自宅売却には特別控除を利用する|売却の概要と成功の4つのポイント

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自宅売却で得た利益には税金がかからないのでしょうか。例えば家を売ったときには、その売却額に対して税金がかかるのでしょうか。あなたの自宅売却の際に出た利益に関連するシステムと特別控除の方法などについて取り上げます。

結論から言いますと、自宅売却には特別控除のシステムを利用すると税金が大きく控除されます。今回は自宅売却をしたと仮定し、特別控除のシステムについて分かりやすく解説します。

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自宅売却で利益が出ると税金がかかる

まず知っておきたいのは、自宅を売却した際に利益が出ると、その利益分に対して税金がかかるということです。売却の利益に対する税金は譲渡所得税と呼ばれます。譲渡所得税とはどのようなものなのか、計算方法も含めて知っておきましょう。

自宅売却では特別控除がどのくらい重要なのでしょうか。重要性と自宅売却での税金の基本について押さえておきましょう。

利益にかかる譲渡所得税とは?

売却の利益にかかる譲渡所得税は、所得税と復興特別所得税、住民税の3つで構成されています。利益に対してこれら3つがかかり、納付の義務を負うことを覚えておきましょう。

譲渡所得税は売却による利益が発生した際に納付する必要があり、確定申告によって税額を確定させます。そのため、不動産を売却した際には、その翌年に確定申告が必須であることを頭に入れておきましょう。また、譲渡所得税は利益に対してかかるため、仮に売却によって損失が出た場合は、非課税となります。

所得税・復興特別所得税

譲渡所得税には、所得税と復興特別所得税の2つがあります。所得税は売却によって増えた所得にかかる税金です。不動産売却の利益は分離課税方式が採用されているため、確定申告が必要です。

確定申告をせずに所得税を支払っていないと、脱税となってしまい、追徴課税を課せられてしまうため注意しましょう。復興特別所得税は2013年から始まった税金であり、2037年まで課税されます。

これは東日本大震災の復興を目的とした税金であり、納付する場合は所得税と合算して支払うため、復興特別所得税のみ別途支払う必要はありません。課税額は、所得税と復興特別所得税の2つを含めたものであると考えましょう。

住民税

不動産を売却した際に利益が出ると、住民税も課税されます。住民税は均等割額と所得割額という2つで構成されており、均等割額の税率は市区町村によって異なります。所得割額は所得金額によって税率が変動するというものであり、所得が増えるほど、住民税も高くなると考えましょう。

つまり、不動産売却によって利益が出た場合は所得が増えるため、その分住民税の課税額も増えることは覚えておかなければなりません。

譲渡所得の計算方法

自宅売却の譲渡取得の計算方法は以下の通りです。

譲渡取得=自宅売却金額-(取得費+譲渡にかかった費用)

自宅売却金額とは、実際に自宅売却で得た利益です。譲渡取得はこの金額から、取得費を引きます。

加えて譲渡にかかる費用を引いて算出します。譲渡にかかる費用とは以下のようなものです。

  • 不動産会社に支払った仲介手数料
  • 登記に関わる費用
  • 売主側が負担した印紙税
  • 自宅を取り壊した場合にはその費用
  • 測量をした場合には測量の費用
  • その資産を増加させるために使用した費用など

例えば自宅売却金額3,000万円で、取得費が1,000万円、譲渡にかかる費用が500万円だとすると以下のような金額が譲渡取得になります。

3,000-(1,000+500)=1,500(万円)

1,500万円が譲渡取得として計算され、税金がかかります。

譲渡所得税の税率は2種類ある

譲渡取得には2種類あります。所有期間として譲渡した年の1月1日が基準です。また、所有してからその日の時点で5年以下の不動産売却の譲渡取得の場合には短期譲渡取得、5年を超える不動産の場合には長期譲渡取得と言います。それぞれ税率が違います。譲渡取得にかかる税率は以下の通りです。

種類所有期間(譲渡した年の1月1日で)税率(所得税+住民税)
短期譲渡取得5年以下39.63%(30.63%+9%)
長期譲渡取得5年超20.315%(15.315%+5%)
10年超(軽減税率の特例)10年超
  • 課税譲渡取得の6000万円以下の部分 14.21%(10.21%+4%)
  • 課税譲渡取得の6000万円超の部分 20.315%(15.315%+5%)

