家の売却査定を解説!流れや方法を知って失敗を避けよう

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家の売却査定について解説をします。

家を売却するためには、まずいくらで売れるのか知るために査定してもらう必要があります。ここですることが、家の売却査定です。

今回は、どのような査定方法があるのか、査定してもらうためにはどうしたらいいのか、売却するまではどのような流れになるのかなどについて解説します。

スムーズに納得のいく売却ができるよう、しっかり把握しておきましょう。

家 査定について知りたい方は、 「家の査定は自宅からネットで依頼|高額査定を引き出すポイントを解説」の記事をご覧ください。

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家の売却査定の流れ

家の売却を進めるためには、まず、一括査定サイトで売却する家の査定をしてもらうところからはじまります。事前に準備しておくことも多いため、査定から売却までの手順を前もって把握しておくことが大切です。

  1. 一括査定サイトで売却査定の依頼
  2. 不動産会社を絞り込み契約
  3. 売却活動をして買主を探す
  4. 売買契約を結んで家の引き渡し

それぞれ詳しくみていきましょう。

流れ1:一括査定サイトで売却査定の依頼

一括査定サイトを利用することによって、1社ずつに査定依頼を出す手間を省くことができます。

また、査定依頼を出す不動産会社をいくつも自分で探さなくても、サイトで依頼すれば、提携している不動産会社が査定してくれます。

おすすめの一括査定サイトは、イエウールです。イエウールは、利用者数や提携会社数、対応エリア数がすべてNo.1となったサイトです。

大手から地域密着な中小の不動産会社まで、提携会社数は1600社以上、しかも厳選な審査に通った会社しか登録されていません。

そのため、イエウールを利用することで、最初から優良な会社を比較することができるので、安心して査定を依頼でき、売却を任せられる会社に出会うことができます。

会話型の入力フォームになっているので、わかりやすく簡単に申し込むことができます。ぜひ、売却をお考えの方は利用してみてください。

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流れ2:不動産会社を絞り込み契約

複数の会社に査定してもらったら、どの会社に売却をするか決めていきます。よい不動産会社を選ぶポイントは、次の3点です。

  • 査定額の根拠を聞いてみて、詳しく説明してくれるか
  • 類似物件の売買実績がどれくらいあるか
  • 営業マンの人柄

査定額の根拠を聞き、評価についてや周辺の事例などを細かく説明してくれる会社は信頼できます。

逆に、高い査定額だったものの、根拠があいまいでぼやけた理由しか言わない会社は、契約を取りつけたいだけで、売り出す際に安い価格を提示してくる可能性もあるので気をつけましょう。

不動産会社にも得意不得意がありますが、類似物件の売買実績が多い会社のほうが頼りになります。

物件によっては、大手の会社より街の小さな不動産屋さんのほうが実績が多い場合もあるので、実績も確認しましょう。

家を売却する際は、不安なことや相談したいことがたくさんあるものです。

営業マンにそれらを伝えて、真摯に受け止めて、具体的に提案や解決策を提示してくれるような人かどうかも比較しましょう。

売却活動は数カ月にわたるため、安心してやり取りができる相性のいい営業マンであるかも重要です。

媒介契約には3種類あります。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
複数の会社への仲介依頼××
自ら探索した相手方との直接契約×
契約の有効期間3カ月以内3カ月以内法令上の制限はない(ただし行政の指導は3カ月)
指定流通機構への登録媒介契約締結の日から5日以内媒介契約締結の日から7日以内法令上の義務はない(任意での登録は可能)
業務処理状況の報告義務1週間に1回以上2週間に1回以上法令上の義務はない(任意で報告を求めることは可能)

他社への依頼もできるかなど、それぞれに特徴があるので、不動産会社と相談して決めていきましょう。

流れ3:売却活動をして買主を探す

不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出す価格などを決めて、会社のホームページや売却サイト、広告で物件を掲載します。

問い合わせがあれば内覧の対応をしたり、希望を聞いたりして売却活動をしていきます。

その際に、購入希望者から値引き交渉がある場合もあるため、値引きはどこまで妥協できるか事前に決めておきましょう。

また、買主にとって「こんなはずじゃなかった」ということがないように、契約する前に確認が必要なことは必ず確認しておくことも大切です。

契約を結ぶときには瑕疵(かし)がないように、情報を全て開示します。

「瑕疵(かし)担保責任」という、引き渡し後に隠れた欠陥が見つかった場合は、売主が責任を負うという契約内容があります。

欠陥があることを知っていて黙っていれば、あとで損害賠償に発展する恐れもあります。納得して購入してもらえるように、手続きや説明は丁寧に行いましょう。

流れ4:売買契約を結んで家の引き渡し

買主が決まったら、いよいよ売買契約を結びます。契約を結ぶ際は、契約内容をしっかり確認しましょう。

このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。

引き渡しの際は、売買代金を受領するのと同時に、抵当権抹消や所有権の移転等の登記申請を行います。

買主も現地に立ち会い、設備や備品などの取り扱いについて細かく確認を行います。

また、引き渡したあとは税務申告などの手続きをすることも、忘れないように気をつけましょう。

 

