遺言執行者に不動産売却を依頼|損をしない遺産相続のコツとは

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故人が存命中に土地や住宅の相続を決めていなかったケースでは、相続候補者の間で骨肉の争いがおこることがあります。したがって遺言がある場合には遺言に従い遺言執行者を定め、第三者を入れて中立的な立場から遺産を分けることがあります。

遺言執行者の条件についてや、遺言に従い第三者に遺産や不動産を分けてもらう方法を解説します。不動産を相続し、売却することになったときのために遺言執行者を交えた不動産売却の手順を知りましょう。遺言執行者を決めた不動産売却の場合のメリットとデメリットを紹介します。

遺産相続においてトラブルになる点を押さえつつ、遺言執行者にできる協力をして滞りなく不動産売却を行うようにしていくことが大切です。

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遺言執行者とは

まずは遺言執行者とはどのような立場の人物なのかを解説します。

遺言執行者になれる人というのは、法律によって条件が定められています

この章では遺言執行者ができる業務の内容と、どのような人が遺言執行者になることができるのか、その条件についてお伝えします。

遺言執行者とは何か

遺言執行者とは、民法により相続人の代わりに遺言に従い、遺産相続を行う代理人のことをいいます。遺言執行者の業務は以下の通りです。

  • 推定相続人の排除又は取り消し
  • 認知遺贈
  • 信託の設定
  • 生命保険指定受取人の変更
  • 一般財団法人の設立

遺贈の場合には、遺言書だけでは権利が移っていないとみなされるため、遺言執行者は登記変更などの行為を行い、その手続きを担ってくれます。例えば、相続人が勝手に遺言を無視した登記などの行動を取ると、これを無効にすることができます。遺言執行者はこれらの業務を、遺言書に従い行うことができますが、遺言書に書いてあるような故人の希望になるべく沿う形で、相続人で遺産を分け合うのが役目です。遺言書にすでに「○○に相続させる」などの文言が書かれている場合には、遺言執行者ではなく相続人にすでに権利が移っています。

遺言執行者の対象

遺言執行者の条件は以下2つを満たすことです。

  • 未成年者でないこと
  • 破産者でないこと

この2つの条件を満たす人であれば誰でもなれます。遺言執行者は相続人でもなることがあり、遺言に指定されている範囲であれば、いろいろな実務をすることができます。ただし、かなり専門的な知識といろいろな煩雑な手続きがあります。

したがって弁護士や司法書士、信託銀行などが遺言執行人になることが多いです。相続人になるケースではトラブルの種になるので、遺言で指名されていても、知り合いの弁護士などに任せるケースが多いです。

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遺言執行者を決めるときのポイント

相続人や身内が遺言執行人になることで、思わぬトラブルの原因となることもあります。

相続には何かとトラブルが起こりがちなので、遺言執行人は出来る限り中立の立場に立てる人を立てたほうがいいでしょう。この章では、遺言執行人を選定するときのポイントについてお伝えします。

遺言執行者を正しく指定する

遺言執行人は相続に関して利害関係のない第三者で、法律に詳しい人を指定するのがベストな方法です。

遺言執行者になる資格のある人は、破産者ではない成人です。この条件さえ満たしていれば、相続人や身内でも遺言執行人に指定することができます。法定相続人が一人しかいない場合には、相続人本人や後見人としての身内を遺言執行者に指定してもいいでしょう。

しかし、相続人が複数いる場合には、相続人や身内では何かと利害関係が生じてしまいます。相続の分割協議の場で、遺言執行者が隠している遺産があるのではないかなど、いらぬ憶測を呼んでしまうこともあるでしょう。

できる限り余計のトラブルを避けるためには、中立の立場の第三者を立てることをおすすめします。

手続きの多くは役所や金融機関に出向いて行わなければいけません。現役で働いている人では、手続きをする時間を取れずに身動きが取れなくなる可能性があります。

また、遺言を執行するためには、かなり専門的な法律の知識が必要になります。法律の知識があまりない人を選任してしまうと、これも手続きが難しすぎて、立ち行かなくなる可能性があります。

最もおすすめな方法は、法律の専門家である弁護士や司法書士に報酬を払い、仕事として依頼して指定しておくことです。

また、遺言執行人を指定するタイミングは、相続が発生してからではなく、被相続人が遺言書を作成するときにしてしておいた方がいいでしょう。自分よりも長生きしそうな、信頼のおける弁護士や司法書士を指定しておくことで、相続人間のトラブルをできる限り回避できます。