※現在復興特別所得税としてこれに所得税の2.1%が上乗せされます。

参照:国税庁ホームページ

特別控除がなかった場合の税金の計算例

特別控除が無かった場合には、自宅売却金額3,000万円で、取得費が1,000万円、譲渡にかかった費用が500万円だとします。譲渡した年が2020年で、この自宅が2016年1月1日以降に住み始めた場合の税率は以下の通りです。

1,500(万円)×30.63%=459.45(万円)

※プラス復興特別所得税(2.1%)が課されます。 譲渡した年が2020年で、この自宅が2015年12月31日以前で2011年1月1日以降に住み始めた場合の税率は以下の通りです。

1,500(万円)×20.315%=304.725(万円)

※プラス復興特別所得税が課されます。 譲渡した年が2020年で、この自宅が2010年12月31日以前に住み始めた場合の税率は以下の通りです。

1,500(万円)×14.21%=213.14(万円)

※プラス復興特別所得税が課されます。

自宅売却では「3,000万円の特別控除」を使うべき

自宅を売却した際にかかる譲渡所得税を減額、あるいは非課税にするには、3,000万円の特別控除を使うべきです。これを利用することで、不動産売却による利益を大幅に減額でき、税負担を減らせます。売却による利益を少しでも残すためにも、3,000万円の特別控除とはどのようなものかを知っておきましょう。

3,000万円の特別控除とは?

3,000万円の特別控除とは、確定申告によって適用できる控除の制度であり、使用すると譲渡所得から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できます。つまり、譲渡所得が2,000万円の場合に3,000万円の特別控除を適用すると、譲渡所得は0になります。

仮に譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、適用は可能です。仮に譲渡所得が4,000万円とするなら、特別控除を適用すると課税対象額は1,000万円となります。つまり、通常なら4,000万円分の譲渡所得税がかかるところを、1,000万円分の税金で済むため、節税効果は非常に高いです。

3,000万円の特別控除が適用できる条件

3,000万円の特別控除が適用できる条件は以下の通りです。

  • 自身が住んでいるか、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前々年(前年もしくは前々年)までにこの特例や他の特別控除を使っていないこと
  • 売り手と買い手が夫婦や生計を一にするなどの特別な関係に無いこと

参照:国税庁ホームページ

自宅の売却であることの証明は、住民票などで行えます。住まなくなってから3年以内の売却であれば特別控除は受けられます。3年を経過しても、その年の12月31日を過ぎない間であれば特別控除は可能です。

売った年の前年及び前々年の、直近の確定申告及び、その1年前の確定申告で特別控除を利用していないことを示します。売り手と買い手が特別の関係に無いとは、法人や個人に関わらず生計を一にするなどの関係に無いことを示します。

例えば内縁関係にあるなど特別な間柄にあると認定されるケースは、特別控除は受けられません。 この特別控除の適用除外の中には、別荘や別宅と認められる自宅も含まれています。つまり生活を主に行っていると認められる自宅の売却でないと判断されたケースでは、特別控除は受けられません。

自宅が夫婦共有の財産なら適用に注意

次のような場合には3,000万円の特別控除は受けられないことがあります。自宅が夫婦共有の財産で、土地が夫のみの自宅売却で夫婦で譲渡取得を折半したとします。この場合は、家屋の売却した譲渡取得にはそれぞれ3,000万円の特別控除が適用可能です。

ただし、妻の土地の譲渡取得分には3,000万円の特別控除が受けられないケースがあります。(片方が3,000万円の特別控除全額を受けていない場合には、夫婦合計で3,000万円まで適用されるケースもあります。)

その他の5つの特別控除・特例

特別控除は他の要件ではあるのでしょうか。3,000万円の特別控除以外にも5つの特別控除があります。それぞれの概要を見てみましょう。

公共事業が理由の売却で5,000万円

公共事業が理由で、土地や建物を売却したときには5,000万円まで特別控除が受けられます。条件としては以下の通りです。

  • 固定資産であること(不動産会社などが販売目的で所有していないこと)
  • 同じ資産を買い替えること
  • 土地や建物の売却から2年以内に買い替えること

土地や建物のことを固定資産と呼び、自宅の場合には大抵該当します。土地や建物を売ったら、土地や建物を買い替えることが必要です。

売却から2年以内に土地や建物を手に入れないといけません。したがって公共事業などで自宅を売却し新たに自宅を購入、引っ越しした場合には5,000万円の特別控除が適用になります。 また特例を受けるためには以下の項目にも該当しないといけません。

