不動産の売却タイミングはいつがよい?高く売却するコツまで解説

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不動産の売却は、タイミングによって損をする場合があることをご存じでしょうか。ほとんどの方が家を売る経験は一生に一度あるかないかですが、売却を成功させるためには、家を売るための知識を身に付けておくことが大切です。

売却するタイミングや知識を把握しておくことで、損することなく売却することができます。

ここでは、不動産を売却する予定がある方に向けて、不動産を売却する流れや売却する最適なタイミングを紹介し、損なく手続きができる情報をお伝えしていきます。人生で最初で最後になるかもしれない家の売却を成功させましょう。

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不動産売却の最適なタイミングを知る方法

不動産売却の最適なタイミングを知る方法としては、次の5つがあげられます。

  • 相場を考慮する
  • 需要の変化をとらえる
  • 不動産の価値を考える
  • ライフスタイルから考える
  • そのほか様々な視点から考える

これら5つのポイントを参考にして、どのようなタイミングで売却を考えるとよいのかを知っていきましょう。

相場を考慮する

不動産売却で損をしないためには、相場価格を考慮して売買をすることが大切です。簡単にいえば、安いときに購入し、高くなったタイミングで売ることが、お得に売却をするコツといえます。

不動産の価値は流動的であり、常に固定しているわけではありません。そのため、常に価値が変動していることは理解しておきましょう。所有している不動産の相場価格を正しく把握し、より価値が高くなったタイミングで売ることで、お得な売却を実現しやすくなります。

需要の変化をとらえる

不動産の価値は市場の需要によっても変動し、需要が多いほど価値は高く、需要が少なくなると価値は低くなります。そのため、需要の変化をとらえ、もっとも市場需要が多くなるタイミングで売ることが、好条件で売却するポイントといえるでしょう。

需要の変化は一定したものではありませんが、1年のうちいつが売れやすいのかといったタイミングはあります。適切なタイミングを見極めて、より需要が大きくなったタイミングで売ることで、同じ不動産でも好条件でも売却できるでしょう。

不動産の価値を考える

不動産の価値は常に変動しているため、現時点でどれくらいの価値があるのかを考え、売却のタイミングを考慮することも大切です。基本的に不動産の価値は年を経るごとに低下していきます。

これは老朽化や経年劣化が原因であり、建物は年数による価値の減少が起きると考えましょう。土地の場合は経年劣化がないため、時間の経過だけでは価値は下がりませんが、周辺環境や社会情勢の変化によって、地価が変動することもあります。

変化の大きさだけでいえば、経年劣化を考慮する分建物が重要となるため、価値が大幅に下がる前に売却することがおすすめです。建物の築年数の経過による価値の減少は、規則的ではないため、大きく下がる前に売ることで、より好条件で売却しやすくなるでしょう。

ライフスタイルから考える

ライフスタイルの変化も、売却のタイミングを考える重要な要素の1つです。ライフスタイルの変化としては、結婚や出産、離婚や転勤などがあげられます。

また、子供が自立してより小さい家に住み替えるなどのタイミングもあるでしょう。ライフスタイルによって家に必要な要件は異なるため、変化するタイミングに合わせて売却することもおすすめです。

現在のライフスタイルに合わない家に住み続けると不便を感じたり、売却が遅れるといざ手放す際に価値が下がっていたりするため、ライフスタイルが変化するときに売却を考えるとよいでしょう。

そのほか様々な視点から考える

売却を考えるその他のタイミングとしては、建物の築年数や修繕の状況、税金などがあげられます。不動産自体の状態はもちろん、税金面を考慮して売却することも大切です。

特に税金は売却時の条件や売却価格次第で、いくらかかるかが異なります。不動産売却は様々な視点で考えることが大切であるため、築年数や修繕状況、税金といった要素も考慮して売却に乗り出しましょう。

不動産売却のタイミング1:相場動向を見る

不動産売却に適したタイミングを知るには、市場の相場動向を見ることが重要です。相場の動向は常に変化しているため、こまめに確認しておく必要があります。

より好条件で売却するためにも、どのようなタイミングで売ると得をしやすいのか、詳細まで知っておきましょう。

どんな時がタイミングなのか

売却に適したタイミングとしては、市場相場が高くなるときがあげられます。安い時期に買った不動産を市場相場が高いタイミングで手放すことで、その差額分で得をしやすいでしょう。

