不動産個人売買における契約書の記載内容と注意点を徹底解説

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不動産は個人売買も可能ですが、個人間取引でも契約書を作成する必要があります。契約書を作成しておかないとトラブルに発展しやすく、取引そのものがスムーズに進められないことも多いです。

不動産の個人売買をするなら、売買契約書についての理解を深めておかなければなりません。契約書を作成する際のポイントや取引時の注意点を知り、個人売買とはどのようなものなのか、理解を深めていきましょう。

不動産個人売買について知りたい方は、「【不動産個人売買】個人売買をする前に気を付けておくべきことを解説」の記事をご覧ください。

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不動産個人売買における契約書の記載内容

不動産の売買契約書を作成する際には、次の項目について記載が必要です。

  • 売買物件の表示
  • 売買代金や手付金・保証金の額
  • 売買物件の引き渡し条件
  • 危険時の負担内容
  • 瑕疵の修復について
  • 税金の支払いに関する内容
  • 契約違反による解除
  • 特約について

これは個人売買でも不動産会社に仲介を依頼した場合でも同じであり、記載する項目が売却活動の方法によって変わることはありません。

売買物件の表示

取引をする物件の情報は、契約書への記載が必要です。売買物件の表示として、土地の所在地や面積など、詳細まで記載する必要があります。また、記載内容が正しいことを証明するために、売主は物件確認書類を用意しておきましょう。物件確認書類としては、次のものがあげられます。

必要書類取得場所備考
必要書類登記簿謄本(抄本)管轄の法務局土地と建物の両方が必要
固定資産税評価額証明書管轄の法務局土地と建物の両方が必要
公図管轄の法務局

必要書類は、該当の不動産を管轄する法務局にて取得可能です。

売買代金や手付金・保証金の額

不動産の売買代金をはじめ、手付金や保証金の額も、契約書に記載します。売買代金は契約する金額であり、事前に算出した査定額とは異なるため、混同しないようにしましょう。契約書に記した売買代金が確定の支払い額となるため、売主と買主の双方できちんと確認しておく必要があります。

手付金や保証金は、売買代金を支払うまでの担保として、買主が支払う費用です。契約書の取り決めで、これらをいくらにするかは設定可能ですが、基本的には売買代金の10%程度が多いでしょう。

手付金や保証金は、万が一買主が契約不履行となった場合に売主に支払われる金額であり、全額回収なのか、一部を買主に返還するのかなども、契約書にて定めておくことがおすすめです。

売買物件の引き渡し条件

取引をする不動産の引き渡し条件も、契約書に記載が必要です。引き渡し条件では、引き渡し日をいつにするかや、定めた期日に引き渡しができない場合、どのような対応を取るかなどを定めます。

引き渡し日は特別な定めがない場合は、決済日と同日になることが一般的です。決済後に引き渡しをしたい場合は、契約書にて定めておきましょう。また、期日に引き渡しができなかった場合は、売主が契約不履行として契約違反になります。

そのため、引き渡しができなかった場合の対応は、基本的に売主に対するペナルティを定めるものを考えましょう。

危険時の負担内容

地震などの天災や火災などの影響により、不動産の引き渡しができなくなった場合の対応も、契約書には記載が必要です。これらの予期しないトラブルが起きた際には、契約を続行するのか、物件の修復費はどちらが負担するのかなどを定めておきましょう。

天災などによる被害は、売主と買主の双方に非がないため、契約書に定めておかないといざ起きた場合にどちらが責任を負うのかでもめることが多いです。

物件が損傷した場合の対応だけではなく、引き渡しができなくなった場合の対処も含めて、契約書には記載しておくことが大切です。

瑕疵の修復について

物件の不備や不具合を瑕疵(かし)と呼び、引き渡し後にこれらが発覚した際に、修復対応はどのように行うのかは契約書に記しておきましょう。

瑕疵としては雨漏りやシロアリの被害などがあげられ、これらの引き渡し後にこれらの被害があった場合は、売主と買主のどちらが修復費用を負担するのかを決めておきます。

一般的には事前に説明していない瑕疵が見つかった場合は、売主が賠償責任を負います。しかし、個人売買の場合は、契約時に瑕疵があっても責任を負わないと決めることも可能です。

