家を売るなら業者に買取してもらうべき?メリットとデメリットを紹介

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所有している家を売却したい場合、まずは不動産会社と媒介契約を結ぶのが通常でしょう。

しかし、媒介契約を結んでしばらく経っても不動産が売却できないとき、買取依頼をすることも可能です。もしくは、媒介契約を結ぶ前に買取依頼をすることもできます。

不動産の買取とは、不動産会社に直接不動産を売却することです。不動産に直接、買取をして欲しい場合にどのように手続きすればよいのかわからない、買取にどんなメリットがあるのか知りたいという人もいるでしょう。

そこでこの記事では、不動産を手放す方法として買取を選択肢に入れている方のために、不動産買取の方法とメリット・デメリットについて解説します。

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家の買取とは?

家や土地などの不動産を売却したいと考えた場合の、通常の売却の手順では、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社に買主を探してもらいます。不動産会社が行うことは売買契約の仲介であり、通常は不動産会社が直接物件を購入することはありません

しかし、仲介ではなくて不動産会社に買取をお願いできる場合もあります。不動産会社に直接物件の買取をお願いするというのはどういうことなのか詳しく見ていきましょう。

不動産会社に直接売却する「買取」

不動産会社による買取とはどのような事なのか、具体的に解説します。 仲介では不動産会社は立場というのは、売主と買主をつなぐ役割で、不動産会社の利益となるのは、仲介手数料です。

不動産会社による買取とは、不動産会社が別に買主を探すのではありません。不動産会社自体が物件を売主から直接買取します。 不動産会社は買取をした後で、その物件をリフォームなどして、自分の会社から直接販売をします。不動産会社は買い取った時と売却した時の差額で利益を得ます。

買取りと仲介の違い

売主にとっては、自分の不動産を誰かに購入してもらう点では、不動産会社に仲介してもらっても、直接買取をしてもらっても、どちらでも変わらないと言えば変わらないでしょう。しかし、 不動産会社に仲介してもらうのか買取をしてもらうのかでは、主に以下の3つに違いが生じます。

  • 買い手が違う
  • 売却までの期間が違う
  • 売却金額が違う

買い手が違う場合は、仲介をしてもらった場合の買い手とは、一般の個人であることがほとんどです。購入する目的は、自分で利用するためだという買い手がほとんどです。

一方で不動産会社が買取をする目的は、再販売することです。不動産会社が自分の会社で使ったり、社員に使わせたりすることはほぼありません。購入した物件にリフォームや、再開発などの何らかの手を加えて、付加価値をつけた上で購入した時よりも高い金額で売却することが目的です。

「売却までの期間が違う」というのは、仲介をお願いした場合には、買い手を別に探さなければいけません。そのため、買い手を探すための売却活動の期間が必要になります。

不動産の立地や築年数などによっては、売却に出してからすぐに買い手が付く場合もあります。しかし、物件の状況や売り出し価格によっては、なかなか買い手がつかない場合もあります。

仲介で売りたい場合には、買い手がつくまでは不動産を売却できないので、売却するまでに時間がかかりすぎることも少なくありません。

一方で不動産会社による買取では、買い手は不動産会社と決まっています。買い手を別に探す必要はないので、必要な書類を揃えて、必要な手続きさえ踏めばすぐに売却が完了します。

仲介では半年程度かかることが一般的な不動産の売却も、不動産会社による直接買取であれば売却期間が必要ない分だけ短縮できます。そのためにすぐにでも不動産を現金化したい場合には、仲介ではなく買取を選ぶ場合が多くなります。

そして、大きく違うのが「売却金額が違う」ことです。不動産会社に売却の仲介をお願いした場合と、直接の買取をお願いした場合では、売却できる金額が変わってくる場合が多いことも理解しておきましょう。

通常は、仲介で売却した場合よりも、不動産会社による直接の買取で売却した場合の方が、売却金額は安くなります。

その理由は、不動産会社は売却する際の利益を見込んだ上で買取をしているためです。不動産価格というのは、周辺地域の相場に大きく左右されます。築年数や間取りなどが似ている物件であれば、大体同じぐらいの価格で売買されます。