  • 売った土地や建物は固定資産であること
  • 代替えの買い替えの購入の際に特例などを受けていないこと
  • 買取りの申し込みがあった日から6ヶ月が経過していないこと
  • 買取りの申し込みを受けたものか、相続人が譲渡していること

参照:国税庁ホームページ

確定申告をする際に控除が適用されますが、通常の確定申告に必要な書類に加えて以下の書類が必要です。

  • 公共事業資産買取り等の申出証明書
  • 買取り等の証明書

などを添付します。

再開発が理由の売却で2,000万円

再開発が理由の売却の場合には2,000万円の特別控除が受けられます。条件としては以下の通りです。

  • 再開発の事業者が国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社
  • 売却した土地が宅地の造成に使われること
  • 契約書などの明確に記載されている書類を交わしていること

などです。確定申告では通常の譲渡取得の内訳書の他、特定土地区画整理事業等のために土地の買取りが行われたことを証明する書類を添付します。

参照:国税庁ホームページ

建設や宅地の造成による売却で1,500万円

特定の建設や宅地の造成のために買い取られた土地や建物の売却に対しては1,500万円の特別控除が受けられます。主に次の4つの項目が該当します。

  • 地方公共団体が行う建設や宅地の造成のために買い取られた土地や建物
  • 収用などを行う企業がその収用の代用地に充てるために買い取られた土地や建物
  • 特定の民間の宅地造成事業や住宅建設事業のために買い取られた土地や建物
  • 公有地の拡大を促進するために作られた法律の規定により買い取られた土地や建物

収用とは、私有地を強制的に公共団体等が保有をすることで、代わりに同等な条件の物件などを補償します。

他の項目についても買い取りを証明する書類の添付が確定申告で必要です。 この特別控除などの場合には、土地や建物が2つ以上該当しているケースでは1つに対してしか1,500万円の特別控除は受けられません。例えばAとBという2ヶ所の住居を持っていたとします。その2ヶ所ともに新たに建設する住宅地の造成に関わっていることがある場合です。

この場合には確定申告でAの土地に対して1,500万円の特別控除は受けられても、Bの土地に対しては特別控除は受けられません。この特例の場合には民間の宅地造成にも特別控除が受けられる点も押さえておきましょう。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となり税率が下がりますが、10年超所有している不動産の売却では、さらに軽減税率が適用されます。10年を超える不動産を売却した際の軽減税率は、次の通りです。

課税長期譲渡所得金額税額
6,000万円以下課税長期譲渡所得金額×10%
6,000万円超(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円

課税対象の譲渡所得金額が6,000万円以下なら、税率は10%となり、6,000万円を超える場合は、課税対象の譲渡所得金額から6,000万円を引いて15%をかけ、さらに600万円を足したものが税額となります。軽減税率を適用させるには、次の条件を満たす必要があります。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
  • 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

併用できない特例や控除などもありますが、3,000万円の特別控除とは併用が可能です。そのため、両方使えるならそれぞれ適用させると、より税負担を抑えられるでしょう。

参照:国税庁ホームページ

特定居住用財産の買換え特例

次の条件に当てはまる場合で家を買い替えるなら、特定居住用財産の買換え特例が適用できます。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例やマイホームを売ったときの軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

この特例を適用することで、不動産売却時にかかる税金を将来に繰り延べることができます。例えば不動産売却による課税対象額が1,000万円でこの特例を適用すると、売却時点では税金はかかりません。

代わりに買い替えた家をさらに売却した際に、前回の1,000万円分が利益に上乗せされ、まとめて税金を支払うことになります。例えば次の買い替えで2,000万円の利益が出た場合は、前回分の1,000万円と合わせて、合計3,000万円が譲渡所得税の課税対象になると考えましょう。

もともと特定居住用財産の買換え特例は、2019年の12月31日までに売却した物件が対象となっていましたが、期限が延長されており、2021年12月31日までに売却する物件に適用できます。

参照:令和2年度税制改正

特別控除を受けるときの2つのポイント

自宅売却をして特別控除を受け、上手に手元の現金を残すための2つのポイントを紹介します。 ポイントを2つ整理しますね。

  • 一括査定を使い、できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を探す
  • 経費は漏れなく計上する

それぞれ詳しく見てみましょう。

一括査定を使い、できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を探す

不動産売却による利益をできるだけ多く残すには、いかに高く売却できるかが重要です。少しでも高値で売却するためには、一括査定を使って、好条件を提示する不動産会社を探しましょう。