主に不動産売却は2月〜3月が一番ピークとされています。

その証拠に「レインズデータライブラリー | REINS TOWER – 東日本不動産流通」が発表している2019年の3月の不動産成約件数4117件2018年3月〜2019年3月までの中で最高の数値となっております。

もちろん、不動産は経年劣化によって価値が減少するため、安く買って相場が高いタイミングで売っても、確実に利益が出るとは限りません。しかし、売却によって損をすることもあるため、相場が高いときに売ったほうが、好条件での売却を成立しやすく、得をする可能性は高いでしょう。

相場動向の解説

不動産の相場動向は変動性が高く、社会情勢によっても変化します。特に景気がよいときは市場相場も高くなり、景気が悪いと市場相場は安くなると考えましょう。

2020年の5月現在においては、新型コロナウイルスの影響により不動産業界の景気にも大きく影響しています。不動産の売買は大きなお金が動くため、景気による相場への影響は大きいと考えましょう。

また、相場は不動産の状態やエリアによっても異なるため、詳細を把握するには、不動産会社に相談して確認することがおすすめです。

不動産売却のタイミング2:需要の変化をとらえる

不動産の価値は、市場の需要によっても変化します。そのため、需要の変化をとらえ、よりよいタイミングでの売却を目指しましょう。需要の変化を正しくとらえることで、より好条件で売却がしやすくなります。

どんな時がタイミングなのか

需要の変化を考慮するなら、市場需要が高いタイミングが、絶好の売り時であると考えましょう。これは需要が高いほど、不動産を購入したいという人が増え、買主同士での競争が起きるからです。

つまり、不動産を買いたい人が多く、供給量が少ないなら、市場に出ている不動産に高い条件をつけてでも買いたいと考える人が増えている状態といえるでしょう。

需要が多い場合は、ある程度高い条件を提示しても売却できる可能性が高いため、市場需要が増大したタイミングで売り出すことが、好条件で売却するコツといえます。

不動産の需要の変化を解説

不動産の需要が増大しやすいのは、2月~3月の時期です。これは新生活のスタートや異動などによって新居の購入を考える人が増えるからであり、この時期は需要が多いため、好条件で売却しやすいといえます。

ただし、4月に入ると新生活がスタートして需要が下がりやすい傾向にあるため、2月から3月の間に売却することが重要です。この間に確実に売却するには、最低でも12月程度から準備を進めておく必要があるでしょう。

また、需要が増大しやすい時期としては、異動が多い9月や10月の直前などもあげられます。1年のうちでも、これらの月は特に需要が増えやすいため、売却するならこのタイミングに合わせることがおすすめでしょう。

不動産売却のタイミング3:ライフスタイルから考える

ライフスタイルの変化も、不動産売却のタイミングを考えるポイントとして重要です。自分のライフスタイルに合わせて売却や住み替えを検討することで、住みやすい環境を維持できます。同じ家に住み続けることが、必ずしもよいとは限らないため、ライフスタイルが変化する際には、不動産売却を検討するとよいでしょう。

どんな時がタイミングなのか

売却に適したタイミングとしては、結婚や出産、離婚や転勤、子供の自立などがあげられます。結婚する場合は家族が増えるため、2人以上で住める少し広めの家が必要になるでしょう。また、出産の場合も同じであり、子供が増えるなら家族の増加に応じて、より広い家に住み替えることがおすすめです。

反対に離婚や子供の自立などで、居住人数が減る場合は、現在よりも狭い家への住み替えがおすすめです。広い家に住み続けると維持費が高くなったり、使わない部屋を持て余したりすることもあるため、これらを回避するには、居住人数に合ったスペースの家に住み替えたほうがよいでしょう。

また、転勤などで住む場所が変わる場合は、現在の住居を売却して、転勤先で住む家を購入することがおすすめです。期限付きで戻ってくることが確実なら売却せずに所有していても構いませんが、長期間戻ってこない、そもそも戻ってこれるかどうかわからない場合は、売却して新居を購入したほうがよいでしょう。

