不動産を売却すると住民税はいくらかかる?計算方法について解説

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不動産売却によって一定以上の売却益が発生した場合、その売却益は「譲渡所得」として分類され、課税対象になります。

不動産売却後の確定申告においては、所得税とともに住民税を納付する必要があり、それぞれに税率が異なるため、初めて不動産物件を売却する方にとっては、仕組みがややわかりにくいかもしれません

確定申告の手続きは、弁護士や司法書士などの専門家に委託することもできますが、自分自身でも算出方法やおおよその税額について理解しておくことで、「どれだけの税金を国に納めるべきか」というポイントについて把握することにつながります。

この記事では、不動産売却にともなう住民税の算出方法、納付プロセスについて計算式をまじえて具体的に解説していきます。

不動産売却の税金について知りたい方は、 「不動産売却するときにかかる税金の種類と金額」の記事をご覧ください。

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不動産売却では住民税がかかる?

不動産を売却した時に、必ず住民税がかかるのかというと、そういうわけではありません。住民税がかかる場合もあれば、かからない場合もあります。まずは、住民税を納める必要がない場合と、課税される場合の違いについて詳しく解説します。

住民税がかからない場合

不動産を売却してある程度まとまったお金が入ってきても、住民税を支払う必要がない場合とは、不動産売却による売却益が出なかった場合です。もしくは、売却益が出たとしても特別控除などで相殺できる場合です。

売却益とは売却した金額から、売却にかかった手数料の他に、購入した時の取得金額や手数料を差し引いたものです。これがマイナスになる場合には、住民税はかかりません。

また、不動産売却に関しては、さまざまな控除が用意されています。売却益が出たとしても、控除を差し引くことでマイナスになる場合には、住民税はかかりません。

とりあえずは、購入した金額よりも売却額が下回った場合には、税金は納めなくても済むと考えていいでしょう。ただし、購入金額を証明できる書類を用意する必要があります。また、控除を適用する場合には、損失が出ても確定申告が必要です。

住民税がかかる場合

不動産を売却して住民税が課税される場合とは、売却益が出た場合と、売却益から適用できる控除を差し引いても、残りの金額がプラスになる場合です。

住民税は売却した金額ではなく、売却益に対して課税されます。不動産事情に詳しくない方の中には、売却した金額をそのまま確定申告しようとする方もいます。しかし、売却した金額から、各種手数料などを差し引けます。

「住民税の計算例」で、課税の対象となる売却益=譲渡所得の算出方法も解説します。住民税を支払わなくてはいけないのか、支払わなくてもいいのか、しっかりと計算して判断しましょう。

不動産売却で住民税はいくらかかるのか

実際に不動産を売却した場合に、売却益が出たとしたら、どのくらいの住民税がかかるのか、税率と計算方法を解説します。

住民税の税率

住民税の税率は全く同じ条件の物件でも、売主が所有していた期間で変わります。5年以下の短期譲渡所得の方が税率が高くなり、5年を超えて所有する長期譲渡所得の方が低くなります。これは、投機目的での短期間での売買を抑制するためです。

投機目的での不動産売買が盛んになってしまうと、不動産価格が意味もなく高騰する可能性があります。これを防ぐ目的で、所有期間による税率の差を設けています。不動産を売却した際には、住民税の他に所得税と復興特別所得税も支払います。短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率はそれぞれ次の通りです。

所得税住民税復興特別所得税トータルの税率
短期譲渡所得30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得15%5%0.315%20.315%

復興特別所得税とは、2011年の東日本大震災の復興を促進するために導入されたもので、2037年3月31日まで継続されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の5年以下と5年を超えるの5年の境目には注意が必要です。不動産を購入してから、売却する日までの5年間ではありません。長期譲渡所得にするためには、売却した年の1月1日に5年を超えていることが条件です。5年の数え方を間違えないようによく注意しましょう。

住民税の計算例

ここからはこれまでの知識を総合して、最終的に課税される所得税・住民税の税額を計算してみましょう。不動産売却における所得税・住民税の税額は、次の式によって導き出されます。

課税譲渡所得×税率

税額を計算するためには課税譲渡所得を算出する必要があります。課税譲渡所得の計算方法は次の式で求められます。

売却額-(取得費-減価償却費-売却手数料)-各種控除=課税譲渡所得

上記の式に当てはめて、どのくらいの納税額になるのか、短期譲渡所得と長期譲渡所得のそれぞれの納税額を計算してみましょう。

計算例

合計2,000万円で購入した土地を3,000万円で売却した場合。売却手数料は250万円。課税対象となる譲渡所得は750万円。

総納税額の計算式総納税額内住民税額
短期譲渡所得の場合(3,000万円-2,000万円-250万円)×39.63%約300万円約68万円
長期譲渡所得の場合(3,000万円-2,000万円-250万円)×20.315%約150万円約38万円