仲介により直接一般の買主に売主から売却した場合でも、一旦不動産会社が買取をした物件を売却する場合でも、最終的な売却価格にそれほど大きな違いはありません。

しかし、不動産会社が買い取った物件を売却するためには、リフォームなどをして付加価値をつけなければ売れません。また、不動産会社は自社の利益も考えなくてはいけません。

不動産会社に直接売却する場合には、周辺相場から、リフォーム代金と利益を差し引いた金額で売却するしかなくなります。そのために、売主にとっての売却金額は安くなってしまいます。

家の買取を選択する5つのメリット

家の買取を選択することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。仲介と買取で悩んでいるならなおさらメリットについて気になるものです。

そこで、ここでは買取のメリットについて解説します。不動産会社に仲介を依頼した場合とどのように違うかについても紹介しますので参考にしてみてください。

  • 短期間で家を売却できる
  • 家の売却に売却手数料がかからない
  • 買取だと契約不適合責任なし
  • 内覧の手間がかからない
  • 家の売却を周囲に知られずに行える

短期間で家を売却できる

仲介を依頼した場合は、契約を交わしてからおよそ3カ月から6カ月程度での売却が目安です。しかし、場合によってはそれ以上かかることもあり、なかなか売れないことで悩む可能性もゼロではありません。

それに比べて買取の場合は1カ月程度が目安となります。なぜ買取は短期間で手続きが完了するのでしょうか。それは、不動産会社が直接家を買い取って再販売するからです。

買取の場合は、買主を探す手間や広告を出す手間、内覧の対応をする手間が必要ないからです。仲介の場合は、広告を出して不動産情報を公にし、購入希望者を探して内覧を行い、物件の魅力を伝える必要があります。

内覧希望があったからといって必ずその人が購入するとは限りません。その場合、何度も内覧に対応する必要があります。こうした点を考えると、短期間で家を売却したい人にとっては買取のほうがメリットが大きいと言えるでしょう。

家の売却に仲介手数料がかからない

買取を選択した場合、家の売却に仲介手数料がかかりません。なぜなら、不動産業者が直接家を購入するからです。仲介手数料は、文字通り売主と買主を仲介するためにかかる手数料です。仲介手数料は計算の方法が定められており、手数料の上限も設定されています。仲介手数料は不動産会社が勝手に決めることはできません。よく理解して損をしないようにしましょう。

仲介を利用して買主を探して売却した場合の仲介手数料について解説します。仲介手数料の上限の計算方法については以下を参考にしてください。

     売買金額    仲介手数料
200万円以下の部分5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分4%+消費税
400万円を超える部分3%+消費税

上記の表をもとに具体的な数字を算出してみましょう。たとえば2,000万円で売却した場合の仲介手数料を計算してみましょう。

      売買金額   計算式  仲介手数料
200万円以下の部分200万円×5%+消費税11万円
200万円を超え400万円以下の部分200万円×4%+消費税8万8000円
400万円を超える部分1600万円×3%+消費税52万8000円
合計11万円+8万8000円+52万8000円72万6000円

つまり2,000万円で家を売却したときの仲介手数料の上限は72万6000円になります。売却価格ごとの仲介手数料の上限を表にまとめておきます。

    売却価格(税別)  仲介手数料の上限
200万円11万円
400万円19万8000円
500万円24万2000円
1000万円39万6000円
1500万円56万1000円
2000万円72万6000円
3000万円105万6000円
4000万円138万6000円
5000万円171万6000円
6000万円204万6000円
7000万円237万6000円
8000万円270万6000円
9000万円303万6000円
1億円336万6000円

思ったよりも仲介手数料が高いことに驚いた人もいるのではないでしょうか。手数料の上限を理解しておくことは、仲介で売却する際に参考になるだけでなく、買取で売却した場合にどの程度節約できたかが明確になるためお得感を得ることもできるでしょう。

買取だと契約不適合責任なし

不動産売買にはこれまで「瑕疵(かし)担保責任」と呼ばれる法律が適用されてきました。不動産の売買契約において、引き渡された物件に隠れた瑕疵が見つかった場合に売主が買主に対して負う責任について定めた法律です。

