不動産の売却には、さまざまな税金の支払いが生じますが、その中でも消費税に注目して、不動産売却の税金について考えてみたいと思います。消費税は、課税対象と非課税対象があり、不動産の売却に関しては細かく課税対象と非課税対象が別れています。
売却時に必要な手続きの中で、消費税が課税されるものは何かをきちんと把握して、売却に必要な税金を正確に算出することが大切です。
そこで今回は、消費税とは何かという基本的な知識から、不動産売却時に消費税の課税対象となる項目についてまで詳しく解説します。正しい知識を身につけて、売却後に少しでもお金が手元に残るようにしたいものです。
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そもそも消費税とは
身近な税金でもある消費税ですが、普段の買い物以外にどのようなものに課税されるのかを、理解している人は少ないかもしれません。消費税は、すべての物品やサービスに課税されるものです。また、事業者が事業で対価を得るような取引をした場合にも、課税されることになっています。
消費税の仕組み
消費税は間接税であり、費用を負担する人と納税する人が異なります。例えば小売店で販売している商品を購入する際には、購入者は商品の価格に加えて、消費税も支払います。これを支払い消費税と呼び、消費税分は小売業者に支払っているものの、最終的な納税先は国です。
小売事業者は消費者から消費税を預かっており、仕入れ時などに差額を支払ったり、利益分を納税したりして支払っています。小売事業者が消費者から受け取る消費税は預かり消費税と呼ばれており、消費者から預かった分を使って、国に税金を抑えめているとイメージするとよいでしょう。
消費税の税率
消費税は平成元年に3％からスタートし、何度も改正されて2020年5月現在では10％となっています。そのため、不動産にかかる税金などを計算する場合は、購入当時の税率を用いて計算する点に注意が必要です。以下に年代別の消費税率を表示しておきます。
| 対象期間 | 消費税率 |
| 1989年4月1日〜1997年3月31日 | 3％ |
| 1997年4月1日～2014年3月31日 | 5％ |
| 2014年4月1日～2019年9月30日 | 8％ |
| 2019年10月1日〜現在 | 10％ |
消費税は今後も増税される可能性があるため、不動産売買を検討している際には、増税の流れなどもチェックしておきましょう。
消費税の課税対象
基本的には、すべてのサービスや物品に課税されるのが消費税です。国内において、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付および役務の提供と外国貨物の取引に課税されます。
例えば不動産会社などの事業者が、対価を得て行う取引には消費税がかかります。これは不動産会社は、不動産の売却などの利益や生産を目的とした行為を、継続的に繰り返し行っているからです。つまり、事業として継続している取引であり、これが消費税の課税対象になると考えましょう。
不動産売却で必ずかかる消費税
不動産を売却する際には、次の3つの費用について必ず消費税がかかります。
- 仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 住宅ローン残債の繰り上げ手数料
ただし、これらは売却方法によって費用自体が発生しないこともあります。そのため、あくまで費用として発生した場合のみ、消費税が必ず課税されると考えましょう。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼して売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、売却価格が高くなるほど高額になります。ただし、上限が法律で定められているため、法外な金額を請求されることはありません。仲介手数料の計算方法は、次の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下の部分 | 5％＋消費税 |
| 200万超え400万円以下の部分 | 4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超えの部分 | 3％＋6万円＋消費税 |
仲介手数料は税抜表示になっていることもあるため、計算する際には必ず税込みの金額かどうかをチェックしておきましょう。また、400万円を超える取引の場合は、「3％＋6万円＋消費税」の式でまとめて計算が可能です。
不動産会社を利用せずに個人で売却する場合は、仲介手数料が発生しないため、これにかかる消費税の支払い義務もありません。
司法書士への報酬
不動産を売却した場合は、所有権の移転登記を司法書士に依頼することが一般的です。売却時にローンが残っている場合には、抵当権抹消の手続きを行う必要があります。ローンが残っている状態では、不動産会社に不動産の抵当権があるため、買主からすると不安を感じることになります。
抵当権抹消の際も、司法書士に依頼するのが一般的で、その場合は司法書士に報酬を支払う必要があり、この報酬にも消費税がかかります。相場としては、5,000円から20,000円程度が相場でしょう。
司法書士への報酬は依頼先によって変わるため注意が必要です。報酬に対して消費税が課税されるため、これも提示される金額が税込み表示なのかどうか確認しておきましょう。
住宅ローン残債の繰り上げ手数料
不動産を売却するときに住宅ローンが残っている場合は、残債の支払いが必要になります。銀行などから融資を受けている最中に不動産を売却する際は、「一括繰上げ返済」を行うことになり、繰上げ返済には手数料がかかります。
