戸建てやマンションといった住宅は、築年数が古くなるにつれて価値が下がるのが一般的です。
築年数は戸建てを売却するタイミングをはかる目安となるため、自身の戸建てが築年数による影響をどのくらい受けるのか把握しておくことが大切です。 この記事では、築年数が戸建て売却にどのような影響を与えるのかを説明した後、築年数ごとの戸建て売却のポイントを解説していきます。
戸建て売却について知りたい方は、「【戸建て売却】戸建てを高く売却するための流れや準備を解説」という記事をご覧ください。
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築年数が戸建て売却に与える影響
戸建て売却をするとき、築年数の影響をどのように受けるのでしょうか。
実際のデータや統計を基に、築年数が戸建て売却に与える影響を分かりやすく解説していきます。
戸建ては築年数経過に伴い資産価値が下がる
戸建ての築年数と資産価値は密接に結びついており、築年数経過とともに戸建ての資産価値は下がっていきます。
以下は、不動産の築年数と資産価値との関係を表したグラフです。横軸に築年数・縦軸に資産価値の割合をとり、築年数経過に伴う資産価値の推移を示しています。
オレンジ色のグラフが木造戸建て住宅の資産価値の推移を示していますが、新築ではなくなった時点から徐々に資産価値が下がり続けることが分かると思います。
資産価値は建物部分と土地部分で分けて評価されますが、築年数経過と関係があるのは建物部分のみであるため、注意が必要です。
濃いオレンジ色のグラフを見ると、築年数経過に伴い築5年で新築の約70%、築10年で約50%、築15年で約20%まで資産価値は減少することが分かります。
また、薄いオレンジ色のグラフにもあるように、不動産の資産価値を測る指標の一つとして「耐用年数」があります。耐用年数は不動産の建築資材や建築工法によって差があります。
例えば、以下の表にあるように鉄筋コンクリート造のマンションの場合の法定耐用年数は47年です。一方で木造の戸建ての場合、法定耐用年数は22年となっています。
| 建物の構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下) | 19年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3～4mm) | 27年 |
| 重量鉄骨造(厚さ4mm以上) | 34年 |
耐用年数が短いほど、築年数下落に伴い資産価値が大きくさがりやすいということになります。そのため、戸建てはマンションより築年数経過に伴う資産価値への影響が大きいことが分かります。
資産価値下落により戸建て売却相場価格も下がる
資産価値に影響を及ぼすということは、築年数は戸建ての売却価格にも影響があるということです。
以下の表に、実際の築年数ごとの平均成約価格（実際に取引が行われた価格）を表しています。
| 築年帯 | 成約価格 | 築0~5年の値を基準にした時の割合 |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 4,149万円 | 100% |
| 築6～10年 | 3,915万円 | 94% |
| 築11～15年 | 3,689万円 | 89% |
| 築16～20年 | 3,555万円 | 86% |
| 築21～25年 | 2,963万円 | 71% |
| 築26～30年 | 2,605万円 | 63% |
| 築31年～ | 2,177万円 | 52% |
※参考：レインズ「年報マーケットウォッチ2019年」
ご覧のように、築年数が古くなるにつれて成約価格が安くなっていきます。また、築0~5年の値を基準にした時の割合を見ると、売却価格は築年数経過に従って不均等に減っていくことが分かります。
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築年数ごとの戸建て売却のポイント
戸建ての売却を考えるときには、築年数ごとの違いを知っておくことで、売却によってどれくらい手元にお金が残るのかがわかりやすくなります。
同じ住宅でも築年数によって売却時の条件は異なるため、築年数別の売却時のポイントを確認していきましょう。
築10年未満の戸建て売却
