不動産売却の譲渡所得はどう計算する?計算方法や税金控除の例も解説!

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不動産売却を行ったが、譲渡所得や譲渡所得にかかる税金がいくらになるのかわからない人も多いのではないでしょうか?

今回は、不動産売却における譲渡所得や譲渡所得にかかる税金の求め方や税金が減額される特例についても解説していきます。

 

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不動産売却の時の譲渡所得とは何か

譲渡所得とは、「取引において得た利益」を指しますが、不動産売却の時の譲渡所得とは、いったい何を指すのでしょうか?

不動産売却の譲渡所得・譲渡所得税とは何か

譲渡所得とは、簡単にいうと「資産を売ることで手に入れたお金」のことを指します。

譲渡所得は、不動産売却で手に入れた金額から取引手数料など諸々の費用を引いているので純粋な利益ということができます。

譲渡所得の資産には株式や車、宝石なども含まれますが、不動産の資産には、家や土地が含まれます。

対して譲渡所得税というのは、簡単にいうと「譲渡所得にかかる税金」を指します。

譲渡所得税の税率を左右するのは、不動産の所有期間です。

譲渡所得税・譲渡所得税の計算方法は、次の章で説明していきます。

 

譲渡所得の求め方

譲渡所得の求め方について、細かく説明していきます。

譲渡所得の計算方式

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金とは、土地や建物を売って得たお金のことを指します。

取得費や譲渡費用とは、簡単にいうと不動産を売る際にかかる諸々の費用のことを指します。

つまり譲渡所得とは、売上から費用を引いた利益のことを指します。

譲渡費用とは、不動産を売る際にかかった仲介手数料や管理費などの直接的な費用をさします。

取得費用は簡単にいうと、売る不動産を買った際にかかった費用と減価償却費を指します。

取得費用は、2つの計算方法で求めた大きい方の金額を使います。

 

実学法譲渡収入金額×5%
概算法土地建物の購入代金+取得にかかった費用-建物の減価償却費を引いた代金

取得費の内訳

取得費の内訳は、以下の費用が含まれます。

・売った土地・建物の購入代金

・建築代金

・購入手数料

・設備費

・改良費

取得費用についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も見てみましょう。

国税庁ホームページ

 

譲渡費用の内訳

譲渡所得の内訳は、以下の費用が含まれます。

・不動産売却の際の仲介手数料

・印紙税

・賃家を売るために借主に家屋を明け渡してもらう時に払う立退料

・土地売却のための建物取り壊しにかかる費用

・すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

・借地権を売る時に地主の承諾をもらうために払った名義書換料

 

譲渡費用の特徴は、直接的に支払いの義務が生じていることです。

そのため、修繕費や固定資産税などは譲渡費用には入りません。

 

譲渡所得の計算にはツールを使おう

譲渡所得の計算についてお話していきましたが、自分で一つ一つ費用や収益を調べて、譲渡所得を求めるのは骨が折れると思います。

そんな時は、譲渡所得の自動計算ツールを使いましょう。

諸々の費用を概算で、自動計算してくれるので計算がめんどくさいという方には、おススメの方法です。

 

譲渡所得にかかる税金はいくら?

譲渡所得にも税金は、存在します。譲渡所得の税金算出方法は基本的に、

税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)

で決まります。

課税譲渡所得とは、税金を払う義務が発生する譲渡所得のことを指します。

計算式は一見簡単に見えますが、税率は不動産の所有期間によって変わるので、注意が必要です。

短期の所有期間と長期の所有期間の税率について解説していきます。

短期で家を持つ場合

所有期間が5年以下の場合は、短期間の所有とみなされます。

短期の場合、所得税率30.63%・住民税率9%で、税率は39.63%です。

計算式にすると、税額=課税譲渡所得×39.63となります。

もし課税譲渡所得が1000万円の場合、税額は396万3000円です。

長期で家を持つ場合

所有期間が5年を超えている場合、長期間の所有とみなされます。

長期の場合、税率は所得税率15.315%・住民税率5%で、税率は20.315%です。

もし課税譲渡所得が1000万円の場合、税額は213万1500円です。

ですが、特例として10年を超えて不動産を所有している場合、税率が軽減されることがあります。

税率が軽減されるパターンは、

課税譲渡所得6000万円以下の部分がある場合です。

6000万円以下の部分がある場合に限り、税率は14.21%(所得税10.21%・住民税4%)となります。

譲渡所得が、6000万円を超える場合は、通常時の税率20.315%で計算されます。

 

もし課税譲渡所得が6000万円であれば、税額は6000万円×14.21%=852万6000円です。

しかし、課税譲渡所得が6000万円より1円でも多かった場合、税率は20.315%として計算されてしまうので、注意が必要です。

このように所有期間や譲渡所得の金額によって税率は変わるので、

税金を知る際には、

  1. 所有期間
  2. 譲渡所得の金額

を明確に知っておく必要があります。

 

譲渡所得の注意点!

