中古住宅契約時の3つの注意点|ポイントを押さえ損をせず売却!

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中古住宅を売却するときの売買契約には、注意すべき点があります。これらを理解していないと、売却後にトラブルが発生して損害賠償を請求されたり、最悪の場合は契約解除となったりする場合があります。

そして、売買契約をするときに最も重要な書類の1つが重要事項説明書です。重要事項説明書には、物件に係る内容や契約に係る内容などが細かく記載されています。契約の前には、この書類をしっかりと理解して契約に臨むことが大切です。

この記事では、中古住宅の売買契約を行う際の注意点や、重要事項説明書について解説しています。この記事を読んで、中古住宅の契約をスムーズに進めましょう。

中古住宅の注意点について知りたい方は、「【中古住宅の注意点】選ぶ時に気を付けることや購入段階ごとの注意点」の記事をご覧ください。

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中古住宅を売買契約する際の注意点3つ

中古住宅の売買契約時には、中古住宅ならではの注意点があります。注意点をあらかじめ理解して、契約をスムーズに進めましょう。

瑕疵担保責任について知る

中古住宅の契約の際に最も注意しなければならないことが、瑕疵(かし)担保責任です。これは、買主が購入時に見つけられなかった家に関する重大な欠陥に対して、売主が一定期間保証するものです。中古住宅は新築と異なり、人が住んで使用していた住居です。そのため、長年の使用で老朽化したり、損傷したりしている場合があります。

そして、売主は重要事項説明の際に、物件状況確認書などで設備の損傷や不具合について、買主に伝える義務があります。しかし、雨漏りやシロアリ被害など、見た目だけではわかりにくい欠陥もあります。このように、見ただけではわからない欠陥が購入後に発見された場合は、買主は売主に対して損害賠償を求めたり、契約解除を求めたりできます。ただし、これは瑕疵(かし)担保責任が契約のときに設定されている場合です。

そして、個人間で中古住宅を売買するときには、これが免責になっている場合があります。そのため、買主は契約前に瑕疵(かし)担保責任の有無や、その保証期間を確認しなければなりません。個人間の売買では、この保証期間を短く設定している場合が多く、一般的に3カ月程度になっていることが多いです。

信頼できる会社を見つける

中古住宅の購入を決めたら、まず不動産会社に購入の申し込みをして、その後売買契約の締結を行う契約日の日程調整を行います。通常は、申し込みから1週間後程度になることが多いですが、不動産会社によっては、契約を急いで申し込み日の翌日に契約しようとする場合があります。

これは、購入希望者の気が変わってしまうことを恐れていたり、ほかの不動産会社に先に売られてしまうことを恐れていたりするためです。しかし、購入を決めてから売買契約を締結するまでには、売主にはやるべき重要なことがあります。売買契約のときに行われる重要事項説明は、素人が1回聞いただけでは、専門用語も多いため理解が難しい場合があります。

そのため、購入申し込みから売買契約日までの間に、重要事項説明書や売買契約書のコピーを取り寄せて、事前に中身を確認し、わからない箇所をクリアにしておく必要があります。重要事項説明書や売買契約書を、理解しないまま契約を行うことは危険で、売却後のトラブル発生につながりかねません。

このように、申し込み後には書類の確認をする時間が必要なため、契約日を近い日程で組もうとされても、1週間後くらいにしてもらうとよいでしょう。そして、あまりに契約をせかす不動産会社は、自分本位にしか考えていない場合があるため注意が必要です。売主の立場に立って、売却計画を進めてくれる不動産会社を選びましょう。

重要事項説明書を読んで理解しておく

売買契約のときに渡される売買契約書や重要事項説明書には、家の契約に関することや建物、設備に関することが細かに書かれています。売却価格や手付金の額、解除の際の取り決め、法令上の建物の制限などが記載されており、かなりのボリュームがある書類です。

契約日には、宅地建物取引士の資格を持つ不動産会社の担当者が重要事項説明を行います。しかし、重要事項説明書に書かれている内容は多く、素人には一度に理解しづらい事柄も多いです。そのため、契約日に説明を受けてすぐに捺印するには不安を感じる人も少なくないでしょう。

そこで、重要事項説明書や売買契約書は、事前にコピーを取り寄せて確認しておくことをおすすめします。もし、これらの書類を読んでもわからない場合には、これらのチェックを不動産鑑定士などの専門家に依頼することもできます。もちろん、不動産会社の担当者に訪ねても丁寧に説明してもらえるでしょう。

中古住宅を売却する際の瑕疵担保責任とは

ここでは瑕疵担保責任とは、どのようなものかを詳しく解説します。

売主が負う責任

売主には、買主に対して瑕疵(かし)担保責任を負います。この瑕疵担保責任というのは、購入時にはわからなかった隠れた瑕疵が購入後に見つかった場合に、売主が責任を負う制度です。購入時に見つけられなかった欠陥は買主には責任がないため、買主を保護するために定められた制度です。