遺言執行者の権利・義務を把握する

遺言執行者の権利義務については、民法1012条で次のように定められています。

  • 遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する。
  • 遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は、遺言執行者のみが行うことができる。

これは、被相続人が亡くなり遺産相続が発生した段階で、遺言執行者が指定されている場合には、遺産の分配が完了するまでは、遺産を動かす権利は遺言執行者のみが持っているということを表しています。

売却するときには、相続人の委任状なしに売却手続きができます。また、相続人が勝手に自分の相続分を売却したとしても、遺言執行人は売却を取り消す権利を持っています。

遺言執行人は、相続が発生したら、速やかに遺言執行人である旨を相続人に伝えなくてはいけません。その上で、遺産の目録を作成して、相続人に交付し、遺言の通りに遺産の遺贈を行う義務を持ちます。

遺言執行者への報酬を把握する

法律の専門家で第三者である弁護士や司法書士を遺言執行者に指定した場合には、仕事として依頼するので報酬を支払わなければいけません。

報酬の額は一般的に弁護士の方が高くて、司法書士の方が弁護士より安くなります。しかし、弁護士でも司法書士でも事務所ごとに報酬額を設定しているので、指定する専門家によって金額は違います。また、遺産の額が増えるごとに手数料が加算されます。

弁護士に依頼した場合の報酬は、30万円から100万円程度が相場です。司法書士に依頼した場合には、20万円から75万円くらいが相場です。

ただし、遺言執行人の仕事はとても重要です。報酬の金額だけで決めていいものではありません。弁護士や司法書士本人の人柄や経歴、事務所の実績なども考慮に入れて、誠実で信頼できる人や事務所に依頼しましょう。

遺言執行者が不動産売却するデメリット

相続人が自ら遺産である不動産を売却するのではなく、遺産執行人が売却することには、遺産の取り分が少なくなる相続人が売りたい価格で不動産を売れないなどのデメリットがあります。以下では、デメリットについて詳しく解説していきます。

デメリット1;遺言執行者に報酬を支払う必要がある

遺言執行者には遺言に従った報酬を支払います。この額は生前取り決めていることが多く、故人が亡くなり、遺言が出てきたときに記されていれば、それに従いますが、額は20万~200万円程度のことが多いです。

遺言に記されていない遺言執行人に依頼するときには、依頼した遺言の手続きにより金額は異なります。遺言執行者が報酬が低すぎると言って依頼を拒否したケースでは、相続人全員で話し合い、遺言執行者の報酬を決めます。

デメリットとしては、このときに家族の中に遺言執行者を使うことに抵抗を示す人が出た場合です。相続人に対して通知が行きますが、遺産の額によっては遺産が目減りしてしまうケースもあるので、簡単に決まらないことがあります。また、遺言執行者に対する報酬は税金の控除を受けません。したがって報酬や財産によっては頼まないことを選択せざるを得ない状況もでてきます。

デメリット2:不動産の売却価格が安くなる可能性がある

遺言執行者を銀行や弁護士に依頼するケースも多いです。その場合には不動産の専門家ではないので、不動産の売却価格が安くなり、遺産が目減りする可能性を秘めています。遺言執行者は、公平に遺産を遺言に従って分けることと、法律の手続きに関しては専門家が多いですが、不動産の知識に強くないことが多いです。

そのため、売れる時期や期間を優先してしまい、売却額にはこだわらないという遺言執行者も多いです。理由は、遺言執行者にとって、不動産が高く売れようが安く売れようがそれほど変わりはないからです。その辺りは相続人同士でしっかりと確認しておき、必要であれば遺言執行者と話をして、遺産専門の不動産会社などを仲介に選ぶと良いでしょう。

遺言執行者が不動産売却するメリット

上記のようなデメリットがあったとしても、遺言執行者に不動産売却をしてもらうことにはメリットの方が大きいでしょう。遺言執行者を指定することのメリットには次のようなものがあります。

メリット1:不動産売却の煩雑な手続きから解放される

例え相続人が1人の場合でも、売買契約の押印や登記手続きなど、不動産の専門的な取り扱いが面倒です。もしもあなたが仕事をして忙しく、休日もないような生活を送っているケースでは、かなりの労力です。