契約書に記載がない場合は、売主が瑕疵担保責任を負うことになるため、責任を負わない場合はその旨も契約書に記載しておきましょう。

税金の支払いに関する内容

契約書では、税金の支払いについて、どちらが費用を負担するのかを記載します。不動産は毎年1月1日時点に税金がかかるものが多く、これはそのときの所有者が全額支払います。

そのため、年度の途中で物件を引き渡した場合は、新しい所有者は年度末までの税金を支払っていないことになり、売主の負担が大きいです。税金支払いの負担額を平等にするために、日割り計算で引き渡しから年度末までを計算し、差額分の税金を買主から請求できます。

税金の精算については明確な取り決めがないため、当事者間でどちらがいくら負担するのかを自由に決められます。そのため、売主が全額負担とすることもあれば、買主が全額負担とすることもあるでしょう。

交渉次第でどちらがどれだけ負担するかは変わりますが、精算分がある場合は、必ず契約書に記載しておく必要があります。

契約違反による解除

定めた契約内容について、違反があった場合に契約を解除するかどうかの取り決めも、契約書に記載しておきます。契約違反があった場合の対応としては、契約の解除だけではなく、違約金の支払いもあげられます。

また、手付金や保証金の回収といったペナルティもあるため、万が一違反が起きた際には、お互いがどのような責任を負うのか決めておきましょう。契約違反は売主と買主の双方で起きる可能性があるため、両者の責任を追及できるようにし、どちらか一方が不利になる条件は組まないようにしましょう。

特約について

不動産取引は当事者間の特別な事情によって、通常の記載項目には書ききれない内容を定めることもあります。この場合は特約の項目に記載し、契約内容として必要なものを、別途書き足しておきましょう。

特約は絶対に必要な項目ではなく、あくまで基本事項に上乗せして契約内容を定める場合に用います。そのため、特別な取り決めがない場合は、特約の規定はなしで契約書を作成しても問題ありません。

自分の持つ物件の価格を知りたい方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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個人売買で契約書を作成する時の注意点

個人売買で契約書を作成する時にはつい忘れがちなことがいくつかあります。

正しい記載内容を理解して契約書を作成していても、注意しないと正しい契約書を作成できなくなる恐れもあります。
以下2つのことに最低限注意して契約書を作成しましょう。

  • 売主買主双方の権利義務を明確にする
  • 忘れずに契約書に印紙を貼る

売主買主双方の権利義務を明確にする

売買契約書を作成する時には、売主と買主双方の権利義務を明確に記すように注意しましょう。

売主と買主それぞれの権利範囲が明確に契約書に記載されていないと、売買後にトラブルになりやすいです。

契約条件や規定に不明瞭な部分がないか確認しましょう。具体的には、瑕疵担保期間や付帯設備の補修責任期間が明確であるかどうか、引き渡し日や残金の支払い日などが適切に設定されているかを確認する必要があります。

忘れずに契約書に印紙を貼る

売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた収入印紙の貼り付けが必要です。

不動産取引の際には契約書は2通作成し、売主と買主のそれぞれが1通分の印紙税を支払うことが一般的です。しかし、双方で負担しなければならないという取り決めはないため、売主と買主のどちらかが全額負担とすることも可能です。

印紙を貼り忘れると本来の金額の3倍もの金額を納税する必要があります。また、消印をし忘れたり所定の方法で消印をしていない場合、収入印紙の額面金額分の税を支払う必要があります。

印紙税をどちらが支払うのかは、決めていないともめる可能性があるため、お互いに確認して、双方合意の方法で費用を負担しましょう。印紙税を売主と買主のどちらが負担するかも、契約書に記しておきましょう。

個人売買で契約書を作成する意義

不動産の個人売買をする際に契約書を作成することには具体的にどのような意義があるのでしょうか。

以下3つの意義についてきちんと確認していきましょう。

  • 契約後のトラブルを避ける
  • 住宅ローンが組める
  • 裁判時の証拠になる

契約後のトラブルを避ける

不動産売買における契約書は、契約後のトラブルを回避するために作成します。口約束の取り決めは内容が曖昧になりやすく、お互いに何を言ったのか共通の認識が持てなくなり、トラブルに発展することも少なくありません。