例えば、隠れた瑕疵として、家の構造部にある欠陥や雨漏りなどが挙げられますが、これらの欠陥は売主でも把握していない場合が多いです。しかし、売主は把握していない欠陥に対しても責任を負うことになります。そのため、瑕疵担保責任を負うリスクを回避するために、売却前に住宅診断を行うという方法があります。

瑕疵が見つかった場合には、損害賠償が請求されたり契約解除されたりする場合があります。住宅診断を行っていると、事前に修理を行ったり、告知したりしてこれらのリスクを下げられます。なお、瑕疵担保責任は任意規定なので、それぞれ契約ごとに期間を定めることができます。そして、その内容に合意できると契約できます。

一般的に、個人を売主とする中古住宅の売却では、瑕疵担保責任自体をなしにしたり、保証期間を3カ月程度にしていることが多いようです。

法律でも規定されている

この瑕疵(かし)担保責任は、基本的には買主を守るためのもので、民法や宅地建物取引業法によって規定されています。家は安い買い物ではありませんが、人が住んで年数が経過するほど劣化します。そして、その劣化や不具合は、すべてを簡単に把握できるものではありません。

しかし、売却の際に「売主も知らなかった」「買主もわからなかった」ということで、修繕費用などを買主がすべて負担することは不合理です。このように瑕疵担保責任は、契約に基づいて購入した家に見つけられない欠陥が、購入後に見つかった場合に買主を守るためにあります

責任にも有効期間がある

瑕疵(かし)担保責任には有効期間があり、売主が不動産会社である場合には2年以上と定められています。また、新築物件の場合には、売主には10年の瑕疵担保責任があります。しかし、個人が売主になる場合は、この期間を自由に設定できます。そして、この設定した期間に合意が得られると契約できます。

また、この期間は免除されることもあります。一般的に、個人間での中古住宅の売買での瑕疵担保責任の保証期間は、3カ月程度となっていることが多いです。

2020年4月1日からは民法が改正される

2020年4月には、次のように民放が改正されます。

損害賠償請求信頼利益(契約が有効であると信じた場合に発生した損害)に加え、履行利益(契約で利用したり、転売したりした際に発生する利益)でも請求できる
契約解除目的が達成できる場合にでも契約解除できる
追完請求設備の修理を求められる
代金減額請求追完請求に応じない場合、代金減額請求できる

また、今まであった瑕疵担保責任は名称を改め、「契約不適合責任」となります。この「契約不適合責任」は、瑕疵担保責任の内容と似ていますが、さらに、売主の責任範囲が広がったものになっています。瑕疵担保責任であった損害賠償請求や契約解除請求に加え、追完請求や代金減額請求が行えるようになります。

さらに、損害賠償請求や契約解除の請求に係る内容も広がっているので、売主は細心の注意を払って付帯設備表や物件状況確認書の作成を行わなければなりません。売主の無過失の場合でも責任を追及できるため、不具合がある場所や破損している箇所は、漏れなく正確に買主に伝える必要があります。

できれば住宅診断を行う

売主は、売却後のトラブルをできる限り回避したいものです。しかし、家の構造部の欠陥などは自身で把握することは困難です。そのため、家を売却する前には、住宅診断(ホームインスペクション)を行うことをおすすめします。

住宅診断を行えば、専門家が家を細かくチェックするので、素人が見た目では気づかない不具合や損傷を発見できます。損傷や不具合箇所が事前に分かれば、修繕するなどの対処が行えます。このように、事前に不具合箇所を調べて対処することで、瑕疵担保責任を負う可能性を大きく下げられます。

売買契約時の重要事項説明書について

重要事項説明書は、事前に入手して熟読しましょう。内容におかしな点やわからない点がないかを確認し、疑問点は解決しておきましょう。

契約日までに入手すること

重要事項説明書は、物件の状況や契約の内容について書かれたものです。物件の状況には、土地の面積や建物の床面積、住所など登記簿に関する内容や、その土地や建物の法令上の制限なども記載されています。また、インフラの整備の状態も書かれています。

そして、契約内容では、売買価格や契約日、手付金の額などについて記載されています。また、契約解除になった場合の解約金や違約金のことや、瑕疵担保責任についても書かれています。このように物件の売買に関する重要な事項がぎっしりと書かれており、法律や不動産に関する専門用語が使われています。

そのため、一度読んだり聞いたりしただけでは、理解できない人も少なくないでしょう。したがって、売買契約書や重要事項説明書は、事前にコピーを取り寄せて内容を確認することをおすすめします。もし、疑問点がある場合には、担当者に問い合わせて教えてもらいましょう。

