相続登記に遺産分割協議書が必要!不動産売却のトラブルも回避

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

遺産の不動産を相続人で公平に分けるためには、現金化して分割する方法をとることが多いです。特に、遺産を相続するときの名義変更の際は遺産分割協議書が必要で、相続登記をしないままだと不動産売買にも影響がでます。

この記事では遺産分割協議書とは何か、どのように作成するのか、不動産売却するためのコツなどを説明するので、スムーズな不動産売却の参考にしていただければと思います。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのイエウールがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

↑こちらから査定を依頼できます!↑

遺産分割協議書とは

遺産を複数の人が相続するときに、遺産分割協議書を作ります。遺産分割協議書を作成する理由や、作成する方法など、初めての方に分かりやすく解説します。

遺産分割協議書は換価分割のために作成する

遺産が多く、複数の人が遺産を相続するときには、相続人で遺産分割協議を行います。その後、協議した内容を遺産分割協議書として残します。遺産分割協議書があれば、相続したときにトラブルになりにくいです。遺産分割協議書は、財産を現金化して相続する人で分け合う(換価分割する)ために作成します。

その書類は、相続人が複数いる場合は、不動産の相続登記や預金口座や株式などの名義変更手続き、相続税の申告をするときなどに必ず必要です。例えば、親が住んでいた住居の不動産を、2人の子供で分け合うためには換価分割しかありません。

そのため、遺産分割協議書に「Aが不動産を相続してそれを売却する」と記載したなら、4,000万円で売却した場合は、4,000万円から譲渡所得を引いた額を、Aともう1人の子供Bで半分ずつにします。ただし、遺言がある場合は遺言のほうが優先され、たとえ遺産分割協議のあとに遺言が出てきたとしても、基本的には遺言の内容が優先されます。

遺産分割協議書の作成方法

遺産相続分割協議を行う前に、法定相続人に誰がいるかを調べます。そして、相続財産として何があるかを調査します。現金や預貯金、有価証券、不動産、相続財産、貴金属、自動車、骨とう品、ゴルフ会員権、著作権などが相続財産です。

その後、法定相続人が集まり遺産分割協議を行いますが、内容には全員の同意が必要で、同意がなければ遺産分割協議に時間がかかります。次に、遺産分割協議で協議したことを遺産分割協議書に記載します。遺産分割協議書は、法定相続人すべてが自筆で署名し、捺印するので効力が高いです。

したがって遺産分割協議書は、重要書類として金庫や鍵付きの場所、銀行の保管庫などでなくさないように大切に保管しましょう。

遺産分割協議書に盛り込む文言

遺産分割協議書を自分で作成する場合は、ひな形をダウンロードして作成するとやりやすいです。書類の一番上に、大きめのフォントで「遺産分割協議書」と記載します。この書類は、手書きでなくてもパソコンで作成しても構いません

次に、住民票や戸籍の通りに故人の本籍地や住所地を記載します。そして、相続人名をあげて分割協議する旨の内容を記載します。次に相続人が分割する遺産内容を1人ずつ記載します。その下に、相続人に分割する債務内容を1人ずつ記載します。それ以外に、あとから他の財産が出てきた場合に、それを分割する方法も記載します。

作成した日付を記入し、それぞれの相続人が自筆で署名してその横に捺印をします。その遺産分割協議書は、各相続人が全員持つ必要があります。故人が所有していた不動産を記載するときは、登記簿謄本の記載事項と同一の書き方で記載します。ここが違っていると、名義変更などができない場合があるので注意が必要です。

預貯金は金融機関名、支店名、種別、口座番号を明記し、相続する相続人の名前は登記簿謄本通りに記載し、金額も間違えないように記入し、株式についても同様です。署名の右の捺印は必ず実印でなくてはならず、銀行や不動産の名義変更には印鑑証明書も必要です。

