不動産個人売買で注意すべきことを時系列で解説

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不動産の売買は不動産会社に仲介を依頼するだけではなく、個人でも行えます。ただし、個人売買の際にはさまざまな注意点があり、リスクも大きいです。

そのため、注意点が守れていないと取引で損をしたり、契約後にトラブルに発展したりする可能性もあります。失敗なくスムーズに不動産取引を行うためにも、個人売買における注意点について、細部まで理解を深めておきましょう。

不動産個人売買について知りたい方は、「【不動産個人売買】個人売買をする前に気を付けておくべきことを解説」の記事をご覧ください。

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不動産個人売買で注意すべきこと一覧

不動産の個人売買でいつ何を注意すべきか確認していきましょう。

不動産の個人売買は以下のように、事前準備・交渉・売買契約の3つの段階に分かれています。

事前準備の段階は、親族や知り合いに売却する場合と、個人売買のサイトなどを利用して買い手を探す場合で行う作業は異なりますが、注意すべきことは共通しています。
また、商談・交渉段階では、売主と買主が実際に連絡を取り合い、現地の確認・調査が行われます。現地調査を経て買主が不動産に納得すれば交渉を行います。交渉では、価格や引き渡しの条件について交渉します。
そして、売買契約の段階では当事者が立ち合い、契約を交わし、決済と引き渡しが行われます。

各段階で具体的に注意すべきことは以下の表の通りです。

個人売買の流れ注意すべきこと
事前準備
  • 住宅ローンが残っていないか
  • 価格が相場とかけ離れていないか
交渉
  • 買主の購入目的どおりに不動産が使えるか
  • 瑕疵担保責任があいまいでないか
売買契約
  • 口約束をしていないか
  • 買主がどのように資金調達をするか

売主の視点に立って、個人売買の各段階における注意点を解説していきます。

個人売買の事前準備で注意すべきこと

個人売買の事前準備で注意すべきことは以下2点です。

  • 住宅ローンが残っていないか
  • 売買価格が相場とかけ離れていないか

それぞれ、具体的に何を注意すればよいのか・なぜ注意しなければならないのか、を確認していきましょう。

住宅ローンが残っていないか

個人売買する予定の不動産に住宅ローンが残っていないか注意しましょう。

多くの方は住宅ローンを組んで一戸建てもしくはマンションを購入していることだと思います。そして、ローンを返済している間は物件に抵当権があります。抵当権とは、ローンが仮に払えなくなった場合に物件を強制的に差し押さえられる権利の事です。

住宅ローンが残っている状態のまま個人売買を進めてしまうと、いざ契約をする段階になって契約が取り消しになったり、揉める原因になる可能性があります。

スムーズに個人売買を進めるためにも事前準備段階での注意が必要です。

売却価格が相場とかけ離れていないか

設定した売却価格が相場とかけ離れていないか注意しましょう。

個人売買では不動産会社による意見なしに、個人が売却価格を設定することになります。そのため、価格に妥当性があるのかどうか判断することが難しくなりやすいです。

相場とかけ離れた売却価格を設定してしまうと、個人売買の交渉段階に進まない可能性が高いです。
サイトを使って買主を探す場合は、問い合わせがこない可能性があります。また、知り合いや親族で既に買主候補が見つかっている場合でも、スムーズに交渉が出来ない可能性が高いです。

売主買主双方が気持ちよく個人売買をするためにも事前準備段階での注意が必要です。

個人売買の交渉時に注意すべきこと

個人売買の交渉時に注意すべきことは以下2点です。

  • 買主の購入目的どおりに不動産が使えるか
  • 瑕疵担保責任があいまいでないか

それぞれ、具体的に何を注意すればよいのか・なぜ注意しなければならないのか、を確認していきましょう。

買主の購入目的どおりに不動産が使えるか

買主の購入目的どおりに不動産が使えるかを売主側が意識して注意しましょう。

仲介で不動産を売却する場合、不動産会社が契約に関する重要事項を買主に対して説明します。しかし、個人売買では不動産会社が介入しないため重要事項説明が行われません。重要事項説明がないと、不動産に関する法律の規制を知らないまま買主が不動産を購入してしまう可能性があります。

