不動産売却した年の固定資産税の扱いは?清算方法も詳しく解説

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不動産物件を売却した際にわかりにくいのが「固定資産税の支払義務は誰にあるのか」という問題です。不動産物件を売却する場合は、当然物件の所有権は買い手側に譲渡されますが、だからといって、必ずしも固定資産税の納付義務が買い手に移るわけではありません。

固定資産税は、不動産物件を所有している限りは継続的に発生するコストで、いずれは物件の買い手側が負担することになります。ただし、売却した年度は売り手側のほうに納付義務が生じる場合があるため、注意が必要です。

ここでは、不動産を売却した次の年度の固定資産税の扱いについて、清算方法を含めて具体的に見ていきます。

不動産売買で後々のトラブルにつながらないためにも、詳しいルールについてぜひ参考にしてください。 もっと詳しく知りたい方は、「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」の記事をご覧ください。

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不動産売却した年の固定資産税は誰が支払う?

不動産を売却した場合、通常であれば固定資産税の納付義務のほうも、物件の所有権とともに買い手側に移されるのがルールです。ただ

し、ここでややこしいのが「不動産を売却した年に発生する固定資産税の納付義務」で、物件を売却したタイミングによっては、売り手側のほうが固定資産税の納付義務を負う場合があります。

そこで、不動産売却後の固定資産税について「買い手側が負担する場合」と「売り手側が負担する場合」に分けて詳しく見ていきましょう。

納税するのは1月1日時点での所有者

固定資産税とは、土地や建物の評価額(資産価値)に応じて毎年課せられる税金のことで、不動産物件を所有している限りは、継続的に発生するランニングコストともいえます。

固定資産税はもちろん、その物件の所有者が納付義務を負いますが、不動産物件を売却して所有権を移転した年度に関しては、条件次第では売り手自身が固定資産税を納める必要があります。 現行の法律では、物件の所有権については「その年の1月1日の時点での所有者に帰属する」と定められています。

なお、「不動産物件は登記していなければ、固定資産税の納付義務も発生しないのではないか」と思われるかもしれませんが、もちろんそんなことはありません。 全国の不動産物件を管轄する国交省では、毎年1月1日に航空写真を撮影し、全国すべてのエリアの物件についてしっかりと把握しています。

したがって、仮に登記がまだ完了していない物件であっても、国のほうには把握されており、固定資産税の納付義務が発生します。

故意に登記を行わずに、固定資産税の納付義務を免れている場合は、航空写真などによって物件の所有者が特定された時点で、過去の未納分までさかのぼって請求される可能性があります。したがって、脱税は絶対にできないことをあらためて理解しておきましょう。

引渡し以降分は買主に負担してもらうのが一般的

年度途中で不動産を売却する場合は、引き渡し以降の分の固定資産税は、買主に負担してもらうことが一般的です。つまり、売却後の固定資産税は買主が負担し、翌年以降売主が負担することはありません。

不動産売却によって生じた固定資産税を清算するということは、つまり、買い手側にも相応の課税負担を負ってもらうということを意味します。たとえば、不動産物件を6月1日付で売却して所有権を移転した場合は、税法上は売り手側が1年分の固定資産税を負担するルールです。

ただし、固定資産税については「実質的な所有者(この場合は買い手側)のほうも相応の負担をすべきである」との見解があり、この考えにもとづいて固定資産税の清算が行われます。

固定資産税の清算では、「売り手側が買い手側から固定資産税の負担額に相当する金額をもらって、その金額を売買金額に上乗せする」という方法がとられます。 物件を引渡したとしても、年度の更新まで物件の登記上の所有者は変わらず、税法上は買い手側が直接固定資産税を負担することはできません。

そのため、買い手側がいったん固定資産税負担額に相当するコストを売り手に支払い、売買金額に上乗せするという形で清算するしかないのです。 固定資産税の目安は、(物件の売買価格×0.5%)といわれています。

たとえば、4,000万円で物件を6月1日付で売却した場合、売り手が負担すべき固定資産税は通年分で20万円です。この20万円を買い手側と清算する場合は、売却日が6月1日なので所有権移転後の固定資産税は半年分の10万円です。

この日割された金額を売り手側が買い手側からもらうことで、固定資産税の清算が完了します。

固定資産税の日割り計算方法

年度途中での売却だと、固定資産税は日割り計算して、売主と買主の両方で負担することが一般的です。そのため、どのようにして固定資産税を日割りにするのか、その計算方法を把握しておきましょう。