家の売却査定で見られるポイント3つ

家の売却査定では、以下のように築年数や間取り、建物の状態や周辺の環境など、さまざまな要素を総合的に判断して価格が決められます。

  1. 家の築年数や間取りなどの基本情報
  2. 売却する家の傷み具合
  3. 周囲を含めた家の環境

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

ポイント1:家の築年数や間取りなどの基本情報

築年数や間取りなどの基本情報は、査定額を決める際の大きな判断材料になります

例えば、ほぼ同じ条件の物件が2件あり、それぞれの築年数が「新築」と「3年」では印象が変わります。

また、木造の戸建やマンションなど、中古住宅の種類でも資産価値の減り方が違ってきます。さらに、耐震基準を満たしているかどうかも重要です。

近年では地震が頻発しているため、よりいっそう耐震性の重要さを再確認されています。物件が古いほど、耐震の面で懸念されているので、耐震基準の確認をするためにも築年数は重要な判断材料になります。

間取りに関しては、物件のデザイン、段差や階段の高さ、部屋のサイズ、使いやすさ、トイレの数など、実際に生活しやすいかという点も考慮されます。

また、駐車場の有無や天井の高さ、水回り、収納スペース、生活動線のスムーズさ、さらには太陽光パネルなどの設備も評価対象になります。

ポイント2:売却する家の傷み具合

家にどれくらい傷みがあるかによっても査定額は変わってきます。

もちろん、傷みがあるほど査定額は低くなりますが、修理を実施している場合にはよいアピールポイントになります

また、雨漏りやシロアリ被害など隠れた欠陥があった場合は、売主側の瑕疵(かし)担保責任を問われることがあるので注意が必要です。

雨漏りは、屋根や天井だけでなく、外壁や窓、サッシの隙間から雨水が吹き込んでくるような状態も含みます。

「天井や壁、床に覚えのないシミができた」「湿気がひどい」「カビが気になる」というような場合は、専門の業者に見てもらいましょう。

シロアリ被害は気づかないこともあるので、事前に確認して修繕してから売却します。その際は、修繕を行った事実を説明する必要があります。

売却前に、今までに行った修繕について、その実施時期と内容について表にまとめておくと好印象になります。

ポイント3:周囲を含めた家の環境

日当たりが良いことや、方角が南向きであること、近くに高い建物がないという点は、査定価格を上げるポイントになります。

また、風通しがよいと、湿気がこもりにくくカビが発生しにくい、洗濯物が乾きやすいなどのメリットがあります。

駅やバス停、スーパー、コンビニ、役所など生活に必要な施設がそろっているか、将来開発が進む予定があるかどうかも、査定の際のポイントになります。

暮らしているからこそわかるメリットは、実体験を交えてアピールすると、査定に加味してもらえる場合があるので積極的に伝えましょう。

 

売却査定の方法2種類

不動産会社が査定をする方法は、下記の2種類あります。

  • 机上査定:概要とデータのみでおおよその査定価格を算出する方法
  • 訪問査定:現地の状況を加味して査定価格を算出する方法

机上査定はあくまでも目安です。具体的に売却を進める場合には、机上査定の結果をもとに、実際に物件を確認する訪問査定を行ってもらう必要があります。

机上査定は条件の入力だけで結果がわかる

机上査定とは、物件の情報のみで不動産会社がおおよその査定価格を出す方法です。その際には下記の事項を確認します。

1. 過去の成約価格売却する物件の条件と近い物件の「実際に売れた価格」
2. 周辺の類似物件近隣の似たような物件が過去に成約した取引価格
3. 不動産市場の動向現在販売されている物件の価格

成約価格は、「過去の成約事例と売却不動産の条件が近く」「過去の成約事例が多く」「過去の成約事例の成約年月日が新しい」という条件に該当すると、より正確な査定価格を出すことができます。

不動産は、売り出したその日に売れることはほとんどありません。一般的に、売却活動を初めて3カ月以内に契約できればよいほうだといわれています。

また、天災地変が起きると価格も大きく変化します。そのため、現在の不動産市場の動向も判断材料として参考にされます。

訪問査定は担当が家を見に来る

訪問査定とは、机上査定で使ったデータに追加で、目視による住宅の状態確認をして査定額を決める査定方法です。

実際に現地を訪れてみないとわからない状態や、近隣の状況を盛り込んで査定します。

そのため、より適正な査定価格が算出されますので、売り出し価格を決める際の参考になる価格となります。

 

よくある疑問と回答

ここでは、家の売却査定をするときのよくある疑問とその答えを紹介するので、査定を依頼する際の参考にしてください。

掃除をして家の査定額は変わる?