控除を活用して節税する方法

上記の計算例の様に、不動産を売却してもかなり高額な税金を支払わなくてはいけなくなります。節税を考えたいのなら、控除の適用ができないかぜひ検討してみましょう。確定申告によって特定の要件を満たすことで、所得税・住民税の控除が認められるケースがあります。

特別控除が認められれば、課税対象となる譲渡所得から控除額を差し引けるので、トータルの課税額を最小限に抑えることができます。課税譲渡所得から一定額を控除することによって所得部分を減らし、所得税・住民税の課税負担を軽減することが可能です。

不動産売却の確定申告において、どのような特別控除があるのか、また受けられる条件についても詳しく見ていきましょう。

3,000万円特別控除

マイホームを売って他の場所へ引越したり、相続した家が被相続人が亡くなったり老人ホームへ入居する直前まで住んでいたマイホームだった場合には、「マイホームを売った時の特例」として3,000万円の控除が認められます。

上記の計算例が土地ではなくマイホームだった場合、課税対象となる譲渡所得は750万円です。750万円から3,000万円を引くとマイナスになるので、住民税も所得税も支払う必要がありません。

この特例が適用されるためには以下の条件が必要です。

  1. 売却するのが居住用不動産である
  2. 売却年度より2年以内に同種の特例や別の軽減措置を受けていない
  3. 家族や配偶者、同居人などへの譲渡ではない

10年超の軽減税率

マイホームとして自分が住んでいた自宅を10年超所有していた場合には、「マイホームを売った時の軽減税率の特例」を適用できます。通常なら長期譲渡所得でも総税率は20.315%であるところが、10%もしくは15%まで軽減できます。

この特例はマイホームを売った時の特例と合わせて受けられるので、自宅を売却して3,000万円の控除を受けても、課税対象となる場合には、ぜひ活用しましょう。

こちらの特例の税率の詳細は次の通りです。

譲渡所得税率
6,000万円まで10%
6,000万円を超える部分15%

課税対象額が2,000万円だった場合、この特例を使った場合と、使わずに長期譲渡所得で納税した場合の差額がどのくらいになるのか見てみましょう。

計算式総納税額
長期譲渡所得2,000万円×20.315%約410万円
10年超の軽減税率を適用した場合2,000万円×10%200万円

長期譲渡所得の約半額になります。10年超所有した自宅を売却する場合には、必ず申告しましょう。

確定申告と住民税の支払い方について

ここまでに述べた計算方法に実際の数字を代入し、所得税・住民税の課税額を算出したら、確定申告を通して税務署に所得を報告する必要があります。初心者がうっかり見落としがちな、所得税・住民税の申告方法、支払時期について見ていきましょう。

住民税の支払い時期

所得税の納付は毎年、2月16日~3月15日と定められていますが、住民税については、確定申告後に「住民税納付書」が自宅に送付され、金融機関において納付するという形になります。

住民税の納付方法には一括納付、分割納付、給与天引きの3つの方法があり、確定申告の際に方法を指定することができます。分割納付の場合は6月、8月、10月、1月と4回に分けて納付できるようになっていますが、分割納付を受け付けていない市町村もあるので、事前に確認しておきましょう。

住民税の確定申告のやり方

所得税・住民税の申告のやり方として、大きく次の3つの方法があります。

  1. 税務署の窓口に行く
  2. 「e-Tax」を通じて申告する
  3. 代理人を立てて申告する

上記のうち、初心者にとってもわかりやすいのは、税務署の窓口に行く方法でしょう。かつて、税務署の窓口での確定申告といえば、平日の日中しかありませんでしたが、最近では公的機関でも土日の窓口開設が当たり前になりつつあります。また、平日の夜間でも申告を受け付けてもらえるケースが増えてきました。

ここ数年は、ウェブ完結による確定申告を利用する人が増えているようです。「e-Tax」を利用することにより、自宅にいながらにして申告手続きを完了させることができるため、窓口に行く手間と時間が大幅に省けます。ただし、システムの利用にはマイナンバーカードの申請が必須です。

また、代理人による確定申告では、本人直筆の委任状が必要になります。ほかにも、運転免許証や健康保険証など、本人確認書類も必要になるので、あらかじめ用意しておきましょう。

不動産売却で住民税についてのまとめ

不動産売却によって売却益が出た場合は「課税譲渡所得」と見なされ、一定の所得税・住民税が課せられます。ただし、「3,000万円特例」などの各種控除システムを上手に組み合わせることで、課税額をゼロにできる場合も少なくありません。

したがって、不動産売却にあたっては、必ず控除制度についてもリサーチし、税金面で損をしないようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却時の税金のシミュレーションをしながら納付金額を解説」の記事をご覧ください。

また、 「相続した不動産を売却し税金を納める場合の相続税を支払うまでの手順」 という記事や、 「不動産売却は手付金が成功の鍵!手付金のトラブルと対処方を徹底解説!」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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