相続する不動産がいくらになるかを知りたいという方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

遺産分割協議書の作成後の不動産売却

遺産分割協議書を作成すれば、不動産登記をすることができます。不動産を売却するまでの流れを一つずつみてみましょう。

不動産の相続登記をする

遺産分割協議書があれば、不動産登記の名義変更がスムーズに行えます。故人の名義のままだと不動産の売却ができないので、遺産分割協議書の記載通りに、単独名義か共有名義で不動産の相続登記をします。

例えば、遺産分割協議書に「長男が単独名義で不動産を相続し、売却したあとに次男と売却益を分割する」と記載したとします。その場合は、まず長男が単独名義として不動産の相続登記をします。そして不動産を売却したのちに、売却額の半分を次男に分割します。

代表者が決まらない場合は、共有名義で相続登記をします。例えば、故人の不動産登記を長男と次男の共有名義で相続登記をすると、不動産が売却できたときに分割しやすいです。

単独名義と共有名義のメリット・デメリット

不動産登記の名義変更は、一般的に単独名義にする場合が多いですが、相続人で公平に分けたいと考える場合は共有名義にします。単独名義と共有名義には、それぞれメリットとデメリットがあります。

メリットデメリット
単独名義
  • 売却時の手続きが代表者のみでよい
  • 不動産の売却にかかる費用が共有名義より少ない
  • 売却額が取得時より高額なら譲渡所得税を代表者一人が負担しなくてはならない
  • 代表者の翌年の住民税がかなりあがる
共有名義
  • 法定相続通りに遺産分割できるので公平に分けられる
  • 譲渡所得税の支払いなど代表者に負担がかからない
  • 不動産売買はすべての名義人の立合いが必要
  • 不動産登記を司法書士に任せる場合、すべての相続人との協議が必要で司法書士への報酬が高くなる

不動産会社に売却の仲介を依頼

遺産相続の一般的な流れとして、まず遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。その後、単独名義か共有名義での相続登記が済むと不動産の売却手続きにはいります。

不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼することが多いです。仲介手数料は必要ですが、不動産情報をネットで出したり不動産雑誌に掲載したりして、買主が見つかりやすいためです。

不動産を媒介する売買には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、以下の通りそれぞれの契約によって内容が異なります。

契約できる不動産会社数自分で見つけた買主との契約指定流通機構への登録売主への業務報告契約有効期間
一般媒介契約複数の不動産会社できる任意任意制限なし
専任媒介契約1社の不動産会社のみできる義務(7営業日以内)定期的に電子メールか文書、口頭で報告(2週に1回)3カ月以内
専属専任媒介契約1社の不動産会社のみできない義務(5営業日以内)定期的に電子メールか文書、口頭で報告(1週に1回)3カ月以内

売却活動をして買主と売買契約

相続した不動産なので、相続の知識に詳しい不動産会社を選ぶとスムーズに売買が進みます。不動産会社は、不動産の状態や土地建物に関する規制、近隣の情報集めなどを調査して売却までの流れをくみます。

マンションや故人の自宅などを売却する場合は、査定前に建物内をきれいに掃除して、不要なものを処分しましょう。大量の荷物があるなら、処分業者に依頼して不要なものをすべて処分してもらう方法もあります。不動産価値を上げるためには、簡単なリフォームをしてもいいでしょう。

相続後に登記の名義変更をして不動産売買をすると、早くて3~4カ月で買主が見つかり売却できます。一般的には、遺産相続してから不動産売却まで半年くらいは要します

確定申告は売却で利益が出たとき

故人の所有不動産が、不動産購入額より高額で売却できたときに、相続人がそれぞれの相続分の相当額にかかる所得税は確定申告のときに申告しなくてはなりません。例えば、不動産売却額が3,000万円だとして購入額が2,400万円、売却にかかった諸費用が100万円で、配偶者1人、息子1人と娘1人がいたとします。