掃除をしておくと、内覧の際のイメージアップにはつながりますが、実は査定に大きな影響がでることはありません。掃除をしておくことは悪いことではありませんが、していてもしていなくても、査定額が著しく落ちることも上がることもないのです。そのため、査定前に慌てて掃除をする必要はありません。

しかし、急に掃除をしてきれいにしたのと、普段からきれいにしているのとでは変わってくる場合はあります。例えば、傷やへこみがついていないように状態を維持している場合などは、査定額が高くなります。

なお、内覧前に掃除をしておくことは重要です。一般の消費者である買主は、きれいであるかないかで印象が大きく変わります。きれいに掃除してあるほうが、もちろんイメージアップになります。

査定額より家は高く売却できる?

最終的な売却価格は、売主の判断で自由に決めることができます。高く設定してしまうと、なかなか売れないというリスクがありますが、買主に相場より高くても買うメリットがあることを説明できるなら、売れる可能性はあります。

売れない場合は、価格を下げて行くことで成約率を上げることはできます。ただし、それでも買主が見つからないときは、どんどん価格を下げていくことになり、結果的に相場より利益が下がるということもあります。

また、相場より高いと内覧希望者が減るため、成約まで時間がかかってしまいます。そのため、売るスケジュールは余裕を持って設定することも大切です。そして、相場より高く売るなら、不動産会社選びが最も重要になります。仲介売買のしっかりした実績がある会社を選びを心がけましょう。

家の査定額の相場は自分で調べられない?

似た条件の物件があれば、レインズマーケットインフォメーションや不動産価格情報検索から相場を推測することが可能です。レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトです。このサイトは、全国で実際に売買が行われた物件の取引価格などの情報を検索することができます。

土地総合情報システムの不動産価格情報検索でも、取引価格を調べることができますが、こちらも国土交通省が管理しているサイトです。これらのサイトで調べることによって、売却する物件の相場をおおまかに知ることができ、査定の比較の際にも参考になります。

また、固定資産税通知書には評価額が記載されているため、売却価格の参考にすることがあります。固定資産税評価額は、だいたい公示価格の約70%です。公示価格とは、不動産取引をする際の目安として国が公表している価格のことです。そのため、公示価格が相場の基準として考えられます。

ただ、固定資産税評価額は3年に1回発表されるものなので、市場価格と相違する場合もあるので、それを考慮したうえで相場を割り出しましょう。

家の査定と鑑定は意味が違う?

家の価格を出すためには、査定の他に「鑑定」がありますが、家を売却する際には「鑑定」ではなく、「査定」が必要です。

まず査定とは、不動産会社による仲介サービスを受注するための営業行為の一環です。不動産会社の査定は必ず無料とされており、売買が決まったときに仲介手数料を受け取ることしかできません。

鑑定とは、「不動産鑑定士」という国家資格によって、不動産会社の査定よりもより適正な価格を求めることができる独占業務です。

不動産鑑定を専業に行う事務所があり、仲介や売買を行う宅地建物取引業者とは業務内容が違います。鑑定は国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」というルールに基づいて評価は行われます。

そのため、独自のルールで自由に算定できる査定とは違い、価格算定の手順が厳格なため、無料の査定とは違い鑑定評価は有料です。鑑定評価は、銀行や税務署、裁判所などの第三者に対して適正な価格を示す場合に行われます。

例えば、会社と経営者のような利害関係を有する者同士が、売買をするようなときに用いられます。鑑定書があれば税務署も文句を言わずに、銀行からも融資を受けることができます。

 

家の売却のため一括査定を使おう

売却の第一歩は、一括査定を利用して査定額を出してもらうことからはじまります。そして、複数の会社の査定額を比較して、信頼できるよい会社を選択して売却活動を行っていきます。納得のいく価格で売却するためにはどうしたらよいのか、しっかりと把握しておくことが重要です。

もっと詳しく知りたい方は、 「家の無料査定をして売却計画を立てる|一括査定で相場を知る」 の記事をご覧ください。
また、 「家の相場を知るには査定に出そう|損をしないために複数社で比較」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

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