たとえば、建物を建てる目的で購入しても道路に接していない土地には建てることが出来ません。また、工場を建てる目的で購入しても市街地調整区域の土地には工場を建てられません。

個人売買の契約を結んだ後に買主とのトラブルを避けるためにも、交渉段階で注意が必要です。

瑕疵担保責任があいまいでないか

不動産に関する売主の瑕疵担保責任があいまいでないか注意しましょう。

瑕疵担保責任とは、事前に説明がなかった住宅の不具合や不備を契約後に発見した場合に、売主がなんらかの補償をするというものです。

特に個人売買の場合は責任の度合いが大きくなります。個人売買の場合は、特別な定めがなければ、10年間契約不適合責任が課せられます不動産会社に仲介を依頼する場合は、慣例では3カ月間となっており、個人よりも責任の負担が少ないです。

また、不動産会社を利用するなら、契約不適合責任は不動産会社が担ってくれるため、売主の負担は少ないでしょう。個人売買でも契約書に記載することで、10年という長い責任期間は逃れられますが、買主との交渉によって、双方の合意によってどこまで補償しなければならないかを決定します。

瑕疵の責任や対象範囲があいまいだと、個人売買後に瑕疵が見つかったときに買主と揉める原因になります。
契約を結んでしまったら契約内容を変更することは難しいため、交渉段階で注意が必要です。

個人売買の契約時に注意すべきこと

個人売買の契約時に注意すべきことは以下2点です。

  • 口約束をしていないか
  • 買主がどのように資金調達をするか

それぞれ、具体的に何を注意すればよいのか・なぜ注意しなければならないのか、を確認していきましょう。

口約束をしていないか

個人売買であっても売買契約を交わすときに口約束をしていないか注意しましょう。

仲介であれば不動産会社立ち合いのもと必ず様々な書類を書いたうえで契約を交わします。

個人売買の場合、契約書を交わすのは義務ではないため口約束で済ませてしまう恐れもあります。しかし、口約束だと売主と買主の認識にずれが生じることも多く、条件について言った言わないなど、あとで揉めることも少なくありません。たとえ、信頼できる知り合いや親族と個人売買をしたとしても、金銭が絡むとどうなるか分かりません。

家族や親族を巻き込んだ大きなトラブルになる可能性もあるため、口約束を交わして契約をしないように注意しましょう。

買主がどのように資金調達をするか

買主がどのように資金を調達するのか、この方法に関しては契約前に明確にしておきましょう。

資金調達方法が明確にできていないと、契約してから支払いができないなど、なんらかのトラブルが起きる可能性があります。

また、住宅ローンを組んで支払いを考えている場合は、契約をしてからローンの申し込みをして、審査がおりてから支払います。審査がおりるなら問題はありませんが、個人売買では審査に通らないことも多いため、この場合の対応策も考えておくことが大切です。

資金の調達方法次第で契約から決済、引き渡しまでがスムーズに行えるかどうかは異なるため、忘れずに確認しておきましょう。

不動産個人売買トラブルの回避方法

不動産個人売買にはトラブルがつきものです。しかし、事前に適切な対策をすることでトラブルを回避することができます。
具体的には、以下4つの方法です。

  • 不動産の相場を調べる
  • 売買契約書を作成する
  • 部分的に専門家に依頼する
  • 不動産会社に仲介を依頼する

それぞれ確認していきましょう。

不動産の相場を調べる

相場とかけ離れた売却価格を設定しないためにも不動産の相場を事前に調べておきましょう。

相場価格はネットで調べることができ、過去の取引事例などを参考にして、相場を判断することがおすすめです。

また、不動産会社のポータルサイトを利用して、条件の似ている物件を検索し、売り出し価格から相場を判断してもよいでしょう。不動産会社を利用するなら査定を受けることがおすすめですが、効率的に比較できる一括査定サイトを使うとよいでしょう。