築年数10年未満の戸建て住宅は、比較的高値で売りやすいです。戸建ては10年で築年数が大体半分になるため、売却によって住み替えなどの資金をある程度確保したい人におすすめでしょう。
また、築5年以内などの築浅住宅の場合は、さらに高値で売りやすくなります。住み替えの資金をできるだけ多く確保したいなら、資産価値が十分に残っている10年未満で売却したほうがよいといえます。
築15年の戸建て売却
戸建ての資産価値は築年数10年で約半分に下がりますが、築年数15年を過ぎると資産価値が下がる割合は緩やかになります。木造の戸建ての場合、築年数15年で新築価格の約20％まで下がります。
1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災など、日本では大規模な地震が頻発している状況です。そのため、築年数が古い戸建てに対しては耐震性能を気にする購入希望者も増えています。
木造住宅に対する耐震基準の見直しが2000年に行われたため、2000年6月1日以降に建築確認された戸建ての場合は耐震性能を前より良くしています。
築年数10年未満の住宅よりも売却価格は下がりやすいですが、ある程度は資金を獲得しやすいことが築15年の戸建て住宅といえるでしょう。また、下落幅が緩やかになることから、資金を確保したい人だけではなく、焦って売却したくない人にもおすすめの年数といえます。
築20年の戸建て売却
築年数20年を超えた戸建ての場合、資産価値はほとんどないといわれています。しかし、築年数20年を超えた戸建てだからといって売却できない訳ではありません。資産価値自体は低くても、売却は可能であり、ある程度の金額で売れることもあります。
そのため、家が不要になった場合や住み替えを検討している際などは、築年数20年程度で売却してもよいでしょう。また、住宅ローン控除といった税制優遇が、築年数が20年を超えると適用できなくなります。
そのため、住宅ローン控除が終了したなど、税金面でのメリットがなくなった場合にも売却がおすすめといえるでしょう。
築30年の戸建て売却
築年数が30年を超えると、建物の価値はほとんどなくなります。ただ価値がなくなるだけではなく、土地に古い家が建っていると認識され、売却においては大きなマイナスになってしまうこともあるでしょう。
そのため、築年数が30年を超えている場合は、解体して更地にしたほうが買い手がつくこともあります。家が不要になり、土地の活用方法も特にない場合は、更地にして土地のみで売却を検討することもおすすめです。
戸建て売却が築年数に影響されないケースとは
基本的には戸建て住宅を売却する際には、売却価格や条件などが築年数に影響されます。しかし、次の4つのケースでは、売却による築年数の影響が少ないです。
- 人気のエリアなど土地の価値が高い場合
- 安心して購入できる状態を保っている戸建て
- ホームインスペクションを実施している場合
- リフォーム・リノベーションを行っている場合
これら4つのうちいずれかに当てはまるなら、多少築年数が経過していても好条件で売却できることが多いです。
人気のエリアなど土地の価値が高い場合
同じ間取りの戸建てでも、都市部と地方では査定額が異なります。なぜなら、地価が高いエリアにある戸建ては査定額も高くなるからです。既述の通り、土地の資産価値は築年数の影響をほとんど受けません。
そのため、地価が高いエリアや人気エリアにある戸建ての場合は、建物の築年数が古くても資産価値が下がりにくいといえます。
特に人気エリアでは土地の資産価値が高いため、土地の査定額が値上がりすることで建物自体の資産価値が下がりにくいケースもあります。
いわば建物部分の価値減少を地価の高さで補っているような状態であり、人気エリアでも仮に地価が減少すると、不動産の資産価値が全体的に下がってしまう点には注意しましょう。
安心して購入できる状態を保っている戸建て
安心して購入できる状態を保っている戸建ての場合、築年数が古くても資産価値は下がりにくいといわれています。安心して購入できる状態とは、主に次の2点です。
| 安心して購入できる状態 | 詳細 |
|---|---|
| ホームインスペクションを実施している |
|
| リフォーム・リノベーションを行っている |
|
詳細は下記について説明しますが、これらを行っている戸建て住宅は安全性や安心度が高く、築年数が多少古くなっても高値で売却しやすいでしょう。
