなります。

物件のアピールできる箇所を整理しておく

マンションを少しでも高値で売るには、売り出している物件が、いかに魅力的であるかを買い手にアピールすることが大切です。魅力を知ってもらうには物件のアピールポイントを整理しておく必要があり、スムーズに伝えられるように魅力的な部分は整理してまとめておきましょう。

また、仲介による売却の場合は、不動産会社が買い手に対して物件のアピールを行います。そのため、不動産会社にも魅力を伝えておくことが大切であり、売り出し前にはアピールポイントを整理して、営業担当者に細かく教えておきましょう。

内装や外観はもちろん、交通アクセスや周辺環境のよさ、家事動線のよさなど、住んでいるからこそわかる魅力を伝えておくことが、高額売却につながります。

内覧者が買いたいと思える部屋にする

売り手の「売りたい!」と買い手の「買いたい!」がマッチしてはじめて、不動産売買が成立します。 そのため、マンションを売りたいという気持ちが先行して、買い手が買いたいと思えないような部屋は、いつまでたっても売ることはできません。

不動産会社が広告などで大々的に売り出しを開始すると「実際にマンションの状況を見たい」という内覧希望の連絡がきます。そのため、内覧希望日には内覧者の購入意欲を高めるための工夫が必要になります。基本的なポイントは「すっきり」と「明るさ」です。

実際は広いリビングもソファやテーブル、テレビなどの大型品に加えて、子供のおもちゃが散乱していたりすると狭く見えるだけでなく、ごちゃごちゃとした汚い印象になります。部屋を広くするためには、一時的にトランクルームや近所にある実家などに物を預けたりするのもよいでしょう。

また、部屋の明るさは毎日住んでいると多少暗くても慣れてしまっているため気づきません。内覧者に明るい部屋であると印象づけるためにも、昼間でもカーテンを開けて照明をつけましょう。部屋を明るくすることで、全体が見渡しやすくなり解放感もでます。

信頼できる不動産会社を見極める

マンションを売りたいときは、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。特に、仲介で依頼する場合高くマンションが売れるかどうかは不動産会社の力量にかかっています。

査定額の根拠をしっかりと説明できる営業力のある担当者でなければ、希望売却価格や相場売却価格での売却は難しくなります。 信頼できる不動産会社を見極めるために必要なポイントはこちらの4つです。確認していきましょう。

  • 売買実績を比較する
  • 営業担当者との相性を確認する
  • 一括査定サービスを利用する
  • 査定額の根拠を聞く

売買実績を比較する

売却するマンションのエリアを担当している不動産会社の売買実績を比較しましょう。大手不動産会社から中小不動産会社まで幅広くある中から、もっとも売買実績の多い不動産会社を選びます。売買実績は古いものより新しいものが多い不動産会社が信頼できます。

そのため、直近2年の売買実績を比較してください。信頼できる不動産会社は大手と考えてしまいがちですが、エリアごとに得意としている不動産が異なります。売却したいマンションのエリアで、マンション売却を得意とする不動産会社を見極めましょう。

営業担当者との相性を確認する

信頼できる不動産会社を見つけたら、営業担当者と話して相性を判断しましょう。マンション売却では、営業担当者と定期的に連絡を取り合う必要があります。そのため、話をするたびにストレスを感じるような営業担当者ではマンション売却をスムーズに進められません。

初めての売却で感じている不安や悩みなどを親身になって聞いてくれたり、わかりやすい提案をしてくれたりする営業担当者がいる不動産会社を選びましょう。

一括査定サービスを利用する

売却予定のマンションがあるエリアの不動産会社をすべて回ることは、とても大変です。一括査定サービスを利用すれば、複数社の見積もりがいっぺんに届くので比較検討しやすくなります。

一括査定サービスの中でおすすめなのがイエウールです。無料で利用できるイエウールでは、マンションの所在地・広さ・築年数・間取りなどを入力するだけで一括査定ができます。

複数の不動産会社の査定結果を比較することで相場との違いも一目瞭然となるため、信頼できる不動産会社を見つけられます。

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査定額の根拠を聞く

一括査定で送られている不動産会社の見積もりを比較検討するとき、査定額だけを見るのは禁物です。かならず、担当者に査定額の根拠を聞くようにしましょう。 不動産会社にとってマンションの売却はリサイクルショップのように在庫を抱えるものではないため、高額査定で媒介契約を結ぶチャンスにもなります。

そのため、なかなかマンションが売却できなくても困りません。しかし、マンションがなかなか売却できないと売主は困ってしまい価格を下げるなどの対策に迫られる可能性があります。

資金計画をしっかりと立てる

マンションの売却はローンが残っていてもできますが、売買契約を結ぶためにはローンの完済と抵当権の抹消が必須となります。 そのためローンの完済の目処が立っていないままマンションを売却に出してしまうと、売買が成立しても引き渡せないという事態に陥る可能性があります。

ローンが残っている場合は、ローン残債よりも売却価格が高くなるかやマンションの売却に必要な費用も含めてローンの完済が可能かなど、資金計画をしっかり立てましょう。

また、残っているローンを一括返済する際にも手数料がかかります。ギリギリの返済計画では資金が足りなくなる恐れがあるので、金融機関に問い合わせるなどして必要となる金額の計算をしましょう。

時間に余裕をもってマンション売却を計画しよう

マンションの売却を行う理由にはさまざまありますが、時間に余裕のないネガティブなものではスムーズな売却は難しくなります。

また、さきほどご説明しましたが、マンションを高く売るために信頼できる不動産会社を探すことがかなり重要なことになってきます。時間に余裕を持ってマンションの売却をスムーズに進めたいときは、無料で一括査定が可能なイエウールがおすすめです。

クレームの多い不動産会社との契約は解除し、優良な不動産会社が全国1,600社以上もあるイエウールでは最大6社の見積もりを受け取ることが出来るので、信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

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