特別控除を使うことで税負担は抑えられますが、そもそも売却金額が高くないと、手元にお金はあまり入ってきません。

そのため、一括査定によって複数社から査定を受け、好条件で売却できる不動産会社を利用することが、手元にお金を残すための秘訣といえます。複数社から査定を受けておくと、それぞれを比較して相場価格が判断しやすくなり、相場以下で売り出して損をするといった失敗がなくせるでしょう。

一括査定を利用する際には、ただ提示される査定額をチェックするだけではなく、次のポイントを確認しておきましょう。

  • その価格をつけた根拠
  • 物件の強み、弱み
  • 不動産会社の強み

価格をつけた根拠は、必ずチェックしましょう。なぜなら自宅がどのように評価されているのか知ることができるからです。あと少し突っ込み、自宅の強みや弱みを聞いてみましょう。

アクセスの面などの強みやコアターゲットなどを知ることができると、今後の売却活動にプラスです。例えばお年寄りをターゲットにするのなら以下のような点が物件の強みです。

  • 階段や廊下などが広く、バリアフリー工事がしやすい
  • 近所にスーパーがある、もしくは移動販売車などが近くに来る
  • 薬局や病院へのアクセスがしやすい

どの層を狙って売るかを不動産会社に聞いてみるのも1つの手です。不動産会社の強みは、不動産会社のホームページの成約欄などを見ると、得意な物件が分かります。

査定額の根拠が明確であり、物件の強みや弱みも正しく把握している、さらに自分が売りたい不動産の売却が得意な不動産会社を選ぶことで、売却による利益はさらに大きくできるでしょう。

一括査定をするならイエウール

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、あなたにおすすめするのはイエウールです。イエウールは全国の厳選された1,600社以上の不動産会社から6社ピックアップしてご紹介します。

悪徳業者は入らないよう、業者選別も積極的に行っています。 自宅にあった優良不動産会社を6社ピックアップして相見積もりを確認できます。不動産の相場を知るだけでも利用できるイエウールを利用して、自宅について調べてみましょう。

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経費は漏れなく計上する

まず再度譲渡所得の計算式を見てください。

譲渡取得=自宅売却金額-(取得費+譲渡にかかった費用)

売却金額は買い手次第ですから、調整ができないかもしれません。しかし取得費と譲渡にかかる費用(経費)は計上すればするほど、譲渡所得を圧迫できます。経費に計上できるものは以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 測量費用
  • 登録免許税
  • 建物解体費

などです。経費は計上すればするほど、譲渡取得の金額は少なくなります。契約やいろいろな家のことで実施した費用については、計上しておくことをおすすめします。自宅の取得費は、購入した際にある契約書などが必要で、無い場合に家屋は以下のような計算になります。

取得費=売却金額×5%

これを概算法と言います。土地については、用途が変わらない限り、特別大きく変動するものではありません。ただし建物は年々老朽化し、資産価値が下がります。建物の資産価値の計算方法として用いられるのが、減価償却です。これを実施法と言います。

取得費=土地+建物(建物の購入費-減価償却をして計算した建物の価値)

例えば、土地が2,000万円で、建物が2,000万円の自宅を購入し、15年後に2,800万円で売却したと仮定すると以下の計算になります。(土地の価格は変わらないものとします。)

概算法実施法(耐用年数20年の木造家屋の一例)
2,800×5%=140(万円)2,000+(2,000-1,364)=2,636(万円)

概算法を適用すると140万円に対して、実施法を適用すると取得費が2,636万円と大幅にアップしますね。購入時の契約書などがあると確定申告をすることで有利になるのは言うまでもありません。

まとめ

特別控除は受けておくべきでしょうか。結論から言うと大きな所得になる自宅売却には必要な制度です。税率のことなども考えて、計算式をもう一度復習してみましょう。特に3,000万円の所得控除は受けられるのなら受けておくべき制度です。

自宅売却の翌年の確定申告で、不動産売却で得た利益を圧縮しましょう。 通常とは違う確定申告になります。e-Taxの利用か、インターネットでナビゲーションして自動作成が便利です。手書きの場合には、税務署の人がいる確定申告書作成コーナーまで足を運びましょう。

特別控除は3,000万円の自宅だけの適用以外のものもあります。適用になる場合には利用してみるべき制度です。 計算式を考えると購入時の書類は手元にしっかり管理しておきましょう。

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