この場合の譲渡所得額は500万円で、配偶者の法定相続率は2分の1、息子と娘は4分の1なので、配偶者の相続額は250万円、息子と娘はそれぞれ125万円ずつです。それぞれに譲渡所得税がかかるので、配偶者と息子、娘は持ち分相当額の所得税の確定申告をして納税しなくてはなりません

ただし、売却額が不動産取得額よりも少ないときには確定申告は不要です。また、譲渡所得税の確定申告には、換価分割による遺産分割協議書も提出が必要です。

遺産分割協議書なしでよくあるトラブル

遺産分割協議書を作成していなかった場合は、トラブルに発展するケースが見られます。いくつかのトラブル例をみてみましょう。

買主への所有権移転登記ができない

不動産を相続したときは、民法第177条にあるように、故人から相続する人へ相続登記をしなければ売却できません。たとえ共有名義で相続した場合でも、全員の相続登記が必要です。

もし、故人の名義のままで売却しようとすると、買主が見つかっても所有権移転登記には時間がかかるため、結局、不動産を売却できずに売る機会を逃してしまうことになります。相続してすぐに不動産会社に売却をお願いしたとしても、買主が見つかるまでに遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成して相続登記をすませておきましょう。

代表者が不動産売却後に代金を分割しない

遺産分割協議書を作成していないと、代表者が不動産を売却しても売却代金を分割しないケースがあります。分割代金を請求したいなら、遺産分割を本人に請求することができます。本人との折衝が難しいなら、家庭裁判所で遺産分割調停を利用できます

調停では相続人全員の同意を得る必要がありますが、同意が得られれば調停調書が作られます。同意が得られない場合は、家庭裁判所で遺産分割審判という手続きに入ります。そこで裁判官によって作られた審判書に沿って、不動産の売却代金を分割します。

それでも難しいなら、民事訴訟に踏み切ることができます。弁護士が140万円以下なら簡易裁判所に、それ以上なら地方裁判所に訴状を提出します。その後、民事訴訟で不動産売却の代金を支払って訴訟に関する裁判を行い、裁判結果に応じた売却代金の分割分を受けることができます。

知らない間に不動産を売却される

遺産分割協議書を作成していないと、相続人の1人が知らない間に故人の不動産を売却していたり、売却しなくても誰かが賃貸に出して収益を得ていたりすることもあります。また、借金の担保にして、抵当権が設定されているなどのトラブルに発展するケースもみられます。

売却していた場合は、売却した金額を換価分割できるので、遺産分割調停や遺産分割審判で持ち分を請求できます。賃貸物件にしていた場合は、賃貸で得た家賃収入は相続人それぞれで分割することになります。もともと賃貸物件を故人が経営していて、年間の家賃収入がかなり多い場合はトラブルになることがあります。

遺産分割についてあとから蒸し返される

遺産分割協議で同意できない人が1人でもいると、遺産分割協議書を作成できませんが、調停や審判で作った書類でも有効です。遺産分割協議書を作ることを先延ばしにしていて、いつまでも遺産相続登記をしないと、高額な相続税を支払わなくてはならなくなることがあります。

また、遺産分割協議書がないため、あとから他の相続人から遺産分割内容について再度トラブルになったりすることがあります。

遺産相続協議書が必ず必要になるのは、次のようなケースです。

  • 相続登記で法定相続と異なる分配で相続する場合
  • 厳しくなってきた故人の預貯金の払い戻しをする場合
  • 自動車の名義変更
  • 株式の名義変更
  • 遺産分割協議書が10カ月以内に準備できない場合の相続税の更生請求

さらに、もし遺産を巡って裁判になったときに遺産分割協議書がなければ、裁判所が遺産分割していることを確認できません。

不動産を売却して後悔をしないコツ

不動産は、高額な買い物なので簡単には売却できません。少しでも高額な価格で売却して、後悔しないためのコツをつかみましょう。

不動産は相場に合った価格で売却

不動産を売りたい価格でだしてもなかなか売却できない場合は、相場よりも高い金額を設定しているケースが考えられます。つまり、よく調べずに相場より高い価格設定をした場合は、内覧や問い合わせがないまま売れないという結果になりかねません。

