家の相続を解説!遺産分割など相続トラブルを避ける基礎知識

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家の相続が決定したら、まずなにをすれば良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。突然決定した場合は、初めてなら混乱するものです。 他の相続人でもある、兄弟や親戚と骨肉の争いが不安な方もいるでしょう。

しかし、上手に対応すれば大きなトラブルに発展せずに済みます。そこで、突然、家の相続が決まってもあわてないために、基礎知識を得て落ち着いて対処しましょう。

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家の相続でやること一覧

家の相続が決定する前に、ある程度の流れを把握しておくと、いざという時にあわてたり混乱したりしなくて済みます。スムーズに相続をするためにも、家を相続する時にはどのようなことをやらなければならないのか、その流れを知っておきましょう。

家の相続でやることの一覧は、以下の通りです。

  • 死亡届を提出する
  • 遺言書があるか確認する
  • 戸籍抄本の取得
  • 遺産分割協議書をつくる
  • 必要な書類を揃える
  • 相続登記をする

これらの「やること」について、一つずつ説明していきます。

死亡届を提出する

死亡届は、亡くなった人の死亡を知った日から7日以内に、亡くなった人の本籍地、亡くなった場所、届出人の住所地の市町村役所のいずれかに提出します。死亡届提出の際に必要なものは、届出人の印鑑と病院などからもらう死亡診断書や死体検案書です。

死亡届を提出する期限の開始は、死亡した日ではなく死亡を知った日からである点と、正当な理由がなく届出を怠った場合には、5万円以下の過料が徴収される場合がある点に注意しましょう。

遺言書があるか確認する

遺言書があるかどうかで、相続手続きがどれくらいスムーズに運ぶかが大きく変わってきます。遺言書の有無や内容は、できるだけ早く調べるようにしましょう。

生前中に、遺言書を残しているかどうかが確認できればよいのですが、突然に亡くなった場合など、見つけ出すのが難しいこともあります。もし公正証書で遺言を残しているならば、全国の公証役場で検索することが可能ですので、心当たりのある場合は調べてみるとよいでしょう。

戸籍抄本の取得

相続が発生すると、思いがけない人が相続人として名乗りを上げてきたり、まったく知らなかった人が養子になっていたりするなど、予想もしていないことが発覚することがあります。

そのような場合、法定相続人の範囲を確定するために、相続人の戸籍抄本を取得しなければなりません。具体的な方法は、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めることで、法定相続人になり得る人の調査を行います。調査が大変な場合は、相続専門家に取得代行を依頼することも可能です。

遺産分割協議書をつくる

遺言書があれば、その内容に従って遺産分割がおこなわれます。しかし、遺言書がない場合、相続発生時点では相続人全員が相続財産を共有している状態として扱われるので、遺産をそれぞれに分けるために相続人の間で遺産分割協議をしなければなりません。

遺産分割には相続人全員の同意が必要です。遺産分割協議の結果が出たら遺産分割協議書を作成し、協議書に相続人全員が実印を押すことによって効力が発生します。

必要な書類を揃える

相続した不動産を相続登記をする際には、まず必要書類を用意しなければなりません。「あとで不備があった」「あの書類がない!」ということがないように、事前にチェックしましょう。

相続登記手続きに必要な書類は、以下の通りです。

  • 遺言書(あるなら用意)
  • 遺産分割協議書(遺産分割をした場合は必要)
  • 相続人の戸籍抄本
  • 相続人の住民票
  • 相続人全員の印鑑登録証明書
  • 戸籍謄本(被相続人=亡くなった人)の死亡記載があるもの
  • 住民票除票または戸籍附票(被相続人=亡くなった人)の死亡記載があるもの
  • 遺産分割で対象となる不動産の固定資産評価額証明書
  • 遺産分割で対象となる不動産の登記簿謄本
  • 相続登記申請書(法務局で入手できます)

自分ですべて揃えるのが大変な場合は、費用がかかりますが、司法書士に依頼することもできます。

相続登記をする

相続登記に必要な書類が揃ったら、手続きを開始します。相続手続きの期限は厳しく決められてはいませんが、相続手続きをしていないと、家や土地の売却ができないなどの問題が発生する恐れがありますので、早めに手続きをしておきましょう。