ライフスタイルの変化の事例

ライフスタイルの変化の具体的な事例としては、子供が自立して一人暮らしを始め、夫婦2人での暮らしに戻ることをイメージするとわかりやすいでしょう。

この場合はこれまで3人で暮らしていた家を2人で使うことになり、部屋を持て余してしまう可能性があります。空き部屋を作るともったいなく、広い家に住んでいると家賃が高いことも多いです。

そのため、2人で暮らすに適した広さに住み替えることで、無理のない範囲で家賃や住宅ローンを支払うことができ、部屋を無駄なく使うことで管理もしやすくなるでしょう。

売却の検討理由としては、居住人数が減ったために広いスペースを持て余すこと、家賃が高いこと、管理がしづらいことなどがあげられます。夫婦2人暮らしに合わせた家に住み替えることで、これらの問題を解消でき、住宅管理の手間やコストも削減できるでしょう。

不動産売却のタイミング4:不動産の価値を考える

不動産の価値は流動的であるため、これを考慮して売却を考えることもおすすめです。同じ売却をするなら、少しでも好条件で売りたいと考える人が多いでしょう。価値を残した状態で売るためにも、どのようなタイミングが適しているのかを知っておくことが大切です。

どんな時がタイミングなのか

不動産の価値のうち、特に建物の価値は経年劣化によって減少するため、売却するならできるだけ早いほうがよいでしょう。特に建物は築5年から10年の間に大きく価値が減少するため、高値で売りたいなら10年目までに売却することがおすすめです。

築年数がある程度経過していると、価値は減少するものの、減少幅はそれほど大きくありません。そのため、築年数20年以上などの古い家は、それほど売り急ぐ必要がなく、好条件の買い手が現れるまで待つことも1つの方法です。

また、土地の価値は周辺環境の変化によって増減します。売却するなら周辺環境が充実してきたときであり、再開発が始まる時期なら、地価も向上しやすいため売却がおすすめといえます。

不動産価値の解説

不動産は建物と土地の2つがあり、それぞれ価値変動の条件は異なります。まず建物部分ですが、これは経年劣化による減少が大きいため、早めに売ることがおすすめです。特に築年数5年や10年、20年といったタイミングが節目になるため、好条件で売りたいならこれらの時期の前に手放すとよいでしょう。

土地の価値は経年劣化がありませんが、地価の変動による影響は受けます。周辺に便利な施設ができる、再開発が行われるなど、便利な環境になるほど、地価は上がると考えましょう。

反対に人口減少などによって周辺施設が撤退したり、治安が悪いなどの評判が立ったりすると、地価は下がりやすいです。土地の価値はそれほど大きく変わりませんが、売却時には考慮したいポイントであるため、建物と土地それぞれの価値を判断して、もっとも高くなるタイミングで手放すようにしましょう。

不動産売却のタイミング5:その他

不動産売却時に考慮したいその他の要件としては、次の3つがあげられます。

  • 築年数20年以内のタイミング
  • 不動産の修繕前後のタイミング
  • 不動産に税金がかかるタイミング

これら3つのタイミングを頭に入れておくことで、より好条件で売却しやすくなるでしょう。

築年数20年以内のタイミング

より有利な条件で売却したいなら、築年数20年以内に売ることがおすすめです。築年数が古くなると、売却価格が下がりやすいだけではなく、買主にとってもハードルが高くなります。

これは住宅ローンを組める長さによる影響や、所有権の移転や抵当権設定の登記にかかる税率が上がることがあげられます。住宅ローンは購入する不動産の価値を担保にするだけではなく、返済完了時の年齢も考慮される場合が多いです。

完済時の年齢は金融機関によって違いますが、例えば60歳までと定められている場合は、最大35年組むとするなら、築年数25年までの家しか購入できないことになります。

返済期間を短くすることも可能ですが、この場合買主の支払い負担が増えやすく、購入に迷われる場合も多いでしょう。また、住宅ローン控除は耐火建築物で築25年となり、税制優遇が少ない点も早めに売却したほうがよい理由の1つです。