契約書に記載している内容なら、お互いが確認でき、かつチェックしたうえでサインをしているため、条件に合意したという証拠にもなります。

不動産取引は双方の合意によって行われることが基本であり、売主と買主が共通の認識を持ち、契約内容について了承したことを示すためにも、契約書の作成は必須と考えましょう。

住宅ローンが組める

自宅を購入する際には住宅ローンを組むことが多いですが、この際にも売買契約書は必要です。住宅ローンは売買契約を締結した後に審査となり、結果が出た後に決済となります。住宅ローンの申請をし、審査を受けるには契約書が必要であるため、買主の資金繰りを調整するためにも、契約書を作成しなければなりません。

住宅ローンの側面だけを考えるなら、現金一括払いの場合は契約書は不要となりますが、実際にはトラブル回避やその他の目的もあるため、支払い方法に関係なく契約書の作成は必須です。

裁判時の証拠になる

仮に不動産取引でトラブルが起きた場合は、裁判にまで発展することもあります。このときの有効な証拠となるのが契約書であり、万が一の際に使用する書類であるため、作成は必須といえるでしょう。

契約書がないと、裁判を起こしたとしても相手の非を追及できない場合があり、泣き寝入りとなってしまうこともあります。口約束は法的な効力を持たないため、契約内容について証明する確実な証拠としても、契約書は必要です。

正しく契約書を作成して個人売買を行おう

個人売買であるからこそ、正しく契約書を作成して売買契約を結ぶ必要があります。
記載事項や注意点をきちんと抑えず契約書を作成してしまうと、法的拘束力を持たずトラブルを解決する書類にはなりません。
せっかく時間や手間をかけて契約書を作成しても、まったく意味をなさない恐れがあるのです。

不動産の個人売買は難易度が高くリスクもあるため、不動産会社に仲介を依頼することを検討してみてもよいかもしれません。
ただ、どうしても個人売買にこだわりたいという方は、最低限不動産がいくらで売るのが妥当なのかを理解することをおすすめします。

不動産一括査定サイトの代表例である「イエウール」で査定を受けておくことで、相場価格が判断しやすくなり、個人売買でも売り出し価格を設定しやすくなるでしょう。
利用できるサービスや困ったときの相談先を頭に入れておくことで、不動産取引を失敗やトラブルなく、スムーズに完了させやすくなります。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産個人売買サイト3選!注意点とコツも解説」という記事をご覧ください。

また、「不動産個人売買で仲介は必要?リスクと対策を徹底解説」という記事や「不動産個人売買で注意すべきことを時系列で解説」 という記事もご覧ください。

他にも、以下の記事もご参考にしてください。

記事の振り返り
個人売買で契約書を作成するとき何を書けばいいの?
個人売買で契約書を作成するときは、売買物件の表示や売買代金や手付金・保証金の額、売買物件の引き渡し条件や危険時の負担内容などの記載が必要になります。
さらに詳しく、記載すべき項目や記載内容が気になる方は不動産個人売買における契約書の記載内容をご覧ください。
個人売買で契約書を作成するとき書き足すとよいものはなにかあるの?
個人売買で契約書を作成したら、売主と買主間に特別な事情がある場合は特約として記載すると良いでしょう。さらに詳しく、契約書にプラスαで書き足した方がよいことが気になる方は、不動産個人売買における契約書の記載内容をご覧ください。
個人売買で契約書を作成するときに何に気を付けなければいけないの? 
個人売買で契約書を作成するときは、主に2つ気を付けるべきことがあります。売主買主双方の権利義務を明確にすること、忘れずに契約書に印紙を貼ること、の2つです。詳しくは、個人売買で契約書を作成する時の注意点をご覧ください。
なぜ個人売買をする場合でも契約書を作成したほうがよいの?
個人売買でも契約書を作成したほうがよい理由は3つあります。契約後のトラブルを避けられるから、住宅ローンが組めるから、裁判時の証拠になるから、の3つです。詳しくは、個人売買で契約書を作成する意義をご覧ください。

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