相続登記の大まかな流れは、以下の通りです。

  • 必要書類を法務局へ提出する
  • 法務局で相続登記書類が精査される
  • 権利書が交付される

相続登記の必要書類は、相続対象の不動産を管轄している法務局へ提出します。

相続登記申請書などでミスがあると、後々トラブルに発展しかねないので、慎重に行う必要があります。 法務局では、登記相談ができる場所があるため、不備やミスはないか、しっかりチェックするとよいでしょう。

相続登記書類を提出した後、法務局で相続登記書類が精査されます

書類を提出してから精査がおこなわれ、相続登記が完了するまでに1週間から2週間程度かかります。すぐに売却したいという場合は、早めに相続登記手続きを始めるようにしましょう。

登記申請書を提出して許可され、無事に名義変更が完了したら、「登記識別情報通知書」が交付されます。

登記識別情報通知書は、一般的に権利証と呼ばれているものです。 登記識別情報通知書には、12桁の識別番号がシールで隠されていますので、剥がさないように注意してください。

登記識別情報通知書と一緒に「登記完了証」という書面も交付されます。登記識別情報通知書と一緒に保管しておくとよいでしょう。

相続した家が不要な場合は売却する

「相続した家に住まない」、「売却して換価分割で財産分与を行いたい」などの場合は、相続登記後に売却活動が必要になります。

売却する場合は、相続人の間の事前協議で、売却手続きの窓口になる人と最低売却価格を決めておきましょう。そして、それ以上の価格になったら売ると決めておけば、無用なトラブルを回避できます。

そのためには、相続した家の売却価格の相場を正確に知っておく必要があります。 家や土地の査定価格を知りたい場合は、不動産一括査定サイトの「イエウール」がおすすめです。

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家の相続にかかる相続税などの費用一覧

家を相続した時に、どのような費用がかかるのかについても、前もって知っておくと安心です。

ここでは、相続税をはじめとした、家の相続にかかる費用について説明します

相続税について

遺産を相続や遺言によって受け継いだ場合、その総額が大きくなると「相続税」が課せられます。相続税には「基礎控除」があり、遺産の総額が基礎控除額以下の金額であれば相続税がかかりません。

基礎控除の額は、以下の計算式によって算出します。

3,000万円+600万円×法定相続人の数=基礎控除額

たとえば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円になりますので、相続総額がこれ以上だと、相続税が課せられることになります。

登録免許税について

登録免許税とは、不動産の名義変更したり、住宅ローンなどで抵当権を設定したりする際の登記手続きにかかる税金のことです。登録免許税の額は、対象となる不動産の固定資産税評価額に税率を乗ずることで算出されます。

相続による移転登記の登録免許税の計算は、以下の式になります。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

司法書士の報酬について

相続登記に添付する書類をすべて揃えるには、かなりの時間と手間を要する場合があります。そこで、スムーズに相続登記をおこなうために、司法書士への依頼を検討する人も多いです。

司法書士は「不動産登記」の専門家です。相続人に代わって登記申請する代理権を持っているので、複雑な相続登記でも、必要な書類の取得から申請まで一手にお願いすることができます。

法定相続人や遺産の調査を依頼すると、平均6万円ぐらいの費用がかかります。また、遺産分割協議書の作成も依頼すると、さらに平均6万円ぐらいかかるのが一般的です。

必要書類の取得も含めて司法書士に依頼すると、実費にプラスして10万円ほどの報酬がかかるとみておきましょう。

その他の費用について

ここまで説明してきた費用以外にも、以下のような費用が相続時にかかります。

  • 固定資産評価証明書の発行手数料:(自治体によって異なる)東京主税局の場合、1件につき400円。2件目以降は、1件につき100円
  • 名寄帳(被相続人の所有する不動産の一覧表)取り寄せ費用:(自治体によって異なる)1件につき200~400円程度
  • 登記事項証明書:1通 600円(ネットで申請、郵送で受け取る場合の手数料は500円。ネットで申請、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取る場合は480円)
  • 被相続人および相続人の戸籍謄抄本手数料:1通 450円
    (除籍等は1通750円)
  • 相続人全員の印鑑証明書: 1通 300円
  • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票:1通 300円
  • 家を登記する人全員の住民票: 1通 300円

