戸建て売却の税金とは?所得税や住民税などの目安を知ろう

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戸建ての売却をするときには税金がかかります。税金がいくら必要なのか気になりますよね。

多くの人は、家がいくらで売れるのか、売った後の手続きや税金などはどうなるのか知らないようです。

この記事では、家を売るために必要な手続き、売った後の手続き、特に支払わなければいけない税金や諸費用などについて詳しく解説します。

戸建て売却について知りたい方は、 「戸建て売却したい方必見!戸建てを高いうちに売るための全体像を解説」 という記事をご覧ください。

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戸建て売却でかかる税金とは

戸建てを売却したときの税金は、例えば5年以下の所有で譲渡所得が300万円の場合に119万円になります。戸建ての所有期間が5年以上で売却するときの税金は、譲渡所得が300万円の場合に61万円になります。

また、戸建ての所有期間が10年以上の場合は軽減税率の特例を受けることができるので、譲渡所得が300万円の場合に43万円になります。

譲渡所得とは、戸建てを売却したときに発生する利益のことですが、売却した価格ではなく、取得した時の価格や取得や売却にかかった費用も含めて計算をします。具体的な計算方法もわかりやすく解説をしていきます。

まずは、戸建てを売却して利益が出た場合にどのような税金が課せられるのか、全体像を把握しましょう。

税金の名称税金の内容
譲渡(売却)所得税不動産の譲渡所得より算定される
住民税不動産の譲渡所得より算定される
復興特別所得税不動産の譲渡所得より算定される
消費税税率10%(ただし、建物だけに課税)
登録免許税物件1件につき1,000円(土地付き戸建ての場合は、土地と建物それぞれに課せられる)
印紙税売買契約書に記載された譲渡金額より算定される

これら税金について、もう少し詳しく説明します。

譲渡所得税と住民税と復興特別所得税

譲渡所得税は、譲渡所得(売却所得)が発生した場合に該当する額に課せられる税金です。譲渡所得を基に算定して税額が決まります。住民税と復興特別所得税は収入元が不動産かどうかに関係なく支払わなければいけない税金です。

ただし譲渡所得税が非課税の場合、住民税と復興特別所得税も非課税になります。所有期間によっても税額が変わります。購入した年の1月1日から5年超所有した場合(長期譲渡所得)5年以下の場合(短期譲渡所得)の税率が違います。ここで、長期譲渡所得と短期譲渡所得による税額を表を見てみましょう。

長期譲渡所得短期譲渡所得
譲渡所得税率15%30%
復興特別所得税率所得税×2.1%所得税×2.1%
住民税5%9%

さらに、10年以上所有もしくは居住していた家を売却する場合、譲渡所得税が15%から10%に、住民税が5%から4%に減税されます。このように、長期間所有もしくは居住していた方が節税対策にもなります。売却を考えている人は、売却する時期も考慮に入れましょう。

消費税が課税されるもの

普段の生活でも物品を購入すると必ず課せられるのが消費税です。不動産に関しても消費税が課せられるものがあります。

建物代には課税される

戸建ての場合、土地は非課税ですが建物自体には消費税がかかります。ただし、建物を個人から個人へ売買する場合には非課税になります。建物が消費税の対象になるのは、不動産会社や第三者が仲介する場合です。

司法書士への報酬料

建物を売却する際には、いろいろと面倒な手続きが必要です。不動産売買などの知識があれば売主自身で手続きをすることも可能ですが、仕事などで忙しいと、時間が取れずに売却もスムーズに進められなくなります。そのため、手続きをする人の多くは司法書士に依頼します。

この場合、司法書士に依頼した際に支払う手数料や報酬に消費税がかかります。司法書士に依頼すると、書類の作成だけではなく手続きなども一括してお願いすることができるので、書類をそろえたり役所や法務局へ何度も出向く手間も省けます。ちなみに、司法書士への依頼料は、1件あたり1~3万円が平均的な価格です。

不動産会社の仲介手数料

不動産会社に売却の手続きなどを依頼した際に支払う仲介手数料にも消費税がかかります。不動産会社の仲介手数料は会社により金額が違いますが上限は決められています

ちなみに、譲渡価格が200万円以下の場合の仲介手数料は売却価格の5%、200万円超400万円の場合は売却価格の4%、400万円超の場合は売却価格の3%です。つまり、売却価格が500万円なら3%に当たる15万円が仲介手数料になります。仲介手数料は売却が成立した時点で支払います。

抵当権抹消の登録免許税

登録免許税とは、いわゆる不動産の名義を抹消するための手続き代です。売却する際に住宅ローンの残高がある場合には必ず届けが必要になります。自分の名義を抹消するのは売り主の役目ですので、売買契約が決まり次第速やかに手続きをしましょう。