譲渡所得には、大きな税金がかかりますが、申請することで特別控除を受けることができます。

特別控除は、確定申告を行うことで申請することができます。

この章では、特別控除の代表例と不動産売却における確定申告について説明していきます。

減税する方法を見逃さない!

減税する一番メジャーな方法は、3000万特別控除です。

その他にも不動産売却のケースによって使える特別控除も存在しています。

順を追って見ていきましょう。

特別控除の代表例

特別控除例の中で最も代表的な例は、3000万特別控除です。

3000万特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売った際に受けられる控除で、申請すると課税対象となる譲渡所得に対して、最大3000万円の控除を受けることができます。

3000万控除を受けるためには、以下のの要件を満たす必要がありますので、しっかりと確認しておきましょう。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

その他特別控除が発生するケース

3000万特別控除の他に、特別控除が発生する場合があります。

今回は、3つ紹介していきます。

所有期間が10年を超える場合

2章でもお話した内容ですが、所有期間が10年を超えていて、課税譲渡所得が6000万円以下の部分の場合、税率は20.315%から14.21%に引き下がります。

長期譲渡所得の特別控除を受けるには、売却した都市の1月1日時点で、土地と建物両方が10年を超えていなければならないため、所有期間をしっかりと把握しておく必要があります。

家の買い替えで売却する場合

新居購入のため、今住んでいる家を売る場合、買い替え特例が適用されます。

この特例を受けることができると、売却価格から新しく購入した不動産の価格と同額の課税が繰り延べられます。

買い替え特例を受けるには、

  1. 新居の広さが、建物は50平米以上、土地は500平米以上である
  2. 売却した年の1月1日から所有期間が10年以上

という2つの条件を満たす必要があります。

もし所有していた4000万円の家を売って、新しく5000万の家を買った場合、課税所得税は0円になるということです。

しかしあくまで次回に課税が繰り延べられるだけなので、じっくりと考慮したうえで特例を使わなければなりません。

譲渡損が生じる場合 

不動産売却時に損失が生じた場合にも特別控除を受けられる特例があります。

居住用財産の買替えにかかる譲渡損失の損益計算、繰越控除の特例です。

居住用財産の買替えにかかる譲渡損失の損益計算・繰越控除の特例を使うと譲渡損を給与所得と相殺できます。

また相殺しても損失が残る場合は、さらに損失を3年間まで繰り越すことができます。

譲渡所得の確定申告とは?

譲渡所得の特別控除を受けるには、確定申告を行わなければならないケースがあります。

確定申告とは、1月1日から12月31日までに生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することです。

確定申告について、必要な書類について解説していきます。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は、以下の6つです。

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の申告書
  3. 譲渡所得の内訳書
  4. 購入時・売却時の不動産売買契約書
  5. 仲介手数料などの領収書
  6. 登記事項証明書

入手方法がそれぞれ違うので、6つの書類について説明していきます。

税務署で入手する書類

税務署で入手する書類は、以下の3つです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は税務署や市区町村役場で入手し、必要事項について記入する必要があります。

不動産売買時に入手済みの書類

不動産売買時に入手済みの書類は、以下の2つです。

  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書

上記の2つの書類は、不動産売買時にすでに入手している書類です。

確定申告には、書類の写しを持っていきます。

売却後、法務局で入手する書類
  • 登記事項証明書

不動産売却後、入手する書類は登記事項証明書です。

売却を行った不動産が所在する管轄法務局で申請を行うことができます。

 

確定申告を行って特別控除を駆使しよう

不動産売買において、譲渡所得にかかる税金の負担額を減らすためにも特別控除例を駆使することは、必須です。

特別控除が受けられる条件などしっかりと把握しておきましょう。

また特別控除を受けるためには、譲渡所得の確定申告を行っておく必要があります。

必要な書類をきちんと確認しておきましょう。

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