これらの書類は、司法書士に依頼して揃えてもらうこともできます。その場合、1通あたりおよそ1500円が取得費用として相続手続きの報酬とは別にかかります。

ただし、印鑑証明書だけは司法書士も取得できず、本人が取得しなければなりませんので注意しましょう。

家の相続で遺産分割する方法4つ

家や土地が相続財産の場合、相続人は話し合いをしなければなりません。その場合「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」を採り入れることで、スムーズに話し合いが可能です。

ただし、4つの方法はなかなか分かりづらい部分もあります。それぞれの概要と、メリット・デメリットを表にしましたので、チェックしてみてください。

現物分割代償分割換価分割共有分割
概要財産を種類ごとに分けて分配・一部相続人に家など特定の財産を与える
・他の相続人は特定の財産を与えた相続人から代償金などを支払ってもらう
家や土地を売却して得た金銭を公平に分配する相続人同士で持ち分ごとに特定の財産を共有する
メリット・分かりやすい
・家など希望する財産現物を残せる
・遺産分割を公平にできる
・家など希望する財産現物を残せる
遺産分割を公平にできる・遺産分割が公平にできる
・家など希望する財産現物を残せる
デメリット・相続分通りの分配が困難
・希望するものが家など分けられないもので他の相続人とかぶると問題
代償金を支払う人間は経済的な支払い能力が求められる・家や土地などは売却が必要
・最終的に相続財産が減少 ・税金がかかる
利用や売却など自由にはできない部分がある

財産をそのままの形で相続する「現物分割」

現物分割は、相続財産を現物で分割する方法です。「家や土地などは分割できるの?」と疑問を抱いた方も多いかもしれませんが、実は分割する方法はあります。相続財産は、家や土地だけではありません。例えば、長男が家を相続、他の相続人には代わりに預金や株式などを分割するという方法も可能です。

遺産分割はよく採用される分割方法ですが、ある相続人同士が「家」「土地」と同じものを希望するとトラブルが生じます。また、「相続分通りに分配することが難しい」という問題もあることも留意しておきましょう。

相続の公平性を現金で保つ「代償分割」

家を分与する方法として、代償分割というものもあります。相続をした人が、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。たとえば、被相続人の財産が一戸建てと土地などの不動産があるだけで、金銭がなかった場合に有効になります。

代償分割では、たとえば一戸建てと土地を相続した長男が他の相続人に対し、相続財産に見合うだけの現金を支払う形といったなります。一戸建てや土地は大きな金額となるため、規模によっては多額の金額を支払わなければなりません。

しかも代償分割は原則一括払いなので、一度にまとまったお金を用意することが困難な人は、選べない方法といえます。ただし、分割払いが規制されているわけではないため、他の相続人が「分割でも大丈夫」と受け入れてくれれば、選択肢のひとつになるでしょう。

また、家や不動産にどれほどの価値があるのか、相続人の中で意見が分かれる場合もあります。「ボロ家だから代償金は500万円ぐらいでいいだろう」「いや、駅から近いから1,000万円でもおかしくない」などの意見対立も珍しくありません。

財産を現金化し分配する「換価分割」

相続財産は家や土地の不動産しかなく、その相続を誰も希望せず、利用する予定もない場合に採用されることが多いのが「換価分割」です。まず、不動産を売却して金銭に換え、そして、売却した代金を相続人同士で公平に分配する方法です

「土地や家は不要だけれど、お金は欲しい」という相続人も多いため、換価分割なら不満が生じにくいでしょう。ただし、不動産を売却するためには費用がかかります。費用分を引くと、最終的に相続財産が減少する点はデメリットです。

また、譲渡所得税など税金も無視できず、相続人の間で税額での公平さがなくなる場合もあります。被相続人と住んでいた相続人、その他の相続人とで税額が異なる問題もあるでしょう。細かいことですが、気になる人にとっては見過ごせない問題です。しかし、デメリットも含めて全員が納得できるなら、平和的に解決可能な方法といえます。