住宅ローン控除が受けられないと、購入者の税負担が大きくなるため、築20年以内のほうが買主としても条件がよく、売りやすいです。

登記の際の税率は、耐火建築物は25年、非耐火建築物は20年を超えると高くなります。

  • 所有権移転登記の税率:0.3% → 2.0%
  • 抵当権設定登記の税率:0.1% → 0.4%

1年の違いで税率が変わり、買主の負担が増えるため、20年以内に売却したほうが、買主がつきやすく好条件で売却しやすいといえます。

不動産の修繕前後のタイミング

建物部分の修繕前後も、売却時には考慮したいポイントの1つです。修繕前なら修繕にお金をかけなくてよいですが、見栄えがよくないため、短期での売却にはつなげられないと考えましょう。

修繕後であれば、見栄えがよくなり買主が見つかりやすくなります。費用をかけて修繕をしっかり行う場合は、買主に説明できるように修繕履歴を保管しておくことが大切です。

築年数が長くなるほど、給排水管や設備機器、外壁、空調機器など修繕費用が増えていきます。劣化している部分を修繕して、買主に気に入ってもらえるように工夫することでも、早く売却できることにつなげられます。

不動産にかかる税金のタイミング

不動産は所有している期間や相続したタイミング、空き家になってからの期間などで売却時にかかる税金が異なります。そのため、これらを考慮して、もっとも税金が安くなる、あるいは非課税で売却できるタイミングを狙うことがおすすめです。

税金は不動産の維持費になるだけではなく、売却時の利益から差し引くことにもなるため、かかりすぎると結果的に手元に残るお金が減ります。売却による利益を最大化するには、税金面の考慮も必要であることは理解しておきましょう。

不動産の売却はタイミングで節税ができる

不動産を売却する際には税金がいくつか発生します。

かかる税金を抑える方法を把握して節税することで、損なく売却することが可能です。以下では不動産売却時にかかる税金について詳しく解説していきます。

不動産の売却でかかる税金一覧

確定申告で支払う税金は、次の項目があります。売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、さまざまな費用が発生しますが、税金もその中の1つです。次の表で、不動産売却にかかる税金を確認しましょう。

項目かかる税金の理由課税対象者
譲渡所得税売却で得た利益に対して一定条件の該当者
住民税
復興特別税
登録免許税不動産登記の名義変更のため不動産を売却したすべての人
印紙税売買契約時に貼り付けする収入印紙として

不動産の所有期間によって減税

所有期間が短いほど、税率が高くなります。よって、買ってから5年経過したからといって、その年のうちにすぐに売却するのではなく、年をまたいで翌年になってから売らなければ「短期譲渡」になるため、税金が高くなります

所有期間税率
所得税住民税
短期譲渡5年以下30.63%9%
長期譲渡5年超15.315%5%
軽減税率の特例10年超(譲渡所得6,000万円以下の部分)10.21%4%
10年超(譲渡所得6,000万円超の部分)15.315%5%

相続した不動産なら3年10カ月以内に売却

相続税が発生し、相続税評価が売却金額より高い場合は、10カ月以内の売却で節税ができます。それ以外でも3年10カ月以内の売却で、相続税の一部を売却した不動産にかかる税金の控除に使うことができます。 この場合は、相続開始より3年10カ月以内に売却することで大幅に有利になりますが、この特例は相続税の取得費加算の特例として扱われます。

空き家になる予定なら売却は1年以内

居住用の建物が建っているだけで、土地にかかる固定資産税は6分の1程度でしたが、空き家問題が社会問題化して「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。このため、相続した家が空き家になることを想定した場合は、特定空き家に認定されると固定資産税が6倍になります

固定資産税の見直しは年1回なので、特定空き家に該当してしまう場合は、売却を早期に行うのが理想です。住んでいない空き家に継続してお金をかけるよりも、売却して少しでも利益につなげることを考えることで、気持ちもスッキリさせられます。

最適なタイミングで不動産を売却しよう

不動産を損なく売却するためには、売却するタイミングを間違えずに、実績のある優良不動産会社と媒介契約を結ぶことで、希望に限りなく近い売却ができます。

その他にも、自分ができる節税方法や、買い手への配慮を意識して工夫することもポイントです。 不動産売却の予定がある方はもちろん、売却できる不動産を放置している方は、一括査定だけでも行うことで一歩踏み出すことができます。損なく売却するためにも、タイミングを考えながら行動しましょう。

なお、不動産売却がはじめての方は、「これだけでOK!不動産売却を成功させるポイント3つと基礎知識」の記事も参考になります。

 

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