また、登記は法務局で行いますが、故人が住んでいた地域とは違う地域にあなたが住んでいるときには、交通の手間もかかります。

また、相続人が複数いる場合には、登記には必要な印鑑証明などの書類収集や、契約書の署名捺印を集めて回るなど、いろいろな手続きがさらに多くなります。相続人全てが協力的であるかどうかも分からないため、遺言執行者に依頼することで、これらの手続きを一切任せることができ、煩雑な手続きから解放されます。

遺言執行者は法律の専門家や書類手続き、登記の専門家であるため、失敗することなく必要な書類を集めて、不動産売却までを行ってくれます。

メリット2:妨害があっても不動産売却を進められる

遺言執行者を依頼したときには、不動産を含めて遺産で相続したもの以外の財産の権利は、全て遺言執行人にあります。したがって、不動産の売却についての権限は遺産執行者にあります。遺産相続ではトラブルにならないとも限らず、状況によっては他の相続人が妨害してくる行為が考えられます。

しかし、遺言執行者には一切の権限があり、相続人であってもこの権限を侵害することはできません

また、隠し子がいる場合に対する認知や、遺言により遺産相続をさせたくない人の排除なども、家庭裁判所を通じて行ってくれます。遺言執行者は、いろいろな問題があっても遺言に応じて解決するだけと割り切り、粛々と遺産分割の話を進められる点が大きなメリットです。

遺言執行者による不動産売却の流れ

遺言執行者による不動産売却の手順は通常の手順とどう違うのでしょうか?手順は以下の通りです。

  1. 不動産売却をしてもらう遺言執行者を決める
  2. 故人の資産の名義を変更する
  3. 遺言執行者が不動産の売却活動を行う
  4. 相続人で売却代金を分ける

それぞれ詳しく解説します。

不動産売却をしてもらう遺言執行者を決める

遺言書に以下のように書かれていたら、その人が遺言執行者になります。

この遺言の遺言執行者を下記のものに依頼する 記 住所 ○○県○○市○○2-4-1 弁護士 ○○○○

ケースバイケースになりますが、生前に故人から話を聞いておくことで、親族間のトラブルの可能性を少なくできる方策が見つかるかもしれません。また、遺言書では次のように記載されている場合があります。遺言執行者は、たいてい故人と生前に付き合いのある弁護士や、司法書士などが選ばれるケースが多いです。このとき、遺言執行者に指名された人は状況により断ることもできます。

この遺言の遺言執行者の選定は長男Aが選定することとする

この場合には、長男Aが遺言執行者を選ぶ権利があります。長男Aの知り合いに弁護士や司法書士などがいたら、その人を選ぶか、相続人で話し合って決めるケースもあります。通常遺言執行者は、世話をしてもらった同居していた家族などが選ばれることが多いです。

疎遠になっている家族間の遺産相続はトラブルになることが多いので、遺言の必要性は高まっています。特に遺言で指定されていない場合や、遺言執行者を指名された者が拒否をした場合、もしくは遺言執行者が亡くなっていた場合には、家庭裁判所に申し立て決めてもらいます。詳細は以下の通りです。

申立人相続人など利害関係者
申立先故人が最後に住んでいた住居の家庭裁判所
申立に必要な書類
  • 申立書(裁判所からダウンロード可能)
  • 遺言者の死亡の記載がある戸籍
  • 遺言執行者候補者の住民票又は戸籍附票
  • 遺言書写し又は遺言書の検認調書謄本の写し
  • 利害関係を証する資料
申立にかかる費用
  • 遺言書1通につき800円(収入印紙)
  • 郵送の切手代(返送分)

家庭裁判所に必要な書類の一式やチャートなどは、ダウンロードして郵送で送ることもできます。申立人は、相続人や相続人の配偶者など遺贈を受ける人です。書類一式は、故人が最後に住んでいた住居を管轄する家庭裁判所へ、郵送で送ります。家庭裁判所の管轄区域については以下のリンクを参考にしてみてください。