財産を相続人全員で共有する「共有」

共有分割では、相続人が全員で家や土地など遺産の一部やすべてを共有する形となります。家や土地などの不動産は、法定相続分に従って相続登記ができるため、そのまま共有しておこうという発想です。不動産を共有できれば、全員が自分の持ち分だけ自由に取り扱えます。

極端な話、自分が持っている分の土地や家なら、共有者の同意がなくても売却できるのです。ただし、土地や家の一部分を売却しようとしても、購入者が現れるかどうかは別問題となります。

持ち分だけではなく、共有する土地や家全体を売却したい、賃貸にしたいという場合には、共有者の同意が必要です。持ち分があったとしても不自由なことが多く、現実的な遺産分割とはいえないでしょう。

戸建ての相続で知っておくべき事 

戸建て物件は、土地と建物それぞれに価値があるので、相続人が複数いると遺産分割が難しいことが多いです。しかも、額が大きいので、遺産分割の際にトラブルになる可能性が高くなります。

ここでは、戸建てを相続する際に知っておくべきポイントについて説明します

戸建ての相続方法

戸建てを相続した際に、相続人の中でそのまま住み続ける人がいる場合は「代償分割」がよく用いられます。相続した家に住む人が、他の相続人に対して相続分の代償を支払うという方法です。

被相続人と一緒に住んでいた家を相続した場合、その土地の330平方メートルまでについては相続税が80%減額されるという小規模宅地の特例を受けることができます。しかし、他の相続人に代償を支払うための資金が必要になる点に注意しましょう。

相続した家に住む人がおらず空き家になってしまうような場合や、代償分割では話がまとまらないような場合は、家を売却して得た代金を分割する「換価分割」がおすすめです。

相続人全員で相続した家を共有相続すると、それぞれが相続分を登記した共有名義の家になります。このような場合、家を売却しようとしても、共有している全員の承諾が必要となり、トラブルが生じやすいのであまりおすすでではありません。

戸建てを相続する時のポイント

戸建ての相続において、相続人が何人もいる場合は、遺産分割がむずかしくなりがちです。そのため、戸建の相続が発生する場合は、あらかじめ被相続人を含めた全員で納得のいく話し合いをし、遺言書を作成してもらうことをおすすめします。

親から相続した家に住み続けたり、民法の改正により2020年4月から施行された「配偶者居住権」によって、被相続人の配偶者が、家以外の財産を分与してもらった上で相続した家に住み続けたりするような場合は別ですが、一般的に、地方にある戸建てを相続した場合は、空き家になりやすい傾向があると言えます。

空き家問題を少しでも解消するために、国や自治体がいろいろな対策をとっています。たとえば、相続による戸建ての空き家問題を防ぐため、相続人が適用条件を満たした場合は、空き家を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除できるという「空き家の3,000万円特別控除」が2023年(令和5年)12月31日まで適用されます。

相続した家に住み続ける人がいなかったり、将来、利用する予定がなかったりする場合は、スムーズに換価分割をおこなうためにも、相続した家を思い切って売ってしまうことも一つの手と言えるでしょう。

相続した家を売却する際には、いくらぐらいで売れそうかという査定が必要になります。査定は、複数の不動産会社から取得して比較するのがおすすめですが、いくつもの不動産会社に依頼するのは、手間や時間がかかって大変です。

そのような時に便利なのが、不動産一括査定サイトです。様々な一括査定サイトがネット上にありますが、中でもおすすめなのが「イエウール」です。イエウールでは、一度の簡単な情報入力で、厳選された登録不動産会社の中から、最大6社に一括で査定を依頼することができます。

マンションの相続で知っておくべき事

マンションは、区分所有分として敷地の権利が一部あるものの、実質的に土地だけを相続したり活用したりすることはできません。したがって、土地よりも遺産分割がむずかしくなる場合があると言えるでしょう。

マンションを相続する際に知っておくべきポイントは、以下の通りです。

マンションの相続方法

マンションも、戸建ての遺産分割と同じように、代償分割か換価分割を用いる場合が多いです。

戸建ても場合もそうでしたが、特にマンションを相続した場合の共有所有は、修繕積立金や管理費などの負担がトラブルの元になることがあるため、可能ならば換価分割をおすすめします。