瑕疵とは、外部からでは簡単に見つけることができない欠陥や不具合のことを指します。たとえば、シロアリ、漏水、雨漏りなどが挙げられるでしょう。

2020年4月の民法改正(債権法改正)で、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」という名称に変更になりました。

仲介で家を売った場合には、売却から1年以内に通知された瑕疵については修繕や補修の義務が生じます。場合によっては100万円単位のお金が必要になることもあるでしょう。

買取で家を手放した場合には、この法律は適用されません。売却後に不具合が見つかったとしても負担する必要がないということです。

内覧の手間がかからない

仲介で家を売却する場合には、買主が見つかるまで内覧希望があった場合には家の状態を見せなくてはなりません。1度の内覧で買主が決まることは稀であるため、内覧希望の度に準備をするのは手間になります。まだ家に住んでいる場合には、その度に掃除をしなくてはならないためより手間がかかるでしょう。

なかなか売れない場合には、オープンハウスなどを開催して物件を多くの人に見てもらうための工夫も必要です。これに対して買取の場合は、不動産会社による内覧が一度行われるだけですむため手間がかからないのです。

家の売却を周囲に知られず行える

事情によって家を売却することを周囲に知られたくないという人もいるでしょう。仲介を依頼すると、不動産会社はネットや情報誌に広告を出して買主を探します。できるだけ幅広い人に情報を見てもらうためにさまざまな手段を取りますが、場合によってはこれがデメリットになることもあります。

家の売却を周囲に知られたくないのであれば、買取のほうがメリットが大きくなります。買取は不動産会社と交渉するのみで完了するため広告は必要なく、周囲に売却を知られることがないからです。

家を買取に出す3つのデメリット

家を買取で手放す際には多くのメリットがあることがわかりました。ただ、デメリットもあることを理解した上で利用することは重要です。

ここからは、家を買取に出す際のデメリットについて解説します。メリットとデメリットを比較し、買取を依頼する前に自分に向いているかどうかをしっかり判断しましょう。

  • 買取価格は仲介による売却の相場より安い可能性がある
  • 家の売却価格が自分で決められない
  • 家をどんな人が買うかは不明

買取価格は仲介による売却の相場より安い可能性がある

仲介で家を売却する場合と買取で手放す場合の大きな違いは、買主が個人であるか不動産会社であるかという点です。買取は不動産会社が買い取った家を再販売するシステムになっています。

不動産会社は利益を見越して買取を行うため、仲介で売却する場合の相場と比較すると売却価格が1~3割程度安くなる可能性があります。この点はよく理解しておきましょう。

家の売却価格が自分で決められない

家の売却を仲介で行う場合、売却価格は周辺の相場を加味して自分である程度設定することが可能です。査定依頼を行って、複数の不動産会社の査定額を比較して一番高値の会社と契約するということもできるでしょう。

しかし買取の場合は不動産会社との交渉で価格が決まるため、必ずしも自分の希望額通りに売れるとは限りません。こちらが提示した額で利益が見込めないと不動産会社が判断すれば、希望より安い値段で交渉に応じなくてはならないケースもあります。

家をどんな人が買うかは不明

買取の場合、買主が不動産会社となるため、最終的に家を買う人は不動産会社が決めることになります。属性のよくない個人や法人が買う可能性もあるでしょう。いくら自分が好まない人が買い手になったとしても、買取に出した以上は誰が買うかに口を挟むことはできません。

買い手によっては近隣の人に迷惑がかかってしまう可能性もあることを理解しておくことが大切です。

買取と仲介で悩んだときの選び方

ここまで、不動産会社に直接買取をしてもらうこととはどういうことなのか、仲介と比較した場合の違いやメリット、デメリットなどについて詳しく解説してきました。

不動産を売却したいと考えた場合に、不動産会社に買取をお願いしたほうがよいのか、仲介をお願いしたほうがよいのか悩んでしまった場合にはどのように決めたらよいのでしょうか。こちらでは、家の買取が向いている人と、向いていない人について解説します。

家の買取が向いている人

不動産会社による買取が向いている人とは、なかなか売れにくい物件を持っている人、とにかく早く不動産を売ってしまいたい人、1日でも早く不動産を現金にする必要がある人、契約不適合責任を負いたくない人、内覧や買主との交渉の手間をかけたくない人、近所に売却を知られたくない人などです。