ホームインスペクションを実施している場合
ホームインスペクションを実施している戸建ては、安心して購入できる状態を保っているといえます。ホームインスペクションとは、住宅の構造などに精通した住宅診断士によって住宅の状況を診断することです。ホームインスペクションでは、主に次のような住宅の状況診断を行います。
- 劣化状況
- 欠陥の有無
- 改修の必要性 など
これらの診断に加えて、改修が必要なタイミングなどを専門的な観点からアドバイスしてくれます。ホームインスペクションをしていることで、住宅の状態がよくわかっているため、買い手からしても安心です。
住宅の状況が詳細にわかっているほど、買い手がつきやすくなり、築年数が古くなっても好条件で売却しやすいでしょう。
リフォーム・リノベーションを行っている場合
戸建てやマンションといった住宅は人が生活するスペースであるため、さまざまな場所が劣化していくのが一般的です。特にキッチンや浴室といった水回りの設備は毎日使う場所なので、汚れや不具合が生じやすいといえるでしょう。
適切なタイミングで修繕していれば、買い手にとって安心して購入できる状態を保っている戸建てだといえます。次の表では、各設備の耐用年数を示しています。
| 設備 | 耐用年数 |
| キッチン | 10～20年程度 |
| 浴室(ユニットバス) | 20～30年程度 |
| トイレ | 15年程度 |
| 洗面所 | 15年程度 |
このほかに、耐震補強・バリアフリー・省エネといったリフォームを行って建物の付加価値をアップすることで、買い手にとって安心して購入できる戸建てになります。
また、劣化や故障した設備を補修するだけではなく、付加価値をつけるリノベーションをした物件も、築年数に関係なく高値で売りやすいです。
リノベーションをしているなら、建物の劣化が防げるだけではなく、見た目も新しく生まれ変わっているため、内装もきれいに見えることから好条件で売却しやすいでしょう。
少しでも早く売却したほうが良い築年数の古い戸建ての条件
戸建て住宅の中でも、次の条件に該当する物件は、早めに売却したほうがよいでしょう。
- 過疎化の可能性がある地域の物件
- 間取りが一般的ではない物件
これらの条件に当てはまる場合は、資産価値が下落しやすかったり、買い手がつきにくかったりするため、築浅のうちに売りだすことがおすすめです。
過疎化の可能性がある地域の物件
過疎化の可能性がある地域だと、人気が低く買い手がつきづらいです。また、人が少ないことでエリア自体の人気も下がり、地価が下落する可能性もあるため注意しましょう。
人気のないエリアは資産価値の下落スピードも速くなりやすいため、過疎化している地域では築浅のうちに売ったほうが、好条件で売却しやすいです。
間取りが一般的ではない物件
注文住宅などでこだわった設計をしており、間取りが一般的ではない物件も、早めに売却したほうがよいでしょう。注文住宅は自分が住みやすいように設計できますが、万人にとって住みやすい環境であるとは限りません。
つまり、建売の住宅よりも需要が少ない場合が多く、早めに売り出さないとなかなか買い手がつかずに売れ残ってしまう場合もあるでしょう。
好みのわかれやすい内装や間取りの物件は、買い手を選ぶため、需要が少なく、築年数が経過するとさらに需要は下がる傾向にあるため早めの売却がおすすめです。
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戸建ての築年数への理解を深めて売却を進めよう
戸建ては築年数に応じて資産価値が下がり、築年数10年で約50％、築年数20年を超えるとほぼ0％に近い状態だと言われています。しかし、築年数に応じてアピールできるセールスポイントがあるため、不動産会社や購入希望者に上手くアピールして印象アップを狙いましょう。
戸建てをスムーズに高値での売却を目指すなら、不動産会社選びが大切です。査定を依頼する際は「すまいステップ」などの一括査定サイトを利用し、納得のいく売却を目指しましょう。
もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却の税金とは？所得税や住民税などの目安を知ろう」の記事をご覧ください。 また、「築浅の戸建てを売却するコツは6つ！損をしないためのポイントを解説」という記事もご覧ください。