マンションを相続する時のポイント

マンションの相続における注意点は、戸建てよりも建物の価値の比重が大きいため、築年数が経つにつれて資産価値が下がっていく場合が多いということです。

特に、一部の地域を除いて、中古マンションの需要は減っている傾向にあります。売却をするのが面倒だからと放置していて、何年か経ってから売ろうとしたら、価格が大きく下がっていた、ということが起こるかもしれません。

また、戸建てと違って、固定資産税だけでなく修繕積立金や管理費などの維持費もかかります。相続人が住む予定のない場合は、早いうちに売却をして、売却代金を分割する方がよいかもしれません。

相続したマンションを売却する際も、まずは査定価格をきちんと把握しておくことが必要です。マンションは建物の状態によって査定が変わるため、やはり複数の不動産会社から査定を取る方がよいでしょう。

実際に訪問して査定をしてもらう前に、まずは手軽に利用できる一括査定サイト「イエウール」で査定依頼することをおすすめします。

土地の相続で知っておくべき事

土地の相続は、相続した土地がどのような土地なのかによって、分割方法や注意する点が変わってきます。

ここでは、土地を相続した際に知っておくべきポイントについて説明します。

土地の相続方法

土地だけを相続した場合の遺産分割方法は、マンションや戸建てのように建物がありませんので、状況に応じて比較的柔軟に選ぶことができます。

広い土地の場合は、分割してそれぞれが相続する現物分割も可能です。また、すべての相続人が同意すれば、代償分割や換価分割、共有のいずれの方法を選ぶことができます。

ただし、相続する土地の状況によっては、分割方法が限られる場合もあります。たとえば、現物分割をすることによって、接道義務が満たされない土地ができてしまうと、その土地には建物が建てられなくなってしまいます。

相続する土地の状況やどのような遺産分割が適しているのかがわかりにく場合は、できれば相続人だけではなく、専門家も交えた上で協議するとよいでしょう。

土地を相続する時のポイント

土地の相続において注意すべき点は、いったん相続手続きをしてしまうと、その後で変更することが難しいということです。遺産分割の後から揉めないためにも、遺言書を作成しておいてもらったり、遺産分割協議の際に専門家に入ってもらったりする方がよいでしょう。

また、更地の場合は、住宅地に適用される固定資産税の課税標準額が6分の1になる軽減措置を受けることができないため、戸建てやマンションよりも固定資産税が高くなるということも相続時に確認しておきましょう。

さらに、市街化調整区域にある土地や農地には、建築や売買の制限や特別な届出が必要な場合があります。そのような土地の相続後の売却を検討するならば、相続前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイト「イエウール」には、査定を依頼する際の情報入力時に物件の種別を選ぶことができるので、土地や農地の売却を得意とする不動産会社を探して査定を依頼することができます。

相続した家を遺産分割する際の注意点5つ

家や土地など不動産に関する相続で、特に注意したいポイントが5つあります。どれも他の相続人とトラブルになりやすいものなので、注意しなければなりません。

相続したことで、経済的な負担を強いられるケースもあります。この点を注意しないと、仲のよかった兄弟や親戚と骨肉の争いになりかねません。 自分だけは大丈夫と思わずに、5つの注意点のリストと詳細や理由について解説しますので、チェックしてみてください。

  • 家など分与しにくいものは揉めやすい
  • 売却して分与する場合は窓口役の謝礼も考慮する
  • 家はコストのかかる財産
  • 離婚時の財産分与に相続した財産は含まれない
  • ローンの残債があっても多くは返済の心配はいらない

注意点1:家など分割しにくいものは揉めやすい

家などの不動産を分割して相続することは、よほど大きな家や土地を持っていない限り困難です。さらに、何人もの相続人間で「私は家が欲しい」「僕は土地が欲しい」と要望が重なることも考えなければなりません。

肉親同士で揉めるのは必至ですし、短期間で決断をしなければなりません。スムーズに話し合いをしたいなら、弁護士や司法書士など法律の専門家を間に入れることを考えてもよいでしょう。身内同士はトラブルが大きくなりがちですし、専門知識がなければうまく話し合いができません。

弁護士や司法書士が間に入れば、法律を活用した解決策を出してくれることも多いです。それでも話し合いがうまくいかなければ、家庭裁判所へ調停を申し立てられます。そこで、お互いが納得できる結論に導いてもらいましょう。