築年数が経ちすぎていたり、立地が悪すぎる物件は、なかなかそのままの状態では売りにくいのが現状です。そのような場合には、いったん不動産会社に買取をしてもらったうえで、プロの手で売りやすい状態にしてから、売却した方がよい場合もあります。

メリットでも見たように、不動産会社に直接買い取ってもらうと、仲介を依頼した時よりも早く売却できます。何らかの理由であまり時間的な余裕がない場合や、金額は安くなってしまっても、とにかく早く不動産を現金化したい場合には、仲介をお願いするよりも買取をお願いした方がよいでしょう。

仲介で不動産会社にお願いできることは、買主を見つけて、もろもろの手続きのお手伝いをしてもらうことです。売却価格の交渉などは、不動産会社に仲介はお願いできても、最終的な決断は自分でしなければいけません。

また、内覧希望者が多い場合には、その都度売主は立ち会わなくてはいけないので、その手間が面倒くさいという方もいます。売却した後で、水漏れや雨漏りなどのトラブルが見つかって、契約不適合責任を問われると後々の対応が大変になることもあります。

不動産会社に直接売却してしまえば、このような手間を売主は一切かける事はありません。売却金額が安くなっても、面倒な手間をかけずに売却してしまいたいという方には、買取の方が向いているでしょう。

家の買取が向いていない人

不動産会社による買取が向いていない場合とは、不動産の状態が仲介でもすぐに売れる物件である場合と、売主がより高額で売却をしたいと考えている場合の2通りが考えられます。

駅から近くて交通の便が良く、築浅の物件であれば、売りに出せばすぐに買い手は付くでしょう。仲介であっても、それなりの価格で3カ月以内に確実に売れることが予想される物件であれば、不動産会社に直接買取をお願いする理由はありません。仲介でより高く売却することをおすすめします。

また、売主側に時間的な余裕があり、多少時間が掛かってもよいから、納得できる価格で売却したいという場合には、仲介での売却を続けたほうがよいでしょう。思い入れのある家など、不動産会社に安く買いたたかれてしまうのは納得できない、という場合もあります。

そういった場合には、買取で妥協するのではなく、時間をかけても仲介で買主を探すことをおすすめします。

家の買取は3つの手順で完了

< >家の買取は手続きが楽に完了します。仲介の場合、媒介契約を締結する段階でさまざまな書類を用意する必要があります。買取でも書類の用意は必要ですが、その後の手続きにはさほど時間を要しません。

仲介であれば、書類を取り交わしたあとは広告を出して買主を探し、希望者がいれば内覧を行い説明をしてもらうという過程が必要となります。さらに、引き渡しまで相手とのスケジュール調整などについて不動産会社と連絡を取らなくてはならないでしょう。

買取の手続きは大まかにいえば3ステップで完了します。ここからは、買取の3つの手順について解説します。

  • 家の買取のための準備
  • 買取依頼をする不動産会社を決めて交渉
  • 契約して家の引き渡し

家の買取のための準備

買取を依頼するとまず不動産会社が査定を行います。査定にはいくつかの書類が必要です。必要な書類について表にしてまとめておきます。

   必要書類     必要な理由
固定資産評価証明書登記
登記済権利証または登記識別情報所有権の移転登記
建物図面建物の形状確認
地積測量図土地の形状確認
パンフレット購入時の販売資料として

ここで紹介した書類はより正確な査定を行うために必要となります。場合によっては不動産会社に取得を代行依頼することもできるため確認してみましょう。

買取依頼をする不動産会社を決めて交渉

査定をしてもらう前に買取査定額の相場を調べることが大切です。相場を調べるためには近隣の不動産の売却価格を調べて目安を算出する方法もあります。それ以外には、不動産会社に査定を依頼するのもひとつの方法です。

買取を選択したということは、早く不動産を売却したいという希望が強い人も多いでしょう。相場を早く知りたいのであれば、一括査定サービスの利用がおすすめです。ネットで1度情報を入力すれば同時に複数の不動産会社に査定を依頼できます。