手続きの際の登録免許税は戸建ての場合、土地と建物それぞれに税金がかかります。つまり1件分が1,000円なので、土地付き建物の場合は2件分の2,000円が登録免許税として徴収されます。ただし、土地・建物の広さや場所には関係なく、同一の地番にあるものは1件として数えられます。

手数料はそれほど高くありませんが、いろいろな書類を用意しなければいけないので、司法書士に依頼する人が多いようです。なお、司法書士に依頼する際は、抵当権抹消の手続きだけではなく他の手続きも一括して依頼する方が金銭的に安く抑えられますし、手間も省けます。

課税文書の印紙税

土地や建物の売買契約書に貼付する印紙代です。売買契約に使用する書類はすべて印紙を貼付することで費用を払うことになっています。印紙税額は、貼付する書類に記載されている金額によります。ちなみに、1,000万円と記載されている売買契約書の印紙税額は5,000円です。

現金でのやりとりはしませんので、必要分の印紙を用意します。売主と買主、不動産会社が仲介する場合は不動産会社とそれぞれの契約書の印紙を貼付します。印紙は各自用意します。印紙の額は譲渡金額により違いますので、あらかじめ用意しておくことはせず、売却が決定した時点で用意しましょう。

参考:国税庁公式HP

戸建て売却を検討している方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します。以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

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戸建て売却で税金がかかる条件

戸建ての住宅を売却する場合、売却価格は売主が設定します。売却価格の設定は固定資産税額や地価を参考にして決めますが、通常は地域の不動産会社などに価格設定を依頼します。そして、売却した価格と売却するためにかかった経費などを差し引いた金額により税金が課せられるかどうかが決まります。

実際に売却した価格から売却のためにかかった費用を差し引いた金額を「譲渡益(売却益)」といいます。譲渡益の額は分かりやすく式にすると、次のようになります。

譲渡益=譲渡(売却)価格-(取得費+譲渡費用)

上記の式にある「取得費」とは、物件を取得(購入)した際に支払った代金を指します。ただし、購入したのが何年も前では物価や貨幣価値が違うこともあるため、当時の金額ではなく減価償却費をもとに算定されます。具体的には次のように減価償却費を割り出します。

減価償却費 = (物件の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数)

また譲渡費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や建物を建てる際に行った測量費用が含まれます。以上のように自分で計算することもできますが、必要事項を入力するだけで売却価格を知ることができる不動産検索サイトもあります。

こうしたサイトを使うと面倒な計算をする必要がなく、さらに同じ地域や条件の物件と比較することができます。他の物件と比較することで、自分の所有する物件の売却価格を設定するのに役立ちます。

売却で3,000万円以上の譲渡益が出た人

上記の計算によって3,000万円以上の譲渡益が出た場合に税金が課せられます。ただし、自宅用として居住もしくは所有していた戸建ての場合は、3,000万円の特別控除という優遇特例が適用されます。控除が適用されるのは3,000万円ですので、3,000万円を超えた分に税が課せられることになります。

つまり譲渡益が4,000万円だった場合、控除適用分の3,000万円を差し引いた1,000万円に税が課せられることになります。ただし、すでに住宅ローン控除を受けている場合は併用して特別控除は適用されません

自宅用以外の戸建ての売却で譲渡益が出た人

戸建ての家を売却する理由は人それぞれです。新しく家を買い替えるために今までの家を処分する人もいれば、仕事などの事情で転居するために家が不要になった人などさまざまです。また売却時に居住していなくても、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば、3,000万円の特別控除が適用されます。

さらに道路の拡張工事や農地整備などといった公共事業のために立ち退かなければいけなくなり、家を手放す人もいます。このようにやむを得ない事情で家を売る場合にも特別控除が適用されます。この場合の特別控除は最大5,000万円です。つまり、譲渡益が6,000万円の場合、5,000万円を差し引いた1,000万円に税が課せられることになります。

参考:国税庁公式HP

 

確定申告で税金の還付・繰越控除を受けるよう

売却すると支払わなければいけないものだけではありません。確定申告によって税金が戻ってくる場合があります。また、確定申告では繰越控除を受けることもできます。

特例を受けるためには確定申告が必要

税金の控除や特例を受けるためには確定申告をしなければいけません。確定申告は、該当年度の支出を個人別に申告するものです。会社員でも、給与以外の収入があった場合に申告書を提出することになっています。家を売却して発生した譲渡所得も確定申告で申告しなければいけません。

確定申告をすると特例やいろいろな控除が受けられるだけではなく、次年度の住民税なども減税になる可能性があります。確定申告は、譲渡所得があるなしに関わらず必ず行いましょう。もし当該年度の申告を忘れても次の年度に申告をすることができますので、関係のある書類は必ず保管しておきましょう。