また、問い合わせ件数が多くても内覧をして断られることが多いなら、内装が汚かったり築年数や間取りの問題、駐車場がなかったりなどが考えられます。不動産がなかなか売却できない場合は、まず価格が高すぎないかを見直す必要があります。その際は一気に下げるのではなく、少しずつ価格を下げて様子をみましょう。

また、不動産会社に物件情報が目に留まりやすくできるように、魅力的な掲載情報にしてもらえるようにお願いすることもひとつです。不動産会社に販促活動をお願いする場合は、プラスαの費用が必要になるか尋ねておきましょう。

不動産の相場を調べるなら一括査定

不動産の査定額を知りたい場合は、複数の会社の査定額を検討するといいでしょう。1つの不動産会社のみで価格を査定してもらった場合は、会社が売買を得意としていなければ、相場と合わない査定額をだす可能性があります。

一括査定なら、複数の不動産会社から査定額を出してもらえるので、比較して検討することができます。一括査定では、家にいながらにして相場の査定額を知ることができます。おすすめの一括査定サイトは「イエウール」です。サイトから登録すると、地元密着の優良不動産会社の中から最大6社を選んで、査定額を打ち出します。全国1,600社以上から選択し、クレームの多い不動産会社は除外しているので、安心して申し込めます。

↑完全無料で査定依頼できます↑

単独名義での不動産売却は税金の話し合い

代表者の単独名義で不動産売却した場合は、高額で売却できたときの譲渡所得税は、その額を差し引いて売却益を分配します。しかし、住民税は前年の所得に対してかかるので、不動産売却による増加分はわかりにくく、他の相続人に負担してもらうことは難しいです。

住民税は所得税とともに計算されます。その際の税率は不動産の所有期間によって異なりますが、相続登記してからなので短期譲渡所得と考えられます。5年以下の短期譲渡所得の場合、所得税率が30.63%、住民税率が9%、合計税率が39.63%です。この税率で、おおよその住民税を計算することはできます。住民税の負担分が多くなる場合は、相続人の皆で話し合って決めるとよいでしょう。

不明な点は専門家に相談をする

遺産分割協議書は、テンプレ―トなどで自分で作成できますが、記入漏れや記載事項が異なるなど、細かい点が違うと相続登記や株式、預貯金の引き出しなどができないことがあります。特に、不動産売却で共有名義の場合に、すべての名義人の日程を調整して納得がいくように進めようとしても、トラブルになることがあります。

不動産を代表者名義に変更してしまうと、高い贈与税を支払う結果になりかねません。そのため、遺産分割協議書を作成する前に、不明点を専門家に相談して、記載間違いがない内容で作成することが大切です。遺産分割協議書の作成は、遺産相続に詳しい弁護士や司法書士などの専門家に任せたほうが、手間がかからずスムーズに進むことが多いです。

金銭面は高いですが、遺産分割協議の手続きから専門家に依頼すると、遺産分割協議の進行から書面作成まですべて行ってもらえますし、不動産の相続登記なども司法書士なら代理ですることができます。

相続した不動産売却時は遺産分割協議書を作成してトラブルを回避

複数の相続人がいる場合は相続する不動産を現金化して、すべての相続人によって分割する方法をとります。名義変更や登記などでは、遺産分割協議で話し合った内容をまとめた遺産分割協議書が必要です。この書類があれば、誰かが不動産を勝手に売却したり、担保に入れたりするようなトラブルが発生しません。

不動産を売却するためには、相場に合った価格設定が必要です。不動産の売却相場を知るためには、イエウールで一括査定をしましょう。イエウールでは、地元の優良不動産が適切な相場価格で売買の仲介をします。

また、 「不動産売却の際に使える特例とは?上手に活用して課税負担を軽減」 という記事や、「不動産売却にかかる期間や影響するポイントなど注意点を理解する」    という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?