事前に相場がわかっていれば、不動産会社から提示された買取価格が適正かどうか判断する材料となるでしょう。ただし、買取の場合は相場から1割から3割ほど安くなる可能性が高いという点は理解しておきましょう。

こうした事前準備を行った上で、不動産会社が提示する買取価格の根拠をしっかりと聞くことが大切です。自分が納得できるまで妥協せずにきちんと話し合いましょう。その際、引き渡しまでのスケジュールについても話し合っておけば、その後の手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

契約して家の引き渡し

買取価格の打ち合わせの際には、物件を引き渡す条件についても話し合っておくとよいでしょう。特にトラブルになりやすいのは、以下の3点です。

  • 家財道具の処分費用をどちらが負担するか
  • 空調設備を処分するのかそのままにしておくのか
  • 売却代金の決済時期はいつになるのか

トラブルになりやすい点については、しっかりと書面にして不動産会社と話し合いをしておくことが大切です。

現状でまだ家に住んでいる場合は、引っ越しの手続きも同時に進める必要があります。買取後に不動産会社がリフォームを検討している場合には、リフォームのために住宅の内覧を希望してくることもあるでしょう。契約がきちんと納得いく形でできたら、家の引き渡し時期を決定して手続きは完了です。

家を高く早く売却したいなら一括査定

売却を検討している不動産がある場合、できるだけ早く高額で売りたいと考える人が多いでしょう。買取を選択すると相場よりも安い価格で不動産を手放さなくてはいけないケースが多くあります。高額での売却を希望するなら優秀な不動産会社に仲介を依頼するのが近道です。

優秀な不動産会社を見つけるためには、何軒も不動産会社を回らなくてはならないと考える人もいるでしょう。「忙しくてそんなことはしていられない」という人でも、不動産の一括査定サービスを利用すれば自宅にいながら複数の不動産会社を比較することができますここからは、一括査定サービスのメリットについて解説します。

買取希望でも相場を知っておこう

一括査定を申し込むことのメリットの1つに、その物件の周辺地域での相場を把握できるという点があります。物件の相場を把握しておくことは、不動産会社による直接買取を希望する場合でも重要なことです。

その理由は、相場を把握していないと、不動産会社の言い値で売却してしまうことになりかねないためです。不動産会社としては、自社の利益をより大きくできたほうがよいので、売主が相場を把握していないと見るや、いろいろな理由をつけて買い叩いてくる可能性があります。

しかし、一括査定でおおよその相場を把握しておけば、不動産会社に対してその価格をつける根拠を求めることもできます。仲介をお願いする時よりも、安い売却価格になってしまうとしても、相場を把握していれば、相場と比較した場合に、その売却価格になる理由に納得した上で売却の決断ができます。

優秀な不動産会社に出合いやすい

不動産の一括査定では、全国の不動産会社と提携しているところが多くあります。登録されている不動産会社は厳選された企業がほとんどのため、安心して利用できます。

ネットの口コミや自分の勘を頼りに不動産会社を探すと、自分と合わない会社に当たってしまうこともあります。一括査定を利用すれば、審査をクリアした優秀な不動産会社に出会える確率が高くなるでしょう。

優秀な不動産会社であれば、早い段階で買主を見つけてくれる可能性もあります。複数の不動産会社に同時に査定を依頼して比較できる点も大きなメリットといえるでしょう。

イエウールでの一括査定がおすすめ

不動産の一括査定を検討しているならイエウールの一括査定サービスがおすすめです。全国にある不動産会社1,600社以上と提携しており、最大6社に同時に査定依頼ができます。イエウールでは、提携先の不動産会社を厳選しています。クレームの多い企業はイエウールが廃除するため安心して利用できます。

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家の買取はデメリットを検討してから

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不動産仲介で家を手放すか買取で手放すかは悩みどころでしょう。どちらにもメリット・デメリットがあるからです。不動産会社に買取を依頼する場合は、希望の価格で売ることができない可能性もあります。不動産会社は、買取した家を再販売します。そのため、仲介での売却相場の1割から3割ほど安くなることは理解しておきましょう。

買取にはメリットもありますが、このようなデメリットもあります。買取を依頼するかどうかについては、事前にデメリットについてしっかりと検討しておくことも大切です。

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