参考リンク:家庭裁判所の管轄区域

申立をしてから家庭裁判所が遺言執行者を指名、その者が受諾をすると、ただちに遺言執行者としていろいろな実務を行います。

故人の資産の名義を変更する

遺産執行者が故人の資産の名義を変更しますが、これは遺言に従って行います。例えば、以下のようなケースでは名義の変更もそれに従って変わります。

住所○○の住宅と土地は長男Aに遺贈させる住所○○の不動産は長男A名義に
株は全て長男の嫁Cに遺贈させる株の名義は長男の嫁Cに
預貯金は次男Bに遺贈させる預貯金の名義は次男Bに

特に何も指定していない場合には、法定相続人全員の名義で相続登記の申請を行います。その際に注意しなければならない点は、遺産執行者の名義にはできないということです。遺言執行者は、管理や配分を遺言に従い行うことができますが、遺言執行者の所有物とすることは禁止されている越権行為に当たります。

遺言執行者が不動産の売却活動を行う

遺言執行者が不動産会社を選び、仲介などによって不動産の売却を行います。不動産売却のスケジュールについては不動産会社の担当者が組み、物件にもよりますが半年程度かかることが多いです。また売れないケースは、不動産会社に買取をしてもらうことがあります。

建物があると、その清掃や遺品の片づけなどをする必要がありますが、業者に頼んでも相続人が行ってもよいです。相続人が行える、売却までに必要な行為は以下のことです。

  • 土地の境界の確定
  • 住居の清掃、ハウスクリーニング
  • リフォーム

売買契約には相続人、遺言執行者が同席することが通常で、買主の融資銀行や司法書士などが集まるケースがあります。ここまで早く売れたとして3カ月以上はかかり、物件によっては半年以上かかることもあります。これらのことは遺言執行者に任せっきりよりは、相続人が行って遺言執行者の実務を助けることが通常です。境界の確定に必要な測量の依頼の書類の手配などは、相続人がいなければならないケースが多いです。

相続人で売却代金を分ける

遺言で相続の割合が決まっている場合にはそれに従いますが、特に書かれていない場合には、法定相続の割合によって売却代金を分けます。

優先的に相続される人配偶者
第1順位直系の子(子が亡くなっている場合には孫)
第2順位直系の親(父母が居ない場合には祖父や祖母)
第3順位兄弟姉妹(亡くなっている場合には甥や姪)

法定相続の基本は以下の通りです。

  • 例1)配偶者と子供の場合:配偶者2分の1、子2分の1
  • 例2)配偶者と親の場合:配偶者3分の2、親3分の1
  • 例3)配偶者と兄弟姉妹の場合:配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1
  • 例4)配偶者、子供、親、兄弟姉妹の場合:順位に従って割る

相続人の数によって状況が変わる場合がありますが、配偶者がいる場合には優遇されるケースが多いです。

譲渡所得税の分を確保しておく

売却した代金はそのまま分けるわけではなく、不動産売却をした翌年の確定申告で相続人に譲渡取得税が発生します。譲渡取得税率は以下の通りですが、所得税と住民税、復興特別所得税を含んでいます。

短期譲渡取得(5年以下)長期譲渡取得(5年超)
39.63%20.315%

参照:国税庁ホームページ

譲渡取得税と売却の代金を分けるときに、タイムラグが生じる点に留意しましょう。相続の場合には、譲渡取得の日数を引き継ぎます。

つまり、故人が住み始めた日から計算して、売却した年の1月1日が5年を超えていれば長期譲渡取得です。譲渡取得税は支払うことが多いために、相続人が払う額を事前に計算して売却代金から差し引くのが通常の売却の手順です。

遺産の不動産売却をスムーズに行うには遺言執行者が不可欠

遺産になっている故人の家を不動産売却で分割するときには、煩雑な手続きが多いです。このような手続きで手間がかかると、日常を普通に過ごしている人にとって、苦労が伴うケースが多いです。このケースでは、遺言執行者を立てて、遺言の通りに手続きを済ませるようにするのが得策です。

遺言執行者には報酬が発生しますが、いろいろな相続人同士の争いなどを考えると、司法書士や弁護士などの第三者に依頼するほうがトラブルが少なくて済みます。相続人の不当な不動産売却などは、無効にできる権利があるので、遺産執行者を選んでおくメリットが大きいです。

遺言執行者に協力できる点は協力し、良好な関係をそれぞれが築けるように努力すると、遺産で親族がトラブルになることが少なくなります。遺言執行者制度を上手に活用し、遺産におけるトラブルを防止してみましょう。

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