また、重要事項説明書は売主にとっても大切なことが書かれています。内容に間違いがあると契約違反となり、あとでトラブルが発生しかねません。そのため、売主も重要事項説明書や売買契約書を事前に取り寄せて、内容を確認しておきましょう。

2つの事項に注目する

重要事項説明書には、多くのことが記載されています。ここでは、特に注意して確認すべき2つの事項を解説します。

契約に関する事項では、以下の事柄に注意して確認しましょう。

  • 売買価格、支払い日
  • 手付金の金額と種類、支払い日
  • 所有権移転を行う日や引き渡し日
  • 契約解除の場合の手付金の扱いや違約金について

売買価格や手付金の金額はもちろんですが、それぞれの支払い日も確認しましょう。また、万が一契約解除になった場合の確認もする必要があります。

そして、建物に関する事項では以下について確認しましょう。

  • 瑕疵(かし)担保責任の有無と、あるなら保証期間
  • 付帯設備の状態
  • 物件状況確認書
  • 土地や建物の法令上の制限
  • インフラの整備状況

建物に関することはしっかりと確認しましょう。特に、瑕疵(かし)担保責任があるのかや、ある場合の保証期間などをチェックしておくとよいです。また、設備や建物の状況を確認することも大切です。雨漏りの記載があるかなどを見ておくとよいでしょう。事前にホームインスペクションを行っていると、その結果を見ながら確認できます。

そして、戸建ての場合にはインフラの整備状況も重要です。共用の施設がどこまで整備されているのか、もし、整備が必要な場合には誰が負担して工事を行うかを確認しておきましょう。

合意し売買契約が締結される

一般的に重要事項説明書は、売買契約の当日に担当の宅地建物取引士から説明があり、合意すると捺印、署名が行われます。この重要事項説明の際に、疑問点や不明な点がある場合には質問することが大切です。そして、納得してから署名、捺印を行いましょう。

署名、捺印が行われると、契約が成立します。もし、重要事項説明で納得できないことがある場合には、契約しないという方法も取れます。

中古住宅の売買契約までの経過を考える

中古住宅の売買契約時には住宅診断を行ったり書類を確認したりと、一生に一度の大きな買い物のために、慎重に手続きを進めたいと考える人がほとんどでしょう。焦って契約すると、あとで後悔することになりかねません。あなたのペースでゆっくりと契約できて、信頼できる不動産会社を選びましょう。

慌ただしく感じる日数

家の売却にかかる期間は、戸建てかマンションかにもよりますが、概ね6カ月程度と言われています。そして、購入申し込みを行ってから売買契約を行うまでは、1週間から長くても2週間程度のことが多いようです。買主にとっても売主にとっても、家の売買は高額のお金が動くため、書類の確認などの事前の準備に時間をかけたい人も少なくないでしょう。

しかし、不動産会社によっては「申し込みした購入予定者の気が変わらないうちに」と、契約を急ぐ場合があります。このような場合には、焦らずにあなたのペースでじっくりと書類や現場を確認した後に契約を行いましょう。あとで後悔しないためにも、疑問点や不安な点は確認し解決してから契約することが大切です。

信頼できる不動産会社を見つけること

家を売却するときに、スムーズに売却活動が行えるかや、より希望に近い金額で売却できるかは、依頼する不動産会社によって異なります。売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。しっかりと買主の意見を聞いてもらえるか、疑問点には丁寧に答えてもらえるかなど、買主のペースに合わせて売却活動を進めてくれる不動産会社がよいでしょう。

売買契約を、自社の都合のために急ぐような不動産会社はおすすめできません。このような不動産会社を選らばないようにするためにも、最初の不動産会社選びが大切です。「イエウール」の一括査定なら、優良な不動産会社のみが登録されています。提携している不動産会社は1,600社もあるので、きっとあなたの家の売却に合った不動産会社が選べます。

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参考リンク:

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中宅住宅の売買契約時の注意点を押さえて上手に売却しよう

中古住宅をトラブルなくスムーズに売却するためには、注意点を押さえ不動産会社と協力して売却活動を行うことが大切です。

また、売却の際には家の中のチェックも欠かせません。不具合部分があるときには、修理が必要になったり、買主に正直に伝えなければならなかったりと、家を売却するときにはさまざまな決め事があります。これらの注意点を理解して、中古住宅の契約をスムーズに行いましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「中古住宅を値引きしてもらうコツは?注意点や値引き以外の選択肢など」の記事をご覧ください。

また、「築浅中古住宅の注意点!売却時に損をしないためにできること」という記事や「中古住宅の引渡し前後の注意点を購入する時系列で解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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