起算日と負担額は契約の段階で取り決めておく

固定資産税を日割り計算によって清算する場合は、売り手と買い手側の間で計算のスタートラインになる日付(起算日)について、きちんと合意しておく必要があります。

起算日をいつにするかは具体的に決まっておらず、地域や利用する不動産会社によって異なります。起算日をいつにするかは自由ですが、計算しやすくするために年初めの1月1日か、年度初めの4月1日のいずれかを採用することが多いでしょう。

売買契約を交わす際に、ルールについて明確に取り決めておかないと、買い手側との間で固定資産税の負担額について認識のずれが生じてしまい、後々までトラブルの原因になってしまいます。

実際の取引では、当事者同士のトラブルを未然に防ぐために、弁護士や司法書士などの専門家に仲介を依頼するケースが多いです。第三者を間に立てたほうが、固定資産税の清算以外の面でもスムーズに進む場合があります。

次に固定資産税20万円、12月1日引渡しという不動産売買を例に、実際の日割り計算についてシミュレーションしていきましょう。

起算日が1月1日の場合の計算例

上記のケースではまず、売り手側の固定資産税負担日数は334日(365日-31日)となります。具体的には、まずは売り手側の固定資産税負担日数334日(365日-31日)を算出し、(200,000×334÷365)で売り手の固定資産税負担額は18万3,014円となります。 買い手側の固定資産税負担額は以下の通りです。

物件所有日数=365-334=31日 固定資産税負担額=(200,000×31÷365)=16,986円

起算日が4月1日の場合の計算例

4月1日を起算日に設定した場合でも、基本的な計算式は変わらず、数字を代入すればよいだけです。具体的には、売り手側の固定資産税負担日数は244日(365日-121日)となり、(200,000×244÷365)で売り手の固定資産税負担額は13万3,698円となります。 買い手側の固定資産税負担額は以下の通りです。

物件所有日数=365-244=121 固定資産税負担額=(200,000×121÷365)=66,305円

不動産売却した際の固定資産税についての注意点

不動産売却の際の固定資産税については、取引の時期や形態によってはいくつかの点に留意する必要があります。固定資産税の清算における留意点について見ていきましょう。

固定資産税の清算は義務ではない

固定資産税の清算は、法的に定められた規則ではありません。本来ならば、固定資産税については「その時点での物件の所有者が全額納付すべき」とされています。この原則に従うのであれば、固定資産税の清算はむしろ、余分なプロセスになるのかもしれません。

ただし、たとえば物件の引渡しが2月に行われたとすると、売り手側から見れば、所有してもいない物件の固定資産税をほぼ満額負担する形になり、不公平感が生じてしまうことも否めません。

そこで、双方のコスト負担をできるかぎり均等にするための措置として、固定資産税の清算というシステムが慣習化しており、不公平感の起きない合理的なシステムとして機能しているのです。

もちろん、固定資産税の清算については買い手側の同意が必要で、仮に買い手側が清算を拒否した場合には、売り手側が通年分の固定資産税を全額負担します。よって、売り手としては「固定資産税の清算は絶対のルールではない」ということをおさえておきましょう。

不動産業者に清算を依頼しても費用はかからない

不動産売却について、不動産業者に仲介を依頼するうえで気になるのがコスト問題です。結論をいうと、固定資産税の清算に関しては、不動産業者から追加で費用を請求されることはありません。

固定資産税の清算にかかる一連のコストは仲介手数料によってまかなわれ、別途請求される心配はないのでこの点に関しては安心してください。 ただし、それはいい換えれば、「固定資産税の清算にかかったコストを経費として落とすことはできない」ということになります。

そもそも、固定資産税の清算は法的に定められた義務ではなく、税務局としても一切関知しない手続きです。そのため、固定資産税の清算については「不動産売買の当事者間でおさめてください」という形になっているのです。

裏を返せば、固定資産税の清算について、何かしらの理由をつけて追加費用を請求してくるような業者は、悪質であると判断することができるので、業者を見きわめる基準としても活用しましょう。

起算日1月1日の場合は税額を確定できない

固定資産税の日割り計算に用いられる起算日は、基本的に売り手側と買い手側の合意のもとで任意に定めることができます。ただし、起算日を1月1日に設定し、なおかつ物件の引渡しがその年の3月31日までに行われる場合は、その物件の正確な固定資産税評価額を算出できないという問題が生じます。

なぜなら、不動産物件の固定資産税は、3月31日時点での資産価値を基準にして算出されるためです。それ以前に物件を引渡してしまうと固定資産税の評価が行われず、結果として計算に必要な評価額がわからないということになってしまいます。

このようなケースでは、概算として「前年度の固定資産税評価額を基準にして日割り計算を行う」というルールが定められています。このルールによって、固定資産税の日割り清算が可能になります。