一括査定サイトの「イエウール」は、一度に最大6社からの査定結果を受け取れるため、各社が提示する価格を比較することで、ある程度の相場を算出できるでしょう。

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契約時に書類を作成する

契約時に書類を作成することで個人売買後のトラブルを避けることが出来ます。

売買契約書を作成しておくことでお互いの認識を共有でき、双方が条件に合意したという証拠にもなります。売買契約書を作成する際には、売主は次の書類を用意しておきましょう。

  • 物件購入時の売買契約書
  • 権利証または登記済証
  • 印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書
  • 契約金額に応じた収入印紙
  • 領収書と収入印紙
  • 印鑑(認印でも可)

事前準備の書類に不備があると、契約書の作成や内容の確認が滞ってしまうこともあるため注意が必要です。売買契約書は、売主と買主の分で2通作成することが一般的であるため、契約書に貼り付ける収入印紙も、枚数分用意しておきましょう。

契約書の内容を確認する際には、記載事項に間違いがないか、抜けや漏れがないかをチェックしておきましょう。特に買主の資金調達の方法や、仮に支払いができない場合の対応、税金や取引の際に生じる費用負担をどちらが行うのかの確認が必要です。

また、契約書のひな形に記載できない当事者間の特別な事情については、特約の部分に記載しておきましょう。契約書に定めた内容に応じて取引後の対応も決まるため、契約書の詳細は売主と買主で必ず確認する必要があります。

部分的に専門家に依頼する

個人売買で必要になる手順を部分的に専門家に依頼することによって、大きなトラブルを避けることが出来ます。

専門的な知識を求められるものが多い手順は特に専門家に依頼すると良いでしょう。
例えば、不動産登記の手続きなら司法書士に、売買契約書の作成や内容の確認などは弁護士に依頼することがおすすめです。
また、サイトで買主を探す場合は広告をデザイナーに依頼することで、魅力的な広告を作ることが出来ます。

そして、不動産の調査や報告書の作成が必要な場合は不動産鑑定士に依頼したり、税金関係で不安な点がある場合は、税理士を利用したりするとよいでしょう。各シーンで必要に応じてプロに依頼することで、売却までの手続きが簡略化でき、トラブルも回避しやすくなります。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に仲介を依頼することで、個人売買ならではのさまざまなトラブルを回避するすることが出来ます。

ここまで見てきた通り、不動産知識をあまり持たない方が個人売買を行うことは大変でリスクがあります。
仲介手数料やそれにかかる消費税は削減できますが、その分、自分で行う作業が格段に増えるからです。

仲介手数料が安い不動産会社を探して仲介を依頼することで、かける費用を抑えることもできます。
たとえ、知り合いや親族と個人売買を行う場合でも、仲介を依頼したほうが不安も少なく、個人売買後に良好な関係も維持できる可能性が高いです。

不動産会社に仲介を依頼することで、不動産売却はスムーズかつ安心して行いやすくなり、時間の余裕ができるという点では大きなメリットが得られるでしょう。

注意点をおさえてスムーズに個人売買を進めよう

不動産取引は個人で行うことも可能ですが、契約書の作成や販売活動など、手間のかかることも多いです。特に取引後に不備が発覚し、トラブルを招くリスクもあるため、無理をせずに不動産会社を利用したほうがよいでしょう。

不動産会社に仲介を依頼するなら、イエウールで一括査定を行い、各社の条件を比較することがおすすめです。イエウールは一度の登録で最大6社の査定結果を比較でき、かつ登録しているのは優良業者ばかりです。

また、全国1,600社以上の不動産会社が登録しており、幅広いエリアで利用できます。イエウールを上手に使い、自分に合った不動産会社を見つけて、安全かつスムーズに不動産取引の完了を目指しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産個人売買サイト3選!注意点とコツも解説」という記事をご覧ください。

また、「不動産個人売買で仲介は必要?リスクと対策を徹底解説」という記事や「不動産個人売買における契約書の記載内容と注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。

他にも、以下の記事もご参考にしてください。

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