この手数料には消費税が課税され、金融機関によって異なりますが、おおよその相場は3,000～5,000円程度です。注意点は金融機関によって金額が違うことであり、場合によっては相場より高額になる可能性もあることは理解しておきましょう。
不動産売却における消費税の課税基準【物件種類】
不動産を売却する際にも消費税は課税されるため、その基準を知っておきましょう。売却する不動産の種類によって、消費税が課税されるかどうかが異なります。不動産は大きく建物と土地の2つにわけられるため、それぞれの課税基準を把握しておくことが大切です。
建物の売却には消費税がかかる
建物を売却する際には、消費税がかかります。一戸建ての場合は建物部分がわかりやすいですが、マンションの場合は自分で使える専有部分のみが建物に該当するため、この点には注意しましょう。
また、建物と土地を同時に売却する場合は、それぞれで課税基準が異なります。そのため、消費税の計算は別々に行うということも覚えておきましょう。
土地の売却には消費税がかからない
土地の売却では、消費税は課税されません。これは土地は売ることで、新たな付加価値を生まないという理由が関係しています。土地の売却によって何らかの付加価値を生むことがなく、それ自体で利益が発生しない場合は、消費税は非課税になると考えましょう。
ただし、同じ土地でも駐車場などのように、収益化できる状態で使用しているものの売却は、事業用の不動産に該当して消費税の課税対象になるため注意が必要です。
不動産売却における消費税の課税基準【売主】
不動産売却で消費税が発生するかどうかは、売主の状態によっても異なります。どのような売主が課税対象となるのかを把握し、自分の場合は消費税を支払わなければならないのかを知っておきましょう。
課税事業者による売却は消費税がかかる
不動産売却によって消費税がかかるのは、課税事業者です。課税事業者とは前々年の課税売上高が1,000万円を超えるものであり、これは消費者からの預かり消費税を多く受け取っているからと考えてよいでしょう。
課税売上高とは、消費税が発生する取引の合計額であり、これが1,000万円を超える場合は翌々年から課税事業者となります。
課税事業者に該当する不動産会社などは、売却によって消費税が発生するため、法人同士の取引はもちろん、法人から個人への売却などでも、消費税が課税されています。
免税事業者は課税対象にならない
法人であればすべてが課税事業者になるとは限らず、前年や前々年の課税売上高が1,000万円以下なら、免税事業者となって不動産売却に消費税は課税されません。
つまり、法人でも売上高によって事業者の種類が変わり、免税事業者に該当する間は、消費税が非課税になると考えましょう。ただし、免税事業者は課税事業者になると選択も可能であり、これを選んだ場合は不動産売却にも消費税が発生します。
個人による売却は消費税がかからない
不動産の売却によって消費税がかかるのは、課税事業者が取引を行う場合です。そのため、個人での売却なら消費税はかからず、税負担は課税事業者が売却する場合に比べて少ないです。
個人での売却は継続的なものではないため、事業としての取引とはみなされません。また、不動産会社を利用しての売却もあくまで仲介してもらっているだけであり、売主は個人となります。
そのため、仲介手数料などには消費税がかかりますが、不動産の売却自体には消費税がかかっていないことも理解しておきましょう。
個人事業主は課税対象になる
個人であっても、前々年における課税売上高が1,000万円以上の個人事業主は、不動産売却時に消費税の課税対象となります。これは法人と同じであり、個人事業主が行う不動産売却が、すべて課税対象になるとは限らないことは理解しておきましょう。
課税されるのは、課税事業者という要件を満たす課税売上高を持っている場合であり、売上高がこれに満たないならば、個人での売却と同様に消費税は非課税です。
個人事業主には様々な職種があり、例えばフリーのイラストレーターやライター、コンサルタントなどもあげられます。企業に雇用されておらず、個人で仕事している人を個人事業主と呼ぶため、企業に勤めている人が不動産を売却する場合は、個人の範囲となり消費税は非課税となります。
不動産売却における消費税の課税基準【物件の用途】
消費税の課税要件は、物件の用途によっても異なります。売却を予定している不動産が、どのような用途で使用されているかも確認しておき、消費税課税の対象となるかどうかをチェックしておきましょう。
収益物件の売却は消費税がかかる
投資用マンションや賃貸物件など、収益物件を売却する際には、消費税がかかります。収益物件を売却する場合は、売却価格が事業主としての売上になります。そのため、売却価格が1,000万円以上になる場合は、その翌々年に課税事業者となることは覚えておきましょう。
つまり、翌々年に不動産を売却する場合は、課税事業者が取引をしていることになるため、不動産売却に消費税がかかります。ただ、該当する年に課税対象の取引を行わないなら、一度課税事業者になったとしても問題はありません。
その年に課税事業者としての売上がないなら、翌年以降はまた非課税の個人に戻るため、収益物件を売却し、かつ複数年にわたって継続して課税取引を考えている場合のみ、消費税に注意しておきましょう。
自宅の売却は消費税がかからない
課税対象となる売却は収益物件であり、自宅の売却には消費税がかかりません。居住用に使用されている自宅は、消費税の課税要件から外れているため、仮に1,000万円以上の価格で売れたとしても、翌々年に課税事業者になることはないと考えましょう。
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