注意点2:売却して分割する場合は窓口役の謝礼も考慮する

家や土地を売却したお金を、それぞれで分ける換価分割を選んだとします。その場合、家や土地を売却するためには、不動産会社や司法書士、測量会社など、さまざまな外部業者とやりとりをしなければならないので、窓口となる方を一人決めておいたほうが無難です。

窓口がいないと、外部業者とのコミュニケーションで混乱し、外部業者は誰と話をすればいいか分かりません。そのため、窓口となる人が必要なのです。ただし、窓口になる方も時間的に拘束されることが多くなり、測量などで会社を休まなければならないケースも出てきます。

さらに、他の相続人と頻繁に連絡を取り合って、調整もしなければなりません。そのため、窓口の方への謝礼も考えておいたほうがよいでしょう。そうすることで、無用なトラブルを回避できます。

注意点3:家はコストのかかる財産

家や土地などの不動産は、たとえば固定資産税の支払いなど、単純に維持するだけでも費用がかかります。また、住居として住まなくても、管理者としての責任が生じるということを留意する必要があります。

害虫や害獣が発生したり、不良やホームレスのたまり場になったりすれば、近隣住民に迷惑をかけることになり、その際はクレーム対応も大変です。売却するとしても、状態次第で修繕費や解体費などがかかりますが、これらのコストは相続人が負担することになります。

家や土地などの相続は、よいことばかりではありません。管理責任や金銭的な負担を背負うことになるということは、相続人だけではなく、相続しない場合でも知っておいたほうがよいでしょう。

注意点4:離婚時の財産分与に相続した財産は含まれない

夫婦関係の破綻で、残念ながら離婚となった場合は、財産分与の点で問題が起きることも少なくありません。

財産分与で、離婚相手が相続した財産は含まれるのかどうかの問題で、これには財産分与のルールが関係します。離婚時に、夫婦が共同で築いた財産は分け合うことになっており、そこで相続した家や土地が問題になります。

どちらか一方の親から家と土地を相続して夫婦共々住んでいた場合には、相続分与しなければならないのでしょうか?結論は、相続した家や土地は夫婦が婚姻中に共同で築いた財産とはいえないため、財産分与の対象にはなりません。これは「特有財産」に当たります。

特有財産とは夫婦の一方が個人で得た、あるいはすでに得ていた財産です。ただし例外もあり、相続財産に対して、夫婦の一方が特別な貢献をしていた場合だと、分与が認められることがあります。

たとえば、両親の食堂を相続したのは夫で、経営をしていたのは妻というケースが当てはまります。この場合、妻は相続した食堂の経営に対し大きな貢献をしているため、分与が認められる可能性があるのです。

注意点5:ローンの残債があっても多くは返済の心配はいらない

亡くなった被相続者が所有していた家に、ローンが残っている場合があります。住宅ローンが残っているなら、支払わなければならないので、相続に躊躇する人もいるでしょう。しかし、結論からいうと心配無用です。

住宅ローンを契約する場合は、団体信用生命保険に加入することになっています。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が被保険者になる生命保険です。

もし、住宅ローンを返済している途中で契約者が亡くなるか、あるいは高度障害になった場合は、残債相当額の保険金が保険会社から金融機関に支払われる形になります。そのため、相続する家の住宅ローンがまだ残っているから支払いが大変と、心配する必要はあまりありません。  

相続した財産を分与する方法は慎重に選ぼう

家を相続する場合の財産分与は、他の相続人とトラブルになりやすいナイーブな問題なので、方法は慎重に選ばなければなりません。現物分割や代償分割、換価分割や共有分割という方法を理解して相談しましょう。

話し合いがスムーズに進まない場合は、弁護士や司法書士など相続関連の法律に詳しい専門家に中へ入ってもらうのもおすすめです。後々、しこりが残らないようにきちんと相談して、相続人みんなが納得できる結果がベストでしょう。

土地や家の価値がどれぐらいあるかは、不動産一括査定サイトのイエウールを活用してみてください。少しの手間で、簡単に複数の不動産会社の査定額をチェックできておすすめです。

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