参考:国税庁公式HP

還付:売却で損失が出た場合

不動産を売却すると必ず利益が出るとは限りません。購入時より地価が下落したり、建物の査定額が下がったために売却価格が下がることもめずらしくありません。また、立地状況や社会情勢によって想定していた額よりも低額でしか売れないこともあります。

このように売却価格が想定していた額より下がり、結果的に譲渡所得がマイナスになることを譲渡損失といいます。実際に売却した額がプラスでも、売却のためにかかった費用などを差し引いてマイナスになる場合も譲渡損失となります。

さらに、特別控除の3,000万円より下であれば確定申告をすることで税金が戻ってくる可能性が高くなります。こうして、家を売っても結果的に赤字になると、還付の対象になります。還付金は、確定申告で申請することによって支払われます。

繰越控除:最長4年間の所得税と住民税が軽減

不動産を売却した年を含めて過去4年間の所得も税金の有無の対象になります。その際の所得は、不動産だけに限らず、給与所得なども合算した額で算定されます。譲渡損失の額がはるかに大きく、相殺しきれない場合は、次の年度の所得にも繰り越して差し引くことができます。

これを繰越控除と言います。この場合は先の3年間の所得が適用されます。ただし、売却した年を含めて4年間に控除を受けた場合は、繰越控除は受けられません。

また、譲渡所得税と住民税は損失が出たら払わなくて良いのです。

譲渡所得税と住民税は、譲渡所得を基に算定される税金です。そのため、特別控除適用前の譲渡所得額が3,000万円以内の場合は、譲渡所得税はゼロになります。よって、譲渡所得税をもとに算定される住民税額もゼロになります。

繰越控除は2種類ある

譲渡所得金額が多くなり、税金も多額になってしまう節税対策として、最大3年にわたって譲渡所得を申告できる制度があります。これを繰越控除と言います。

例えば譲渡所得金額が6,000万円の場合、本来は45%の税額分の2700万円の税金が課せられますが、繰越控除を3年に分けると一回あたりに申請できるのが2,000万円となり、税率40%にあたる800万円が課税されます。

このように一度で申告するよりも、3回に分けて繰越控除を利用する方が税金も安く抑えられます。なお、繰越控除と特別控除の併用はできませんので、申告する場合には繰越控除と特別控除のどちらの方が得か確認してから選択しましょう。繰越控除には売却の目的によって次のように2種類に分類されます。

家の買い替えの時に利用できる繰越控除

新しい家を購入するために今の家を売却する場合、「マイホームの買い替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が適用されます。

分かりやすく説明しますと、この繰越控除は5年超所有した家を売却する場合に受けられるもので、敷地面積が500㎡まで、売却所得金額が3,000万円以内を条件に適用されます。例えば敷地面積が700㎡ある場合は500㎡を越える200㎡分が課税対象になり、売却所得金額が4,000万円の場合は控除額3,000万円を差し引いた1,000万円が課税対象になります。

買い替えなくても利用できる繰越控除

家を買い替えず売却するだけでも受けられる繰越控除もあります。「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」というものです。売却予定の前日の時点で住宅ローンの残高が10年以上残っている、5年超の期間所有していた自宅で、譲渡所得金額が3,000万円以下であれば繰越控除の対象になります。

参考:国税庁

 

戸建て売却なら一括査定をしてみよう

不動産を売却することで、利益があるなしに関わらず、税制上なにがしかのメリットが理解できたかと思います。いずれ現在の家から新しい家へ引っ越したいと考えている人や、今所有している家を売却したい人は、まず査定額がいくらぐらいなのかを調べてみるといいでしょう。

しかし、今すぐ売る気がないのに不動産会社に問いあわせるのも気が引けますし、自分では調べられないと思ってしまいます。そういう方々のために、家や土地を簡単に査定できるサイトを利用しましょう。不動産検索サイト「イエウール」では、必要事項を入力して送信するだけで、簡単に査定額を知ることができます。

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控除を知って戸建て売却の税金を抑えよう

家を売却して譲渡益が発生すると、譲渡所得税や住民税などを支払わなければいけません。しかし、3,000万円が控除される特別控除や、長期間居住もしくは所有した家を売却すると適用される特別控除など、さまざまな控除を理解しておくと、ほとんどの場合は非課税になります。

ただし、控除を受けるためには、確定申告をしなければいけません。また、譲渡損失でも確定申告をすることで、次年度の税金が減税される場合もあります。いずれにしても、家を売却した場合は必ず確定申告をしましょう。

 

もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却ではどんな費用がかかる?費用項目ごとに詳しく解説」の記事をご覧ください。 また、「戸建て売却で築年数は価格に影響する!資産価値との関係を解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは6つ!損をしないためのポイントを解説」という記事もご覧ください。

 

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