ただし、前年度よりも本来の物件の評価額が下がっている場合は、余分な固定資産税を納めることになってしまうので、その点には注意が必要です。

納税通知書が前の所有者に送られてくるケースもある

固定資産税清算の起算日を4月1日に設定して、物件の引渡しが次の年の1月2日~3月31日の間に行われた場合は、たとえ固定資産税の清算が完了していたとしても、固定資産税納付書が売り手側のほうに送付される可能性があります。

もちろん、固定資産税の清算が終わっている以上、納付書が届いたとしても、売り手が追加のコストを支払う必要はありません。余計な誤解を防ぐためにも、起算日と引渡しのタイミングについて、買い手側との間で合意しておくようにしましょう。

12月までに更地にすれば固定資産税の支払いは不要になる

買い手側に土地のみを売る契約の場合は、その年の12月の時点で更地に戻しておくことで、翌年度以降に発生する固定資産税をゼロにすることができます。

これは、不動産物件を評価するうえでの「1月1日ルール」をある意味で逆手に取ったもので、「建物がそもそもないのだから、固定資産税もかからない」という発想にもとづいています。

ただし、もちろん、土地と建物をセットにして売却する場合は、このテクニックは使えないため、ケースバイケースで考えておきましょう。

固定資産税以外の税金や費用も清算する必要がある

不動産売却時に清算の必要性が生じるのは、固定資産税だけではありません。水道光熱費、テナントの賃料など、月ごとに発生するコストは基本的にすべて清算の対象になります。

ただし、実際は固定資産税のコストまで、ひとつずつ清算したのでは事務手続きが煩雑になってしまうため、慣例的に「固定資産税以外のコストについては売り手が満額負担する」というルールになっています。

不動産売却の仕訳に失敗しないために

不動産売却後の確定申告で必要な仕訳は、素人には仕組みが複雑すぎて少々わかりにくいかもしれません。確定申告を含め、不動産売却において頼りになるのが不動産業者です。

信頼できる不動産業者をピックアップして仲介を依頼することで、不動産の売却から査定、確定申告までのプロセスをスムーズに進めることができます。本当の意味で信頼できる不動産業者を見きわめるポイントについて、おさらいしておきましょう。

信頼できる不動産業者に仲介を依頼する

不動産売買のプロセスは、業者選びから始まるといわれています。不動産物件の売却活動は、実質的に不動産業者に一任する形になるため、不動産業者との相性によっては、物件の売却価格が本来のラインよりも大きく下がってしまうことにもなりかねません。

不動産業者との相性を見きわめるポイントは、規模、知識、対応力です。やはり、業者の規模に応じて物件のネットワークが大きくなり取引実績も豊富なので、幅広いパターンの不動産売買についてスピーディな対応を受けることができます。

もちろん、小規模で地域密着型の業者にも、雰囲気がアットホームである、よりピンポイントなエリアについてカバーしている、などのメリットがありますので、取引の種類に応じてふさわしいほうを選びましょう。

また、意外に見落としがちなのがスタッフの対応力です。たとえ規模の大きい業者であっても、スタッフとの相性が合わなければ納得のいく不動産取引を実現することはできません。

事前相談での説明、フィードバックの的確さ、アフターフォローと、細かいポイントからスタッフの対応力を推し測ることができます。

不動産業者探しは一括査定サイトを活用しよう

不動産業者をゼロから探すのであれば、一括査定サイトを活用することがおすすめです。一括査定サイトであれば日本全国の不動産業者を膨大なデータから検索し、比較検討することができます。

そのため、お手持ちの土地・建物を1円でも高い価格でスピーディに売却してくれる業者を、効率よくピックアップできて便利です。

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固定資産税の扱いを把握してスムーズに清算しよう

不動産売却を行った年の確定申告では、固定資産税の扱いに注意する必要がります。不動産物件に課せられる固定資産税の納付義務は、通常、その年の1月1日の時点で物件を所有している人に課せられます。そのため、1年の途中で物件を売却したとしても、売り手側が通年分の税額を負担しなくてはなりません。

ただし、それでは売り手側にとってあまりにも不公平感が強まるため、「固定資産税の清算」を行い、通年分の税額を日割りで算出することによって買い手との負担を均等にすることができます。

固定資産税の清算では起算日の設定に注意し、課税のタイミングなどにずれが生じないように気をつけて、清算をスムーズに行いましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却時の税金のシミュレーションをしながら納付金額を解説」「相続した不動産を売却し税金を納める場合の相続税を支払うまでの手順」  「不動産売却は手付金が成功の鍵!手付金のトラブルと対処方を徹底解説!」 という記事も参考になるので、ぜひご覧ください。

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